SOHO散售方式將淘汰 CBD東擴(kuò)方案量身定制

    十年來，北京CBD成就了多個(gè)知名企業(yè)家，潘石屹便是其中最典型的一個(gè)，他旗下的多個(gè)SOHO項(xiàng)目在CBD地區(qū)曾一度火爆。
    但是，十年后，不管潘石屹愿不愿意，SOHO卻被諸多業(yè)界人士視為北京CBD的一大“敗筆”，這源于對(duì)SOHO開發(fā)以及經(jīng)營模式的質(zhì)疑�！爱a(chǎn)權(quán)零售”的開發(fā)模式潘石屹玩得爐火純青，但由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛、管理混亂、對(duì)區(qū)域環(huán)境帶來的負(fù)面影響也使之飽受詬病。
    隨著10月16日CBD東擴(kuò)方案最終浮出水面，可以發(fā)現(xiàn)，北京CBD的規(guī)劃者顯然注意到開發(fā)模式對(duì)區(qū)域功能及結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要性。按照新規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)新增的300萬平方米寫字樓，將不再完全延用CBD原有的“開發(fā)商拿地—建樓—出租(出售)”的開發(fā)模式，而是轉(zhuǎn)向?yàn)椴糠制髽I(yè)客戶“量身定制”高品質(zhì)的專業(yè)商務(wù)樓宇，并且不再采用“散售”方式，轉(zhuǎn)而力求整棟出售。
    縱使潘石屹在CBD的項(xiàng)目開發(fā)量占CBD傳統(tǒng)核心區(qū)總開發(fā)量的五分之一，但其引以為傲的“散售”將不再受CBD歡迎。
    “開發(fā)商執(zhí)行力和政府控制力是影響CBD東擴(kuò)的關(guān)鍵因素，決定CBD東擴(kuò)成敗的關(guān)鍵在于，政府是否有立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、前瞻性的好規(guī)劃，能否提供高效的配套服務(wù)，以及政策能否得到良好的執(zhí)行等”。中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)董利如是認(rèn)為。
開發(fā)模式之變
    根據(jù)CBD東擴(kuò)規(guī)劃方案，CBD計(jì)劃向東擴(kuò)展3平方公里，南至通惠河，北到朝陽北路，西起西大望路，東達(dá)東四環(huán)。東擴(kuò)工程將于今年年底正式開工，將在未來6至8年內(nèi)建成，朝陽區(qū)為此計(jì)劃投資70億元。東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃新增寫字樓300萬平方米，用于吸引世界500強(qiáng)企業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)以及文化創(chuàng)意企業(yè)的入駐，其規(guī)模相當(dāng)于再造一個(gè)CBD。
    在“新”CBD的建設(shè)上，將采取與“老”CBD截然不同的開發(fā)模式。北京市朝陽區(qū)委書記陳剛表示，東擴(kuò)區(qū)的土地開發(fā)將不會(huì)完全實(shí)施以前的模式，在土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)之后，會(huì)邀請(qǐng)有意向落戶的國內(nèi)外大企業(yè)提出建設(shè)方案，對(duì)樓宇的高度、規(guī)模、外觀、附屬設(shè)施等進(jìn)行“量身定制”。
    此前，CBD一期開發(fā)建設(shè)主要采取以房地產(chǎn)開發(fā)商為主的模式，一定程度上，該模式見效快，市場(chǎng)化程度較高，但也存在著明顯的弊端，比如房地產(chǎn)商更注重追逐利潤，沒有實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)功能與結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化等。
    事實(shí)上，近年來，盡管CBD地區(qū)新增供應(yīng)多以甲級(jí)寫字樓為主，但由于歷史原因，CBD核心區(qū)寫字樓存在良莠不齊的現(xiàn)狀，如建外SOHO等部分項(xiàng)目因以“散售”為主，開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)分散出售給小業(yè)主，失去了對(duì)寫字樓的管理控制權(quán)，而小業(yè)主同樣追求利潤最大化，誰出的租金高即將商鋪出租給誰，使得寫字樓的檔次難以提升，影響區(qū)域環(huán)境。
    為避免重蹈覆轍，CBD東擴(kuò)區(qū)在商業(yè)樓宇的開發(fā)模式、經(jīng)營管理等方面均在謀求新變化。據(jù)悉，東擴(kuò)區(qū)采取的“量身定制”模式，具體操作方式主要包括開發(fā)商與有購買意向的企業(yè)合作開發(fā)、開發(fā)商面向企業(yè)對(duì)口開發(fā)兩種模式。
    “‘量身定制’是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于區(qū)域價(jià)值的提升有著至關(guān)重要的作用�！倍�利表示，由此，企業(yè)將一改早前被動(dòng)的局面，在寫字樓的選擇發(fā)展空間方面將獲得一定的自主權(quán)，便于有實(shí)力的企業(yè)以及符合CBD功能定位的企業(yè)落戶以促進(jìn)CBD的發(fā)展。為國際金融企業(yè)、地區(qū)總部量身定制的物業(yè)，也將大幅度提升區(qū)域項(xiàng)目檔次。
“多核”發(fā)展
    據(jù)悉，CBD東擴(kuò)區(qū)內(nèi)的主要發(fā)展方向?qū)⑹菄�際金融、跨國公司總部以及新聞傳媒業(yè)，從政府的導(dǎo)向上看，主要形成以國際金融為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐、新聞傳媒產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充的格局。北京市朝陽區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)吳桂英稱，樓宇經(jīng)濟(jì)不是CBD的全部，希望東擴(kuò)之后形成“多核”的態(tài)勢(shì)與局面。
    一個(gè)無法回避的事實(shí)是，CBD東擴(kuò)新增的大體量寫字樓面積，將使得低迷的北京寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈。東擴(kuò)區(qū)新增的300萬平方米寫字樓，加之CBD已有的500萬平方米寫字樓，屆時(shí)整個(gè)CBD寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到800萬平方米，這與目前整個(gè)北京市甲級(jí)寫字樓的總量持平。
     “這意味著北京高端寫字樓市場(chǎng)面臨重新洗牌，也為目前市場(chǎng)上的甲級(jí)寫字樓帶來更多的機(jī)會(huì)。”業(yè)內(nèi)人士表示。
    根據(jù)仲量聯(lián)行日前發(fā)布的第三季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，盡管2009年第三季度寫字樓市場(chǎng)需求開始出現(xiàn)穩(wěn)步回升的跡象，但租金依舊下滑，整體市場(chǎng)空置率達(dá)到了新的歷史高位27.8%，其中，CBD區(qū)域空置率更高達(dá)36.7%。
    另一方面，由于北京市各大商務(wù)區(qū)的崛起，部分外資企業(yè)出于企業(yè)成本考慮，正紛紛遷離CBD，CBD東擴(kuò)區(qū)也正面臨著腹背受敵的尷尬境地。
    為此，朝陽區(qū)計(jì)劃實(shí)施一系列優(yōu)惠措施吸引更多的客戶。比如，朝陽區(qū)從今年開始每年由區(qū)級(jí)財(cái)政預(yù)算安排1億元用于支持跨國公司地區(qū)總部以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還在全市率先開展對(duì)區(qū)域內(nèi)總部企業(yè)的房租補(bǔ)貼制度，對(duì)于今年新入駐朝陽的地區(qū)總部及其設(shè)立的研發(fā)中心自建或購買辦公用房進(jìn)行每平方米1000元的補(bǔ)貼。
    種種利好政策的驅(qū)動(dòng)，能否令CBD東擴(kuò)區(qū)更具誘惑力，尚需市場(chǎng)檢驗(yàn)。而在CBD東擴(kuò)區(qū)的目標(biāo)客戶群中，金融機(jī)構(gòu)被視為重點(diǎn)客戶之一。有人士預(yù)計(jì)，未來在國際金融機(jī)構(gòu)的入駐方面，CBD和金融街會(huì)形成分庭抗禮的局面。不過，鵬達(dá)天潤(中國)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人卻認(rèn)為，由于同類企業(yè)的聚集效應(yīng)，銀行和金融機(jī)構(gòu)首選金融街、IT企業(yè)首選中關(guān)村、大型國企首選東二環(huán)的基本模式已經(jīng)成熟，同時(shí)金融街也在西擴(kuò)，因此未來CBD大量吸納這些地區(qū)租戶的可能性并不大。
    “多樣化”被業(yè)界看作是CBD東區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。“CBD的租賃需求在本季度持續(xù)穩(wěn)定，凈吸納量為41300平方米。盡管低于金融街的吸納面積，但其成熟的配套設(shè)施、大量的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)、有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格以及政府的行業(yè)優(yōu)惠政策仍然吸引最有實(shí)力的公司前來入駐，而該地區(qū)的客戶群也比金融街地區(qū)更加多樣化。”仲量聯(lián)行日前發(fā)布的北京第三季度市場(chǎng)報(bào)告指出。
    中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究人士預(yù)測(cè)，未來東擴(kuò)區(qū)將成為生產(chǎn)型企業(yè)或公司行政總部的聚集地，因?yàn)榱己玫淖匀画h(huán)境和寬松的辦公空間更適合他們，這類公司將是CBD東擴(kuò)區(qū)的主流客戶。此外，CBD東擴(kuò)區(qū)的寫字樓將從“因商而住”向“因住而商”發(fā)展，即在一些已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的居住區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生新的商務(wù)辦公空間，CBD東擴(kuò)區(qū)將會(huì)是這種模式寫字樓誕生的搖籃。