千億保險(xiǎn)資金入樓市 投向商業(yè)地產(chǎn)難推高房價(jià)

　　新修訂的《保險(xiǎn)法》已于今年10月初正式實(shí)施，其中明確保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”，具體細(xì)則將于近期出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為3.8萬億元，按照5%到10%的估計(jì)投資比例計(jì)算，允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金應(yīng)在1900億-3800億，將會(huì)在市場(chǎng)上引起一定影響。本期，本刊特邀全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主任朱凌波、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝以及保險(xiǎn)行業(yè)相關(guān)人士共同探討此話題。
　　主要投向商業(yè)地產(chǎn)
　　■《D一置業(yè)》：在正式實(shí)施的《保險(xiǎn)法》中明確規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)您了解，保險(xiǎn)資金將主要投向哪些不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域？原因是什么？
　　■朱凌波：保險(xiǎn)資金具有安全、穩(wěn)定的特點(diǎn)。因此我認(rèn)為，保險(xiǎn)資金將主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)等持有性物業(yè)。另外，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)更希望得到中長期的、風(fēng)險(xiǎn)較小的、比較穩(wěn)定的回報(bào)，與住宅類產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)也更適合保險(xiǎn)資金進(jìn)入。在國外成熟的不動(dòng)產(chǎn)金融融資模式中，很多大額的投資都來自于保險(xiǎn)資金。
　　■楊樂渝：我認(rèn)為，保險(xiǎn)資金將主要投向商業(yè)地產(chǎn)，特別是北京、上海、深圳等一線城市的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，這是由保險(xiǎn)資金穩(wěn)健性的特性決定的。與投資債券收益率偏低（6%以下）和股票（收益率10%以上，但風(fēng)險(xiǎn)較高）相比，五至十年之內(nèi)，保險(xiǎn)資金投資一線城市的甲級(jí)寫字樓將獲得7%-9%的平均收益率，可以產(chǎn)生比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，適合注重穩(wěn)健性的保險(xiǎn)資金進(jìn)入。除了甲級(jí)寫字樓以外，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目都將受到保險(xiǎn)資金的青睞。
　　間接影響住宅市場(chǎng)價(jià)格
　　■《D一置業(yè)》：資料顯示，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金入市將帶來至少1500億元的新增資金，您認(rèn)為，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？
　　■朱凌波：由于保險(xiǎn)資金更看重投資安全性和長期的回報(bào)，一般而言，對(duì)于直接進(jìn)入項(xiàng)目的投資，回報(bào)在6%-8%，與其他投資方式相比，如REITS（房地產(chǎn)信托基金）回報(bào)在15%左右，保險(xiǎn)資金的資金成本相對(duì)較低。因此，保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市對(duì)開發(fā)商成本增加不會(huì)太大，對(duì)房價(jià)的推高作用不大。
　　■楊樂渝：保險(xiǎn)資金將主要投入到以商業(yè)地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)注重經(jīng)營，這與住宅地產(chǎn)是兩個(gè)不同的概念。市場(chǎng)價(jià)格是由供需變化決定的，可以說，保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市不會(huì)直接推高房價(jià)，但也有一些間接的影響。比如，在城市規(guī)劃前，住宅和商業(yè)的比例分配方面。當(dāng)某區(qū)域內(nèi)住宅和商業(yè)的供需不平衡時(shí)，一些乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目可能會(huì)改成Loft出售，會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生影響從而間接影響價(jià)格。
　　還需與專業(yè)公司合作
　　■《D一置業(yè)》：與其他投資途徑相比，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？還有哪些方面需要完善？
　　■朱凌波：保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市后，還需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。首先，目前保險(xiǎn)公司自身在估值水平、行業(yè)判斷上缺乏一定的經(jīng)驗(yàn)，還需要與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。其次，保險(xiǎn)資金的集合性投資渠道有限，REITS開放程度有限。此外，與間接投資相比，保險(xiǎn)公司進(jìn)入直接投資的風(fēng)險(xiǎn)更大，要逐步完善信用風(fēng)險(xiǎn)控制手段和標(biāo)準(zhǔn)，需制度上的完善。我個(gè)人認(rèn)為保險(xiǎn)資金將對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)生積極作用。
　　■楊樂渝：我認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)在于缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于項(xiàng)目的評(píng)估方面缺乏一定的專業(yè)性。我相信，今后保險(xiǎn)公司將會(huì)與經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)比較豐富的商業(yè)地產(chǎn)顧問公司、開發(fā)商進(jìn)行合作，以彌補(bǔ)自身的經(jīng)驗(yàn)不足，也便于保險(xiǎn)公司自身的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理。康藍(lán)方 劉覓覓/采訪整理
　　保險(xiǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)
　　要以穩(wěn)健性為前提
　　對(duì)于所投入的3.8萬億元這個(gè)數(shù)字不是很確切，應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字。具體細(xì)則的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說肯定是一個(gè)積極的因素，保險(xiǎn)金的注入可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)資金。而且具體細(xì)則的出臺(tái)是一個(gè)信號(hào)，未來保險(xiǎn)金對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的投資是一個(gè)長遠(yuǎn)的目標(biāo)。
　　作為保險(xiǎn)資金和社保資金是一個(gè)性質(zhì)，一定要以穩(wěn)健性為前提。保險(xiǎn)公司會(huì)選擇國家認(rèn)可的金融衍生品的第三方公司來進(jìn)行投資，而對(duì)于保險(xiǎn)行業(yè)選擇不動(dòng)產(chǎn)的投資方向，會(huì)優(yōu)先考慮投資回報(bào)率高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，但目前我們則更注重養(yǎng)老用房的投資，穩(wěn)健性會(huì)更高。行業(yè)內(nèi)未來會(huì)有反按揭項(xiàng)目，現(xiàn)在是將房屋抵押給銀行，以后會(huì)多一個(gè)渠道，就是可以把投資的房屋抵押給保險(xiǎn)公司，讓購房人在老年時(shí)可以領(lǐng)取養(yǎng)老金，如果未來養(yǎng)老金沒有領(lǐng)完的，受益人可以繼續(xù)享有以后的資金。當(dāng)然這是一個(gè)長遠(yuǎn)的問題，需要保險(xiǎn)公司、銀行、房地產(chǎn)混合經(jīng)營才可以實(shí)現(xiàn)，從而解決未來社會(huì)的養(yǎng)老問題。