商業(yè)地產(chǎn)最困難時期已過 未來市場謹(jǐn)慎樂觀

　　近日，世邦魏理仕發(fā)布了《2009年三季度北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場回顧及展望》，根據(jù)該報告顯示，2009年第三季度，由于市場招商工作的進(jìn)展緩慢，只有一家購物中心正式開業(yè)，新增面積4萬平方米，環(huán)比上季度的26萬平方米下降85%。北京中央別墅區(qū)的北京賽特奧特萊斯名品折扣購物中心，由賽特公司經(jīng)營管理。開業(yè)的部分為一期，目前開業(yè)率超過70%，進(jìn)駐的品牌有Burberry， Diesel， CK Calvin Klein， Zegna等奢侈品牌，以及大眾喜愛的時尚休閑品牌。北京賽特奧特萊斯受到了品牌消費者的青睞，反映了奧特萊斯這種新的商業(yè)形態(tài)在北京具有強(qiáng)大的生命力。
　　零售市場租賃需求不足
　　北京商業(yè)零售市場在三季度表現(xiàn)更好，1-8月的消費品零售總額同比增長了14.3%，高于上半年的增長率1.1個百分點，這反映出大多數(shù)消費者對經(jīng)濟(jì)前景充滿信心。大多數(shù)零售商對北京市場充滿信心，他們對十月的黃金周和年末的消費市場寄予希望，但在開新店方面依然謹(jǐn)慎。他們認(rèn)為現(xiàn)在的市場風(fēng)險仍然較大，更希望進(jìn)入成熟的商業(yè)項目。同時，不同業(yè)態(tài)的表現(xiàn)也不盡相同，大多數(shù)服裝品牌零售商不打算在今年開新店，更多的是在考慮明年的發(fā)展計劃，他們目前談判的項目多數(shù)會在2010年才能開業(yè)。連鎖超市和餐飲連鎖店則對開新店的熱情很高，在三季度積極擴(kuò)張。餐飲行業(yè)的擴(kuò)張速度也很快，金錢豹餐飲集團(tuán)在中關(guān)村的歐美匯購物中心租賃了第六層5，750平方米的面積，將作為北京的第四家店。
　　空置率小幅上升 租金降幅縮小
　　零售物業(yè)市場最困難的時期已經(jīng)過去了，需求開始回升，但是北京零售物業(yè)的總量很大，項目之間，品牌之間的競爭日益激烈，造成個別項目的經(jīng)營情況較差，空置面積上升，目前正處于重新定位和招商。同時，前三個季度新增供應(yīng)30萬平方米，盡管出租率較高，但仍然對市場造成較大的壓力。因此，2009年三季度北京市場空置率達(dá)到9.4%，環(huán)比上升0.2個百分點。
　　部分購物中心業(yè)主為了爭取項目在年內(nèi)開業(yè)，對目標(biāo)租戶提供較低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整體租金。從商圈看，商務(wù)中心區(qū)和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西單商圈的租金在上升，而王府井和中關(guān)村商圈則保持平穩(wěn)。2009年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)購物中心的首層租金報價達(dá)到每天每平方米30.1元，環(huán)比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。
　　未來市場趨于活躍
　　隨著年末和春節(jié)的臨近，商場的銷售旺季逐漸到來，北京零售市場將被注入更多的活力，零售物業(yè)市場也將趨于活躍。同時，也將有更多項目在四季度進(jìn)入市場，我們預(yù)計至少有兩個新項目開業(yè)，供應(yīng)面積在11.8萬平方米。預(yù)計市場的需求狀況應(yīng)該會持續(xù)好轉(zhuǎn)，并且更多零售商在2010年的開店計劃已經(jīng)開始執(zhí)行，因此我們對四季度市場持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。我們預(yù)計租金將停止下跌，空置率保持平穩(wěn)甚至小幅回落。