REITs讓開發(fā)商直接參與管理？

　　如果將REITs放在銀行柜臺交易，或作為私募的信托產品，則REITs的流動性受到很大的限制。從有關消息來看，監(jiān)管層更可能傾向于將其放在交易所交易的模式。這樣不但可以解決地產商的融資問題，而且可以使更多的優(yōu)質資產包讓中小投資者參與投資，使社會資金幫助更多的大型地產項目走向成功。大型商業(yè)地產項目特別燒錢，開業(yè)后開發(fā)商更需要資金的支持去開發(fā)新的項目。
　　交易所REITs可能推出，給相關的基金、證券公司和開發(fā)商注入了一股興奮劑，各方都積極應對，特別是一些持有成熟商業(yè)物業(yè)和有能力取得新項目的開發(fā)商們。據《財經網》報道，嘉實、博時、中信證券和中金等聯合了開發(fā)商，鎖定了一些地產項目，并提出了初步的方案。
　　如REITs采用契約式模式，REITs由基金管理公司管理或委托其他管理公司即可，開發(fā)商直接將項目直接賣給基金。對開發(fā)商來說，這種模式能快速回籠一筆可觀的資金，開發(fā)商通過幾年的努力使項目高價出售，帶著暴利實現退出，之后開發(fā)商可以去開發(fā)新的商業(yè)項目，經營幾年后又可以將新項目賣給基金。
　　有關投資界人士擔心，開發(fā)商不愿意將好的項目賣給REITs，開發(fā)商愿意賣給REITs的都是一些地段不太好的項目，這樣就難以保證REITs的收益。如果開發(fā)商參與管理，又可能發(fā)生有失公允的關聯交易。
　　其實不然。富智商業(yè)顧問認為，開發(fā)商最擅長的就是項目的開發(fā)，多數開發(fā)商對項目的經營管理也不太重視，這其中有管理團隊不成熟的原因，也有經營管理獲利是長期“薄利多銷”的緣故。從我國房地產開發(fā)企業(yè)的資產周轉率非常高可以看出，開發(fā)商開發(fā)完畢后將產品銷售出去獲取暴利已成為習慣的盈利模式，如果讓開發(fā)商繼續(xù)參與項目的后期經營管理的確是難為他們了，當然，要他們出讓手中的接近成熟的地產項目，REITs基金需要支付一定的對價，開發(fā)商也會留部分利益給REITs基金和中小投資者享用。
　　讓開發(fā)商開發(fā)去！讓REITs基金想辦法管理項目！祝愿REITs盡快推出，完善多層次的資本市場。
　　商業(yè)地產項目培育期運營管理關鍵要素：
業(yè)態(tài)組合與業(yè)種分布；
租戶結構、租賃條件；
出租率及換租率；
租金收入變化與租客心理的關系；
客流計量和會員體系；
整體促銷的有效性及性價比；
環(huán)境與氛圍營造改善；
消費特點數據分析與對策。