新保險(xiǎn)法對房地產(chǎn)是一劑什么藥

    新《保險(xiǎn)法》新增的“投資不動(dòng)產(chǎn)”條款，對保險(xiǎn)企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展充滿機(jī)會(huì)，只要不超支不透支，按監(jiān)管要求而行，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)對雙方來講或是一劑互贏的良藥。
　　高溫不降的中國房地產(chǎn)，在10月國慶長假期間遭遇了一場寒流。北京樓市成交量創(chuàng)2007年以來長假銷最低記錄，廣州、上海、深圳等一線城市的成交量與往年同比也均大跌。但在這一壞消息的背后，新《保險(xiǎn)法》從10月1日起正式實(shí)施，引來房地產(chǎn)業(yè)各方的遐想。
　　據(jù)新《保險(xiǎn)法》第106條規(guī)定，保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用將限于四種形式：銀行存款；買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；投資不動(dòng)產(chǎn)；國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。其中，“投資不動(dòng)產(chǎn)”是新增條款，正是這一條，讓地產(chǎn)業(yè)人士充滿期待，業(yè)界人士普遍認(rèn)為，龐大的保險(xiǎn)金至少有幾千億將進(jìn)入房地產(chǎn)投資。
　　新《保險(xiǎn)法》的實(shí)施，真的能為巨額險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供法律庇護(hù)？險(xiǎn)資進(jìn)入將為地產(chǎn)業(yè)帶來哪些影響？會(huì)不會(huì)成為推高房價(jià)的一個(gè)新工具？險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，其安全性和增值性會(huì)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何得到保障？這一系列后續(xù)問題激起業(yè)界廣泛爭議。
　　險(xiǎn)資的投向
　　“國家出臺(tái)新《保險(xiǎn)法》并非是對以前險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)種種操作的認(rèn)可，其本意和實(shí)質(zhì)是希望藉法律進(jìn)一步規(guī)范保險(xiǎn)金投入房地產(chǎn)市場的行為，引導(dǎo)和控制保險(xiǎn)資金的投資去向�！鄙虾�協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，該法的正式實(shí)施，標(biāo)志著保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的帷幕正式拉開。但實(shí)際上，保險(xiǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場的“暗度陳倉”由來已久，險(xiǎn)資往往通過舉著“自用”的大旗，以購置大面積辦公物業(yè)等方式大肆染指房地產(chǎn)市場。
　　這種方式被視為險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的“潛規(guī)則”。中原地產(chǎn)研究中心專家程博士在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，保險(xiǎn)資金擁有巨額的資金余額，但目前其投資渠道相對狹窄，在新《保險(xiǎn)法》實(shí)施之前就通過各種途徑曲線進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，新法以法律的形式認(rèn)可了這一做法。程認(rèn)為，該法的出臺(tái)一方面拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用途徑，另一方面，保險(xiǎn)資金的入市將有效拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，與銀行、信托、外資等一起成為房地產(chǎn)市場的主要“資金池”，有利于緩解銀行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　原《保險(xiǎn)法》第105條規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資于“銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式”等渠道，而新法將這一投資渠道增加了“投資不動(dòng)產(chǎn)”。其渠道的拓寬，對保險(xiǎn)公司而言既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。對此，不少房地產(chǎn)人士認(rèn)為，新法對房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好。
　　“這是房地產(chǎn)行業(yè)對保險(xiǎn)法政策的一種誤讀�！敝茉缕悸蓭熛颉斗ㄈ恕酚浾弑硎荆�保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)本意是進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，主要是投資于非房地產(chǎn)的交通、通信、能源和環(huán)保等國家級重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，而非國家的房產(chǎn)“救市行為”。很多人由此認(rèn)為，保險(xiǎn)業(yè)幾千億的巨量險(xiǎn)資將成為推動(dòng)樓市向上、助推房價(jià)上漲的又一支生力軍，甚至認(rèn)為險(xiǎn)資入市將成為繼溫州炒房團(tuán)、山西煤老板之后的又一支炒房團(tuán)。
　　周月萍律師分析說，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)而言，險(xiǎn)資在短期內(nèi)帶來的利好可能相當(dāng)有限。首先，房地產(chǎn)是長線投資，短期內(nèi)難以產(chǎn)生明顯的效果。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的周期較長，一般在三年左右，且風(fēng)險(xiǎn)較大，從目前的情況看，保險(xiǎn)公司介入開發(fā)環(huán)節(jié)的可能性不大。其次，保險(xiǎn)資金“鐘情”商業(yè)地產(chǎn)，而非住宅板塊。而商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場占的比例較小，不大可能會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的基本面。因此，在目前的市場狀況下，保險(xiǎn)公司最初將只是試探性地投入部分資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對是否進(jìn)入住宅市場尚處于觀望狀態(tài)。保險(xiǎn)資金“能進(jìn)”是一回事，但是否“愿進(jìn)”則是另一回事，當(dāng)市場呈現(xiàn)較濃的觀望氣氛時(shí)，險(xiǎn)資還未必會(huì)隨之跟進(jìn)，所以，利好效應(yīng)尚需觀察。
　　對此，中原地產(chǎn)研究中心專家程博士認(rèn)為，險(xiǎn)資目前不會(huì)成為高房價(jià)的助推器，因?yàn)橐环矫姹ｋU(xiǎn)資金能夠進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的比例仍然不高，與中國每年的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相比仍是杯水車薪；另一方面，即將陸續(xù)出臺(tái)的保險(xiǎn)法細(xì)則必將會(huì)對險(xiǎn)資進(jìn)入住宅市場有嚴(yán)格的限制；第三，大部分險(xiǎn)資將進(jìn)入有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)市場，對中國商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展和成長起到重要的推動(dòng)作用。
　　險(xiǎn)資入地的風(fēng)險(xiǎn)
　　目前，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的細(xì)則，比如投資比例、退出機(jī)制以及保值和增值等問題，監(jiān)管部門尚未制定政策，但這絲毫不影響保險(xiǎn)公司試水地產(chǎn)業(yè)的決心。除了周月萍律師所言的“暗度陳倉”外，中國保險(xiǎn)公司公開與地產(chǎn)企業(yè)結(jié)盟成為近期地產(chǎn)業(yè)的重磅新聞，比如平安保險(xiǎn)與綠地集團(tuán)的聯(lián)姻，國壽和人保 也正在謀劃合作機(jī)會(huì)并有了牽手對象。
　　這些保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)商的合作項(xiàng)目，動(dòng)輒幾十上百億，如果一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題，必將使險(xiǎn)資面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，保險(xiǎn)資金是投保人為了給自己的人身或財(cái)產(chǎn)尋求一份保障而投向保險(xiǎn)公司的，幾乎所有投保人都不愿意看到保險(xiǎn)公司將資金投向高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。因?yàn)橐坏┍ｋU(xiǎn)公司投資失利，將直接影響到投保人及被保險(xiǎn)人的利益。
　　“一直以來，保險(xiǎn)金在投資利用率上都存在缺陷�！敝茉缕悸蓭煴硎�，我國目前的險(xiǎn)資利用率低，主要用于銀行存款。發(fā)達(dá)國家保險(xiǎn)投資率一般高達(dá)80％以上，壽險(xiǎn)投資率可達(dá)到97％以上，而我國的保險(xiǎn)投資還不到50％，險(xiǎn)資投資運(yùn)用率很低，投資結(jié)構(gòu)單一，保險(xiǎn)資金無法充分利用，巨大的險(xiǎn)資余額處于低效益的空轉(zhuǎn)狀態(tài)。
　　保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的特性使得保險(xiǎn)公司擁有大量的、長期穩(wěn)定的投資基金，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供長期穩(wěn)定的資金支持，既增加了房地產(chǎn)市場的資金供給，又刺激了其籌資主體的資金需求，從而擴(kuò)大市場規(guī)模，在某種程度上可以有效地盤活資金、提高險(xiǎn)資的利用率，促進(jìn)金融資源的優(yōu)化配置，從而最終達(dá)到保險(xiǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場“雙贏”的目的。
　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心程博士介紹，險(xiǎn)資通常采用兩種“曲線”方式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，一種是以自用名義購買寫字樓變相投資，一種是通過保險(xiǎn)公司旗下的信托、資產(chǎn)管理公司變相投資房地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括中國人壽、太平洋保險(xiǎn)、中國平安等在內(nèi)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從2006年起，就陸續(xù)以直接或間接方式購入土地或辦公樓，至今，各大保險(xiǎn)公司購買的寫字樓面積高達(dá)200萬平方米。目前險(xiǎn)資還有很大一部分尚未運(yùn)用，因此新增加的運(yùn)用途徑將有效地提高險(xiǎn)資的利用率。
　　程分析表示，監(jiān)管部門或?qū)㈦U(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的資金上限比例定在10％左右，資金總規(guī)模約計(jì)1500億左右，投資收益率較高的商業(yè)地產(chǎn)是保險(xiǎn)公司投資的首選。因?yàn)�，不�?dòng)產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長、收益高，比較符合保險(xiǎn)資金追求穩(wěn)健、長期、價(jià)值投資的特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)投資收益相對股票投資而言更為穩(wěn)定。
　　目前，新《保險(xiǎn)法》并未對“不動(dòng)產(chǎn)”投資比例上限作出具體的規(guī)定，但周月萍律師認(rèn)為，多數(shù)保險(xiǎn)企業(yè)可能會(huì)先參照5％的比例進(jìn)行投資，這樣更能掌控風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)資投資股票的收益一般為10％，但風(fēng)險(xiǎn)較大；債券收益為5％上下，雖安全但收益相對偏低；商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益率約在8％左右，其安全性和收益率對保險(xiǎn)公司“正中下懷”。中國房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了20年的發(fā)展，目前仍是一塊大“肥肉”(中國的城市化率僅僅達(dá)46％)。而且房地產(chǎn)長期的保值增值性，為險(xiǎn)資提供了適配的投資選擇。險(xiǎn)資來源于長達(dá)一二十年的保費(fèi)收入，比較適用于時(shí)間長、收益穩(wěn)定的大型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資，因而只要不超支不透支，按國家監(jiān)管要求而行，新《保險(xiǎn)法》的險(xiǎn)資投資對房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)是一劑雙贏的良藥。