鄭州住宅價格九個月漲了694元 逾半被外地人買

　　核心提示：從２００９年“開春”伊始，鄭州樓市與全國樓市一起擺脫了“觀望”、“低迷”的“陰霾”，經(jīng)歷了“小陽春”、“盛夏”進入了“金秋”。昨天，記者從鄭州市房管局獲悉，從今年前９個月的房地產(chǎn)市場分析來看，鄭州的商品房投放量大幅減少，市場可售房源下降，商品房價格繼續(xù)上行，樓市的房價和銷量已超過了房地產(chǎn)“巔峰期”的２００７年。其中，銷售均價雖然主要集中于４０００～５０００元／平方米，但５０００～６０００元／平方米價位段的比重提高顯著，兩者的占比有近七成。但專家預(yù)計，年內(nèi)房價大幅上揚可能性不大。
　　關(guān)鍵詞：房價
　　住宅每平方米漲６９４元
　　今年前９個月，鄭州商品房銷售均價為４８３４元／平方米，同比上漲９．２％。與前幾年相比，２００９年前９個月鄭州商品房銷售均價無論是絕對值還是相對值，其漲勢均有所趨緩。其中，商品住宅銷售均價４５２９元／平方米，同比上漲１４．３％，高于整體商品房銷售均價漲幅５．１個百分點；非住宅銷售均價６４９４元／平方米，同比下降５．５％。
　　從商品住宅銷售均價走勢看，從１月份的３９０８元／平方米漲至９月份的４６０２元／平方米，９個月的時間里每平方米上漲了近７００元，住宅銷售均價的月份最高點出現(xiàn)在５月份，達到４７７３元／平方米；隨后，商品住宅的銷售均價停滯在４６００元／平方米，并顯現(xiàn)出略有“下滑”的狀態(tài)。
　　這說明，在住宅自住型需求引發(fā)的“小陽春”行情后，一些投資型需求又開始陸續(xù)“入場”，加上可售房源減少，進而引發(fā)一些恐慌性購房行為。這種市場表現(xiàn)既成就了“盛夏”行情，也使得商品住宅的銷售均價被迅速拉升。
　　相對而言，在近兩三年的時間里，由于新的商業(yè)地產(chǎn)項目沒有出現(xiàn)集中的入市，且一些城中村改造項目的商業(yè)部分尚未大規(guī)模銷售，因此非住宅的銷售均價下跌便“不足為奇”。
　　關(guān)鍵詞：銷量
　　住宅連續(xù)兩月突破萬套
　　在商品房銷售方面，２００９年商品房的市場銷售在經(jīng)歷２００８年的調(diào)整后有著明顯回升，到８月份時，鄭州商品房的銷售面積就已超過了２００８年全年的銷量。２００９年前９個月，鄭州商品房銷售（即合同備案，以下同）面積達到８０８．１７萬平方米，較２００８年同期增長６９．３％，較２００７年同期增長１４．８％，鄭州前９個月的商品房銷售量達到了歷史同期最高水平。
　　特別值得一提的是，今年前９個月，鄭州商品住宅銷售面積為６８２．５８萬平方米，同比增長７０．３％，增幅略高于整體商品房增幅。從占比情況看，鄭州商品住宅的銷售占比在持續(xù)幾年的下降之后，２００９年前９個月的銷售占比有所上升，占到８４．５％。
　　從各月銷售情況看，２月份“小陽春”行情顯現(xiàn)，３月份商品房銷量創(chuàng)單月紀錄，首次突破萬套“關(guān)口”；４月、５月是高位調(diào)整階段；６月份商品房銷量再度突破萬套，進入“盛夏”行情。７月，鄭州市商品住宅銷量首次突破萬套大關(guān)，創(chuàng)下歷史最高紀錄。８月，住宅銷量繼續(xù)攀升。２００９年鄭州住宅類的銷售“大放異彩”，說明剛性自住型需求是今年房地產(chǎn)市場的主力。
　　關(guān)鍵詞：投放
　　惠濟區(qū)的住宅投放價格最高
　　與火爆的銷售形成鮮明對比的是，前９個月，鄭州商品住宅的投放面積為３３６．３３萬平方米，同比下降４６．９％，下降幅度略低于整體商品房的降幅。從商品住宅占總投放量的比重看，在２００７年商品房住宅的投放比重降至８２．４％之后，２００８年前９個月的比重有所提升，２００９年前９個月住宅投放比重繼續(xù)提高，升至８５．６％�？梢钥闯觯�開發(fā)企業(yè)逐步將開發(fā)的重點向更易于銷售的住宅方向轉(zhuǎn)移。
　　從前９個月鄭州各區(qū)域商品住宅的投放情況看，金水區(qū)仍舊是“當(dāng)仁不讓”的“老大”，而管城區(qū)和二七區(qū)的城中村改造項目相繼進入市場，使得這兩個區(qū)域的投放量都在６０萬平方米以上。在各區(qū)域商品住宅的銷售方面，除金水區(qū)領(lǐng)先各區(qū)外，管城區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)四個區(qū)域的銷售量相差不大。今年房地產(chǎn)市場行情中，各區(qū)域銷售較為均衡。
　　在商品住宅投放價格上，惠濟區(qū)的投放價格最高，該區(qū)域內(nèi)的高檔住宅項目，其投放直接拉高區(qū)域房價。另外，鄭州各區(qū)域在商品房銷售價格上所保持的“鄭東新區(qū)為高，中原區(qū)為低”格局，沒有發(fā)生太大變化。
　　關(guān)鍵詞：套型
　　６０～１００平方米的中小戶型最好賣
　　目前，市場上什么樣的戶型最受購房者青睞？答案還是中小戶型。
　　從今年前９個月鄭州不同套型的銷售情況看，９０平方米以下商品住宅的銷售比重為６２．９％，較上年同期提高１１．１個百分點。
　　從細化的面積段銷售情況看，６０平方米以下的小戶型銷售比重有所上升，反映出市場對小戶型公寓的投資熱情不減；而６０～１００平方米的中小戶型銷售比重上升更為顯著，反映出剛性自住型需求釋放效應(yīng)明顯。截至２００９年９月底，鄭州商品住宅可售套數(shù)（以２００５年１月１日為基期）為４２１５５套，較去年同期減少３３５７２套。其中，９０平方米以下商品住宅占到６９．９％。
　　在“９０／７０”政策下，９０平方米以下商品住宅前期投放量較大是其可售套數(shù)居多的直接原因。而１００～１８０平方米商品住宅可售套數(shù)的比重下降明顯，也反映出該面積段供應(yīng)量在“９０／７０”政策實施和影響下，下降明顯。
　　關(guān)鍵詞：二手房
　　二手住宅均價３年來漲幅最高
　�。玻埃埃改昴甑祝�各級政府出臺減免二手房交易稅費后，極大地調(diào)動了買賣雙方的積極性，交易量季季攀高。
　　２００９年前９個月鄭州二手房交易面積達到１７２．４３萬平方米，同比增長１１３．８％；交易套數(shù)達到１８９９４套，同比增長１０６．９％，二手房的交易量創(chuàng)下歷史“新高”。隨著二手房一些稅費優(yōu)惠期限截止日期的臨近，預(yù)計年內(nèi)還會有一個二手房的交易“高峰”。除政策因素外，鄭州商品房市場供應(yīng)量不足，一部分急于購房的消費者將目光轉(zhuǎn)入二手房市場；同時稅費減免政策所釋放出的“次新房”也為鄭州二手房市場提供了更多的房源。前９個月，鄭州二手房的交易均價為３１９４元／平方米，同比上漲７．２％。與其他年份同期相比，２００９年前９個月鄭州二手房交易均價的漲幅是最低的。鄭州二手住宅的交易均價達到３１３５元／平方米，同比增長１４．５％，是３年來二手住宅交易均價漲幅最高的；同時，二手住宅的交易價格漲幅高于二手房整體漲幅７．３個百分點。
　　這主要是因為二手房稅費減免等利好政策使得部分業(yè)主轉(zhuǎn)租為售，二手房市場上涌現(xiàn)出更多價位相對較高的優(yōu)質(zhì)房源；同時一部分改善型業(yè)主的積極入市，也帶動了中高檔房源的市場活躍度。
　　關(guān)鍵詞：價位
　　５０００～６０００元／平方米比重提高
　　從鄭州不同價位段商品住宅的投放占比情況看，２００６年投放價格在３０００～４０００元／平方米價格區(qū)間的商品住宅占比為４６．５％，之后的年份主力投放價位向４０００～５０００元／平方米轉(zhuǎn)移，同時該價位段所占比重也越來越高。２００９年前９個月在鄭州所投放的３９３３８套商品住宅中，４８％都集中于此價位段。同時可以看出，鄭州商品住宅的主力投放價格正在向５０００～６０００元／平方米轉(zhuǎn)移，該價位段的投放占比在２００９年前９個月已接近兩成。
　　與投放價格相對應(yīng)的是，近幾年鄭州不同價位商品住宅的銷售比重也發(fā)生著同樣的變化。
  　２００６年前９個月鄭州商品住宅的主力銷售均價在２０００～３０００元／平方米和３０００～４０００元／平方米，２００７年前９個月上移至３０００～４０００元／平方米和４０００～５０００元／平方米，２００８年前９個月已經(jīng)開始出現(xiàn)向５０００～６０００元／平方米轉(zhuǎn)移的跡象，到２００９年前９個月，銷售均價雖然主要集中于４０００～５０００元／平方米，但５０００～６０００元／平方米價位段的比重提高顯著，兩者的占比有近七成。
　　關(guān)鍵詞：銷向
　　逾半住宅被外地人購買
　　今年前９個月，“本省其他地區(qū)”的購買者共計購買４０１２４套商品住宅，占到鄭州商品住宅總銷售套數(shù)的５２．３％，也就是說，省會一半多的商品住宅被原籍或現(xiàn)籍在省內(nèi)的客戶購買。鄭州日益增長的吸引力和發(fā)展后勁吸引著鄭州市區(qū)以外的人士來鄭工作和置業(yè)。從三年來不同地域購買者購買占比變化情況看，“本市城區(qū)”的購買比重持續(xù)下降，而來自郊縣、省內(nèi)、省外的購買者占比呈現(xiàn)不同比例的上升。
　　從鄭州不同地域的購買者購買商品住宅的均價情況看，除“本市城區(qū)”的購買均價在４２７２元／平方米之外，其他地域購買者的購買均價都在４５００元／平方米以上，這主要是由于供應(yīng)給本市戶口的經(jīng)濟適用房拉低了“本市城區(qū)”的購買均價。
　　關(guān)鍵詞：走勢
　　年內(nèi)房價不可能大漲
　　“金秋”過后是“暖冬”還是“寒冬”？２００９年的冬天鄭州市房地產(chǎn)的走勢如何？
　　引用鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會新視野工作室的部分觀點和數(shù)據(jù)后，鄭州市房管局有關(guān)人士預(yù)計，未來幾個月的市場投放量將穩(wěn)步增長，強勢的賣方市場格局或?qū)⒊霈F(xiàn)松動。在銷售方面，２００８年壓抑已久的剛性自住型需求在２００９年前９個月成交量大大擴大后已逐漸被“消化”掉。同時，有對未來市場調(diào)控政策進一步推出的預(yù)期，改善及投資型需求或?qū)⑹艿酱驌簟ｋS著近來國內(nèi)一些重點城市的成交量已出現(xiàn)走跌之勢，鄭州樓市不可能不受到影響和波及。因此，年內(nèi)鄭州樓市仍想保持月銷１００萬平方米發(fā)展勢頭的難度較大，但全年商品房銷售達到或超過２００７年９５０萬平方米的歷史“高點”仍是可以實現(xiàn)的。
　　對于市民最關(guān)心的房價問題，該人士分析，在剛性需求得到逐漸釋放后，一些投資型需求將會追高跟進，但市場投放不足，市場的可售房源減少。而適度寬松的金融政策會使開發(fā)企業(yè)的資金壓力有所緩解，其降價促銷和回籠資金的壓力將會減小，這些因素都對房價有一定推漲作用。從近兩三個月開發(fā)商的價格策略可以看到，經(jīng)過２００８年的調(diào)整，開發(fā)商并非像２００７年那樣大幅拉高房價，因此年內(nèi)房價大幅上揚的可能性不大。
　　購買到一套位置優(yōu)、價格低的房子，仍是不少市民的心愿。