迪士尼“落滬”房價上揚 區(qū)域升值還是泡沫堆積？(1)

    【本文摘要】 迪士尼落滬，相對于國人的興奮，其實迪士尼本身也很興奮。華特迪士尼公司總裁兼首席執(zhí)行官Robert A. Iger就表示：“中國是全球最具活力、最激動人心和最重要的國家之一，這一批準標志著華特迪士尼公司在中國大陸取得的一個具有非常意義的裏程碑，”
　　雖然迪士尼“落滬”已不是新聞，但一直未得到官方正式，11月4日上午8時30分，上海市人民政府新聞辦公室正式宣布：上海迪斯尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門核準。
　　迪士尼官方網(wǎng)站也同時發(fā)布消息表示，華特迪士尼公司將在上海浦東新區(qū)建造一個迪士尼主題樂園的項目申請報告，已獲中國中央政府有關(guān)部門的批準。迪士尼公司表示，項目申請報告的批準，將使迪士尼和其上海的合作夥伴能夠朝著一個建設(shè)和運營樂園的最終協(xié)議邁進，并啓動初期開發(fā)工作。迪士尼上海項目的初始階段將包括一個具有爲上海地區(qū)量身打造的“神奇王國式”主題樂園和與全球迪士尼旅遊目的地度假區(qū)一緻的其它設(shè)施。
　　迪士尼“落滬”互利雙贏還是單邊拯救？
　　迪士尼落滬，相對于國人的興奮，其實迪士尼本身也很興奮。華特迪士尼公司總裁兼首席執(zhí)行官Robert A. Iger就表示：“中國是全球最具活力、最激動人心和最重要的國家之一，這一批準標志著華特迪士尼公司在中國大陸取得的一個具有非常意義的裏程碑，”
　　而這種興奮時有原因的，我們知道金融危機以來，主題公園舉步維艱的境遇屢見報端。世界上最大的主題公園公司六旗(SixFlags)第三財季的盈利微弱，僅爲1.1%，事實上該公司于6月13日向法院申請進入破産保護程序。彭博社也報道過環(huán)球影城主題公園(Uni-versalCity)自今年5月份來帶頭出售大量價格低但是風險大的債券。
　　究其原因，一方面是因爲金融危機的影響，另一方面，美國的遊樂業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，早已“熟透了”，在本土早就出現(xiàn)了過剩的現(xiàn)象。因此，在當前，就連迪斯尼這樣的遊樂業(yè)大鱷也逃不了蹣跚前進的命運。
　　此外，普華永道此前發(fā)布的《2007-2011年全球娛樂和媒體前瞻報告》中有關(guān)主題公園發(fā)展的預測認爲：亞太地區(qū)將成爲全球主題公園消費增長最快的地區(qū)，總消費將從2006年的62億美元增長到2011年的81億美元，年增幅爲5.5%，而遊客總數(shù)也將從2006年的2.44億人次增長到2010年的2.83億人次，年增幅3%。推動這一快速發(fā)展的主要動力是中國和印度經(jīng)濟起飛所帶動的當?shù)厝丝诳芍�配收入的激增，他們對娛樂的需求也將大爲增加。報告同時還預測中國和印度也將在今後幾年迎來大量主題公園的興建。
　　迪士尼落滬 區(qū)域升值還是泡沫加速？
　　房地産專家楊紅旭認爲，迪士尼一巨大娛樂項目的導入，使周邊産業(yè)格局産生聚積效應(yīng)，從而帶動人口、消費增長，使區(qū)域房地産需求增加，檔次提高。他覺得，迪士尼項目的獲批對商業(yè)地産的利好大于住宅，這是一個旅遊娛樂項目，從一定程度上更容易刺激商業(yè)地産的發(fā)展。
　　美聯(lián)物業(yè)區(qū)域董事高錦滔也表示，川沙區(qū)域的“住”、“商”、“遊”市場在未來相當一段時間內(nèi)前景十分值得期待。隨規(guī)劃的利好、便利的交通環(huán)境、不斷完善的商業(yè)環(huán)境、以及更     多符合市場需求的樓盤産品以及價格水平的上升潛力，川沙以及整個大浦東二手房的價格也會得到大幅提升，該闆塊二手房市場未來的前景將更爲廣闊。
　　雖然很多分析人士都和以上兩位一樣認爲迪士尼的落戶將會帶動上海旅遊業(yè)、酒店業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展，對上海的經(jīng)濟發(fā)展，城市品位，素質(zhì)都是起積極的影響作用，但他絕不會影響上海的地價和房價。可事實上，在上海市政府宣布迪士尼項目正式獲批不到兩個小時以後（11月4日10上午點），上海首塊“迪士尼宅地”——浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08-03住宅地塊，以11.9億元成交，樓闆價高達14024元/平，溢價高達264%。
　　這些數(shù)據(jù)都無疑將“迪士尼效應(yīng)”卻在這幅地塊上顯現(xiàn)得淋漓盡緻。除了多達17家企業(yè)參與競拍外，今天，在土地交易中心外場等待的媒體和業(yè)內(nèi)人士甚至比今年幾幅地王地塊誕生時還要多。
　　“這個價格實在是太離譜了！”界龍實業(yè)其負責人表示該價格實在是難以令人接受。而根據(jù)資料顯示，該地區(qū)周圍有些新盤報出的開盤價最高也僅在1萬6左右。
　　而據(jù)《國際金融報》報道，上海迪士尼項目將落戶上海浦東。目前盛傳項目選址位于浦東川沙功能區(qū)黃樓社區(qū)與原南彙交界處，具體方位爲迎賓大道（A1公路）、滬蘆公路（A2高速）、南六公路、周祝公路4條道路合圍的區(qū)域。目前，這片區(qū)域內(nèi)大部分是農(nóng)田或果園，未見拆遷工程啓動跡象。而川沙功能區(qū)域新房房價從2004年初的每平方米3000多元，一路飆升至當前的1.4萬元左右。最近掛出的川沙A08-03地塊，作爲5年來首次開閘的“迪士尼住宅地”，吸引了10多家房企領(lǐng)取掛牌出讓文件。截至昨日，該地塊最高報價爲5.18億元，較3.268億元的起始價格，溢價幅度達58%。
　　分析師薛建雄在接受媒體采訪時表示，“面粉貴過面包”的場景又再度出現(xiàn)，這必然導緻周邊房價的過快上漲，加上迪斯尼項目通過的利好消息，整個上海的房價也可能進一步“居高不下”。