直面失敗重新定位 東莞商業(yè)地產(chǎn)紛紛變臉

　　“五金城B區(qū)商鋪招商已經(jīng)全部完成了，A區(qū)幾十個(gè)商鋪的招商工作也將隨即全面啟動(dòng)�！�11月初，莞城香港街五金城首批招商宣告完成，預(yù)示著該項(xiàng)目正從綜合類市場(chǎng)向?qū)�業(yè)五金市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。
　　而在上周，南城第一國(guó)際也高調(diào)揭開第一國(guó)際·ONEMALL匯一城商業(yè)中心的面紗，吉之島、嘉禾影院、冰星真冰溜冰場(chǎng)等正式簽約進(jìn)駐。第一國(guó)際作為東莞首個(gè)大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目，目前也在全面升級(jí)其商業(yè)模式，展示商業(yè)規(guī)劃與招商方面的“大變臉”；同樣，作為鴻福商圈的拓荒者，時(shí)尚島也一度算是標(biāo)志性商場(chǎng)之一。在前期經(jīng)營(yíng)不太理想的情況下，放棄之前的傳統(tǒng)零售業(yè)務(wù)，時(shí)尚島10月初以集娛樂、購(gòu)物于一體的“Mall”商業(yè)模式示人。
　　“新模式比之前強(qiáng)”，業(yè)內(nèi)人士指出，東莞的這幾大商業(yè)地產(chǎn)，在近期紛紛進(jìn)行“變臉”或升級(jí)，不僅體現(xiàn)了開發(fā)商們坦誠(chéng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)的勇氣，更是提出了一些可供操作的轉(zhuǎn)型之路。但相關(guān)人士還表示，“轉(zhuǎn)型是否能成功，關(guān)鍵是找準(zhǔn)定位�！�
　　緣由：窮則思變要轉(zhuǎn)型
　　“窮則思變”！談到為何要從綜合類市場(chǎng)向?qū)�業(yè)五金市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香港街項(xiàng)目總監(jiān)黃潤(rùn)強(qiáng)如是表示。據(jù)了解，香港街全長(zhǎng)700米，從兩年前開始招商，原先的項(xiàng)目定位是打造成特色餐飲休閑娛樂為主題的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，包括了餐飲、娛樂、休閑、服裝、珠寶等業(yè)態(tài)。然而，兩年來的招商經(jīng)營(yíng)狀況一直不容樂觀，今年4月份，位于香港街的人人樂超市宣告關(guān)門歇業(yè)，讓香港街痛定思痛，決心對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位重新調(diào)整。
　　東莞市深國(guó)投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)發(fā)展部副經(jīng)理葉潤(rùn)年也介紹道，在經(jīng)歷了商圈激烈競(jìng)爭(zhēng)和金融海嘯影響的雙重打擊之后，公司總部對(duì)時(shí)尚島重新定位。“我們注意到，南城的綜合型商場(chǎng)正在走向成熟，但是把購(gòu)物和娛樂產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起的商場(chǎng)一個(gè)都沒有。對(duì)于一個(gè)高速發(fā)展的商圈，這是一次轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)�！比~潤(rùn)年表示，時(shí)尚島之前定位為類百貨的時(shí)尚購(gòu)物中心，跟海雅、天虹、嘉信茂等商業(yè)項(xiàng)目的差異化不大，存在同類競(jìng)爭(zhēng)。目前，休閑娛樂購(gòu)物為一體的新的定位避免了同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行錯(cuò)位發(fā)展，“10月份時(shí)尚島重新正式開業(yè)以來，反響還算不錯(cuò)。通過引入娛樂產(chǎn)業(yè)，一方面豐富了鴻福商圈的業(yè)態(tài)，可以加強(qiáng)整個(gè)商圈的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，空白產(chǎn)業(yè)的填充，也有可能會(huì)帶動(dòng)周邊零售企業(yè)的發(fā)展。這種娛樂產(chǎn)業(yè)，對(duì)于提升人氣有很大幫助�！�
　　作為更為年輕的商圈，松山湖創(chuàng)意生活城則選擇了創(chuàng)新與突破之路。松山湖房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理張志毅說，松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是高新技術(shù)園區(qū)，園區(qū)人員素質(zhì)較高，創(chuàng)意生活城將為這部分人員提供生活、休閑、娛樂。據(jù)介紹，在不久的將來，市民將可以到松山湖創(chuàng)意生活城逛運(yùn)動(dòng)品專業(yè)超市，到文體中心看4D電影。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，東莞商業(yè)地產(chǎn)伴隨著城市的發(fā)展，一種從傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)向?qū)�業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化商業(yè)體轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)正在形成�！皠�(chuàng)意地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)升級(jí)方向和趨勢(shì)，而日新月異的商業(yè)環(huán)境也使得發(fā)展商重新思考商業(yè)地產(chǎn)。以地產(chǎn)為載體的新商業(yè)，如何才能有效地整合各種資源，綜合開發(fā)和集約化經(jīng)營(yíng)成為重點(diǎn)思考的內(nèi)容�！�
　　事實(shí)上，從2002年東莞掀起商業(yè)步行街開發(fā)熱，到2003年大型商業(yè)地產(chǎn)一擁而上，再到2009年，東莞一直沒有停止過大量的商業(yè)體的開發(fā)。各類商業(yè)也在同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)中感受到了危機(jī)和挑戰(zhàn)。某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人楊先生指出，“一些項(xiàng)目作出相應(yīng)的調(diào)整是正常的市場(chǎng)行為。根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)定位是商業(yè)形態(tài)繁榮的基本前提。”
　　現(xiàn)狀：同質(zhì)化中找差異
　　目前，東莞的商圈包括西正路商圈、東縱商圈、世博商圈、鴻福商圈、第一國(guó)際商圈等，雖各有優(yōu)勢(shì)，但商圈之間對(duì)人氣的爭(zhēng)奪已不可避免，“商戰(zhàn)”一觸即發(fā)。一方面，因商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，城市中的這些商業(yè)氛圍得以營(yíng)造，一些區(qū)域性的商業(yè)中心逐漸培育成形；然而，因市場(chǎng)供應(yīng)總量的增大，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。在這些地產(chǎn)商業(yè)“變臉”轉(zhuǎn)型升級(jí)中，我們似乎也能看到其中尋找突破、走不尋常路的決心。
　　莞城八達(dá)路一帶為莞城工貿(mào)商業(yè)重心區(qū)域之一，以五金機(jī)電聞名。居于八達(dá)路中心地段的香港街，正是看到了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并利用周邊的產(chǎn)業(yè)環(huán)境可以和香港街的專業(yè)五金市場(chǎng)進(jìn)行匹配，重新定位。記者日前到香港街進(jìn)行實(shí)地采訪，發(fā)現(xiàn)新街區(qū)有華強(qiáng)電子、香港尼克斯自動(dòng)化儀表、浙江三豐工具、前進(jìn)機(jī)電、衡達(dá)儀表等等一系列國(guó)際品牌、國(guó)內(nèi)知名品牌的五金、機(jī)電產(chǎn)品廠家及代理商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。
　　如果說香港街從綜合類向?qū)�業(yè)化商業(yè)形態(tài)的轉(zhuǎn)變是商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的一條出路的話，那么，時(shí)尚島、第一國(guó)際、星河城等地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目則是從商業(yè)向商業(yè)的自我蛻變或者完美變身升級(jí)。葉潤(rùn)年表示，時(shí)尚島自今年6月份暫停營(yíng)業(yè)后，開始進(jìn)行內(nèi)部升級(jí)改造。目標(biāo)是形成集娛樂、購(gòu)物于一體的“Mall”商業(yè)模式，已成功引入中影電影院和神采飛揚(yáng)娛樂發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“神采飛揚(yáng)”)兩家中國(guó)地面娛樂巨頭。“電影院、神采飛揚(yáng)開業(yè)后，希望主力店帶動(dòng)人流量，一二樓的零售店類百貨的店鋪會(huì)慢慢帶旺起來。”葉潤(rùn)年坦承，之前定位類百貨的時(shí)尚購(gòu)物中心，跟海雅、天虹、嘉信茂差異化不大，我們現(xiàn)在不跟他們爭(zhēng)百貨，放眼南城鴻福商圈，而時(shí)尚島重新招商進(jìn)來的電影院、電玩中心、美容美發(fā)、珠寶玉器等可作為鴻福商圈的配套，從而使業(yè)態(tài)更豐富，在差異化中經(jīng)營(yíng)是一條出路。
　　趨勢(shì)：銜接商業(yè)設(shè)施與人流
　　據(jù)介紹，在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中，人流量、招商等等都將阻礙商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的重要因素。東莞的商圈一直以來存在消費(fèi)群體不集中、人氣不旺的問題。葉潤(rùn)年表示，東莞開發(fā)商開發(fā)樓盤后，往往把商業(yè)部分賣掉，由個(gè)體經(jīng)營(yíng)，沒有統(tǒng)一的管理，造成了商業(yè)難形成規(guī)模，積聚人氣。另外，東莞的商業(yè)跟周邊的深圳、廣州有很大不同。第一是消費(fèi)力不足，東莞白領(lǐng)人群遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上廣州、深圳；其二是東莞人的消費(fèi)觀念還未完全轉(zhuǎn)變過來，東莞毗鄰香港和廣州深圳，現(xiàn)在大家都已經(jīng)形成了一種購(gòu)物習(xí)慣，一提到買高檔商品，就馬上想到廣州、深圳、香港，因?yàn)殚L(zhǎng)期以來已經(jīng)形成這樣一種購(gòu)物心態(tài)。
　　事實(shí)上，東莞消費(fèi)力外流的問題，一直都是業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)憂的問題。但葉潤(rùn)年認(rèn)為，東城等一些商圈目前對(duì)留住消費(fèi)人群、引導(dǎo)消費(fèi)觀念方面做出了比較明顯的成效，東城可以說是比較成熟的商業(yè)發(fā)展區(qū)域。相對(duì)來說，南城的商業(yè)發(fā)展還處于初級(jí)階段，“現(xiàn)在南城不缺乏百貨，這也是商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，百貨慢慢多了，人流聚集起來，會(huì)發(fā)展成為類似購(gòu)物中心的區(qū)域。”葉潤(rùn)年認(rèn)為，東莞還缺乏像深圳的金光華、萬象城等類似的高端消費(fèi)場(chǎng)所，隨著白領(lǐng)的增多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)觀念的成功引導(dǎo) ，相信東莞商圈之一的南城鴻福商圈有望在未來2-3年內(nèi)發(fā)展起來。
　　似乎正是看到了這一市場(chǎng)空白，第一國(guó)際、星河城都在近期蠢蠢欲動(dòng)，商業(yè)規(guī)劃、升級(jí)動(dòng)作頻頻。第一國(guó)際·ONE MALL匯一城商業(yè)中心簽約吉之島、嘉禾影院、冰星真冰溜冰場(chǎng)等。與此同時(shí)，聯(lián)華星河城也正處于緊張的招商階段，并將于明年年底正式開業(yè)。聯(lián)華星河集團(tuán)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于星河城周邊有大量中高檔樓盤，購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)后，主要就是吸引這些中高檔樓盤的消費(fèi)人群。像類似星河城、第一國(guó)際這種包括住宅、寫字樓、商務(wù)公寓、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、零售百貨、商業(yè)步行街等物業(yè)類型的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目的升級(jí)，東莞的高端購(gòu)物廣場(chǎng)有望形成，從而使之與東莞的中高端消費(fèi)力進(jìn)行完美銜接，發(fā)展標(biāo)志性、有影響力的商業(yè)區(qū)域相信不是難事。
　　有業(yè)內(nèi)人士表示，2009年，可以說是東莞商業(yè)地產(chǎn)的“中興年”。寫字樓、商鋪、商業(yè)綜合體等將隨著自身定位的調(diào)整，隨著東莞城市化進(jìn)程走出難堪，重新回歸到消費(fèi)者的價(jià)值靶心，東莞新的商業(yè)格局顯露真形。