開發(fā)商火并09年商業(yè)地產(chǎn) 專業(yè)型商鋪悄然走紅

　　2008年住宅市場風(fēng)起云涌，開發(fā)商之間的火并鑄就了購房者的集中觀望，業(yè)內(nèi)預(yù)測2009年住宅市場將以盤整為主。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)依靠豐厚的收益成為房地產(chǎn)企業(yè)的"寵兒"，在國內(nèi)房企"大佬"搶先轉(zhuǎn)型之后，外資也準(zhǔn)備在2009年強勢登陸，2009年的商業(yè)地產(chǎn)市場注定將不太平。
    商業(yè)地產(chǎn)2009年或租金最穩(wěn)
　　2008年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大起大落，開發(fā)商大肆降價促銷與購房者持幣觀望形成了鮮明的對比。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的走勢依舊穩(wěn)定，并沒有受到較大影響，沒有住宅項目大量房源囤積的壓力，卻有著長期持有下穩(wěn)定的現(xiàn)金流。業(yè)內(nèi)分析人事指出，近兩年住宅市場將面臨新的調(diào)整，而商業(yè)地產(chǎn)將迎來新一輪的高潮。
　　戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008第四季度五大核心商圈的租金依然保持上升勢頭。整體高檔商圈的每天租金為每平方米54.2元，較2008年第3季度上升5%，與2007年同期相比上升10%。上海華燕市場研究部數(shù)據(jù)也同時顯示，2009年1月份雖受春節(jié)的影響，但商鋪市場并未像往年一樣出現(xiàn)大幅萎縮，供應(yīng)面積為20.71萬平方米，較上月環(huán)比下降了38.66%，但較2008年同期(春節(jié)月)大幅上揚了105.25%，1月的成交量為10.46萬平方米，較上月環(huán)比下降了52.90%，但高于去年8-11月的月均成交量，較去年同期則上升了69.25%。新年新春商鋪市場的成交量還算火爆。
　　對此，仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，商鋪將成為2009年租金最穩(wěn)定的物業(yè)類別。雖然其他類型物業(yè)的租金都已開始下降，商鋪租金仍繼續(xù)保持增長。預(yù)計2009年初，零售業(yè)整體銷售量的增長將趨緩�？梢灶A(yù)見當(dāng)租戶的租約到期時，由于經(jīng)受利潤萎縮壓力的租戶們將要求下調(diào)租金，對優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金的影響也將逐漸顯現(xiàn)。
　　專業(yè)型商鋪悄然走紅
　　剔除社區(qū)型商鋪及中心城區(qū)的大型集中式商業(yè)，專業(yè)性商鋪將成為一個全新又是發(fā)展最快的種類。上海華燕市場研究中心副經(jīng)理張晴怡分析指出，一些專業(yè)性的商鋪悄然走紅，這類商鋪主要分兩種情況，一種是具有一定產(chǎn)業(yè)背景和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)的專業(yè)性商鋪，如位于青浦趙巷的上海國際家居品牌中心就是一個很好的例子。
　　另一種是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位條件和市場狀況，明確定位產(chǎn)品性質(zhì)，鎖定目標(biāo)客群的專業(yè)性商鋪，比如奉賢南橋的綠天商城，據(jù)華燕市場中心現(xiàn)場調(diào)查了解，該項目之所以能夠持續(xù)熱銷就是因為其結(jié)合南橋當(dāng)?shù)氐那闆r，將產(chǎn)品定位為一個中低端的服裝類商城，面向的客群也鎖定了個體商戶和中小投資客，由于在當(dāng)?shù)剡@種性質(zhì)的產(chǎn)品具有稀缺性，因此取得了不俗的銷售業(yè)績。
　　開盤一周成交200多套，從意邦國際建材品牌中心可以看到專業(yè)型商業(yè)地產(chǎn)的潛力。"商業(yè)項目最重要的是前期的商戶招商和后期的經(jīng)營管理，而非建成后全部賣出去完事。此外需要摸準(zhǔn)客戶的真實需求，在此基礎(chǔ)上進行準(zhǔn)確的定位、科學(xué)的規(guī)劃和合理的業(yè)態(tài)布局，這樣才是項目成功的前提。"上海意邦置業(yè)有限公司市場部副總經(jīng)理黃健在接受記者采訪時表示。在開發(fā)的意邦國際建材品牌中心，意邦置業(yè)就長期持有80%物業(yè)，只有少量商鋪惜售，以物業(yè)持有者和經(jīng)營者的角色，將自己與入駐商家及投資者的利益捆綁在了一起，以增強商家和投資者的信心。此外組織了專業(yè)的招商、物業(yè)、物流、廣告等方面的專業(yè)管理團隊負(fù)責(zé)項目的招商與運營等服務(wù)配套工作。并在廣泛走訪商家、調(diào)查市場的基礎(chǔ)上，在業(yè)內(nèi)首次提出全球建材營銷總基地的全新理念。
　　黃健指出，作為不動產(chǎn)投資理財，商鋪以其良好的回報一直以來受到眾多投資者的追捧。但在當(dāng)前樓市低迷的行情下，只有那些高品質(zhì)高收益又經(jīng)營穩(wěn)健的物業(yè)才能得到投資者的真正青睞。國企已率先調(diào)轉(zhuǎn)槍頭部分國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)提前預(yù)見到了商業(yè)地產(chǎn)未來存在的潛力，開始把重點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，其中萬達可謂是其中的典范。作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬達集團自2001年主動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以來，已在全國30余個城市開發(fā)了近40個萬達廣場，其中開業(yè)18座，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的排頭兵。以上海為例，已先后在五角場、周浦等城市副中心、市郊重鎮(zhèn)布局，此外萬達已在江橋順利拿地，預(yù)計第三座萬達廣場將坐鎮(zhèn)上海西大門。記者發(fā)現(xiàn)，萬達廣場在進駐各大城市時，選址頗有戰(zhàn)略眼光，往往選擇城市的"價值洼地"挺進，上海的周浦、江橋則是最好的范例。上海市場固然是兵家必爭之地，可伴隨著房地產(chǎn)市場的完善及泛上海經(jīng)濟圈的形成，長三角地區(qū)已經(jīng)成為房企最新?lián)屨嫉膽?zhàn)略要地。成功開發(fā)聯(lián)洋大拇指廣場的證大集團，進軍揚州開發(fā)了教場項目。據(jù)悉教場項目將采取滾動開發(fā)的形式，分為三期進行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)周期約3年，預(yù)計建成后總建筑面積8.06萬平方米，項目總投資約5.8億。上海證大房地產(chǎn)有限公司總裁方斌在2008古城商業(yè)復(fù)興論壇上就曾表示，證大房產(chǎn)有自己的戰(zhàn)略，要從上海走出來，布局長三角。在上海主攻一些文化類型的開發(fā)，包括帶有文化性的商業(yè)。這種特點將在全國的其他城市也有所拓展和復(fù)制。外資09年強勢登陸在住宅市場相對疲軟的情況下，外資也看到了其中蘊含的豐富商機。
　　記者日前獲悉，國際地產(chǎn)投資界巨頭―-美國西蒙地產(chǎn)集團、摩根士丹利房產(chǎn)基金與深國投商用置業(yè)有限公司共同出資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司，就將投資重點放在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域(查看地圖)。格瑞在中國投資的大型連鎖購物中心項目統(tǒng)一命名為印象城，目前第一批印象城項目將重點分布在常熟、杭州、蘇州等長三角地區(qū)。據(jù)該公司不愿透露姓名的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司除長三角外還預(yù)見了中西部地區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿�，以鄭州印象城為代表的新項目將試水這巨大的市場，根據(jù)其情況決定后期在中西部地區(qū)的規(guī)劃布局。該負(fù)責(zé)人表示，從上世紀(jì)90年代末期開始，一些國內(nèi)外的投資家開始關(guān)注中國零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。第一批標(biāo)志性購物中心拔地而起，并先后開始運營，如廣州天河城、上海恒隆廣場、中國國貿(mào)中心等項目，這標(biāo)志著購物中心在中國的大地上開始發(fā)展。進入21世紀(jì)后該細(xì)分市場將進入蓬勃發(fā)展時期，隨著中國經(jīng)濟的騰飛以及中國零售業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的相互影響，一批完善的購物中心將迅速占領(lǐng)了當(dāng)?shù)氐牧闶蹣I(yè)市場并保持零售業(yè)領(lǐng)軍者的地位，其間蘊含的商機是誰也不愿意放棄的。