濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值論壇

　　主辦：濟(jì)南時(shí)報(bào)、財(cái)富自由港 (論壇 新聞)商務(wù)大廈
　　協(xié)辦：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)
　　【主持人】尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位房產(chǎn)界的朋友們，大家上午好！今天我們?cè)谝黄鹁汀皾?jì)南商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值”這個(gè)話題進(jìn)行討論。首
先，讓我介紹一下參加今天論壇的各位嘉賓：
　　山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗；
　　山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海；
　　交通銀行山東省分行個(gè)貸中心主任楊旭光；
　　陽(yáng)光100推廣部經(jīng)理陶曉智；
　　天發(fā)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)董法文；
　　我市著名房產(chǎn)評(píng)論人趙魯梁；
　　我市著名房產(chǎn)評(píng)論人于清；
　　山東泉景置業(yè)有限公司執(zhí)行董事陳俊記；
　　濟(jì)南時(shí)報(bào)副總編輯李長(zhǎng)運(yùn)。
　　讓我們?cè)僖淮我詿崃业恼坡晫?duì)各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓的到來(lái)表示感謝！
　　全運(yùn)會(huì)的舉辦、園博會(huì)的召開(kāi)、西客站的建設(shè)，2009年對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō)是不平凡的一年，全運(yùn)會(huì)是影響濟(jì)南最重要的一件事，它對(duì)濟(jì)南的影響可以說(shuō)是深遠(yuǎn)的。從表面上看，濟(jì)南的城市面貌煥然一新，但是對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響更是深遠(yuǎn)。因?yàn)槿�運(yùn)會(huì)，濟(jì)南城市建設(shè)的投資前所未有，奧體中心、棚戶區(qū)改造和西客站等一大批項(xiàng)目的建設(shè)讓濟(jì)南的城市面貌發(fā)生了深刻的變化。與此同時(shí)，中心城市的商業(yè)地產(chǎn)也是風(fēng)起云涌，但是從9月份起到現(xiàn)在濟(jì)南住宅的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)寫(xiě)字樓，這一價(jià)格倒掛現(xiàn)象到現(xiàn)在還在持續(xù)。這也對(duì)我們提出了疑問(wèn)：濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)還是投資洼地嗎？濟(jì)南中心城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)前景如何？
　　2009年歲末將至，有關(guān)房產(chǎn)信貸、二套房利率七折優(yōu)惠等各種猜想已經(jīng)鋪天蓋地了，在這樣的背景下，我們《濟(jì)南時(shí)報(bào)》與泉景置業(yè)有限公司邀請(qǐng)各位專(zhuān)家和地產(chǎn)界的高手，針對(duì)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值，請(qǐng)各位專(zhuān)家各抒高見(jiàn)。
　　首先請(qǐng)山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海就濟(jì)南市中心房地產(chǎn)商業(yè)投資價(jià)值發(fā)表演講。
山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海
　　【郭松�！亢芨吲d參加“濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值論壇”。我的發(fā)言分兩個(gè)部分：一、濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。二、針對(duì)財(cái)富自由港商務(wù)大廈（位于大觀園商圈之內(nèi)）談一下大觀園商場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。
　　一：濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。
　　作為濟(jì)南市的商業(yè)地產(chǎn)，這些年來(lái)隨著濟(jì)南城市的發(fā)展，GDP的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)也得到了發(fā)展。濟(jì)南市的商業(yè)地產(chǎn)、舊城改造為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了很好的機(jī)遇，老商圈升級(jí)換代，新商圈脫穎而出，社區(qū)的商業(yè)出現(xiàn)，社區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)也是亮點(diǎn)。我主要談四點(diǎn)：1、傳統(tǒng)商業(yè)衰退，新業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)迅速。2、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性突破。3、商業(yè)地產(chǎn)的供需兩旺，特別是商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。4、濟(jì)南商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈現(xiàn)多中心的格局。
　　1、傳統(tǒng)商業(yè)衰退，新業(yè)態(tài)增長(zhǎng)迅速。
　　近幾年濟(jì)南的老百貨商場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)品種的單一、管理差而衰退了，最典型的代表是濟(jì)南百貨最早的一家上市公司，現(xiàn)在已經(jīng)在濟(jì)南的商圈里面銷(xiāo)聲匿跡了。新興的業(yè)態(tài)包括大型超市、大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。比如說(shuō)濟(jì)南七里堡的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、茶葉批發(fā)市場(chǎng)，北園商圈的鞋帽、家具、建材等大型的批發(fā)市場(chǎng)大量興起，再就是像正在建設(shè)的大型MORE綜合購(gòu)物中心，這種新的業(yè)態(tài)、新的消費(fèi)理念已經(jīng)在濟(jì)南市廣大市民的消費(fèi)觀念中形成。
　　2、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性突破。
　　商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性、重要性日益顯現(xiàn)。過(guò)去我們搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的模式是一賣(mài)了之，把商鋪賣(mài)給一個(gè)個(gè)小業(yè)戶，由于缺乏統(tǒng)一的資源整合和規(guī)劃，市場(chǎng)定位不明確，往往是賣(mài)的時(shí)候很火爆，但是沒(méi)有多長(zhǎng)時(shí)間就停滯下來(lái)，經(jīng)營(yíng)慘淡。所以商業(yè)地產(chǎn)不能像住宅和其他房地產(chǎn)品種一樣，只賣(mài)不經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)更重要的是要有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，所以濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)逐漸從一些失敗的案例中吸取了教訓(xùn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的新模式。就是不能光賣(mài)不管，或者是以訂單式的銷(xiāo)售方式或者是只住不賣(mài)，賣(mài)了之后要管理起來(lái)。只有統(tǒng)管起來(lái)，進(jìn)一步做好商業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)定位和資源的整合、經(jīng)營(yíng)策略的設(shè)計(jì)，這樣才能使一個(gè)商鋪、一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)逐漸成熟起來(lái)。
　　一個(gè)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者多年消費(fèi)習(xí)慣的培養(yǎng)是養(yǎng)鋪、買(mǎi)鋪、旺鋪的過(guò)程，這需要經(jīng)營(yíng)者有比較多的財(cái)力，豐富的經(jīng)驗(yàn)，有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，這些是商業(yè)地產(chǎn)成功的基礎(chǔ)。所以商業(yè)地產(chǎn)重在經(jīng)營(yíng)。
　　3、商業(yè)地產(chǎn)的供需兩旺。
　　在當(dāng)前我們的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資品種比較單一，投資股票風(fēng)險(xiǎn)很大，其他的企業(yè)債、國(guó)債投資的收益比較低，所以房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)重要的投資品種，成了一個(gè)熱門(mén)。
　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)之所以這么高，重要的就是我們投資需求所占的比例過(guò)大。作為商業(yè)地產(chǎn)，也是房地產(chǎn)投資品種的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前有些地方商鋪的價(jià)格低于住宅的價(jià)格、低于寫(xiě)字樓的價(jià)格，我覺(jué)得這是一個(gè)個(gè)例，是某一個(gè)時(shí)段的暫時(shí)現(xiàn)象�？傮w上看，商鋪的價(jià)格應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅的價(jià)格，一般正常情況下也得是住宅價(jià)格的一倍到兩倍，因?yàn)橐粋�(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格和市場(chǎng)的供需狀態(tài)和它所在的區(qū)位，以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理是密切相關(guān)的，并不是買(mǎi)了一個(gè)商鋪就能夠掙錢(qián)。一個(gè)是大環(huán)境，我們這個(gè)地方市場(chǎng)的需求和供給是不是平衡，是供大于需還是供不應(yīng)求，市場(chǎng)決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。再一個(gè)是區(qū)位，區(qū)位特別重要，是投資于城市中心區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)還是投資在社區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。作為中心區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)像北京的CBD，這地方無(wú)論是寫(xiě)字樓還是商鋪一直是增值的，需求量很大，所以區(qū)位對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更為重要。當(dāng)然還需要有大量的后續(xù)管理，如果管理不好也可能引起地產(chǎn)價(jià)格的跌落。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的投資品種，但是影響商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值無(wú)論從大的方面、小的方面，都相當(dāng)重要。
　　4、濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈現(xiàn)多中心的布局。
　　我們濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，有主城區(qū)、老城的商圈，有四個(gè)商業(yè)片區(qū)，四個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心。主城商圈包括老城商圈、高新區(qū)的商區(qū)、西部大學(xué)城的商圈等等。
主城的老城商圈也就是城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的地區(qū)，濟(jì)南是一個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，有兩部分組成，一個(gè)是泉城路的中心商業(yè)區(qū)，再一個(gè)是西城的商鋪區(qū)。西城商鋪區(qū)具有其獨(dú)特的文化特色，它是位于順河街以西、緯二十路以東、經(jīng)一路以南、經(jīng)七路以北的區(qū)域。在原先做的濟(jì)南商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中把它定為體現(xiàn)歷史文脈特征和傳統(tǒng)文化特色，兼具休閑、娛樂(lè)功能的特色商業(yè)區(qū)。這就是我們今天主要談的大觀園商業(yè)區(qū)。
　　二、大觀園商圈的改造和新生。
　　大觀園商業(yè)區(qū)至今已經(jīng)有70多年了，過(guò)去這里有一些說(shuō)書(shū)的、說(shuō)相聲的、搞雜耍的和經(jīng)商的。在歷史上這里是一個(gè)繁華的商業(yè)區(qū)，曾一度是濟(jì)南市甚至山東省省城的一個(gè)標(biāo)志性商業(yè)區(qū)�，F(xiàn)在大觀園商場(chǎng)商鋪經(jīng)過(guò)市中區(qū)的支持又進(jìn)行了改造，現(xiàn)在仍然是一個(gè)商業(yè)繁盛區(qū)，這里有大觀園、人民商場(chǎng)、經(jīng)四路地下商城，聚集了多很人氣。這里交通毗鄰火車(chē)站，東部靠著順河街立交橋，交通十分方便，網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚。這里的金融機(jī)構(gòu)有工商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行的省級(jí)總部，還有泰康、�？档缺ｋU(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)及證券公司，所以這里實(shí)際上是濟(jì)南市的一條金融街。
　　以上特點(diǎn)使這個(gè)地方具有很大的區(qū)域商業(yè)價(jià)值，而且這里靠近市政府、省委、省政府的辦事機(jī)構(gòu)，雖然濟(jì)南市政府要搬遷到東部去，但濟(jì)南市的一些事業(yè)單位、省政府機(jī)構(gòu)和很多事業(yè)單位仍然在這個(gè)地方，業(yè)務(wù)之間聯(lián)系起來(lái)也比較方便。
　　根據(jù)濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，大觀園的總體定位是和人民商場(chǎng)形成了商業(yè)群的聯(lián)合體，承擔(dān)了片區(qū)的商業(yè)中心功能，大觀園的改造是經(jīng)四路和經(jīng)五路之間、緯二路至緯三路的圍合區(qū)域，占地150畝，以小緯二路為分界線，大觀園分為東街坊和西街坊兩部分改造。
　　東街房作為大觀園的主體功能區(qū)，南部以大觀園商場(chǎng)為主體，綜合大型綜合商場(chǎng)和酒店，北部是一些“老字號(hào)”和餐飲，中部圍合成的小廣場(chǎng)做廣告、促銷(xiāo)、商業(yè)宣傳、商品展示的活動(dòng)。還對(duì)周邊商場(chǎng)、電影院進(jìn)行了仿古改造。
　　西街坊在規(guī)劃中是一個(gè)商住的混合功能區(qū)，不僅要改造同福商城，而且還要拆除經(jīng)四路、小緯二路交叉口的省行管局、省郵政局的住宅，拆除面積大約2.7萬(wàn)平方米，其中同福商城的建筑立面將改造為近代中西合璧的建筑風(fēng)格。
　　整個(gè)大觀園將建成南高北低，以近代建筑風(fēng)格為主的特色風(fēng)貌街區(qū)，小緯二路的開(kāi)拓也會(huì)形成具有傳統(tǒng)商埠風(fēng)貌，以近代中西合璧建筑風(fēng)格為主體的步行商業(yè)街。經(jīng)四路、小緯二路、緯三路等3條道路也要進(jìn)行拓寬改造，便于停車(chē)和購(gòu)物。在規(guī)劃中西街坊地區(qū)的改造規(guī)劃有望納入到“十二層”的規(guī)劃里面去。
　　這個(gè)地區(qū)隨著濟(jì)南市開(kāi)發(fā)程度的增加，外地商團(tuán)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，傳統(tǒng)的商圈和現(xiàn)代商業(yè)都各自存在著不同的發(fā)展機(jī)遇。傳統(tǒng)的商圈務(wù)必要有文化底蘊(yùn)，形成新的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。像現(xiàn)在來(lái)自東北的零售商業(yè)巨頭長(zhǎng)春歐亞攜手大觀園對(duì)它進(jìn)行改造，已經(jīng)陸續(xù)竣工、開(kāi)業(yè)。
　　與此同時(shí)，在魏家莊萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)入，準(zhǔn)備在這里建設(shè)城市綜合體，以魏家莊為核心區(qū)，規(guī)劃建設(shè)成為金融、商務(wù)、辦公積聚區(qū)、企業(yè)總部辦公區(qū)、商業(yè)文化功能區(qū)、SOHO辦公區(qū)、居住區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)等六大功能集一體的綜合區(qū)域。城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、休閑等功能進(jìn)行空間的組合，并在各部分間建立一個(gè)相互依存的關(guān)系，形成多功能、高效率、統(tǒng)一的建筑群。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的城市綜合體是從國(guó)內(nèi)其他城市引進(jìn)過(guò)來(lái)的，據(jù)他們介紹這個(gè)項(xiàng)目在全國(guó)屬于第二位的，城市綜合體的建設(shè)到竣工、面市還需要一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間。
　　但我覺(jué)得實(shí)際上現(xiàn)在現(xiàn)有的大觀園的零售商業(yè)、餐飲業(yè)，周邊的銀行、金融業(yè)，還有財(cái)富自由港、寫(xiě)字樓等商場(chǎng)設(shè)施包括建好的山東商會(huì)辦公樓，再加上大觀園北洋劇院的娛樂(lè)設(shè)施、中山公園娛樂(lè)場(chǎng)地和周邊大片的單位開(kāi)發(fā)的居住區(qū)，這樣一個(gè)大型的大約一平方公里的范圍的社區(qū)，已經(jīng)具備了城市綜合體的多種功能。雖然現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)還沒(méi)有建起來(lái)，但現(xiàn)有的資源整合已經(jīng)具備了城市綜合體的初步功能。
　　大觀園商場(chǎng)商業(yè)圈的投資潛力和價(jià)值是比較大的，這里面可以從兩方面來(lái)分析，一個(gè)是品牌效益，一個(gè)是集聚效應(yīng)。
　　品牌效應(yīng)：這里有商業(yè)地產(chǎn)的品牌，有商店的品牌，有傳統(tǒng)市場(chǎng)的品牌。商業(yè)地產(chǎn)的品牌——萬(wàn)達(dá)，在全國(guó)來(lái)講是商業(yè)地產(chǎn)的老大，在很多大城市他們商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是比較成功的，由于萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)品牌的效應(yīng)，也吸引了一些商店品牌，像沃爾瑪?shù)壬痰昶放贫急晃�引過(guò)來(lái)，并且把一些聲譽(yù)度高的主力也帶過(guò)來(lái)，為周邊小的店鋪帶來(lái)了客流，能夠發(fā)揮它的外部效應(yīng)。
　　市場(chǎng)品牌：大觀園傳統(tǒng)市場(chǎng)具有它的市場(chǎng)品牌，它可以發(fā)揮聚集的效應(yīng)，一個(gè)是商戶組合多樣化，這里有各種專(zhuān)賣(mài)店，有娛樂(lè)、休閑、餐飲，它們聚在一起使消費(fèi)者在一次購(gòu)物的活動(dòng)中就可以購(gòu)買(mǎi)到多種商品，節(jié)省了購(gòu)物時(shí)間，節(jié)約了交通成本，這是傳統(tǒng)市場(chǎng)的聚集效應(yīng)。同類(lèi)零售店聚集，同類(lèi)商品之間除了有價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)之外，還有不同的花色、品種、質(zhì)量、特色等很多非價(jià)格因素，所以也具有聚集效應(yīng)。
　　正是由于三個(gè)品牌（商業(yè)地產(chǎn)品牌、市場(chǎng)品牌、商店品牌）是無(wú)法替代的，它們可以相互促進(jìn)，相得益彰，使得大觀園商業(yè)區(qū)成為濟(jì)南市主城的大型購(gòu)物中心。
　　再一個(gè)是作為零售商業(yè)物業(yè)在選址規(guī)劃時(shí)考慮的因素：市場(chǎng)的容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)的顯著、商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施。
　　一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成功建設(shè)成功與否主要是以上五個(gè)因素，大觀園商場(chǎng)具備這五個(gè)因素。
　　1、市場(chǎng)容量：大觀園的位置是我們的主城區(qū)，所以它的市場(chǎng)將來(lái)不僅僅是周邊社區(qū)居民的市場(chǎng)，也是濟(jì)南市廣大市民的市場(chǎng)，甚至是包括濟(jì)南都市圈周邊一些城市的市場(chǎng)，它的市場(chǎng)容量是非常大的。
　　2、進(jìn)出的交通：前面我講了，這里交通方便，網(wǎng)絡(luò)暢通是不言而喻的。
　　3、地點(diǎn)的顯著：作為一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，它所處的位置、建筑風(fēng)格、特有的標(biāo)志、引起人們的關(guān)注程度、建筑設(shè)計(jì)外立面的新穎等等方面，這里具有比較傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，萬(wàn)達(dá)進(jìn)來(lái)之后還有現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，所以說(shuō)這里是非常特殊、鮮明的。
　　4、零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模：傳統(tǒng)大觀園商場(chǎng)的商業(yè)面積再加上萬(wàn)達(dá)總體體的大片商業(yè)物業(yè)，規(guī)�？梢赃_(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模是相當(dāng)大的。
　　5、內(nèi)部設(shè)施：原有的大觀園商場(chǎng)的商業(yè)氛圍是比較成熟的，比較齊備的，萬(wàn)達(dá)城市綜合題建成之后設(shè)施更是現(xiàn)代化。
　　這五個(gè)因素對(duì)于大觀園商業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)有都是具備的，無(wú)論是做品牌效應(yīng)還是零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)該具備的因素在這里有具有。所以我覺(jué)得這里的商業(yè)地產(chǎn)具有保值增值的價(jià)值，具有投資價(jià)值。
　　我的發(fā)言到這里。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝郭教授。下面有請(qǐng)陽(yáng)光100推廣部經(jīng)理陶曉智就濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)是否是投資洼地發(fā)表自己的看法。
陽(yáng)光100推廣部經(jīng)理陶曉智
　　【陶曉智】謝謝大家。今天主要想就三個(gè)方面講一下：一是濟(jì)南住宅與寫(xiě)字樓價(jià)格倒掛的情況；二是濟(jì)南商業(yè)規(guī)劃；三是濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的投資。
　　一、濟(jì)南住宅與寫(xiě)字樓價(jià)格倒掛的情況。
　　為什么濟(jì)南住宅的價(jià)格高于寫(xiě)字樓甚至高于商鋪的價(jià)格？濟(jì)南這幾年的金融發(fā)展、剛剛過(guò)去的全運(yùn)會(huì)和園博會(huì)、京滬高鐵等的規(guī)劃和黃河三角洲的規(guī)劃都為濟(jì)南帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，對(duì)濟(jì)南在全國(guó)的知名度產(chǎn)生了很大的影響。
　　目前濟(jì)南市房地產(chǎn)在全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)得非常激烈，從今年拿地的情況來(lái)看可以說(shuō)是非常慘烈，要求是相當(dāng)高的，很多地產(chǎn)商為了擴(kuò)大規(guī)模，會(huì)放棄在一些一線城市的擴(kuò)張，進(jìn)入到二、三線城市。濟(jì)南是一個(gè)經(jīng)濟(jì)大省的省會(huì)城市，各方面的優(yōu)勢(shì)吸引了很多地產(chǎn)商進(jìn)入到濟(jì)南，濟(jì)南規(guī)劃首先拉動(dòng)的就是住宅，今年住宅價(jià)格上升得非�？�，而且可以看到明年、后年沒(méi)有什么下降的趨勢(shì)，外地地產(chǎn)商和的看法和原來(lái)的看法是完全不一樣的，比如說(shuō)無(wú)論是做商業(yè)還是做其他的項(xiàng)目，北京的售價(jià)是多少？能賣(mài)到四五萬(wàn)，那么他們覺(jué)得在濟(jì)南賣(mài)兩萬(wàn)塊錢(qián)沒(méi)問(wèn)題，所以他們敢在濟(jì)南拿地，這樣就把價(jià)格提了上來(lái)，所以大家看到住宅的價(jià)格漲得非�？�。
　　但商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)恰恰相反，濟(jì)南處于北京和上上海的中間，北京是中國(guó)的政治首都，中國(guó)只有一個(gè)北京，上海是“經(jīng)濟(jì)首都”，包括中國(guó)對(duì)他“兩個(gè)中心”的定位，亞洲甚至全世界的金融中心，再加上世界500強(qiáng)等一些大的企業(yè)總部在上海的落腳，再靠著影響力的配合，輻射到全國(guó)，所以在北京和上海吸引了很多總部經(jīng)濟(jì)，北京雖然是政治首都，但經(jīng)濟(jì)話語(yǔ)權(quán)很大，各部委政策制定的中心都在北京，所以會(huì)吸引很多總部在那里辦公，一些大的公司也會(huì)往北京掛靠。其他的一些外地大企業(yè)進(jìn)入山東的時(shí)候可能會(huì)選擇青島不會(huì)選擇濟(jì)南。在這種情況的影響下，濟(jì)南的地位非常尷尬，在省內(nèi)的影響力比不上青島，甚至德州、淄博、臨猗也都跨過(guò)山東直接和省外的大型城市對(duì)接，就造成了商務(wù)商業(yè)的需求不像住宅的需求這么大，造成了價(jià)格上不去的情況。
　　另外受金融危機(jī)的影響，影響了它的受益，北京的寫(xiě)字樓會(huì)提供很多優(yōu)惠條件來(lái)拉住這些企業(yè)。還有一個(gè)影響是他們拿到錢(qián)之后不會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)，因?yàn)橛X(jué)得可能不會(huì)盈利，投資別的渠道收益也不大，這樣一方面造成住宅的價(jià)格過(guò)高，另一方面也造成對(duì)寫(xiě)字樓需求的下降。我覺(jué)得這就是為什么濟(jì)南住宅和寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格高掛的背景。既有本身的因素，也有在金融大背景下產(chǎn)生的原因。
　　二、濟(jì)南商業(yè)中心或者說(shuō)濟(jì)南目前的商業(yè)規(guī)劃。
　　在八九年前濟(jì)南確定了“十字方針”——東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏。現(xiàn)在看“南控”基本上是在控制，“東拓”隨著全運(yùn)會(huì)的結(jié)束也可以說(shuō)是告一段落，未來(lái)的三五年主要是以“西進(jìn)”為主，同時(shí)還有“北擴(kuò)”和“中疏”，在這種大的規(guī)劃影響下說(shuō)濟(jì)南以什么地方為中心也不是太準(zhǔn)確，因?yàn)闈?jì)南狹長(zhǎng)的地形說(shuō)一個(gè)中心不太符合現(xiàn)實(shí)情況，以高鐵為中心的物流中心、會(huì)展中心等等，北擴(kuò)和老城的改造，還有中間地帶，像我們今天說(shuō)的財(cái)富自由港和萬(wàn)達(dá)中心以及以趵突泉、大明湖的改造形成的旅游形式的中心，這對(duì)老城區(qū)的改造和商務(wù)金融中心是一個(gè)發(fā)展，北部可能還是和原來(lái)一樣，是一個(gè)一個(gè)大的批發(fā)中心，這與濟(jì)南的消費(fèi)習(xí)慣有一定的關(guān)系，濟(jì)南對(duì)高端產(chǎn)品的消費(fèi)需求并不是很旺盛，尤其是剛才說(shuō)到離北京、上海比較近，有一些頂端的消費(fèi)人群可能會(huì)直接跑到北京、上海深圳到香港去調(diào)配，所以建一種大的批發(fā)中心在山東濟(jì)南應(yīng)該是比較活躍。
　　濟(jì)南以大觀園為中心的也是因?yàn)闈?jì)南優(yōu)越的地理位置，雖然尷尬，但是它靠北京和上海比較近，它是交通樞紐的位置，再加上膠東半島的輻射，形成了商埠中心，對(duì)于大觀園的改造，我覺(jué)得新傳統(tǒng)商埠中心的改造可能是一種方向。在現(xiàn)在各自為政的情況下，各大開(kāi)發(fā)上都想建成一個(gè)大而全的地方，這實(shí)際上是一種浪費(fèi)，對(duì)投資收益也是一種浪費(fèi)，都想把人流都吸引過(guò)來(lái)，把商家吸引格萊，這勢(shì)必造成商家、人流的分流，從而造成投資收益的分流，其實(shí)政府應(yīng)該在統(tǒng)一科學(xué)的引導(dǎo)下，增加交通建設(shè)，把這些幾個(gè)中心連起來(lái)，既各自為政，分散起來(lái)又各有特點(diǎn)，又能形成合力，提高濟(jì)南的商業(yè)投資價(jià)值和濟(jì)南的城市競(jìng)爭(zhēng)力。
　　三、濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。
　　我的看法是濟(jì)南在地產(chǎn)方面還是以住宅帶動(dòng)為主，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該也會(huì)迎來(lái)一個(gè)高的發(fā)展期，在機(jī)遇里面提到過(guò)，濟(jì)南的京滬高鐵到上海3.5小時(shí)，北京1.5小時(shí)，便捷的交通會(huì)吸引很多北京、上海的總部公司、分公司、業(yè)務(wù)終端放到濟(jì)南來(lái)，非常方便�，F(xiàn)在中央政府對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的投資力度超過(guò)了當(dāng)年對(duì)上海浦東的投資力度，對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō)也是一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，到天津也非常的方便，我們和天津之間的連接按照濱海新區(qū)的規(guī)劃，濟(jì)南做物流、配合也能給帶來(lái)很多的收益，可以帶來(lái)自己的合作商家，全國(guó)的甚至全球的商家。
　　再一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)，濟(jì)南以前的都是先建設(shè)然后再招商，招來(lái)的商不滿意規(guī)劃層高跟其他的要求，然后再拆再改，改了一圈以后經(jīng)濟(jì)不景氣撤了又換了一波再來(lái)，對(duì)原來(lái)的改造又不滿意再重新改造，可持續(xù)性很差。隨著大的有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)公司的進(jìn)駐，在很大程度上改變了原來(lái)的這種模式，使?jié)�南的地產(chǎn)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)整體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，包括寫(xiě)字樓地產(chǎn)的發(fā)展，提供的服務(wù)業(yè)不夠，需要投資就增加了資金和物業(yè)管理成本，所以我覺(jué)得下一步商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)迎來(lái)一個(gè)高速的發(fā)展期，可能還是不會(huì)那么快立竿見(jiàn)影，還會(huì)在住宅的帶動(dòng)下慢慢的迎來(lái)大的發(fā)展周期。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝陶總，下面有請(qǐng)?zhí)彀l(fā)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)董法文發(fā)言。
　　【董法文】首先感謝《濟(jì)南時(shí)報(bào)》和搜狐焦點(diǎn)的領(lǐng)導(dǎo)和朋友們給我這次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，也給我一個(gè)和教授、同行們交流的機(jī)會(huì)。我今天想從三個(gè)方面講一下濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，剛才主持人讓我講后全運(yùn)時(shí)代，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，講商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景不可避免要講到發(fā)展情況回顧，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是什么情況。
　　一、近幾年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況
　　簡(jiǎn)要回顧一下，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)在2006年以前項(xiàng)目的分布是比較少的，項(xiàng)目比較單一，設(shè)計(jì)上也比較單一，價(jià)位也比較低，整個(gè)濟(jì)南市商業(yè)在中心區(qū)域，山大路片區(qū)和東部片區(qū)，2006年以后這個(gè)情況有所改變。尤其是東部幾個(gè)大型商業(yè)區(qū)的出現(xiàn)，使?jié)�南商業(yè)地產(chǎn)在東部開(kāi)發(fā)的比較多，但是項(xiàng)目的分布上還是集中在剛才說(shuō)的幾個(gè)片區(qū)，項(xiàng)目數(shù)量比2006年以前增多，甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展比較快，商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)在不斷的提高，產(chǎn)品出現(xiàn)細(xì)分，價(jià)格也開(kāi)始穩(wěn)步上升。這是2006年以后的情況，近幾年尤其是最近濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多點(diǎn)開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了設(shè)計(jì)新穎人性化、生態(tài)化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是外來(lái)開(kāi)發(fā)商在濟(jì)南準(zhǔn)備建一個(gè)高度超過(guò)400米的超高建筑，這也是濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新高度。
　　天發(fā)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)董法文二、后全運(yùn)時(shí)代濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景
　　我個(gè)人的觀點(diǎn)是濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”，它將成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展亮點(diǎn)。后全運(yùn)時(shí)代濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)會(huì)之出現(xiàn)多點(diǎn)甚至多片開(kāi)發(fā)的格局。將會(huì)出現(xiàn)一批個(gè)性化生態(tài)化、人性化的城市綜合題項(xiàng)目。發(fā)展前景從兩個(gè)部分來(lái)講。
　　第一部分濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”是濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的亮點(diǎn)，有五個(gè)方面的理由：
　　第一個(gè)理由，就是城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民需求量促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。目前國(guó)家正逐步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，以提高經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。濟(jì)南面臨著發(fā)展的良好機(jī)遇，去年濟(jì)南第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)16.8%，占GDP將近一半，成為濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力。今年濟(jì)南GDP增長(zhǎng)率將達(dá)到11%，居民收入將提高7%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成的產(chǎn)業(yè)聚集可促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)又會(huì)拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聚集，從商業(yè)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)可以看出，濟(jì)南市的發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和當(dāng)?shù)叵�費(fèi)水平好于全國(guó)平均水平，從而保證居民需求總量穩(wěn)定增長(zhǎng)，為濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)打下良好的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。尤其是最近濟(jì)南市政府從招商大環(huán)境上對(duì)一些銀行、證券、保險(xiǎn)等一些大公司的分部、總部招商引資力度比較大，最近我接觸的幾個(gè)銀行紛紛在濟(jì)南找自己的辦公地點(diǎn)。
　　第二個(gè)理由，居民需求多樣化，促進(jìn)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)。2008年濟(jì)南是人均GDP達(dá)到45000塊錢(qián)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到2萬(wàn)元，居民消費(fèi)需求個(gè)性化和多樣化趨勢(shì)逐步明顯隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，消費(fèi)方式和生活方式都發(fā)生了變革，消費(fèi)需求逐漸多樣化。居民消費(fèi)需求的多樣化要求多種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，尤其是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑功能于一體的，以滿足多種需求的購(gòu)物中心的出現(xiàn)和發(fā)展成為一種必然，在居民需求多樣化的背景下，品質(zhì)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能發(fā)展前景比較好，品質(zhì)差的就會(huì)被淘汰，市場(chǎng)發(fā)展前景比較暗淡。
　　第三個(gè)理由，城市建設(shè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程和人口增長(zhǎng)為商業(yè)化發(fā)展提供了契機(jī)，全運(yùn)會(huì)的舉辦和棚戶區(qū)的改造，大大推進(jìn)了濟(jì)南城建步伐。隨著濟(jì)南東拓西進(jìn)和舊城改造、城市化進(jìn)程步伐的加速，同時(shí)人口的聚集也為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了大量的客戶積累，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間，尤其是濟(jì)南城市綜合體開(kāi)發(fā)將進(jìn)入快車(chē)道。
濟(jì)南作為一個(gè)GDP位于全國(guó)第二的大省省會(huì)是一個(gè)擁有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘�。根�?jù)有關(guān)規(guī)劃，到“十一五”末濟(jì)南市中心城人口將達(dá)到340多萬(wàn)人，中心城區(qū)將達(dá)到330平方公里左右。如此大的城市規(guī)模，加之山東第一大都市圈核心圈資源匯聚能力，濟(jì)南的城市價(jià)值上升空間不可限量，加上一直穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，更加吸引國(guó)內(nèi)更多的大型開(kāi)發(fā)商前來(lái)?yè)尩�，進(jìn)駐濟(jì)南。
　　第四個(gè)理由，濟(jì)南市擁有著豐厚的城市商業(yè)文化底蘊(yùn)，作為中國(guó)第一個(gè)開(kāi)商埠的現(xiàn)代城市，濟(jì)南商業(yè)氛圍非常濃厚，百年現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展在城市建設(shè)中留下了深刻的烙印。更為可貴的商業(yè)文化則沉寂出泉城的商業(yè)基礎(chǔ)與商貿(mào)機(jī)遇。剛才郭教授講的大觀園板塊非常細(xì)致和全面。我本人也對(duì)大觀園板塊覺(jué)得發(fā)展前景非常廣闊，因?yàn)榇笥^園板塊具有六七十年的發(fā)展歷史，擁有長(zhǎng)期積累的品牌效應(yīng)，板塊經(jīng)過(guò)新的擴(kuò)建和改造之后品牌價(jià)值必然得到提升。當(dāng)然也要求與之發(fā)展相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。
　　第五個(gè)理由，商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越受投資者的青睞，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的狀況正在悄然改變，投資者熱情正在高漲，后全運(yùn)時(shí)代將進(jìn)入飛速發(fā)展期。這個(gè)月在北京評(píng)共和國(guó)60年最具投資潛力城市，在45個(gè)城市中濟(jì)南列25位，由此可見(jiàn)濟(jì)南的投資潛力越來(lái)越被看好。尤其是門(mén)檻低、易出租、穩(wěn)收益、增值空間大的中小戶型地產(chǎn)銷(xiāo)售將非�；鸨�。除濟(jì)南當(dāng)?shù)赝顿Y外還將吸引省內(nèi)和國(guó)內(nèi)眾多的投資者。
　　現(xiàn)在在濟(jì)南市中心投資一個(gè)小戶型的商業(yè)地產(chǎn)或者商鋪，按照現(xiàn)在的售價(jià)和現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的租金水平應(yīng)該大約是10年左右就能收回來(lái)成本，還能坐享一套不斷升值的物業(yè)。人們逐漸認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范的情況下，商業(yè)地產(chǎn)比投資住宅收益更高。后全運(yùn)時(shí)代發(fā)展地產(chǎn)第一個(gè)觀點(diǎn)就是商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展亮點(diǎn)。
　　第二個(gè)部分：后全運(yùn)時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布將形成多點(diǎn)甚至多片開(kāi)發(fā)的局面，將會(huì)出現(xiàn)個(gè)性化、生態(tài)化、人性化的城市綜合體。
　　后全運(yùn)時(shí)代尤其是近期，功能配套日益完善的中心區(qū)域和中東部在建的房地產(chǎn)占主體。從將來(lái)發(fā)展看，濟(jì)南西北部片區(qū)將打破原先人們的固有觀念，在外來(lái)地產(chǎn)集團(tuán)的運(yùn)作下將成為濟(jì)南房地產(chǎn)的亮點(diǎn)，尤其是西客站片區(qū)、長(zhǎng)清片區(qū)和小清河片區(qū)，一個(gè)個(gè)城市亮點(diǎn)的出現(xiàn)指日可待，伴隨著城區(qū)改造和城市規(guī)模的不斷拓展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將在未來(lái)幾年掀起一個(gè)新的開(kāi)發(fā)熱潮。
　　從業(yè)態(tài)上看，隨著南益、保利、恒大、北大資源等外地房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)殺入濟(jì)南已經(jīng)或正在大規(guī)模拿地，將會(huì)在濟(jì)南房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作上起到引領(lǐng)的作用，提供給廣大消費(fèi)者的將是業(yè)態(tài)豐富、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全，而又富有個(gè)性化、人性化、生態(tài)化的城市綜合體項(xiàng)目，這些正在引導(dǎo)著人們的消費(fèi)，改變著人們的生活觀念和生活質(zhì)量。
　　區(qū)位優(yōu)越的綜合體項(xiàng)目將在未來(lái)主導(dǎo)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)前濟(jì)南的樓市將進(jìn)入一個(gè)品質(zhì)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)蓄勢(shì)待發(fā)，多種形式的綜合體將不斷涌現(xiàn)，隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體無(wú)疑將成為刺激消費(fèi)、帶動(dòng)投資的引擎。據(jù)我了解濟(jì)南市規(guī)劃局正在著手編制濟(jì)南市城市綜合體的布局規(guī)劃，我估計(jì)不久就會(huì)出臺(tái)。
從價(jià)格上，近幾年濟(jì)南住宅類(lèi)產(chǎn)品和寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，住宅價(jià)格漲幅明顯大于寫(xiě)字樓的價(jià)格漲幅，寫(xiě)字樓的價(jià)格表現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)，后勢(shì)提升空間巨大的局面。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前濟(jì)南寫(xiě)字樓的均價(jià)大約在8000元左右，可能還不大到8000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于濟(jì)南東部和南部的一般住宅的價(jià)格，東部最高住宅價(jià)格到了3萬(wàn)多塊錢(qián)了，大部分也都在1萬(wàn)以上了。濟(jì)南樓市出現(xiàn)了價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，這個(gè)倒掛現(xiàn)象將在不久后得到改變。這種倒掛現(xiàn)象一方面反映出濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的巨大價(jià)值沒(méi)有被充分挖掘，一般情況下商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該比地段相近的住宅價(jià)格至少高出30%。濟(jì)南當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，服務(wù)業(yè)比例不斷提高，推動(dòng)了寫(xiě)字樓需求的增長(zhǎng)，尤其是服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)，寫(xiě)字樓聚集會(huì)更加旺盛，租售價(jià)格會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
最后，我想講講商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題。
　　從開(kāi)發(fā)商的角度講，熟練運(yùn)作一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的高度認(rèn)知和對(duì)市場(chǎng)的充分把握。我想從五個(gè)方面講一下：
　　第一，目前在濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)應(yīng)該比住宅利潤(rùn)高，大部分都在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目在商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)的研究、商業(yè)氛圍主體確定的研究不是很多，沒(méi)有把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的細(xì)節(jié)。有的項(xiàng)目可能就導(dǎo)致業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)商業(yè)定位產(chǎn)品規(guī)劃，甚至在招商方面出現(xiàn)了問(wèn)題，因?yàn)榍捌诠ぷ髯龅貌粔蚝谩Ｎ艺J(rèn)為第一個(gè)就是開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)當(dāng)做城市運(yùn)營(yíng)的責(zé)任。目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有兩種，一種是殺豬模式，一種是養(yǎng)魚(yú)模式，大體分這兩種模式。殺豬模式就是商業(yè)地產(chǎn)短期最大化，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)宣傳把商業(yè)分割以高價(jià)出售，成立一個(gè)招商團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營(yíng)公司就完事了。重銷(xiāo)售不重后期的管理。這種模式往往會(huì)造成前期銷(xiāo)售和后期經(jīng)營(yíng)兩種結(jié)果，賣(mài)得非常好，但是真正商業(yè)地產(chǎn)在將來(lái)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中不是很樂(lè)觀。另外就是養(yǎng)魚(yú)模式，大部分企業(yè)長(zhǎng)期持有或者是一部分租一部分銷(xiāo)售，并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，挖掘商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。通過(guò)不斷的調(diào)整運(yùn)營(yíng)，提升商業(yè)的招商率獲得更大的商業(yè)價(jià)值。這是商業(yè)地產(chǎn)的兩種開(kāi)發(fā)模式。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講應(yīng)該采取哪種模式心里比較有數(shù)。
　　第二，應(yīng)該充分利“外腦”，專(zhuān)業(yè)的事交給專(zhuān)業(yè)的人去做。搞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只有引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)有效經(jīng)營(yíng)和掌握商業(yè)的經(jīng)營(yíng)秩序，商業(yè)地產(chǎn)才能良性的發(fā)展下去，業(yè)主才能賺錢(qián)，避免造成商業(yè)地產(chǎn)免職，商業(yè)地產(chǎn)如果做不好就是形成新的建筑垃圾。
　　第三，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真做好項(xiàng)目論證和調(diào)查。在做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前不盲目追求開(kāi)發(fā)熱潮，認(rèn)真做好科學(xué)論證和深入的市場(chǎng)調(diào)查，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，避免投資風(fēng)險(xiǎn)，好的商業(yè)地產(chǎn)能帶來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定的高收入。開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)兼顧開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、消費(fèi)者三者之間的共同利益。
　　第四，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該突出產(chǎn)品差異化。在未來(lái)越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要做好項(xiàng)目市場(chǎng)定位，突出產(chǎn)品差異化避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。
　　現(xiàn)在濟(jì)南在泉城路的恒隆廣場(chǎng)，它是綜合性的商業(yè)模式，有百貨店、大賣(mài)場(chǎng)等有機(jī)結(jié)合，是一個(gè)一站式消費(fèi)模式。明湖灣開(kāi)元廣場(chǎng) (論壇 新聞)是集生態(tài)寫(xiě)字間和主題商街和國(guó)際美食為一體的綜合體。濟(jì)南正在開(kāi)發(fā)的還有很多的項(xiàng)目。光泉城路周邊就有七八個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。定位差異化、業(yè)態(tài)多元化是避免商業(yè)聚集區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的必要方式。
　　第五，就是加強(qiáng)物業(yè)管理和售后服務(wù)。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，開(kāi)發(fā)完了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之后，在銷(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中應(yīng)該對(duì)物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理�，F(xiàn)在濟(jì)南很多的寫(xiě)字樓停車(chē)不方便，物業(yè)管理不到位，沒(méi)有給業(yè)主提供后續(xù)的服務(wù)。后續(xù)管理工作沒(méi)有跟上。
　　從消費(fèi)者的角度來(lái)講，投資商業(yè)地產(chǎn)收益比較高，但是須謹(jǐn)慎選擇，與住宅房地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資要復(fù)雜不少，商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)屬性外，更重要的是因?yàn)樗�的商業(yè)性，只有通過(guò)兩方面的綜合評(píng)估，才能確定一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資。因此說(shuō)投資商業(yè)地產(chǎn)除了掌握房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識(shí)以外，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體商業(yè)環(huán)境需要有深刻認(rèn)識(shí)。在這里業(yè)內(nèi)有一個(gè)大體的公式，買(mǎi)進(jìn)來(lái)再出租的這種，一般老百姓在計(jì)算投資回報(bào)率的時(shí)候有一個(gè)公式，年租金除以售價(jià)，在選擇不同的投資項(xiàng)目的時(shí)候要有一個(gè)考慮。買(mǎi)來(lái)以后再往外賣(mài)的這種投資回報(bào)率，你現(xiàn)在出售的價(jià)格減去原來(lái)買(mǎi)的價(jià)格的差價(jià)，跟原來(lái)買(mǎi)的價(jià)格一比就是投資回報(bào)率，消費(fèi)者根據(jù)自己的情況在投資的時(shí)候，是買(mǎi)進(jìn)來(lái)出租還是往外銷(xiāo)售？這個(gè)投資回報(bào)率有一個(gè)很簡(jiǎn)單的公式。
　　從投資類(lèi)型上講，應(yīng)該說(shuō)投資有這么幾類(lèi)，投資住戶資源豐富、租金穩(wěn)步上漲的中小戶型寫(xiě)字樓和周邊商業(yè)環(huán)境氛圍濃厚的寫(xiě)字樓內(nèi)的商鋪，大型社區(qū)內(nèi)、城市綜合體內(nèi)的商業(yè)街鋪，有產(chǎn)業(yè)支持的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，和已經(jīng)形成規(guī)模的流通性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，目前來(lái)看有較好的穩(wěn)定收益和投資價(jià)值回報(bào)。不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)具體的項(xiàng)目認(rèn)真的分析。
　　從現(xiàn)在濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，政府也很重視。市委書(shū)記也講了，城市綜合體作為城市建設(shè)投資的一個(gè)重要手段。大環(huán)境市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)比較好，從政策的層面應(yīng)該出臺(tái)一系列與商業(yè)地產(chǎn)相配套的有關(guān)政策，在拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)能夠更好的發(fā)展。
　　【主持人】和地產(chǎn)有關(guān)的信貸政策我們也需要了解一下，現(xiàn)在請(qǐng)交通銀行山東省分行的楊旭光給我們發(fā)言。
　　【楊旭光】非常榮幸，在座的都是專(zhuān)家，都是房地產(chǎn)的精英。我從我的專(zhuān)業(yè)角度來(lái)看，解析一下商業(yè)地產(chǎn)房貸的走向。
　　我主要講三方面的內(nèi)容：第一方面就是目前房貸政策的走向，第二方面就是濟(jì)南房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展決策，第三方面從銀行授信的角度分析一下濟(jì)南商業(yè)房屋的發(fā)展情況。
　　第一方面：我個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策走向是比較明確的，就是嚴(yán)控房產(chǎn)投機(jī)，繼續(xù)支持自住及改善住房需求。最近房貸政策取向問(wèn)題坊間也傳得紛紛揚(yáng)揚(yáng)，我想大家也非常關(guān)心這個(gè)問(wèn)題。在此給大家介紹一下2009年的房貸政策，目前的房貸政策是兩個(gè)政策。
第一個(gè)是2008年10月27日人民銀行要求對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房利率的下限由基準(zhǔn)利率的0.85%擴(kuò)大到0.7%。同時(shí)首付款比例由原來(lái)的區(qū)別對(duì)待20%和30%統(tǒng)一下調(diào)到20%，相當(dāng)于放寬了個(gè)貸的準(zhǔn)入門(mén)檻。同時(shí)規(guī)定居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型的普通自住房的貸款需求，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比率上按照優(yōu)惠條件給予支持。對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)?shù)赜枰蕴岣�，這個(gè)政策降低了房貸的門(mén)檻，成為了整個(gè)中國(guó)2009年房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)整體背景下的一枝獨(dú)秀、火爆繁榮的原因。這是我的個(gè)人意見(jiàn)。
　　第二個(gè)政策2009年5月份要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁以各種形式放寬二套房的貸款條件，并明確規(guī)定對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)二套及以上住房的，貸款首付比例不得按低于40%，且貸款的的首付比例應(yīng)該隨套數(shù)增加而提高。具體的提高幅度按照各總行相關(guān)的原則自主確定，貸款的利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)合理確定。第二個(gè)政策是通過(guò)提高二套房房貸的首付比例，賦予了銀行更多的利率定價(jià)權(quán)利，這個(gè)政策在下半年給房地產(chǎn)投機(jī)行為起到了一定的抑制作用。
　　交通銀行山東省分行個(gè)貸中心主任楊旭光很顯然，綜合來(lái)看2009年房貸的政策正在處于不斷收緊的態(tài)勢(shì)，尤其是年末會(huì)取消優(yōu)惠政策的消息紛紛揚(yáng)揚(yáng)，而且少數(shù)銀行宣布提高房貸條件。如何看待這個(gè)政策的取向，我個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該理性看待。
　　第一方面為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，中央啟動(dòng)了住宅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，實(shí)施了包括減免房屋交易稅費(fèi)、降低房貸首付和利率的一系列政策，這一系列政策的實(shí)現(xiàn)是2009年年底，實(shí)踐證明拉動(dòng)內(nèi)需的效果是非常顯著的，達(dá)到了中央預(yù)期宏觀調(diào)控的目標(biāo)。如果取消或者恢復(fù)包括房貸在內(nèi)的原來(lái)的政策標(biāo)準(zhǔn)也實(shí)屬正常。
　　第二方面銀行主要的利潤(rùn)來(lái)源還是息差率，也就是存貸款的利差，從謀劃程度上來(lái)講2009年房市的火爆是以犧牲銀行既得利益來(lái)?yè)Q取的，因?yàn)槔�率浮�?dòng)不光是增量貸款，對(duì)存量貸款今年年初各大銀行的政策不一樣，最終都主動(dòng)調(diào)整了存量貸款的利率浮動(dòng)。也就是說(shuō)在銀行配合中央宏觀調(diào)控，履行了社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，由于房貸利率的大幅下調(diào)，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)加劇了，貸款的成本不斷提高，利潤(rùn)對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)度也打了折扣。相信這種狀況，無(wú)論是銀行還是中央政府都不會(huì)任其長(zhǎng)期持續(xù)下去，因?yàn)檫@畢竟是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素，也是利潤(rùn)大戶。
　　第三方面我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激政策的實(shí)施，全國(guó)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒(méi)有泡沫尚且不好定位。但是有一點(diǎn)是不容置疑的，拔苗助長(zhǎng)的根基是不牢固的。中央以及現(xiàn)在的銀監(jiān)部門(mén)深感憂慮，坊間傳聞銀監(jiān)局下了一個(gè)要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房的標(biāo)準(zhǔn)，但目前為止正式的文件還沒(méi)有見(jiàn)到，只是傳說(shuō)。我個(gè)人認(rèn)為正式的文件可能也不會(huì)出，這個(gè)觀點(diǎn)在后面我們還會(huì)分析一下。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，如果是事實(shí)授信條件降低之后也是合情合理的。年末各大銀行的貸款規(guī)�；�本上用完了。今年是各大銀行發(fā)展最好的一年，房市也是比較好的一個(gè)年度，各家銀行的年度工作計(jì)劃基本上都超額完成了，如果在現(xiàn)在的時(shí)間進(jìn)行政策的調(diào)整對(duì)銀行的指標(biāo)沒(méi)有大的影響，在這種情況下，如果是某個(gè)銀行高調(diào)宣布提高政策準(zhǔn)入門(mén)檻，從我的角度來(lái)講大家也會(huì)認(rèn)可。我是這個(gè)專(zhuān)業(yè)的，在座的各位如果是銀行的經(jīng)營(yíng)決策者，我想可能也會(huì)高調(diào)宣布這個(gè)政策來(lái)配合中央宏觀調(diào)控的基調(diào)。
　　綜上幾點(diǎn)，我個(gè)人認(rèn)為年內(nèi)的房貸政策將會(huì)有較大的調(diào)整，即便是人民銀行不做要求，各商業(yè)銀行也會(huì)根據(jù)自身的情況做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整�？傮w而言，繼續(xù)支持自住及改善住宅的需求，嚴(yán)格打擊商業(yè)投機(jī)取巧的行為。這是我個(gè)人的觀點(diǎn)。
　　提高利率還有一個(gè)目的，在銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范角度來(lái)講也有利于減少房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果一套房貸利率調(diào)整到2008年以前的水平也就是打85折的話，二套及以上的放首付比率是最低40%，利率最少上升10%的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)還是比較可行的。再次重申這是我個(gè)人的觀點(diǎn)。具體的還要根據(jù)借款人的實(shí)際情況和償還能力來(lái)定。假如在座的各位在年末的時(shí)候向銀行申請(qǐng)房貸也不一定能按照優(yōu)惠的利率執(zhí)行，可能因?yàn)閭�(gè)人資信方面有小的瑕疵影響到貸款，今年是執(zhí)行比較嚴(yán)格的。
　　第二個(gè)方面：濟(jì)南房貸業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測(cè)。
　　我個(gè)人認(rèn)為規(guī)模會(huì)得到空前地發(fā)展，市場(chǎng)漸趨于理性和健康。個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是目前商業(yè)銀行的重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，貸款投資期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定，歷來(lái)是各銀行拼搶的重點(diǎn)，這個(gè)在國(guó)外銀行也是主打業(yè)務(wù)。銀監(jiān)局最近制定了個(gè)人貸款的管理暫行辦法，大家應(yīng)該聽(tīng)說(shuō)了，這個(gè)暫行辦法截至到19號(hào)征求意見(jiàn)期結(jié)束。這個(gè)辦法很有可能在年內(nèi)推出，給銀行預(yù)留三個(gè)月的適應(yīng)期。這個(gè)辦法的頒布對(duì)銀行有什么重大的影響呢？
　　第一，它強(qiáng)調(diào)了銀行的貸款必須有明確的用途，而且用途要在銀行發(fā)放授信之前，在簽訂借款合同里明確寫(xiě)明用途是什么。包括資金最終的去向，這是一個(gè)重大的變革。我把貸款放到借款人名下，之前并沒(méi)有要求資金必須要寫(xiě)明實(shí)際的用處，現(xiàn)在要求貸款資金要實(shí)際用途，也就是貸款發(fā)放到借款人名下以后根據(jù)借款人的申請(qǐng)和委托，將貸款資金直接支付給符合合同約定的借款人的交易對(duì)象。也就是說(shuō)之前把資金打到借款人帳上之后，貸款的方式就此結(jié)束，我個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為如果2000年到2009年是銀行監(jiān)管的松散期的話，它也是要求銀行盡量的支持和配合。從2009年這個(gè)辦法推出以后個(gè)人的消費(fèi)貸款將進(jìn)入嚴(yán)格的限制期，這是明確的。目前的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，尤其是一手房的貸款，無(wú)論是在貸款用途上符合這個(gè)辦法的要求。這個(gè)辦法的實(shí)施將促使銀行更加專(zhuān)著發(fā)展傳統(tǒng)的個(gè)人放貸業(yè)務(wù)，如果之前有些銀行通過(guò)房地產(chǎn)抵押變相地做了一些貸款將來(lái)會(huì)越來(lái)越少地做這些業(yè)務(wù)。
　　今年8月份，銀監(jiān)局頒布了消費(fèi)經(jīng)營(yíng)公司的試行辦法，試行期間不得涉及房貸和車(chē)貸業(yè)務(wù)，但比如說(shuō)耐用品消費(fèi)、大件的裝修、旅游之類(lèi)的小額貸款比較頻繁需求過(guò)緊，在不久的將來(lái)會(huì)成為消費(fèi)經(jīng)營(yíng)公司的一個(gè)項(xiàng)目。
　　隨著目前省城各商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)的不斷增設(shè)，大家知道最近各商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)不斷入駐省城，原有的商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)也在不斷擴(kuò)張，受這種動(dòng)力所驅(qū)，勢(shì)必將不斷的促進(jìn)省城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總體規(guī)模發(fā)展。
　　第二，目前山東正以山東半島城市群，尤其是沿海城市為依托，全力打造山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)。濟(jì)南從2007年以來(lái)就啟動(dòng)了全運(yùn)重點(diǎn)建設(shè)，城市項(xiàng)目建設(shè)日新月異�，F(xiàn)在的濟(jì)南就和10年前青島差不多，鋪天蓋地的開(kāi)始基建建設(shè)的高潮。伴隨著濟(jì)南北跨戰(zhàn)略的實(shí)施，東城區(qū)的加速擴(kuò)張，兩橫、三縱BRT網(wǎng)絡(luò)的形成、濟(jì)南地鐵項(xiàng)目的啟動(dòng)、京滬高鐵濟(jì)南項(xiàng)目站的建設(shè)和小清河改造等等建設(shè)項(xiàng)目，使城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出蓬勃的氣勢(shì)。比如說(shuō)恒大地產(chǎn)、北大資源、上海綠地、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、保利集團(tuán)、綠城地產(chǎn)、上海世貿(mào)等地產(chǎn)品牌企業(yè)紛紛在濟(jì)南圈地置業(yè)，紛紛伸手。可以說(shuō)2010年濟(jì)南的房地產(chǎn)將趨于繁榮，隨著城市建設(shè)的逐漸繁榮，市場(chǎng)將更加規(guī)范和健康。
　　第三，從銀行的角度來(lái)看濟(jì)南商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，我個(gè)人認(rèn)為商圈地帶的潛力巨大，這是僅限于商圈地帶。
　　關(guān)于商圈地帶，各位專(zhuān)家已經(jīng)說(shuō)了不少了。客觀地說(shuō)，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇，以及國(guó)家促進(jìn)內(nèi)需的單方面拉動(dòng)住宅消費(fèi)的影響，2009年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展比較緩慢。當(dāng)然這個(gè)緩慢不限于濟(jì)南地區(qū)，在全國(guó)都是這樣的，上海、北京、深圳早在今年6月份就出現(xiàn)了這種情況。濟(jì)南的反應(yīng)還是慢一些的。我個(gè)人認(rèn)為，住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，從另一個(gè)角度也充分說(shuō)明濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值還沒(méi)有充分的挖掘，尚有較大的發(fā)展?jié)摿�。從銀行信貸角度看有三個(gè)方面：
　　（一）如果年末房貸政策得到了調(diào)整，也就是說(shuō)恢復(fù)甚至高于2008年的整體水平，實(shí)際上是縮小了商業(yè)貸款和商業(yè)按揭住房貸款的政策性差別。現(xiàn)在商業(yè)住房的貸款首付至少要50%，如果是商住兩用可以減少到45%的政策，如果二套房也上浮10%首付比例上到40%甚至更高，那么在某種程度上講相當(dāng)于拉平商業(yè)和住宅的差距。從這個(gè)角度講也間接帶動(dòng)了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，肯定會(huì)促進(jìn)消費(fèi)需求貸款的擴(kuò)張。
　�。ǘ�）隨著濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市綜合體的不斷出現(xiàn)，城市綜合體是一個(gè)新的事物，和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。嚴(yán)格意義上說(shuō)濟(jì)南市的城市綜合體還沒(méi)有真正形成，但正在處于不斷成熟的過(guò)程中，它的不斷出現(xiàn)將會(huì)有越來(lái)越多的商圈形成，比如說(shuō)的奧體片區(qū)、長(zhǎng)清大學(xué)城、園博園、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀座中心 (論壇 新聞)、西客站片區(qū)，包括還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的九曲片區(qū)和洛口片區(qū)等等，這些綜合體的發(fā)展肯定會(huì)與濟(jì)南老的商圈逐漸融合。
　　（三）提醒大家關(guān)注的是濟(jì)南金融圈的打造，比如說(shuō)財(cái)富自由港所在的位置就是濟(jì)南金融圈的核心地帶，這里聚集了省級(jí)金融部門(mén)的很多機(jī)構(gòu)，而且這個(gè)趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，外來(lái)的銀行機(jī)構(gòu)肯定是會(huì)選擇這個(gè)區(qū)域的，所以這個(gè)區(qū)域?qū)��?lái)的商機(jī)是非常大的。目前萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目還沒(méi)有成熟，但是它在動(dòng)了，還有旁邊的棚戶區(qū)改造，商圈將逐漸的成熟，將直接和間接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)圈的打造。
　　上述所有的情況將進(jìn)一步形成發(fā)展的合力，直接帶動(dòng)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。
　　第三個(gè)方面：從授信角度講，中小企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)是未來(lái)三到五年內(nèi)商業(yè)銀行重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)。這是近兩年來(lái)銀監(jiān)部門(mén)、人民銀行、政府都在大力地支持中小企業(yè)的發(fā)展�？傮w而言中小企業(yè)還不是很成熟，所以前兩年銀行發(fā)展的重點(diǎn)并沒(méi)有放在中小企業(yè)上，從2010年開(kāi)始，在濟(jì)南各大銀行基本上都在布局謀劃中小企業(yè)貸款的發(fā)展，這個(gè)業(yè)務(wù)肯定要大力發(fā)展，最終形成以中小企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款為主要發(fā)展的模式。
　　如果銀行對(duì)中小企業(yè)的貸款授信支持力度不斷加大的話，那么中小企業(yè)的生存和盈利能力也會(huì)得到逐漸的提高，如果宏觀經(jīng)濟(jì)得到根本好轉(zhuǎn)的話，購(gòu)置和投資商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)需求肯定會(huì)逐漸提高，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇和強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。我們知道商業(yè)地產(chǎn)和銀行實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，和城市的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是密不可分的。只有中小企業(yè)生存能力得到極大的提高，商圈內(nèi)的商業(yè)才能得到真正的繁榮發(fā)展。
　　我們有理由相信2010年的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)將是生機(jī)勃勃、健康向上的，形成諸多競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)并存的情況，無(wú)論是政府、房地產(chǎn)企業(yè)還是商業(yè)銀行將共同發(fā)展、共同受益，我們希望2010年以后的濟(jì)南房地產(chǎn)更加燦爛輝煌，把我們賴(lài)以生存的家園建設(shè)得更為現(xiàn)代、環(huán)保和美麗。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝�，F(xiàn)在請(qǐng)我市知名的房產(chǎn)評(píng)論人趙魯梁就商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值發(fā)表自己的觀點(diǎn)。
　　【趙魯梁】謝謝主持人、謝謝大家。
　　我談一談自己的看法。我也是圈內(nèi)的，正好做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，也有一些個(gè)人的體會(huì)。既然談到投資，談到價(jià)值，我們應(yīng)該先談大的環(huán)境，這個(gè)大的環(huán)境非常重要。如果能夠回到5%或者是倒退的話，這個(gè)投資就不用談了。
　　第一就是看城市的發(fā)展，我們投資要有載體，濟(jì)南這個(gè)城市實(shí)際上經(jīng)歷了幾個(gè)比較大的發(fā)展階段，現(xiàn)在這個(gè)階段是歷史上很少見(jiàn)的一個(gè)階段。在開(kāi)埠的時(shí)候我們現(xiàn)在處的位置，是一個(gè)商務(wù)區(qū)，這個(gè)區(qū)域是幾百年前形成的，快速發(fā)展，外資銀行、洋行打理發(fā)展，在中國(guó)歷史上是很有名的，這樣的開(kāi)發(fā)歷史上只有一次。現(xiàn)在也是一個(gè)非常大的機(jī)遇，剛才幾位談的全運(yùn)會(huì)、高鐵等等帶來(lái)了第二次的發(fā)展機(jī)遇，包括城市基礎(chǔ)建設(shè)、大范圍的投資，使?jié)�南進(jìn)入一個(gè)大的發(fā)展機(jī)會(huì)。　　　　
    從全國(guó)來(lái)看。濟(jì)南主城區(qū)三四百萬(wàn)的人口，3000億的GDP應(yīng)該說(shuō)都是濟(jì)南發(fā)展的大瓶頸，人口不足，發(fā)展力不足，GDP總量也上不去，這樣都導(dǎo)致了一些問(wèn)題。下一步大的發(fā)展驅(qū)使下，城市的發(fā)展肯定會(huì)創(chuàng)新高，這個(gè)高潮可能人口增長(zhǎng)了，經(jīng)濟(jì)總量上去了，其他商業(yè)、商務(wù)可能也會(huì)有所發(fā)展�？傮w來(lái)看，對(duì)濟(jì)南城市的發(fā)展有充分的信心。
　　第二是商業(yè)的發(fā)展。剛才幾位都談了住宅發(fā)展，住宅發(fā)展在過(guò)去，特別是人口增長(zhǎng)的階段住宅的發(fā)展非常迅速，隨著城市規(guī)模的發(fā)展，大家對(duì)住宅的需求慢慢會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)是維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另外一個(gè)驅(qū)動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)很好的例子就是SOHO中國(guó)潘石屹在香港上市時(shí)講的，頭一次給他們講故事，講了半天結(jié)果被人家給放學(xué)了。原因是國(guó)際上對(duì)房地產(chǎn)公司上市的標(biāo)準(zhǔn)都是看土地儲(chǔ)備，看你值多少錢(qián)。那時(shí)候潘石屹第一次是失敗了，回來(lái)之后，一些投行券商說(shuō)得換一種說(shuō)法。咱們手里的地在CBD，是商業(yè)地，咱們一畝能頂一百畝，咱就比CBD區(qū)的，把這個(gè)故事重新一講，投行一包裝結(jié)果就上市了�？闯錾虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必須分開(kāi)看的�！　�
我市著名房產(chǎn)評(píng)論人趙魯梁
　　我們也對(duì)濟(jì)南做了一些了解，到現(xiàn)在為止?jié)�南商業(yè)地產(chǎn)的總量和人口的比例總體上偏少。國(guó)際上一線的奢侈品品牌根本就不來(lái)，經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模和商業(yè)設(shè)施根本達(dá)不到他們的要求，國(guó)際頂級(jí)奢侈品的品牌來(lái)了之后發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)有與它相匹配的地方。另外他們覺(jué)得這個(gè)地方商業(yè)發(fā)展還不成熟。這是目前困擾的問(wèn)題，我覺(jué)得正是因?yàn)檫@樣濟(jì)南作為一個(gè)GDP大省的省會(huì)，相對(duì)來(lái)說(shuō)保持兩位數(shù)的發(fā)展速度，在一段時(shí)間內(nèi)還是沒(méi)有問(wèn)題的。這樣的發(fā)展?jié)摿�可能能給大家?guī)��?lái)更多的東西，也就是說(shuō)后勁十足。一些非常成熟的地方可能大幅增值的潛力就沒(méi)有了，現(xiàn)在我們還有急速擴(kuò)張的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間可能給大家?guī)��?lái)大量的利潤(rùn)空間，這是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。
　　另外我談一談寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓應(yīng)該從商業(yè)地產(chǎn)中分出來(lái)，嚴(yán)格意義上講它應(yīng)該是商務(wù)類(lèi)的，它和純粹的商業(yè)百貨、零售還不一樣。濟(jì)南商務(wù)的發(fā)展原來(lái)商業(yè)的發(fā)展只是幾大區(qū)域，有幾十萬(wàn)的量，而且都不是很規(guī)范。真正核得上甲級(jí)、頂級(jí)的寫(xiě)字樓還是很少的。隨著濟(jì)南人口的增加、經(jīng)濟(jì)總量、空前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這部分會(huì)大大改善。
　　 剛才幾位教授談到了英雄山板塊，如果用發(fā)展的眼光看可能馬上就要升級(jí)了。我們和市中區(qū)政府也有接觸，市中區(qū)政府正在全力推進(jìn)濟(jì)南市中央金融商務(wù)區(qū)的概念，初步范圍在經(jīng)七路到經(jīng)四路順和街到緯二路，后面又要修改從經(jīng)十路到經(jīng)一路，原來(lái)是規(guī)劃投300億，現(xiàn)在看這個(gè)區(qū)域啟動(dòng)起來(lái)如果沒(méi)有1000億是辦不了的。這是一個(gè)長(zhǎng)期的規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃已經(jīng)報(bào)到國(guó)家有關(guān)部門(mén)，但還沒(méi)有批準(zhǔn)。作為市中區(qū)政府來(lái)說(shuō)，發(fā)展制造業(yè)和工業(yè)沒(méi)有大量的土地，發(fā)展農(nóng)業(yè)也不行，所以下一步集中精力要做的就是商業(yè)和服務(wù)業(yè)�，F(xiàn)在提出來(lái)的樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)，就是要把山東省、全國(guó)的甚至世界級(jí)的總部，都吸納到市中區(qū)的高檔寫(xiě)字樓里面來(lái)。我們知道市中區(qū)專(zhuān)門(mén)組織了一個(gè)班子，由區(qū)里的領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，已經(jīng)跟很多外資銀行、國(guó)內(nèi)銀行進(jìn)行了招商和推介。匯豐銀行就是他們成功引進(jìn)的銀行。下一步還會(huì)有更多的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。
　　濟(jì)南城市的發(fā)展還沒(méi)有到需要或者提出獨(dú)立CBD的地步，但是市中區(qū)提前把這個(gè)規(guī)劃做出來(lái)了，放在市中區(qū)的地界上，范圍就是財(cái)富自由港的附近。大連萬(wàn)達(dá)綜合體有100萬(wàn)平方米，包括他自己的五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)街投了幾十萬(wàn)，這個(gè)區(qū)域要發(fā)展起來(lái)總體上是非�？斓摹Ａ硗夂芏嗍虑橐�看政府的推動(dòng)，如果市中區(qū)政府下大力氣全力做這個(gè)項(xiàng)目的話，那么濟(jì)南的CBD推進(jìn)的速度就會(huì)非�？欤�就會(huì)真正的形成。這是談了幾點(diǎn)宏觀的。
　　既然談到投資，我想在濟(jì)南現(xiàn)在的情況下，很多人不用看投資回報(bào)率，有的人覺(jué)得投房子多少年能回得來(lái)，其實(shí)現(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)上升期區(qū)，在資產(chǎn)總體價(jià)格上升的階段，只要在前期有投資，不用算投資回報(bào)率，投資回報(bào)率是靠出租來(lái)回報(bào)的，本身靠房產(chǎn)升值就可以抵消很多很多顧慮。巴菲特年負(fù)荷率30%，這是大師級(jí)，從2001年左右到1998年房改前后買(mǎi)房子的，現(xiàn)在算起來(lái)年收益率都會(huì)超過(guò)30%，那時(shí)候一兩千買(mǎi)的房子現(xiàn)在都得六七千，這個(gè)市值核算起來(lái)，這些中國(guó)人全都是大師級(jí)的投資。所以我覺(jué)得在整體的投資回報(bào)率上來(lái)說(shuō)肯定是合算的。
　　關(guān)于寫(xiě)字樓的問(wèn)題。我們公司在金龍大廈，不管是甲級(jí)寫(xiě)字樓還是什么級(jí)別的寫(xiě)字樓，有幾個(gè)方面是挺重要的。一是：地理位置。寫(xiě)字樓商用的如果跑到郊區(qū)肯定是沒(méi)有價(jià)值的。二是：交通。進(jìn)得來(lái)、出得去是有野心的公司必須具備的條件。三是：停車(chē)位。像金龍大廈可以說(shuō)是甲級(jí)的寫(xiě)字樓，因?yàn)槭芡＼?chē)位的限制，很多公司根本無(wú)法停車(chē)，自己的車(chē)得無(wú)法停何況客戶的車(chē)，客戶的車(chē)進(jìn)不來(lái)那寫(xiě)字樓的價(jià)值肯定會(huì)大大降低。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是100平方米到150平米有一個(gè)車(chē)位，咱們現(xiàn)在很多大廈1000平方米不一定合一個(gè)車(chē)位，肯定是寫(xiě)字樓大打折扣。四是：大廈的設(shè)施。比如說(shuō)我們上班時(shí)等電梯得半個(gè)小時(shí)，這樣的寫(xiě)字樓價(jià)格肯定是要打折的。頂級(jí)的寫(xiě)字樓要求客人等待30秒就能上樓。
　　另外我也呼吁寫(xiě)字樓在建設(shè)的時(shí)候配套必須要考慮到，沒(méi)有停車(chē)位是硬傷，電梯不到位也是硬傷。另外環(huán)境也很重要，我們最近招待一個(gè)上海的做酒店用品的公司，他們參觀我們的樓之后，他們提出很重要的一點(diǎn)，我們對(duì)廁所是非常講究的，上廁所也讓客戶感覺(jué)到舒服，這些細(xì)節(jié)的問(wèn)題必須得考慮到，濟(jì)南很多地方不講究這個(gè)，覺(jué)得有個(gè)地方就可以了。如果從投資的角度講，對(duì)于這些問(wèn)題如果不進(jìn)行綜合考慮那么很難發(fā)展好。
　　我就談這么多，謝謝大家。
　　【主持人】下面請(qǐng)我市主名房地產(chǎn)評(píng)論人于清發(fā)言�！　�
　　【于清】我聽(tīng)了這么多專(zhuān)家對(duì)市場(chǎng)的看法感到受益匪淺，我想從寫(xiě)字樓的角度談一下寫(xiě)字樓整售或者是對(duì)個(gè)人和企業(yè)的項(xiàng)目。
　　我做的第一個(gè)項(xiàng)目就是寫(xiě)字樓項(xiàng)目，從這個(gè)項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)來(lái)講很有感觸，寫(xiě)字樓整售還是個(gè)人投資實(shí)際上都可以，對(duì)于整售來(lái)講難度比較大，可能牽扯到定向開(kāi)發(fā)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講基本上是否定這個(gè)方向的。特別是在現(xiàn)在的情況下，寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)基本上是針對(duì)中小企業(yè)和個(gè)人投資者，和寫(xiě)字樓巨大的市場(chǎng)需求是息息相關(guān)的，在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展的情況下導(dǎo)致的很多人從事商業(yè)行業(yè)，再加上自主創(chuàng)業(yè)的人非常多，市場(chǎng)上出現(xiàn)了全民皆商的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象使人們對(duì)寫(xiě)字樓的需求非常大。
　　人們對(duì)寫(xiě)字樓的觀念也發(fā)生了變化，我2001年的時(shí)候開(kāi)始做寫(xiě)字樓，一開(kāi)始的時(shí)候人們是非常不理解，對(duì)Office的理解也是很困難的，經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓的認(rèn)識(shí)發(fā)生了變化，作為一個(gè)大企業(yè)喜歡進(jìn)駐的場(chǎng)地，到了濟(jì)南之后確確實(shí)實(shí)喜歡租賃一些大的寫(xiě)字樓，所以說(shuō)在這樣的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)于寫(xiě)字樓的需求非常大，并且有很多的企業(yè)、辦事處要設(shè)在濟(jì)南，通過(guò)我做的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，中小企業(yè)、貿(mào)易、事務(wù)所、搞營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)意的、工作室等一些辦公機(jī)構(gòu)對(duì)于寫(xiě)字樓的需求是比較大的�！� 　　
    我市著名房產(chǎn)評(píng)論人于清作為我們進(jìn)駐濟(jì)南，對(duì)于寫(xiě)字樓前期的尋找花費(fèi)了很大的時(shí)間。濟(jì)南市場(chǎng)寫(xiě)字樓的共性確實(shí)比較小。作為派發(fā)企業(yè)來(lái)講往往會(huì)遇到這個(gè)一個(gè)情況，我們做商業(yè)也好、做寫(xiě)字樓和各種形式的住宅都會(huì)有一個(gè)感受，作為開(kāi)發(fā)商很不愿意做寫(xiě)字樓這種產(chǎn)品，如果你自己一家做寫(xiě)字樓往往是自己在苦撐，如果市場(chǎng)情況一好的情況下，寫(xiě)字樓項(xiàng)目又像雨后春筍一樣遍地開(kāi)花，那樣競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的。在這兩種情況下，走整個(gè)的對(duì)中小企業(yè)的投資和走個(gè)人投資都是比較好的選擇。對(duì)于整售來(lái)講，作為寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，一般情況下大中型企業(yè)進(jìn)駐拉動(dòng)整個(gè)寫(xiě)字樓的形象，在這個(gè)前提基礎(chǔ)上用代租約銷(xiāo)售的方式將產(chǎn)權(quán)單位直接劃分給投資企業(yè)或者中小業(yè)主，這個(gè)投資回報(bào)率是比較明顯的。
　　作為商業(yè)地產(chǎn)，哪怕是寫(xiě)字樓，實(shí)際上按照正常的預(yù)測(cè)，我們營(yíng)銷(xiāo)策劃一線地產(chǎn)人員測(cè)算，8-12年可以做一個(gè)測(cè)算能夠達(dá)到投資收益。但在我們做的項(xiàng)目過(guò)程中，至少要測(cè)算15-20年收益才能滿足投資。所以對(duì)于老百姓來(lái)講為什么投資寫(xiě)字樓會(huì)存在價(jià)格倒掛的現(xiàn)象？　　實(shí)際上像寫(xiě)字樓這樣的產(chǎn)品面對(duì)的客戶范圍非常窄，面對(duì)的就是和寫(xiě)字樓相關(guān)的業(yè)主，而老百姓關(guān)注并不大，和他們的生活并不是息息相關(guān)的。普通的住宅哪怕上升到1萬(wàn)多平方米，是老百姓所需要和關(guān)注的，眾人拾柴火焰高，客戶群的范圍寬泛，所以容易形成扎堆的現(xiàn)象。而寫(xiě)字樓幾個(gè)企業(yè)在獨(dú)撐項(xiàng)目的情況下，往往會(huì)出現(xiàn)范圍太窄的情況。每年的年末注冊(cè)的企業(yè)少一些，因?yàn)闋砍兜缴习肽甑尿?yàn)資、年間的情況，在上半年注冊(cè)的企業(yè)會(huì)多一些，對(duì)整個(gè)價(jià)格的拉升作用比較大。
　　對(duì)于財(cái)富自由港這樣的地方來(lái)說(shuō)，剛才諸位專(zhuān)家已經(jīng)分析到了，作為商業(yè)地產(chǎn)金融圈里的巨大需求，這個(gè)地方距離汽車(chē)站、火車(chē)站非常近。我們運(yùn)營(yíng)寫(xiě)字的項(xiàng)目過(guò)程當(dāng)中，在距離這兩個(gè)地方比較近的地方，對(duì)中小企業(yè)的吸引力是非常大的，特別是這里可以直接進(jìn)入高架路，交通非常便利和發(fā)達(dá)，所以我認(rèn)為它的潛力是非常大的。
　　對(duì)于其他的商業(yè)地產(chǎn)投資，我想百姓對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)最火爆的是2005-2006年，三年可以獲得24%以上的一次性回報(bào)，那時(shí)候比較狂熱。這幾年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)不溫不火，基本上變成了有錢(qián)人的游戲。一套臨街的商鋪300多平米動(dòng)輒幾百萬(wàn)，首付也是比較高的，再加上商業(yè)產(chǎn)品流動(dòng)性比較差，出手的難度比較大，并且產(chǎn)權(quán)才40年，而投資收益除去產(chǎn)品自身增值之外，需要15-20年的投資才能收回投資。再加上前面幾年產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)后續(xù)能力比較差，百姓買(mǎi)了之后只是分割產(chǎn)權(quán)而已，產(chǎn)品后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的問(wèn)題又比較大，我們也看到了很多的商業(yè)公司像走馬燈似的，今天換了這個(gè)運(yùn)營(yíng)商，明天換了那個(gè)運(yùn)營(yíng)商，風(fēng)險(xiǎn)性比較大，對(duì)這種產(chǎn)品產(chǎn)生了抵觸。
　　所以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資，在大觀園商場(chǎng)這樣的地帶，它有良好的、歷史悠久的商業(yè)氛圍，已經(jīng)鑄就了這個(gè)產(chǎn)品的基礎(chǔ)。商業(yè)氛圍已經(jīng)很優(yōu)越，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，關(guān)于整個(gè)商場(chǎng)業(yè)態(tài)的定位就變得非常關(guān)鍵。產(chǎn)權(quán)商戶為什么經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題，就是因?yàn)闃I(yè)態(tài)定位當(dāng)時(shí)處于快速銷(xiāo)售而做的定位，而能不能保證它后續(xù)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，這個(gè)問(wèn)題決定了很多的問(wèn)題。業(yè)態(tài)的定位、經(jīng)營(yíng)模式和后續(xù)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力決定了它的投資價(jià)值。從這個(gè)角度來(lái)講如果這三個(gè)問(wèn)題解決好了，在一個(gè)好的地段，我想它的投資價(jià)值已經(jīng)不能僅僅用“洼地”這樣的詞來(lái)形容，而應(yīng)該是“一鋪旺三代”的概念。
　　我就講這些。
　　【主持人】謝謝，下面有請(qǐng)山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)李鐵崗先生發(fā)言。
　　【李鐵崗】今天很高興來(lái)到這里，但是我沒(méi)有準(zhǔn)備。
　　 山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)
     房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗我們首先要了解濟(jì)南這個(gè)地方，從《周易》上講“山南為陽(yáng)、山北為陰，水南為陰，水北為陽(yáng)”濟(jì)南正好處于背格。所以濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展存在很多尷尬，當(dāng)然我不是信《周易》的。從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)“北方為水、東方為木、南方為火、西方為金、中方為土”，各自有各自的功能與定位。以水為樂(lè)，有水的地方是娛樂(lè)的地方，有木的地方是作為居住的很好的地方，有火的地方是作企業(yè)生產(chǎn)的地方非常好，西方為金做一些商業(yè)也是很好的地方。
　　我一直在想多少年大家都在討論這個(gè)問(wèn)題，無(wú)非兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是東邊好還是西邊好的問(wèn)題、南邊好好還是北邊好的問(wèn)題。再一個(gè)是哪邊做什么好的問(wèn)題。細(xì)細(xì)思考我們談?wù)摰木褪沁@么一些問(wèn)題。當(dāng)然濟(jì)南的地理位置不能像北京或西安這樣的城市方方正正的地方可以談東邊做什么、西邊做什么，因此就形成了一個(gè)混合區(qū)域，各個(gè)地方都在發(fā)展自己的中心，各種各樣的中心，一會(huì)兒中心在東邊，一會(huì)兒在南邊�，F(xiàn)在政府感覺(jué)到做一個(gè)綜合體，不管在哪一塊都有一個(gè)綜合的東西。總的來(lái)說(shuō)濟(jì)南無(wú)論是房產(chǎn)、商業(yè)，從地形位置上里說(shuō)是很難判斷的。
　　我大體上考慮了一下，我認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)之后濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾種趨勢(shì)，不一定很對(duì)，今天和大家來(lái)討論一下。
　　一、從住宅與商業(yè)來(lái)看應(yīng)該是由住宅投資導(dǎo)向向商業(yè)投資導(dǎo)向的趨勢(shì)。是不是明年或者后年馬上就能轉(zhuǎn)成，這個(gè)不一定，但是有這樣的一種趨勢(shì)。濟(jì)南的房產(chǎn)現(xiàn)在有兩點(diǎn)：第一是窮人房產(chǎn)，第二是暴發(fā)戶房產(chǎn)。窮人和富人最大的區(qū)別是窮人有錢(qián)先吃，富人有錢(qián)先投。濟(jì)南市先解決的是吃和住的問(wèn)題，對(duì)生產(chǎn)和投資這一塊各位專(zhuān)家談了有許許多多的問(wèn)題，但是表現(xiàn)出來(lái)還是這樣的狀態(tài)。
　　我分了一個(gè)“三三三”的比例。有可能是這樣的，大家可以討論。當(dāng)1/3的人吃飽的時(shí)候，第二個(gè)1/3的人就會(huì)考慮怎么樣吃好，還有一個(gè)1/3就會(huì)考慮吃好和吃飽的同時(shí)增加現(xiàn)金流的問(wèn)題。這樣的原則，經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，房產(chǎn)從住宅投資逐漸向商業(yè)投資的導(dǎo)向，應(yīng)該是有這種趨勢(shì)的。我比較贊成從金融的角度看這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為未來(lái)金融確實(shí)應(yīng)該是面對(duì)中小企業(yè)的金融。我們有一個(gè)例子，前段時(shí)間我去過(guò)建設(shè)銀行，他原來(lái)發(fā)展面對(duì)的重點(diǎn)就是中心城市，在山東只有兩個(gè)，一個(gè)是濟(jì)南，一個(gè)是青島，這是他們發(fā)展的重點(diǎn)中的重點(diǎn)。但是前一段時(shí)間我到南方去看，南方的縣城已經(jīng)是他們發(fā)展的中心了，這個(gè)導(dǎo)向說(shuō)明銀行考慮中小企業(yè)了。這種導(dǎo)向在一定程度上，中小企業(yè)投資首先要解決自己的生產(chǎn)場(chǎng)所，在一定程度上帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這里面還是有一定的道理的。
　　從國(guó)家房產(chǎn)上來(lái)說(shuō)有幾個(gè)為難：一個(gè)是房產(chǎn)不發(fā)展就不能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。最早的時(shí)候是冰箱、彩電帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，再就是汽車(chē)的發(fā)展，沒(méi)想到我們國(guó)家人均收入太快了，經(jīng)過(guò)幾年的時(shí)間就發(fā)展到現(xiàn)在的地步了，汽車(chē)消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也是有時(shí)間的限度的。再往后就是房產(chǎn)了，它的價(jià)格比汽車(chē)高，是幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)才能買(mǎi)到，這也正是房產(chǎn)能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的因素。但它又存在一些麻煩，一方面是因?yàn)樗�是居民基本的消費(fèi)品，價(jià)格高發(fā)展越快，居民在這里面受害就越大，我感覺(jué)中國(guó)房產(chǎn)的發(fā)展第一要解決居民的住宅，第二就是要用房產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)。有一個(gè)比較好的路子，就是通過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)大量的推動(dòng)來(lái)支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在住宅房產(chǎn)里面不能說(shuō)是限制了，必須做很好的規(guī)劃，使每個(gè)人都能住到好的房子。
　　我今天也是漫談，不一定很對(duì)，所以從這個(gè)角度來(lái)看，我感覺(jué)未來(lái)從住宅導(dǎo)向向商業(yè)導(dǎo)向是有一定依據(jù)的，特別對(duì)于濟(jì)南來(lái)說(shuō)奧是很明顯的，資金會(huì)逃向收益最大的地方去。
　　 二、住宅投資會(huì)逐漸向住宅消費(fèi)導(dǎo)向慢慢轉(zhuǎn)變。
　　作為投資者來(lái)說(shuō)，前幾年房產(chǎn)漲價(jià)比較快。我記得最早的時(shí)候在銀豐山莊 (論壇 新聞)是4700元/平方米，那時(shí)候濟(jì)南還沒(méi)有這么高的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在濟(jì)南的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了。今天的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了上萬(wàn)塊錢(qián)，投資的傾向就會(huì)從住宅投資向住宅消費(fèi)的過(guò)程轉(zhuǎn)化。
　　從住宅的角度來(lái)說(shuō)，投資者對(duì)資金的敏感程度要高于消費(fèi)者，他的忍受程度也是這樣的概念。
　　濟(jì)南房產(chǎn)的價(jià)值從全運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，可能房產(chǎn)價(jià)值投資的趨向會(huì)往中心或者西部移動(dòng)。這是什么道理呢？一個(gè)地方的房產(chǎn)到底好與壞不取決于我們的想法，而取決于它到底是什么樣的城市中心。我們打造城市中心是一種期望，但現(xiàn)實(shí)的中心是絕對(duì)的現(xiàn)實(shí)。在全運(yùn)會(huì)以前，東、中、西三個(gè)部分東部很有可能形成濟(jì)南的科技文化中心、文化產(chǎn)業(yè)的中心，這個(gè)中心形成了之后未來(lái)的價(jià)值是非常大的。但是從今天來(lái)看我感到它還是一個(gè)潛在的中心，也就是說(shuō)其需要有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。
　　對(duì)于中部來(lái)說(shuō)，包括財(cái)富自由港有兩大類(lèi)中心，一個(gè)是金融中心，再一個(gè)是政府部門(mén)聚集地，也就是說(shuō)它現(xiàn)在還是中心區(qū)域，也是正在發(fā)展的金融中心區(qū)域。我五年以前在濟(jì)南做過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)是工業(yè)興市，兩年后做的是商貿(mào)興路，再之后做的是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，就是區(qū)域性金融中心這樣的規(guī)劃。青島提的是國(guó)際性金融中心，濟(jì)南是區(qū)域性金融中心，濟(jì)南最早是銀監(jiān)局、證監(jiān)局、保監(jiān)局，包括今天的銀行管的是濟(jì)南、山東、河南，這個(gè)區(qū)域原來(lái)定位最早的時(shí)候，謝市長(zhǎng)要把經(jīng)七路打造成金融一條街，現(xiàn)在初步具備這樣的規(guī)模。
　　從中間區(qū)域來(lái)看，我感覺(jué)它不但是現(xiàn)實(shí)的政治中心，也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)和發(fā)展過(guò)程中的金融區(qū)，會(huì)從潛在價(jià)值向現(xiàn)實(shí)價(jià)值慢慢回流。東部還有一個(gè)慢慢的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，這是什么意思呢？我的思想不一定很對(duì)，房子的價(jià)值一個(gè)是潛在價(jià)值和一個(gè)是實(shí)現(xiàn)潛在的價(jià)值，再一個(gè)是現(xiàn)實(shí)的價(jià)值。突發(fā)性的事件（包括全運(yùn)會(huì)）對(duì)房?jī)r(jià)的影響是非常大的，這里面分兩個(gè)，一個(gè)是預(yù)期的、一個(gè)是未預(yù)期的。對(duì)于預(yù)期的，在事件發(fā)生以前產(chǎn)品的價(jià)值是取決于人們對(duì)它預(yù)期的價(jià)值，預(yù)期會(huì)是什么樣的樣子，所造成的結(jié)果是實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，在很大程度上已經(jīng)達(dá)到了潛在價(jià)值，或者是超過(guò)了潛在的價(jià)值，當(dāng)事情發(fā)生之后就會(huì)返回到原來(lái)的狀態(tài)。未預(yù)期的狀況是在事件發(fā)生之前，他實(shí)現(xiàn)的價(jià)值會(huì)低于潛在的價(jià)值，當(dāng)事件發(fā)生之后會(huì)很快的接近或者是超出潛在的價(jià)值。
　　有人做過(guò)研究，在這個(gè)狀態(tài)下如果理論是真的，全會(huì)完了之后，東部需要很多很多的消化過(guò)程。怎么辦呢？可能就會(huì)往回流，現(xiàn)在又有好幾個(gè)預(yù)期的項(xiàng)目，包括中心大的廣場(chǎng)，我覺(jué)得經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該有這一塊。我還是建議把廣場(chǎng)修在北邊，當(dāng)然這是另外一個(gè)話題了。
　　我感覺(jué)房地產(chǎn)投資的價(jià)值可能會(huì)有這樣的一種現(xiàn)象。全運(yùn)會(huì)之后，濟(jì)南房產(chǎn)的價(jià)值和區(qū)域差距會(huì)扁平化。有幾個(gè)理由：
　　1、大量城市高速通道的建設(shè)。這種建設(shè)能夠把房產(chǎn)的峰值扁平化，延伸到一些別的地方去，對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō)最大的扁平化就是東西差距逐漸縮小。
　　基于剛才的分析，商業(yè)地價(jià)和住宅地價(jià)倒掛，倒掛可能不是很準(zhǔn)確，存在很大的差距現(xiàn)象會(huì)逐漸減弱。我認(rèn)為這兩種地產(chǎn)有兩種東西：一個(gè)是投資的資本化，這個(gè)地方的房?jī)r(jià)為什么漲得這么快？為什么會(huì)漲價(jià)？還是由于周邊的投資增加了，我在旁邊修了一個(gè)很大的娛樂(lè)中心，這種投資的錢(qián)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到周邊的地產(chǎn)里面去，這就是基礎(chǔ)設(shè)施投資的資本化。這種資本化對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是不一樣的。住宅地產(chǎn)的資本化主要是取決于樓盤(pán)內(nèi)部的資本化，外部再熱鬧對(duì)他的影響不大，這種內(nèi)部的資本化對(duì)價(jià)值的影響是非常大的。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，很大程度上他的價(jià)值取決于外部的資本化。剛才趙總談的周邊車(chē)位問(wèn)題，為什么能夠增加價(jià)值呢？就是因?yàn)樗�的價(jià)值會(huì)傳遞到商業(yè)地產(chǎn)中去。全運(yùn)會(huì)可能投資了上千億，這種大量的投資需要逐漸地轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)的價(jià)值里面去，這是一種規(guī)律。在轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)被吸收的快，住宅地產(chǎn)被吸收的慢，這是兩種地產(chǎn)之間的差異造成的，因此在一定程度上可能會(huì)逐漸縮減商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)然我們不談投資的需求問(wèn)題，從這個(gè)角度講從一定程度上會(huì)減弱這個(gè)趨勢(shì)。
　　2、我們現(xiàn)在也在談綜合功能區(qū)，我感覺(jué)濟(jì)南的房產(chǎn)功能性的區(qū)域模式，沒(méi)有多樣性區(qū)域模式的主導(dǎo)性強(qiáng)。濟(jì)南的地產(chǎn)在很大程度上還是多樣性具有持續(xù)發(fā)展的特點(diǎn)。比如說(shuō)商業(yè)，從人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的幾個(gè)階段，第一個(gè)是農(nóng)業(yè)時(shí)代，我總結(jié)就是農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的階段，到工業(yè)階段，再到現(xiàn)在的信息化時(shí)代，在很大程度上是金融、資訊為主體的商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)可能是文化的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代是許許多多文化娛樂(lè)的商業(yè)地產(chǎn)。
　　對(duì)于濟(jì)南這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在許許多多多樣性的區(qū)域里面，還是平民商業(yè)的地產(chǎn)，還不完全是總部地產(chǎn)的概念。最繁華的地方有幾個(gè)，第一個(gè)是泉城路，第二個(gè)是文化東路，現(xiàn)在是花園路。從這三個(gè)地產(chǎn)的狀態(tài)來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)很大的幾個(gè)樓，剛好相反。泉城路為什么現(xiàn)在不繁華了？我感覺(jué)是因?yàn)楦脑熘�后多樣性沒(méi)有了。原來(lái)泉城路想干什么都能找到。文化路也是這樣，我記得文化路并沒(méi)有很高的大樓，但是在這里什么都可以買(mǎi)到，樂(lè)器、畫(huà)畫(huà)，包括羊肉串都可以賣(mài)到，這也是多樣性�，F(xiàn)在這兩個(gè)地方改造了，把多樣性改到花園路上去了，因此花園路現(xiàn)在是一個(gè)很有潛力的地帶。所以我覺(jué)得濟(jì)南未來(lái)的地產(chǎn)應(yīng)該是多樣性的地產(chǎn)，而并不是完全功能化的地產(chǎn)。
　　基于以上的原因，我認(rèn)為大觀園還是有一定的發(fā)展?jié)摿Φ模�因�(yàn)槲矣X(jué)得未來(lái)的發(fā)展取決于文化的發(fā)展，這兩年我看到大觀園區(qū)域里面已經(jīng)有許許多多樓宇恢復(fù)了原來(lái)文化的氣象，這可能會(huì)帶來(lái)好的發(fā)展?jié)摿Α?BR>　　對(duì)這個(gè)問(wèn)題我沒(méi)有細(xì)思考過(guò)，今天綜合了大家的意見(jiàn)，提出我自己的觀點(diǎn)，不一定對(duì)。
　　【主持人】謝謝。下面請(qǐng)濟(jì)南時(shí)報(bào)副總編輯李長(zhǎng)運(yùn)發(fā)言。
　　濟(jì)南時(shí)報(bào)副總編輯李長(zhǎng)運(yùn)
    【李長(zhǎng)運(yùn)】尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位教授、房地產(chǎn)界的朋友，很榮幸在這里舉辦濟(jì)南房地產(chǎn)投資價(jià)值論壇，也很榮幸邀請(qǐng)各位專(zhuān)家光臨，在此我代表主辦方之一濟(jì)南時(shí)報(bào)全體員工，代表濟(jì)南時(shí)報(bào)對(duì)各位專(zhuān)家、學(xué)者的到來(lái)表示感謝。今天是周末大家犧牲了休息的時(shí)間來(lái)到這里，非常感謝，從內(nèi)心來(lái)說(shuō)給大家添麻煩了。
　　第一，剛才大家對(duì)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值提出了很多意見(jiàn)，聽(tīng)了各位嘉賓的發(fā)言我受益匪淺。剛才我還在想作為一個(gè)媒體我們?yōu)槭裁磁e辦這樣的論壇？我感覺(jué)一是濟(jì)南房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展機(jī)遇應(yīng)該說(shuō)是前所未有的，這個(gè)機(jī)遇很快就會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，據(jù)說(shuō)濟(jì)南將用很短的時(shí)間城市發(fā)展將超過(guò)青島，成為區(qū)域性的大的商業(yè)區(qū)。在這個(gè)背景下，時(shí)報(bào)近期進(jìn)行了改版，改版的過(guò)程中加了一塊房地產(chǎn)系列文章的推出，我們也開(kāi)辟了很多欄目，這些欄目的推出是我們的主持人徐主任帶著他的記者打造的欄目和品牌，現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)引起了各方面的關(guān)注，尤其是同行和房產(chǎn)界。但在這個(gè)過(guò)程中我們也遇到一些困惑需要提升和擴(kuò)展。
　　第二，作為我市的主流媒體，《濟(jì)南時(shí)報(bào)》是大家在生活中每天都能見(jiàn)到的，是大家喜歡的一份報(bào)紙，我們的報(bào)紙是以貼近百姓生活，服務(wù)千家萬(wàn)戶為已任的，因此，我們也應(yīng)該為我們城市的發(fā)展出謀劃策，也應(yīng)該為我們的客戶、讀者多服務(wù)。但在這個(gè)過(guò)程中也遇到一些困難和問(wèn)題需要破解，使我們下一步的服務(wù)更加優(yōu)良，同時(shí)達(dá)到客戶和讀者共同發(fā)展雙贏的目標(biāo)。
　　今天聽(tīng)了大家的發(fā)言給我們提了很好的意見(jiàn)和建議，幫助我們解題、破題，能夠幫助我們辦報(bào)和發(fā)展，各位嘉賓的發(fā)言很精彩、犀利，在此我希望新聞部珍惜這次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，把專(zhuān)家的觀點(diǎn)提升，把精彩的講話內(nèi)容盡量貢獻(xiàn)給我們的讀者。同時(shí)我也代表李國(guó)強(qiáng)總編輯非常感謝這次論壇的合作方財(cái)富自由港，陳總作為一個(gè)有責(zé)任感的企業(yè)家提供了這個(gè)平臺(tái)，讓我們大家在這里相聚。再次謝謝濟(jì)南財(cái)富自由港。
　　濟(jì)南時(shí)報(bào)是大家的朋友，是各位嘉賓的智慧和思想讓我們讓這張報(bào)紙發(fā)光，希望通過(guò)這次論壇使我們的友誼更深，希望我們能夠再一次合作，能夠有更深的合作。今天中午吃中備了豐盛的午宴，希望各位嘉賓賞光，談不到的我們?cè)倮^續(xù)聊。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝。非常感謝各位專(zhuān)家，同時(shí)感謝濟(jì)南亞速速錄的兩位工作人員，非常辛苦，各位專(zhuān)家在發(fā)言的時(shí)候你們?cè)谛量嗟赜涗�，這次論壇到此結(jié)束，感謝大家！