尋找南昌商業(yè)地產(chǎn) “藍(lán)籌股”

南昌商業(yè)地產(chǎn)看上去很美

　　編者語(yǔ)：本報(bào)地產(chǎn)專(zhuān)刊于上周做了尋找南昌商業(yè)地產(chǎn)的“藍(lán)籌股”的專(zhuān)題報(bào)道，分別就目前南昌商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和格局如何？相對(duì)豪宅的熱銷(xiāo)和價(jià)格的高漲，南昌商業(yè)地產(chǎn)目前是否處于價(jià)格洼地？城市不斷擴(kuò)容，南昌新商圈正逐漸形成和不斷成熟，您看好南昌哪個(gè)商圈的發(fā)展?jié)摿�？為什么？他們能否有機(jī)會(huì)取代市中心中山路商圈的地位？隨著住宅市場(chǎng)的火熱和城市邊際化發(fā)展，出現(xiàn)大量的社區(qū)商業(yè)，對(duì)于這些社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，該如何運(yùn)營(yíng)……等相關(guān)問(wèn)題采訪了業(yè)內(nèi)相關(guān)人士。
　　針對(duì)以上問(wèn)題，本報(bào)記者就此采訪了全國(guó)、本土的地產(chǎn)專(zhuān)家及置業(yè)者，希望他們的觀點(diǎn)能對(duì)南昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有所借鑒作用。
　　專(zhuān)家專(zhuān)訪
　　投資商業(yè)地產(chǎn)資本以小搏大關(guān)鍵看潛力
　　全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任、商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)家朱凌波
　　記者：住宅地產(chǎn)投資和商業(yè)地產(chǎn)投資有何區(qū)別？您看好哪個(gè)投資產(chǎn)品
　　朱凌波：住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)投資是兩個(gè)不同的概念。住宅地產(chǎn)投資，特別是豪宅的投資是占有性投資，買(mǎi)賣(mài)雙方屬于一次性的交割，回報(bào)率在買(mǎi)賣(mài)雙方完成交割后一次性完成，投資空間也一次性透支。住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，投資回報(bào)穩(wěn)定，但未來(lái)增值空間有限。而商業(yè)地產(chǎn)更多地體現(xiàn)的是持有型，經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資需要考慮商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)更多地要依靠所在區(qū)域的崛起和所在商圈的成熟。當(dāng)然，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)同屬不動(dòng)產(chǎn)投資有著不少的共性，如地段、交通和配套等因素的要求。從追求財(cái)富快速增長(zhǎng)的角度考慮，投資商業(yè)地產(chǎn)更具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
　　記者：以南昌為代表的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展滯后于一線城市，二線城市商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展才能縮短與一線城市的差距？
　　朱凌波：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)梯度傳導(dǎo)的過(guò)程。從產(chǎn)品分類(lèi)看，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展滯后于住宅市場(chǎng)，住宅能很快形成一個(gè)市場(chǎng)和區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)形成產(chǎn)業(yè)鏈卻很長(zhǎng)，需要長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)，成長(zhǎng)最后成熟；從區(qū)域發(fā)展分析，首先是商業(yè)地產(chǎn)在一線城市的成熟才會(huì)傳導(dǎo)到二線城市，而這個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程隨著科技和社會(huì)的快速發(fā)展，正逐漸在加快。
  　二線城市特別是省會(huì)城市，隨著城市化的進(jìn)程，政策的輪動(dòng)，逐漸會(huì)對(duì)周邊地級(jí)城市形成集聚效應(yīng)，成為商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域磁場(chǎng)，人流量的聚居、公共交通的完善，教育資源的聚合，都會(huì)讓省會(huì)城市成為省市的商業(yè)中心。人口流動(dòng)的加快，信息傳導(dǎo)速度加快，科技的進(jìn)步，一線城市消費(fèi)觀念，商業(yè)地產(chǎn)培育的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)，一定會(huì)對(duì)二線城市商業(yè)發(fā)展有指導(dǎo)性的意義。二線城市聚合本地優(yōu)勢(shì)。
　　記者：投資商業(yè)地產(chǎn)有哪些關(guān)注哪些因素？
　　朱凌波：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資要首先關(guān)注的內(nèi)部因素是地段、人口、公共交通系統(tǒng)和商業(yè)地產(chǎn)的本身業(yè)態(tài)分析。人口主要包括常住住宅人口和商務(wù)辦公人群。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本身業(yè)態(tài)的分析很重要，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)租售情況有天壤之別。外部因素主要體現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣�府的政策上，包括政府�?duì)城市的規(guī)劃，重點(diǎn)城區(qū)的打造和城建配套的完善等。
　　記者：商業(yè)地產(chǎn)投資您建議投資者是選擇成熟的商圈還是選擇有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Γ?BR>　　朱凌波：這取決于投資者本身的資本實(shí)力和投資周期。投資資本高，投資周期短，可以選擇成熟商圈投資。但從資本以小搏大讓財(cái)富成幾何級(jí)增長(zhǎng)角度分析，建議還是選擇目前處于價(jià)格洼地，但未來(lái)成長(zhǎng)空間大的區(qū)域或商圈。一旦新商圈發(fā)展成熟，投資回報(bào)率非常驚人。
　　紅谷灘商圈將成為江西省的商業(yè)中心
  　中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)：荀培路
　　記者：目前整個(gè)市場(chǎng)豪宅投資火熱，商業(yè)地產(chǎn)投資相對(duì)沉寂，您怎么看？
　　荀培路：紅谷灘商圈將成為江西省的商業(yè)中心。豪宅投資火熱和商業(yè)地產(chǎn)投資相對(duì)沉寂是和全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密聯(lián)系在一起的，中國(guó)經(jīng)歷了改革開(kāi)放30多年的發(fā)展，已經(jīng)形成一批富豪階層，他們追求奢華生活，愛(ài)好奢侈品收藏和購(gòu)買(mǎi)。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境惡化，同時(shí)深受通貨膨脹預(yù)期的威脅，產(chǎn)業(yè)資本開(kāi)始大量流入樓市，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，而豪宅的地段和稀缺屬性，讓兩者一拍即合。
　　產(chǎn)業(yè)資本流入樓市，從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減少，從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的公司也相對(duì)萎縮，所以寫(xiě)字樓租金因市場(chǎng)需求的下降而隨之下降。
　　記者：商業(yè)地產(chǎn)是出于價(jià)格洼地嗎？
　　荀培路：相對(duì)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。一方面住宅市場(chǎng)吸引了大量的投資資本，商業(yè)地產(chǎn)供求矛盾相對(duì)緩和，另一方面，全國(guó)經(jīng)濟(jì)正出現(xiàn)強(qiáng)勁的復(fù)蘇，下一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期又將來(lái)臨，商業(yè)地產(chǎn)投資有發(fā)展空間。
　　記者：您怎么看一個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？
　　荀培路：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要做一個(gè)“勢(shì)”，要政府、開(kāi)發(fā)商、商家和消費(fèi)者共同經(jīng)營(yíng)，努力成為一個(gè)集中市場(chǎng)。首先是全市性，然后隨著城市的不斷擴(kuò)張和擴(kuò)容，在形成區(qū)域性的商業(yè)市場(chǎng)。無(wú)論老商圈的發(fā)展還是新商圈的培育，都需要當(dāng)做一個(gè)大工程來(lái)做，相互配套，相輔相成，這樣一個(gè)“勢(shì)”才能出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)才有可能成功。
　　記者：今年七月份，您到南昌市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)考察,請(qǐng)您談?wù)剬?duì)南昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的印象？
　　荀培路：以洪城大市場(chǎng)為代表的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。而對(duì)于南昌商圈的區(qū)域輻射和商業(yè)吸引力仍舊不夠。中山路商圈僅僅是南昌人的商圈，而沒(méi)有對(duì)整個(gè)江西地市有足夠的集聚力。其他江西地市的富豪階層還是會(huì)跑到一線城市去購(gòu)買(mǎi)心儀的高檔商品，而不是去南昌中山路商圈或者南昌其他新興商圈，所以南昌商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域聚合力還是不夠，需到大視野的不斷調(diào)整和培育。
　　相比于正在上升的洪都大道商圈、京東商圈和青云譜商圈，我更看好紅谷灘商圈的發(fā)展，一方面，政府政策優(yōu)勢(shì)，政府新城打造的決心，城建配套完善，公共交通系統(tǒng)，特別是一二號(hào)線地鐵的穿城而過(guò)，將為紅谷灘帶來(lái)集聚的人流，另一方面，住宅市場(chǎng)的發(fā)達(dá)，新城入住率的不斷提升，充足的常住人口是商業(yè)成熟的前提。同時(shí)紅谷灘商圈前對(duì)老城區(qū)，紅谷灘將逐漸取代老城區(qū)成為南昌的市中心，同時(shí)對(duì)江西其他地市形成巨大的商業(yè)磁場(chǎng)，形成集聚效應(yīng)，成為整個(gè)江西的商業(yè)中心。文/記者廖林立
　　專(zhuān)家觀點(diǎn)
　　新商圈和老商圈相輔相成
　　江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝
　　商圈形成需要人氣和配套來(lái)支持，從這個(gè)角度來(lái)講，我認(rèn)為紅谷灘商圈很有發(fā)展?jié)摿�。目前，紅谷灘新區(qū)樓盤(pán)眾多，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已相當(dāng)成熟，入住率已達(dá)到一定規(guī)模。交通四通八達(dá)，特別是正在建設(shè)的地鐵把紅谷灘與市中心的時(shí)空距離大大縮短，從而使得紅谷灘與市中心的交通來(lái)往很是便捷。配套方面，紅谷灘新區(qū)內(nèi)的醫(yī)院、學(xué)校、大型購(gòu)物中心、金融機(jī)構(gòu)、餐飲娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)等已經(jīng)進(jìn)駐且大多經(jīng)營(yíng)尚可。這些設(shè)施的完善，可以說(shuō)紅谷灘商圈是繼市中心中山路商圈之后，又一個(gè)規(guī)模和潛力很大的新商圈。
　　比較而言，昌南象湖、青云譜、京東、高新等板塊的商圈還有待發(fā)展，交通和配套是目前這些板塊所欠缺的，人口居住和產(chǎn)業(yè)聚集需要一個(gè)時(shí)間段來(lái)提升。我認(rèn)為，無(wú)論新商圈如何發(fā)展，都不能簡(jiǎn)而言之的說(shuō)能取代老商圈，光有市中心老商圈還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要新商圈來(lái)相輔相成，因此，新商圈的發(fā)展所起到的作用是輔助、補(bǔ)充老商圈，讓南昌市各區(qū)域板塊均有一定規(guī)模的商圈形成，也有利于南昌的商業(yè)布局更為合理更為完善。
　　相對(duì)豪宅的熱銷(xiāo)和價(jià)格的高漲，南昌商業(yè)地產(chǎn)目前處于價(jià)格洼地。這也可以說(shuō)明商鋪投資具有很大潛力和回報(bào)，個(gè)人看好紅谷灘新區(qū)的商鋪升值空間，不需要多久，紅谷灘區(qū)域的商鋪價(jià)值就會(huì)有個(gè)不小的發(fā)展。至于昌南、青云譜、京東等板塊的商鋪，還需要一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間周期來(lái)體現(xiàn)其價(jià)值。
　　紅谷灘商圈具備良好發(fā)展?jié)摿?BR>　　南昌大學(xué)教授劉湖北
　　近些年，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較快，單價(jià)上萬(wàn)元的豪宅也相繼出現(xiàn)，相對(duì)商品房?jī)r(jià)上升和住宅熱銷(xiāo)，商鋪的價(jià)格漲幅和銷(xiāo)售并不算理想，可以說(shuō)南昌商業(yè)地產(chǎn)還處于價(jià)格洼地。位于市中心的中山路商圈形成已有數(shù)十年歷史，是傳統(tǒng)意義上和人們心中的老商圈，其在南昌的商圈地位至今仍無(wú)可比擬。就現(xiàn)今的市場(chǎng)而言，除了市中心中山路商圈外，南昌新商圈如紅谷灘商圈、青云譜商圈、京東商圈、昌南商圈正逐漸形成和不斷成熟，昌南和京東板塊目前發(fā)展不錯(cuò)，但配套、交通、物流改善和提升之后才能形成一個(gè)具備人氣、成熟的商圈，這還要有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。青云譜區(qū)定位為南昌城市副中心，未來(lái)人居的集中地，其原有商圈較小，發(fā)展?jié)摿�巨大，形成區(qū)域的中心商圈大有可能。
　　在這些新商圈中，我個(gè)人最看好紅谷灘商圈，其地理位置離市中心僅一江之隔，而通往市中心的大橋有八一大橋、南昌大橋，過(guò)江隧道正在規(guī)劃中，正在興建的地鐵使得紅谷灘和市中心聯(lián)系更為緊密，交通的便捷加上近年來(lái)紅谷灘居住人氣逐年攀升，配套日趨完善，這一區(qū)域的商圈具備了良好的發(fā)展?jié)摿�。不過(guò)，新商圈的發(fā)展成熟還無(wú)法撼動(dòng)和取代市中心中山路商圈的地位，但可以分化市中心商圈的集中度，讓商業(yè)業(yè)態(tài)布局更為均勻。
　　南昌商業(yè)地產(chǎn)還處于價(jià)格洼地，商鋪價(jià)值有不少空間，投資商鋪要綜合考慮性?xún)r(jià)比，要充分考慮商圈的業(yè)態(tài)分布，一般來(lái)說(shuō)商圈中商業(yè)街密集的區(qū)域，其商鋪有較大升值潛力，而從投資回報(bào)角度來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)性的市場(chǎng)或者行業(yè)相對(duì)集中的市場(chǎng)中商鋪投資潛力大。文/記者夏震
　　選鋪的故事
　　商戶(hù)的投資取向，往往是市場(chǎng)投資產(chǎn)品冷熱的“風(fēng)向標(biāo)”與“試金石”。作為區(qū)別于住宅投資的高端不動(dòng)產(chǎn)投資，商鋪的投資不僅在買(mǎi)入，還在于經(jīng)營(yíng)等方方面面的因素。那么，在紛繁復(fù)雜的南昌商鋪市場(chǎng)，如何才能選好一個(gè)性?xún)r(jià)比高、又有投資潛力的商鋪呢？
　　商鋪投資故事1：成熟配套降低投資風(fēng)險(xiǎn)
　　鋪主：陸女士
　　鋪址：金潤(rùn)廣場(chǎng)
　　經(jīng)驗(yàn)值：3年
　　金潤(rùn)廣場(chǎng)地處洪城商圈的中心洪城大市場(chǎng)以南，與洪城大市場(chǎng)一路之隔。
　　2006年底，陸女士在金潤(rùn)廣場(chǎng)三期買(mǎi)了第一個(gè)商鋪，面積30余平方米，同時(shí)買(mǎi)一樓送2、3層，總面積達(dá)50多平方米，總價(jià)50多萬(wàn)元。去年，她又在金潤(rùn)廣場(chǎng)一期買(mǎi)下了一間30多平方米的商鋪，總價(jià)達(dá)到40余萬(wàn)元，項(xiàng)目投資升值力凸顯。
　　這邊的商鋪開(kāi)發(fā)商均返租3年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，租金為每月68元/平方米，三年后按市場(chǎng)變化再做相應(yīng)調(diào)整。如此，既方便了開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)，更好地形成規(guī)模聚集效應(yīng)，商氣也能更快做旺起來(lái)，同時(shí)也有穩(wěn)定的租金回報(bào)，進(jìn)而讓投資者也更有信心。
　　“前三年開(kāi)發(fā)商租過(guò)去經(jīng)營(yíng)，因此我不用操心做什么、怎么做�！标懪�士告訴記者，基于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，她的這兩個(gè)商鋪一個(gè)做“小天鵝”電器，一個(gè)做物流，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定。
　　“選擇投資商鋪需看其投資潛力，有無(wú)發(fā)展前景，地段是否較好，配套是否完善，這關(guān)系到日后的經(jīng)營(yíng)及出租，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)�！标懪�士說(shuō)。
　　同時(shí)，她也認(rèn)為目前該區(qū)遇到一個(gè)問(wèn)題就是缺乏倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)�！耙话闵啼�?zhàn)詈檬恰�前店后倉(cāng)庫(kù)’比較好，方便于迅速調(diào)配貨物，提高經(jīng)營(yíng)效率�！泵乐胁蛔愕氖�，因?yàn)榍捌诮饾?rùn)廣場(chǎng)規(guī)劃缺乏倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，以致店里沒(méi)貨了可能要花上30分鐘甚至幾個(gè)小時(shí)去取貨，造成不便。
　　“如果把香港、澳門(mén)看成兩家門(mén)店的話，那么深圳、珠海等城市就是它們的倉(cāng)庫(kù)，這是從大的格局來(lái)看，而目前南昌還欠缺。因而陸女士建議可考慮充分利用周邊閑置的土地，將這塊配套給補(bǔ)起來(lái)。
　　陸女士最后總結(jié)，選鋪?zhàn)�，�?xiàng)目規(guī)劃、周邊配套十分重要，需要投資者認(rèn)真分析。比如停車(chē)位的規(guī)劃，雖然這塊可能很小，但卻非常關(guān)鍵，關(guān)鍵要合適，不能過(guò)小，更不可或缺，再比如租金、物業(yè)費(fèi)等，也要看是否合適，再綜合起來(lái)考量，以控制總成本。另外就是開(kāi)發(fā)商自身的經(jīng)營(yíng)管理也很關(guān)鍵，前期如果商業(yè)氛圍沒(méi)有起來(lái)，則必須要進(jìn)行統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)、管理，只有這樣，才能培植起商業(yè)規(guī)模，形成氣候。
　　商鋪投資故事2：經(jīng)營(yíng)要有自己的風(fēng)格
　　鋪主：孔女士
　　鋪址：恒茂商業(yè)區(qū)花卉一條街
　　經(jīng)驗(yàn)值：2年
　　在目前的南昌，最具國(guó)際時(shí)尚氣息的商業(yè)街恐怕就屬“恒茂商業(yè)步行街”了。該街又名恒茂星時(shí)尚生活中心，它起于丁公路，終于廣場(chǎng)南路，是隨著高檔住宅區(qū)恒茂國(guó)際華城的發(fā)展而興起的一條步行街。街道雖然不長(zhǎng)，卻集中了現(xiàn)代社會(huì)的一切時(shí)尚元素，是追求時(shí)尚、浪漫的人們經(jīng)常光顧的地方�，F(xiàn)在恒茂花卉一條街開(kāi)花店的孔女士，在上學(xué)時(shí)就曾做過(guò)服裝生意，可謂久經(jīng)“商場(chǎng)”。去年1月份，恒茂商業(yè)區(qū)花卉一條街推出時(shí)，孔女士是第一個(gè)過(guò)來(lái)選鋪的。目前這個(gè)32平方米的商鋪，孔女士花了2萬(wàn)多元裝修，并增加了一層閣樓，使整體空間得以充分利用。
　　該區(qū)也是南昌白領(lǐng)階層匯聚的地方，在恒茂國(guó)際中心雙子塔中有很多公司，聯(lián)同整個(gè)恒茂沿街商業(yè)區(qū)，白領(lǐng)階層在2萬(wàn)人左右。這個(gè)階層的消費(fèi)力是穩(wěn)定的，且多為20—30歲見(jiàn)的時(shí)尚年輕一族，消費(fèi)需求旺盛。
　　孔女士去年簽下這個(gè)商鋪，一共簽了3年，租金是55元/平方米/月，現(xiàn)在租金已漲到80多元了。加上物業(yè)費(fèi)158元/月，及水電費(fèi)一起，孔女士計(jì)算了一下，成本不超過(guò)3000元。在情人節(jié)、母親節(jié)等旺季，一天能掙到1萬(wàn)多元，平均利潤(rùn)在2000—3000元/月。
　　她告訴記者，去年這里被定位為鮮花一條街，當(dāng)時(shí)入駐的花店有40余家，但到現(xiàn)在只剩下11家，而到明年，這里將打造成為精品店步行街。目前來(lái)此看鋪的人也很多。記者看到其花店旁，一家店面正在趕裝修。而隨著一家家店面陸續(xù)開(kāi)張，這里的商業(yè)氛圍也將更加濃郁。
　　“選一家店鋪，需要看地段，人氣，和這里消費(fèi)能力。而決定做什么，則要看這個(gè)地方的消費(fèi)人群和他們的消費(fèi)心理�！边@是孔女士總結(jié)的商鋪投資需把握的總前提。在具體投資何種業(yè)態(tài)時(shí)，則一定要做好定位，是面對(duì)高端還是中端人群，定位好了，還需要?jiǎng)?chuàng)出自己的品牌，要有自己的風(fēng)格、特色的東西，要讓人一看到你就記住你，把握住這個(gè)群體的消費(fèi)心理，知道他們需要什么。比如在中山路上的很多店鋪，你一看就知道它做什么品牌，是走清純的風(fēng)格，還是走成熟人士路線，你會(huì)一目了然。
　　“關(guān)鍵就看自己怎么去做，只要盡心去做，就一定能做好！”孔女士也把信心送給所有投資商鋪的人。文/記者鄧鵬
　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
　　青云譜未來(lái)發(fā)展最具張力
　　尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司南昌分公司副總經(jīng)理沈楊
　　支撐商業(yè)的指標(biāo)除了人氣外，還要有一個(gè)城市的GDP規(guī)模和居民消費(fèi)水平。市中心中山路商圈得益于地理位置和人口密集，也就是俗話說(shuō)的“碼頭好”。時(shí)間的沉淀讓中山路成為人們心目中繁華商圈的代表，很多外地人來(lái)南昌，逛街首選就是中山路。
　　近幾年，南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市框架不斷拉大，新商圈正在形成和發(fā)展，個(gè)人認(rèn)為，這些新商圈所處的地位還是城市副中心的商圈，比如青云譜區(qū)的博泰中心城和紅谷灘新區(qū)的綠地中央廣場(chǎng)，其限于區(qū)域的人氣聚集度和配套程度，目前扮演的角色與市中心中山路商圈相比還有一定差距，所輻射的范圍還比較有限，單個(gè)或整體的消費(fèi)能力和水平還不高，難以支撐其成為核心商圈的地位。不可否認(rèn)，3至5年內(nèi)，不少區(qū)域板塊的商圈會(huì)形成一定規(guī)模，但還不足以取代市中心商圈，不過(guò)，這些新商圈是老商圈必要且重要的補(bǔ)充，在各自所在區(qū)域板塊屬于區(qū)域中心商圈。
　　目前，紅谷灘新區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)已相當(dāng)成熟也將至尾聲，昌南板塊和青云譜板塊土地資源還比較充足，未來(lái)南昌人口居住也會(huì)向這兩個(gè)區(qū)域擴(kuò)張，人口聚居的變化，也會(huì)帶動(dòng)這些區(qū)域新商圈的形成和發(fā)展。如青云譜就會(huì)借助城市副中心的規(guī)劃定位形成本區(qū)域的中心商圈，其發(fā)展速度會(huì)快于其他區(qū)域，因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是依照近兩年行業(yè)模式來(lái)進(jìn)行的，起點(diǎn)高，比紅谷灘開(kāi)發(fā)模式還新穎，所以，青云譜未來(lái)發(fā)展是最具張力的，我很看好其發(fā)展?jié)摿Α?BR>　　可以說(shuō)，南昌商業(yè)地產(chǎn)目前處于價(jià)格洼地。從商鋪投資角度來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)社區(qū)商鋪投資與回報(bào)都很穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)不大，收益也不高。而區(qū)域中心商圈的商鋪，尤其是商業(yè)集中區(qū)的商鋪收益更大，投資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)均較大，這需要有眼光和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，還要有把握機(jī)遇的能力。
　　商業(yè)集中區(qū)街鋪升值潛力大
　　拙正投資咨詢(xún)公司總經(jīng)理萬(wàn)彬
　　商業(yè)跟著人氣走，近兩年紅谷灘人氣漸旺，交通、配套都比較完善，紅谷灘商圈在近年形成的新商圈中更有活力。但這個(gè)區(qū)域的商業(yè)還存在一些不足之處，比如沒(méi)有一條完整的、真正意義上的商業(yè)街，這可能是政府當(dāng)初規(guī)劃中沒(méi)有充分考慮的一個(gè)細(xì)節(jié)。如今，紅谷灘人氣有了，可區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)寬，缺少集中的商業(yè)區(qū)和街鋪，特色商業(yè)街沒(méi)有，沒(méi)有像勝利路那樣的專(zhuān)門(mén)的服裝銷(xiāo)售商業(yè)街，也沒(méi)有餐飲娛樂(lè)休閑集中的商業(yè)街，盡管有贛江邊上的贛江新天地，但離紅谷灘中心區(qū)較遠(yuǎn)。
　　一些開(kāi)發(fā)商看到了這一不足，正在打造自己樓盤(pán)小區(qū)的特色商業(yè)街，我認(rèn)為這是對(duì)紅谷灘商圈很大的補(bǔ)充和充實(shí)，業(yè)態(tài)分布均勻合理，有利于紅谷灘商圈走向成熟。
　　與正在涌現(xiàn)的豪宅相比，南昌商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)今還處于價(jià)格洼地，商鋪價(jià)值的成長(zhǎng)空間巨大。我認(rèn)為沿街商鋪的升值潛力較大，商圈的商業(yè)集中區(qū)街鋪更有發(fā)展?jié)摿Α?/P>