地下商場(chǎng)走向失敗是必然？

　　目前廣州的地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)猶如陷入“泥淖”，專家指出成功是種偶然
　　上周五，《信息時(shí)報(bào)·家周刊》報(bào)道的“地下商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)模式何在？”一文，引起了各界人士的高度關(guān)注。不少房地產(chǎn)人士及消費(fèi)者致電本報(bào)，表示深有共鳴，更不乏有經(jīng)銷商詢問(wèn)，究竟能不能在地下商場(chǎng)做生意？鑒于此，為了讓經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者能更深刻的了解到目前廣州地下商場(chǎng)的現(xiàn)狀，記者近日特走訪廣州多個(gè)地下商場(chǎng)一探其招商、人氣、經(jīng)營(yíng)等情況。
　　對(duì)于地下商場(chǎng)的生存狀態(tài)與發(fā)展前景，不乏有業(yè)內(nèi)專家指出，目前，廣州的地下商場(chǎng)猶如“曇花”，看似很美，但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀卻猶如陷入“泥淖”，多個(gè)地下商場(chǎng)在做垂死的掙扎，并直言，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，廣州地下商場(chǎng)成功是一種偶然，失敗乃是一種必然。
　　記者直擊
　　近期，記者走訪多個(gè)地下商場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，廣州的整體地下商場(chǎng)人氣相對(duì)不旺，商鋪空置率比較高，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀也不太盡如人意。
　　人氣冷如冰庫(kù)
　　一走進(jìn)地×廣場(chǎng)地下商業(yè)城，記者頓時(shí)感到幾絲“涼意”。因?yàn)�，諾大的地下商場(chǎng)，在接近中午12點(diǎn)的時(shí)候，站在走道里一眼望去，仍是空空蕩蕩、寂靜無(wú)聲�？拷�店鋪，才能看到營(yíng)業(yè)員正悠閑地坐在柜臺(tái)前與手機(jī)“對(duì)望”。
　　乘電梯到了負(fù)二層、負(fù)三層，記者發(fā)現(xiàn)，不僅很難見(jiàn)到消費(fèi)者，連營(yíng)業(yè)員也很難見(jiàn)到。多個(gè)商鋪的大門緊鎖，只能透過(guò)玻璃門看到一堆略顯無(wú)趣的塑膠模特和服飾。負(fù)三層經(jīng)營(yíng)時(shí)尚服飾的營(yíng)業(yè)人員告訴記者，除了周末還有點(diǎn)人氣以外，地×廣場(chǎng)平時(shí)很難見(jiàn)幾個(gè)人進(jìn)來(lái)購(gòu)物，有時(shí)，一天都不會(huì)見(jiàn)到超過(guò)3個(gè)消費(fèi)者。
　　隨后，記者乘地鐵一號(hào)線來(lái)到康王商業(yè)城，在靠近陳家祠站出口的品牌區(qū)還有點(diǎn)人氣，但一直往前走，時(shí)尚品牌區(qū)等其他幾個(gè)離地鐵口相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)卻很難看到幾個(gè)消費(fèi)者，看到的更多是三三兩兩的營(yíng)業(yè)人員湊在一起說(shuō)笑。他們的笑聲從空蕩的地下賣場(chǎng)里傳過(guò)來(lái)，讓人情不自禁地想“打顫”。
　　不僅以上兩個(gè)地下商場(chǎng)人氣不旺，根據(jù)記者實(shí)地了解的情況來(lái)看，地一大道和動(dòng)漫星城人氣也相對(duì)平淡。
　　商鋪空置居高
　　記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，除了相對(duì)較旺的流行前線以外，廣州的地下商場(chǎng)整體空置率較高，個(gè)別地下商場(chǎng)空置率甚至高達(dá)15％以上。
　　上周，記者在康王商業(yè)城了解到，整個(gè)地下商場(chǎng)分為七個(gè)區(qū)，最靠近陳家祠地鐵口人氣相對(duì)旺的品牌區(qū)，因空置而掛起的白色布簾隔在正在營(yíng)業(yè)、燈火透明的商鋪之間，略顯不倫不類。走進(jìn)時(shí)尚飾品區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，最里面大概25米長(zhǎng)的小長(zhǎng)廊里，兩邊約有10間左右的小型商鋪基本都是空著。記者留意到，在時(shí)尚飾品區(qū)有一間經(jīng)營(yíng)餐飲的商鋪已經(jīng)關(guān)門。據(jù)周邊營(yíng)業(yè)人員介紹，這家餐廳剛搬走沒(méi)多久，平時(shí)除了地下商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)人員偶爾過(guò)來(lái)吃東西以外，平時(shí)很少有人過(guò)來(lái)。
　　同時(shí)，記者在動(dòng)漫星城地下商場(chǎng)了解到，該地下商場(chǎng)的西區(qū)正在招商中。但記者在西區(qū)的招商現(xiàn)場(chǎng)看到，多數(shù)商鋪無(wú)人問(wèn)津。在現(xiàn)場(chǎng)看鋪準(zhǔn)備做服裝生意的丁小姐告訴記者，動(dòng)漫星城西區(qū)相對(duì)不旺，但租金卻非常不便宜，最不好的位置每平方米也要200元以上�！敖�(jīng)營(yíng)成本有點(diǎn)高，如果人氣始終跟不上去，就要面臨關(guān)門的風(fēng)險(xiǎn)�！�
　　經(jīng)營(yíng)慘淡無(wú)奇
　　“開(kāi)業(yè)以來(lái)幾乎每個(gè)月都在虧損，等年底合同到期后就不做了�！痹诘亍翉V場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服飾的余小姐告訴記者。
　　據(jù)余小姐介紹，目前，地×廣場(chǎng)負(fù)三層整體經(jīng)營(yíng)不善，在人氣整體不旺的現(xiàn)狀下，有時(shí)半個(gè)月都很難賣出一件衣服。但不到10平方米的店面，每個(gè)月差不多還要交3500元的租金。如果早上10點(diǎn)不準(zhǔn)時(shí)開(kāi)門，還要罰款50元，一天不開(kāi)門就要罰款200元。“在這種經(jīng)營(yíng)管理下，很多店面已經(jīng)無(wú)法支撐，旁邊的兩家店已經(jīng)在著手轉(zhuǎn)讓了�！�
　　同時(shí)，地一大道經(jīng)營(yíng)服裝的張某告訴記者，雖然定位以全球批發(fā)為主，但來(lái)這里采購(gòu)批發(fā)的人并不是太多，尤其是最下面一層，人氣受到局限，而且受整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境不善的影響，利潤(rùn)難保證，特別在銷售淡季時(shí)，往往入不敷出。
　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊奕勇表示，開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤地把商場(chǎng)選址看成能否旺盛的關(guān)鍵要素，卻忽視了商場(chǎng)的利用率、出租率、租售價(jià)格、成功開(kāi)業(yè)、物業(yè)的增值以及投資風(fēng)險(xiǎn)大小，這些因素都將直接關(guān)系商場(chǎng)的興旺與失敗。
　　專家解析：流行前線成功是種偶然
　　流行前線是廣州市內(nèi)首家與地鐵直接連通、最為成功的地下商場(chǎng)。據(jù)了解，流行前線是由政府牽頭，海印實(shí)業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)。地處中山三路與較場(chǎng)西路交匯處，與地鐵直接相通，于1999年6月28日全面開(kāi)業(yè)。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，流行前線的日均人流量高達(dá)萬(wàn)人以上，在廣州市內(nèi)的年輕人，沒(méi)有不去流行前線了解最新的時(shí)尚潮流。流行前線儼然已經(jīng)成為年輕人的購(gòu)物圣地。
　　資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，流行前線的成功是一種偶然。該項(xiàng)目屬于利用城市地下工程，是人防工程平戰(zhàn)結(jié)合的成功典范，整體商場(chǎng)的造價(jià)相對(duì)較低，商鋪切割面積較小，因此，不管對(duì)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)經(jīng)營(yíng)者，整體運(yùn)營(yíng)成本與廣州其他地下商場(chǎng)相比相對(duì)較低。
　　“流行前線獨(dú)特的地理位置，也造就了它的成功。”韓世同進(jìn)一步表示，流行前線與交通地鐵、中華廣場(chǎng)完美接駁，這是其他地下商場(chǎng)比較難做到的。因此，流行前線成功有它的偶然性。
　　探討：時(shí)尚集團(tuán)能否改變廣州地下商場(chǎng)格局？
　　在廣州多個(gè)地下商場(chǎng)深陷“泥淖”之中時(shí)，天河商圈一個(gè)占地達(dá)12萬(wàn)平方米的時(shí)尚天河商業(yè)地下廣場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)。那么，外地開(kāi)發(fā)商時(shí)尚集團(tuán)究竟能否改變廣州地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)敗局？
　　據(jù)了解，時(shí)尚天河商業(yè)地下廣場(chǎng)是由時(shí)尚集團(tuán)斥資20億元打造的大型地下商場(chǎng)，將集購(gòu)物、休閑、飲食、觀光等于一體。該項(xiàng)目位于體育東路、天河路、體育西路和天河體育中心南廣場(chǎng)的地下，正對(duì)天河城。
　　從地理位置上來(lái)看，該項(xiàng)目位于天河商圈的核心位置，與地×廣場(chǎng)所處的商圈極其相似，但地×廣場(chǎng)至今仍是不溫不火。從交通上來(lái)看，時(shí)尚天河商業(yè)地下項(xiàng)目與地鐵體育中心站緊密相連，這與康王商業(yè)城又有同工之妙，但康王商業(yè)城似乎沒(méi)有因是地鐵一號(hào)線陳家祠站的出口而紅紅火火，人氣平淡無(wú)奇。
專家觀點(diǎn)
　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊奕勇：風(fēng)水寶地也難免被市場(chǎng)拋棄
　　當(dāng)前，很多開(kāi)發(fā)商在追逐高利潤(rùn)的驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重是招商，只要招商成功，一切都成功。因此，往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，實(shí)行“偷步”開(kāi)發(fā)，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。這樣導(dǎo)致的結(jié)果，最終必將受到市場(chǎng)拋棄。
　　在規(guī)劃布局方面，很多開(kāi)發(fā)商只相信規(guī)劃設(shè)計(jì)師規(guī)劃商場(chǎng)。由于設(shè)計(jì)師缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念和商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，所設(shè)計(jì)出來(lái)的商場(chǎng)往往好看不中用，未能把現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)整體布局各種要素結(jié)合起來(lái)，結(jié)果不得不進(jìn)行整改。改動(dòng)商場(chǎng)布局牽扯到的是硬件設(shè)施，嚴(yán)重失誤的根本無(wú)法整改，失敗乃是一種必然。
　　就天河時(shí)尚地下商業(yè)廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，處于天河商圈的核心位置，可以說(shuō)，已經(jīng)具備了先天的、有利的商業(yè)環(huán)境，但如果定位、規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)等與地上商場(chǎng)沒(méi)有區(qū)別，沒(méi)有自己的特色，即便是“風(fēng)水寶地”也難免會(huì)失敗。