商機蓬勃 成都商業(yè)地產發(fā)展前景媲美一線城市

    由成都市房管局等多方聯(lián)合主辦的2009商業(yè)地產大聯(lián)展系列地面活動正式拉開序幕，作為地面活動第一站，《2009成都商業(yè)地產發(fā)展論壇———城市價值與物業(yè)價值的財富對話》論壇于12月1日率先舉行。業(yè)界專家普遍認為，經歷洗牌蛻變之后，成都的商業(yè)地產發(fā)展前景廣闊，隨著越來越多品牌開發(fā)商和品牌商家介入成都，成都商用物業(yè)的投資結構和開發(fā)模式也將全面升級。
城市綜合體
新興開發(fā)模式蓬勃發(fā)展
    凱德置地、萬達集團、花樣年地產等國際、國內知名商業(yè)地產投資運營商進入成都之后，讓成都商業(yè)地產全面升級。凱德置地西南區(qū)總經理韓德明介紹，凱德置地不是所謂傳統(tǒng)的房地產企業(yè)，其業(yè)務包括傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)，還有房產信托基金，同時也是全球超大的服務式公寓擁有者和管理者，覆蓋了整個房地產業(yè)的主要價值鏈。這也是凱德置地能做好持有式商用物業(yè)的主要原因。據稱，將于明年呈現的成都來福士廣場是一個大型的綜合體，凱德置地將自己投資、自己管理、自己經營，包括國際甲級寫字樓、高檔服務式公寓、大型賣場等物業(yè)形態(tài)，一旦建成，將為成都人提供吃喝玩樂一站式服務。
    已經在成都建成營業(yè)的萬達廣場，全面改變了成都人對傳統(tǒng)商業(yè)地產的認知。萬達集團成都公司副總經理萬茂華說，成都萬達廣場已經是萬達集團的第三代產品，城市綜合體不是一個單純的業(yè)態(tài)的疊加，而是多個業(yè)態(tài)有機組合，然后形成一個城市的新中心。成都錦華城之所以在成都迅速成熟，主要是因為它的出現改變了城市分布的商業(yè)格局。
    于上個月成功上市的花樣年地產在2009年成都商業(yè)地產領域收獲頗豐，除東大街喜年廣場外，南城核心的大型城市綜合體美年廣場也備受關注。花樣年成都公司營銷總監(jiān)杜響瑩稱，花樣年在選擇城市綜合體時，首先是考慮城市規(guī)劃和發(fā)展方向，美年廣場選擇的城市中心，對區(qū)位優(yōu)勢研究包括當時某個區(qū)域人氣、地氣、商氣三者分析和未來趨勢預測。
辦公物業(yè)
今年發(fā)展超過預期
    最近兩年除了商業(yè)地產的發(fā)展變化，商務寫字樓的發(fā)展同樣引人關注。目前成都的商務物業(yè)有幾種，一是綜合體，二是單體寫字樓，三是工業(yè)園。萬瑞置業(yè)副總經理方光彬說，從區(qū)域上看，傳統(tǒng)的人民南路沿線區(qū)域，現在商務物業(yè)的市場供應量比較大。萬瑞通過6年來對CBD的研究和實踐，發(fā)現微型CBD的建設除了要位于交通節(jié)點之外，周邊住宅的成熟度和商業(yè)成熟度同樣重要，其體量最好在15萬平方米~20萬平方米。
    新希望地產成都公司副總經理姜孟軍認為，如同金字塔結構，甲級寫字樓是少數，大多數客戶可能需要既看重形象、交通優(yōu)勢、樓宇形象、商務品質，同時又要講究成本問題。
成都商機
躋身全球頂級商家布局重點城市
    2009年成都商業(yè)地產招商環(huán)境全面改觀。NAI新巢地產總經理蔣鵬透露，在日本伊藤全球184個店鋪中，成都的春熙店每年以150%的增長率在其全球店鋪增長中居首；家樂福八寶街店、大世界店增長率也在家樂福全球店鋪增長率中領先，目前家樂福在內江、資陽、自貢、廣元、南充等二級城市也開始積極布點。蔣鵬說，全球范圍內的大型零售業(yè)、奢侈品商家都已將成都作為最重要的市場之一，由此可見成都商業(yè)地產的發(fā)展前景。
    這種觀點同樣得到了新港地產顧問執(zhí)行董事張紅兵的認可，現在成都商業(yè)地產經過快速發(fā)展之后，在開發(fā)模式、投資結構等方面都已發(fā)生明顯變化。首先，城市綜合體大量增加，尤其是今年下半年，超過20萬平方米的項目已有5個，這在過去是非常少見的，成都商業(yè)地產正由傳統(tǒng)的單個大賣場和單個百貨公司向大型購物中心轉變。其次是大量優(yōu)質商家涌入，去年長三角商家、珠三角的優(yōu)質商家被邀請到成都的到訪率不到10%，但今年下半年大量優(yōu)質商家主動表示希望進入成都。第三是今年投資需求變化明顯，去年成都投資者都是以千萬元級為上限衡量，今年有投資客戶下定金要求購買1.5億元的商業(yè)物業(yè)，而且是成都本地的民間投資。這反映出了商業(yè)地產投資者也有剛性需求。
未來變化
商業(yè)地產環(huán)境將發(fā)生五大變化
    四川省商業(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春說，目前成都商業(yè)地產環(huán)境變化主要體現在五個方面，第一個是商業(yè)地產開發(fā)主體的變化，發(fā)展商角色定位更加清晰。以前可能是大包大攬，一個開發(fā)商既是投資商也是開發(fā)商、建筑商、物理管理公司、運營商。隨著市場成熟，以后開發(fā)商就是開發(fā)商，投資商就是投資商。其次是開發(fā)模式的變化，如果不是訂單的模式去做商業(yè)地產，可能會付出慘重的代價。第三，商業(yè)地產形態(tài)的變化，成都的城市商業(yè)格局基本形成，中心商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)商業(yè)、地鐵商業(yè)組成了成都商業(yè)的基本格局。第四，投資結構發(fā)生變化。以前商業(yè)地產投資是商鋪第一，產權式酒店、寫字樓、專業(yè)市場、綜合商業(yè)依次排列�，F在是寫字樓排第一，商鋪其次。第五，商業(yè)零售業(yè)正在變化，成都的商業(yè)零售業(yè)進入一個洗牌階段，原來是大爆發(fā)迅速發(fā)展，現在是洗牌階段，商業(yè)零售業(yè)的競爭向二三線區(qū)市轉移。
商業(yè)地產行業(yè)關注度將提升
    今年以后，隨著商業(yè)地產市場成熟度的提升，整個房地產行業(yè)對這一領域的關注度或將提升。市房管局市場處處長趙江明說，以往房管局主要關注的是住宅，商業(yè)比重雖較低但是它的價值很大，特別是對于城市價值發(fā)展關聯(lián)度非常高，所以未來相關部門和行業(yè)將加大對商業(yè)地產的關注度。
    房地產交易中心主任吳昌寧表示，今天成都的發(fā)展速度和內涵是很多人在幾年前沒法想像的。成都連續(xù)十幾年GDP在兩位數的增長，從成都今后的發(fā)展?jié)摿�和發(fā)展動力上面來看，成都的商業(yè)地產前景樂觀。
    四川大學經濟學教授房地產研究所所長吳豐也認為，商業(yè)地產發(fā)展的研究要從三個方面去考量，首先是住宅的發(fā)展趨勢，住宅物業(yè)的繁榮為商業(yè)地產發(fā)展奠定了基礎。比如在中高端發(fā)展很密集的地區(qū)也一定是未來高端商業(yè)地產發(fā)展的方向。其次，必須研究城市規(guī)劃發(fā)展。比如說道路寬度和道路布局，是否能與商業(yè)地產發(fā)展有效對接。第三，必須研究商業(yè)價值鏈分布。比如做寫字樓或者做專業(yè)市場，要考慮產業(yè)基礎。