解密迪拜地產(chǎn)游戲

    包括曾出資2800萬(wàn)美元買下迪拜世界地圖島中“上海島”的中州國(guó)際控股集團(tuán)在內(nèi)的數(shù)家在迪拜投資的浙江開(kāi)發(fā)商中，目前除了一位溫州女開(kāi)發(fā)商仍然“留守”迪拜之外，其余均已撤回國(guó)內(nèi)。
    這位留守的溫州女商人，今年在高位以3億元人民幣拿下迪拜的5幅土地，“盡管首付只有6000萬(wàn)，但后期付錢的壓力也不小，特別是迪拜樓市在經(jīng)過(guò)這一輪危機(jī)后，想一下子恢復(fù)元?dú)�，要好長(zhǎng)一段時(shí)間�！敝�情人士透露。
胡賓與他的“上海島”
    名噪一時(shí)的“上海島”目前已經(jīng)暫停，“受累于這次的迪拜危機(jī)，所以不得不暫停這個(gè)項(xiàng)目�！焙�賓表示，他前期已經(jīng)支付6000萬(wàn)人民幣左右，盡管前期售出40%的房源，但還是沒(méi)有收回成本。雖然胡賓并不承認(rèn)自己在迪拜的投資已虧損。
    2007年，就是胡賓買下“上海島”這一年，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中國(guó)人都擁至迪拜淘金，其中以溫州人為主。而胡賓這筆投資，是中國(guó)人在迪拜最出名的一項(xiàng)投資。
    而胡賓的不少老鄉(xiāng)，除了拿地之外，也進(jìn)入地產(chǎn)中介的領(lǐng)域，這是中國(guó)企業(yè)投資阿聯(lián)酋房地產(chǎn)高潮的開(kāi)端�！霸诘习蓍_(kāi)發(fā)地產(chǎn)和國(guó)內(nèi)程序完全不一樣�！钡习葜袊�(guó)城房地產(chǎn)交易中心營(yíng)銷總裁胡衛(wèi)東告訴CBN記者，“這里沒(méi)有招拍掛的程序，完全都是靠協(xié)議出讓�！�
    在2000年以后，迪拜樓市開(kāi)始對(duì)外開(kāi)放，允許賣房給外國(guó)人。外國(guó)人不僅可以擁有迪拜永久產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，還能擁有永久產(chǎn)權(quán)的土地。開(kāi)發(fā)商和炒樓者在這個(gè)時(shí)候陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。
    據(jù)了解，迪拜有四大國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)，所有待出讓的土地都集中在這四大國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)中，而且這四家企業(yè)分工有序，各自擁有不同規(guī)劃用途的土地，如納西爾集團(tuán)(Nakheel)，就是一家以海域島嶼出讓為主的企業(yè)。
    “這四家企業(yè)一旦想出讓土地的話，就會(huì)發(fā)布廣告信息。有興趣的投資者看到廣告后，就可以去跟他們談�！焙�衛(wèi)東告訴記者，這些土地在出讓時(shí)就已經(jīng)有一個(gè)大致的規(guī)劃，包括建筑物的外觀造型等。事實(shí)上，迪拜的房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是以造型獨(dú)特及投資高昂著稱。
    而“世界島”是納西爾負(fù)責(zé)的13項(xiàng)超大型地產(chǎn)項(xiàng)目中最引人注目的一項(xiàng)。從2003年9月開(kāi)始，納西爾就在離迪拜海岸4公里處一塊長(zhǎng)9公里、寬7公里的海域內(nèi)，依照世界地圖的布局開(kāi)始興建300座人工島嶼。
    所有島嶼都按其“地理位置”命名，“像‘上海島’在一‘出生’的時(shí)候，就已經(jīng)決定好了，買主就在中國(guó)人里面找�！焙�衛(wèi)東說(shuō)。
    就在這個(gè)時(shí)候，胡賓開(kāi)始進(jìn)入納西爾的視野，“他之前有做地產(chǎn)的經(jīng)歷，成功運(yùn)作了好幾個(gè)項(xiàng)目，本身財(cái)力也頗為雄厚，所以算不錯(cuò)的人選�！�
    事實(shí)上，早在去年，“上海島”就已暫停。雖然胡賓買下了“上海島”，但其開(kāi)發(fā)管理仍由納西爾負(fù)責(zé)。這意味著，早于去年，迪拜的危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)，只不過(guò)尚未公之于眾而已�！伴_(kāi)發(fā)整個(gè)世界島都面臨資金短缺的問(wèn)題。”有熟知內(nèi)情的人士表示，“上海島”的開(kāi)發(fā)進(jìn)程因此受到影響。
地產(chǎn)商夢(mèng)碎
    迪拜的地產(chǎn)規(guī)則更像是一個(gè)現(xiàn)實(shí)版的游戲規(guī)則。讓地產(chǎn)商欣喜若狂的是，在迪拜投資地產(chǎn)，只有首付20%的資金即可，在半年之后，再付20%。首付資金小，壓力小，這意味著就是一場(chǎng)在高位運(yùn)行的“接棒”游戲。
    對(duì)買主來(lái)說(shuō)也是一樣。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前先把詳細(xì)的規(guī)劃圖出爐，只要看到規(guī)劃圖就可以買樓，“大部分都是在當(dāng)?shù)氐挠⑽膱?bào)紙上做廣告，跟國(guó)內(nèi)的售樓方式也完全不一樣。”據(jù)胡衛(wèi)東介紹，這份英文報(bào)紙一度很緊俏，高峰的時(shí)候廣告有200多頁(yè)，現(xiàn)在只剩下了20多頁(yè)。
    “只要支付10%的首付款就可以買一套房子，如果行情好的話，可以迅速出手賺個(gè)差價(jià)，即使囤在手上也沒(méi)有關(guān)系，在3個(gè)月后繼續(xù)付5%~10%”，胡衛(wèi)東表示，大量的熱錢在這種背景下涌入樓市。
    這個(gè)易買易賣的游戲讓很多人趨之若鶩，“很多人看到暴利，都來(lái)做這個(gè)。到這里來(lái)做生意的人，一般都會(huì)買一兩套房子，這里買房子比國(guó)內(nèi)容易多了，而且沒(méi)有還貸壓力�！卑⒙�(lián)酋溫州商會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳志遠(yuǎn)表示，印度人是買得最多的，其次才是中國(guó)人。
    一年前，迪拜住宅以年增長(zhǎng)48%的速度不斷大量增加，并誕生了像朱美拉棕櫚島和世界第一高塔迪拜塔這樣的建筑。在2008年10月，平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米4300美元。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，主城區(qū)的公寓單價(jià)已從前幾年的每平方米3000美元左右上升到30000至40000美元。
    這個(gè)財(cái)富不斷遞增的故事在今年戛然而止。房地產(chǎn)商萊坊最近公布的數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)沙漠中的酋長(zhǎng)國(guó)，房?jī)r(jià)在2009年前三個(gè)月驚人地下跌了40%，超過(guò)投資泡沫破裂后世界其他任何地方的下跌速度。
    “很多開(kāi)發(fā)商在這一輪行情中開(kāi)始撤離，溫州的3個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都跑了，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)留在迪拜的開(kāi)發(fā)商只有一家了。”知情人士告訴記者，不僅如此，因?yàn)橥恋氐氖赘督鸨容^少，有部分開(kāi)發(fā)商拿收到的房款去繼續(xù)開(kāi)發(fā)土地，攤子鋪得太多，以至于本輪危機(jī)無(wú)法收身。 (第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 李娟)
    誰(shuí)能避免迪拜最豪華“爛尾樓”出現(xiàn)
    仿佛是一場(chǎng)盛大的“魔術(shù)秀”：迪拜這個(gè)從古老土地迅速崛起的年輕城市，出色得讓很多人忘記了它只是沙漠里的一小塊綠洲。
樓市提前下跌
    過(guò)去5年間，迪拜住宅的價(jià)格上升了4倍，鱗次櫛比的摩天大廈，是迪拜地產(chǎn)熱的見(jiàn)證。據(jù)美國(guó)媒體報(bào)道，迪拜地產(chǎn)和建筑總投資4750億美元，占迪拜經(jīng)濟(jì)總值的三成。受金融海嘯影響，銀行收緊信貸，炒家也相繼離場(chǎng)，迪拜的樓市熱潮早在去年10月就已經(jīng)退去。
    截至今年9月，迪拜樓價(jià)已比去年同期下跌至少兩成。瑞銀分析師Saud Masud今年年初曾預(yù)計(jì)，迪拜樓價(jià)在2011年上半年前會(huì)再跌去30%，但迪拜世界此次爆發(fā)的債務(wù)危機(jī)讓他改變了想法，“樓市可能會(huì)提前下跌，很可能是未來(lái)9個(gè)月內(nèi)”。
    迪拜目前的寫字樓租金也比2008年的高峰下降了44%，野村證券的報(bào)告認(rèn)為，迪拜世界旗下投資公司Istithmar可能迫于資金壓力拋售手中物業(yè)，這會(huì)進(jìn)一步推低當(dāng)?shù)貥鞘�，在市�?chǎng)信心穩(wěn)定前，迪拜的物業(yè)價(jià)值和住宅樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)下滑。
    盡管如此，根據(jù)世邦魏理仕集團(tuán)的調(diào)查，迪拜在今年9月30日之前仍然是全球排行第八的寫字樓租金最昂貴城市，不過(guò)危機(jī)正在顯現(xiàn)：物業(yè)顧問(wèn)公司Knight Frank的最新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，迪拜寫字樓的空置率已經(jīng)高達(dá)四成，空置樓宇面積1000萬(wàn)平方尺，而相比之下近鄰阿布扎比的空置率僅6%。
最豪華“爛尾樓”
    迪拜素有“建筑師的天堂”的美譽(yù)，有著七星帆船酒店和號(hào)稱“世界第八大奇跡的”人工島棕櫚島，一系列世界上最奢華、最具藝術(shù)感的建筑就像變魔術(shù)一樣令人驚艷，難以想象它們有可能淪為世界上最華麗的爛尾樓。
    以模仿世界地圖為賣點(diǎn)的“世界島”位于迪拜沿岸4公里外，背后是有政府背景的開(kāi)發(fā)商納西爾集團(tuán)(Nakheel Group)，這是該集團(tuán)繼棕櫚島項(xiàng)目后第二個(gè)舉世矚目的人工島。據(jù)英國(guó)媒體的報(bào)道，“世界島”外圍的一圈防潮堤已經(jīng)建好，但堤內(nèi)原本要興建的豪宅已全面停頓，只留下一個(gè)個(gè)荒蕪的小沙丘，“看著簡(jiǎn)直像個(gè)垃圾場(chǎng)”。
    之前曾盛傳多位名人出資購(gòu)買了以不同國(guó)家及地區(qū)為名的島嶼，不過(guò)他們這筆投資并不高明，據(jù)稱布拉得·皮特夫婦購(gòu)買的一處7000萬(wàn)美元的島嶼現(xiàn)在價(jià)值已經(jīng)縮水一半。
    另一座潛在的“爛尾樓”更令人瞠目，這就是去年10月才開(kāi)始興建的高達(dá)1000米的納西爾塔(Nakheel Tower)，現(xiàn)在已經(jīng)停工，至少要到一年后才復(fù)工。納西爾集團(tuán)為打造這批項(xiàng)目不惜投入巨資，據(jù)說(shuō)總投資高達(dá)380億美元，遭受金融危機(jī)以來(lái)，該集團(tuán)已經(jīng)裁減500個(gè)職位，涉及公司15%的員工。
    昔日的迪拜示范了如何由沙漠變?yōu)楝F(xiàn)代都會(huì)，示范了如何以地產(chǎn)和旅游拉動(dòng)無(wú)數(shù)商機(jī)，而不僅僅依賴石油這一不可再生的能源，它把收入多元化，曾是中東國(guó)家紛紛仿效的對(duì)象。
    迪拜神話是否會(huì)幻滅，已經(jīng)是全球的熱門話題，現(xiàn)在下定論還為時(shí)過(guò)早，但對(duì)于迪拜本身來(lái)說(shuō)，是時(shí)候冷靜思考一下了。
迪拜神話終結(jié) 廣州不存房?jī)r(jià)泡沫論適合買房
    世界第一高樓———162層、總高度818米的迪拜塔近日建成了，但是終究逃脫不了“勞倫斯魔咒”：“摩天大樓立項(xiàng)之時(shí)，是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期；而摩天大樓建成之日，即是經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)”。迪拜出事了，地產(chǎn)界又開(kāi)始熱鬧了！不少專家如牛刀、時(shí)寒冰、他山等以迪拜為標(biāo)題說(shuō)事兒了，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)析。
迪拜警示地產(chǎn)泡沫？
    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容首先跳了出來(lái)：從宏觀經(jīng)濟(jì)政策上講，事件警示中國(guó)應(yīng)嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫。
    對(duì)一直認(rèn)為中國(guó)樓市存在很大泡沫的易憲容而言，此番言論并不出奇，倒是任志強(qiáng)有點(diǎn)“出位”。11月28日他在常州一個(gè)新聞現(xiàn)場(chǎng)對(duì)記者表示，萬(wàn)科在北京拿了兩個(gè)“地王”，房?jī)r(jià)就是萬(wàn)科推高的。從來(lái)都不承認(rèn)房?jī)r(jià)高，更不承認(rèn)房?jī)r(jià)暴漲不正常的任先生，此時(shí)竟然也出現(xiàn)了“拐點(diǎn)論”？“凡是房地產(chǎn)泡沫，都有破滅的一天”，“房地產(chǎn)泡沫必破是鐵律”———經(jīng)濟(jì)評(píng)論家馬光遠(yuǎn)評(píng)價(jià)迪拜危機(jī)時(shí)也是這么說(shuō)。而牛刀、時(shí)寒冰、他山等則分別以“迪拜破產(chǎn)可能引發(fā)中國(guó)央行加息”、“迪拜：給中國(guó)最醒目的警示”、“去年是紐約，今年是迪拜，明年是誰(shuí)？”為標(biāo)題發(fā)表了各種的觀點(diǎn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)論。
迪拜、中國(guó)完全是兩回事
    那么，迪拜塔撐破的地產(chǎn)泡沫，在中國(guó)是否已經(jīng)顯現(xiàn)，廣州市場(chǎng)有無(wú)泡沫？
    針對(duì)不少專家拿迪拜來(lái)“大鳴大放、吸引眼球”，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英卻不以為然。他在11月30日的新浪博客上稱，“迪拜出事了！看吧牛刀、時(shí)寒冰、他山等樂(lè)的，又有話題了，又可以以迪拜為標(biāo)題說(shuō)事兒了�！彼�認(rèn)為“迪拜是迪拜，中國(guó)是中國(guó)”。
    在他看來(lái)，迪拜危機(jī)被認(rèn)為是房地產(chǎn)泡沫，事實(shí)上，更多的是游資對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的侵害。不足以說(shuō)明，是房地產(chǎn)市場(chǎng)惹的禍。表面上是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，實(shí)質(zhì)上是制度失范和以短期資本來(lái)炒作周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)的惡果。迪拜是小國(guó)，中國(guó)有龐大的實(shí)體產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)，而且，中國(guó)當(dāng)前最為缺乏的是金融制度，發(fā)展的最大障礙就是企業(yè)融資難，難以推進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。迪拜危機(jī)只是這種過(guò)度重視發(fā)展房地產(chǎn)的失敗，是一個(gè)迪拜小國(guó)難以承受這么多的房產(chǎn)投機(jī)，而中國(guó)的房產(chǎn)需求十分大，與迪拜有很大的差別。我們不能看到迪拜危機(jī)了，表面是房地產(chǎn)惹的禍，就聯(lián)想到中國(guó)也會(huì)是下一個(gè)。其實(shí)，完全是兩回事！
    在余英看來(lái)，問(wèn)題的核心是如何防止大量短期資本炒周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)這個(gè)矛盾。中央政治局會(huì)議明確，明年保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。中國(guó)相當(dāng)于一個(gè)歐洲，地區(qū)發(fā)展非常不平衡的高速發(fā)展中的國(guó)家，有著強(qiáng)大內(nèi)需。房地產(chǎn)投資或投機(jī)也主要是住宅而非商業(yè)地產(chǎn)，而住宅同樣有著巨大的“城市化”需求等。所以，迪拜是迪拜，中國(guó)是中國(guó)！
廣州現(xiàn)在買房是合適的
    廣州今年的房?jī)r(jià)也持續(xù)高漲。十月樓價(jià)再次破萬(wàn)，達(dá)10078元/平方米，其中中心六區(qū)的一手住宅均價(jià)更是達(dá)到13399元/平方米，超過(guò)了2007年最高值，創(chuàng)造新紀(jì)錄。
    那么，廣州有泡沫嗎？廣州市社科院研究員彭澎認(rèn)為，按收入水平，北京、深圳房?jī)r(jià)高出收入房?jī)r(jià)比合理區(qū)間一倍以上，存在較為明確的泡沫；上海雖然比合理區(qū)間高出不到不到一倍，但也屬較高水平，存在一定泡沫；廣州房?jī)r(jià)與收入基本持平，有泡沫跡象�！皬哪壳暗膹V州樓市現(xiàn)狀來(lái)看，仍然是買房的時(shí)機(jī)�！本S森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫表示。在他看來(lái)，目前不是討論要不要買房，而是要討論在哪里買房。對(duì)剛性需求買家來(lái)說(shuō)，可考慮買市中心的二手房及近郊的一手房。而業(yè)內(nèi)資深專家黎文江則認(rèn)為，對(duì)于自住者和投資客來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買房是合適的，因?yàn)閺V州在亞運(yùn)會(huì)前將是限制施工的，供應(yīng)量減少，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲。
網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
近八成人等房?jī)r(jià)回落
    金融界網(wǎng)站的一個(gè)2500網(wǎng)民參與的調(diào)查顯示，近70%的人認(rèn)為樓價(jià)不會(huì)繼續(xù)再漲，而24%的人則認(rèn)為房地產(chǎn)新一輪牛市已開(kāi)始。對(duì)于現(xiàn)在是否會(huì)出手買房，近80%的人認(rèn)為不會(huì)，要等房?jī)r(jià)回落。17%的人則表示會(huì)買，再不買怕越漲越兇。在可承受的房?jī)r(jià)范圍中，近30%的人選擇在6000元以下，55%的人選擇6000-8000元，近10%的人選擇1.2萬(wàn)以上。