SOHO尚都上演空城計(jì) 商戶十有九虧

　　4年前，當(dāng)花了大價(jià)錢購(gòu)買SOHO尚都 一個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，其出租和運(yùn)營(yíng)并不像潘石屹說(shuō)得那么美好時(shí)，他們可以接受；但如今，經(jīng)過(guò)4年耐心的養(yǎng)商期之后，忍無(wú)可忍的業(yè)主們終于發(fā)現(xiàn)，SOHO尚都商業(yè)依然混亂不堪。
    根據(jù)SOHO尚都業(yè)主致電本報(bào)提供的線索，記者趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。
　　■ 商戶十有九虧
　　12月1日，當(dāng)記者走訪地上四層地下一層的SOHO尚都西塔商業(yè)部分時(shí)，剛?cè)胍粚诱�大門就發(fā)現(xiàn)臨門的商鋪大門緊鎖，門上端還掛了個(gè)“未雨軒茶餐廳”的招牌，顯然是經(jīng)營(yíng)不下去了。
　　一般而言，商場(chǎng)一層的客流量應(yīng)該是其中最大的，生意也最興隆，“未雨軒茶餐廳”或許只是個(gè)個(gè)案。
　　但進(jìn)入商場(chǎng)大廳之后才發(fā)現(xiàn)，不僅許多商鋪屋內(nèi)布滿塵垢，顯然已經(jīng)有多年沒(méi)有人來(lái)過(guò)，而且有不少掛著招牌的店面都鎖著門。
　　上到二、三、四層就發(fā)現(xiàn)，情況更加慘淡，二樓有近一半店門沒(méi)有開張，三樓四樓更差，其中位置不好的西北角一條走廊兩旁近10家商鋪全部關(guān)門。
　　記者統(tǒng)計(jì)了一下，在當(dāng)天下午四點(diǎn)至四點(diǎn)半的這段時(shí)間內(nèi)，除了一對(duì)母女到過(guò)二層之外，就沒(méi)有其他購(gòu)物者了，而三樓四樓更是空空如也。
　　其中一家做服裝生意的商戶告訴記者：“在這里，‘3個(gè)月彷徨、6個(gè)月走人’是常態(tài)，基本上沒(méi)有誰(shuí)能在這里開店超過(guò)6個(gè)月。這里的多數(shù)商戶開張3個(gè)月后就經(jīng)營(yíng)不下去了，有的即使再堅(jiān)持付3個(gè)月租金，最后還是關(guān)店走人�！�
　　當(dāng)記者表達(dá)了想在這里開首飾店的意思后，這位商戶立即反問(wèn)：“4年來(lái)，SOHO尚都商場(chǎng)90%以上的商戶是虧損，只有不到10%的商戶能賺微利，你覺(jué)得你屬于哪一部分？”
　　多家商戶表示了想退出的意思，說(shuō)到原因，他們表示：“租金較高、而且人氣太低�！�
　　對(duì)此，苓創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馮新表示，由于SOHO尚都采用散售模式，開發(fā)商對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈下游利益嚴(yán)重透支。開發(fā)商往往將商鋪以天價(jià)賣給投資客，投資客為了獲得理想的投資回報(bào)、或者解決還貸的壓力，必然對(duì)租金有非常高的期望值，而投資客的收益就是商戶的成本，而且是商家成本的大頭。當(dāng)商家面對(duì)外部慘淡的消費(fèi)市場(chǎng)的時(shí)候，一方面收入上不來(lái)，另一方面成本高企，所以往往無(wú)法逃避關(guān)門的厄運(yùn)。
　　■ 業(yè)主拼命養(yǎng)商也無(wú)用
　　據(jù)業(yè)主張全（化名）的反映， 2005年他以3.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了SOHO尚都二層一間82平方米的房子，目前租金為1萬(wàn)元/月，即5元/月·平方米。他表示，由于他的房子處于二層的明顯位置，價(jià)格相對(duì)較高。
　　但客觀上，與同類CBD物業(yè)相比，周邊商場(chǎng)基本上保持在8—10元/月·平方米，業(yè)主目前為SOHO尚都開出的價(jià)格并不高。
　　張全表示，由于該房產(chǎn)是按揭購(gòu)置，每月需償還較高利息，最開始希望能夠獲得高租金，但商戶接連退租，無(wú)奈之下只好連續(xù)降低租金水平，相對(duì)于SOHO尚都銷售時(shí)的天價(jià)，目前1萬(wàn)元/月的租金已經(jīng)降至極限了。而當(dāng)初，SOHO尚都銷售人員甚至表示其租金能賣至35元/月·平方米的水平，年收益率達(dá)8%，因此其銷售價(jià)格較高，但目前算來(lái)，即便以1萬(wàn)元/月計(jì)算，年收益率只有3.5%，收回本金需要30年。實(shí)際上，由于房子經(jīng)常處于空置狀態(tài)，一年收取的租金連銀行貸款都不夠，一些年份年收益率只有0.8%。
　　事實(shí)上，不僅SOHO尚都，包括朝外SOHO等SOHO系列均存在上述問(wèn)題。
　　分析人士指出，問(wèn)題的根本原因并不僅是由于SOHO中國(guó)天價(jià)賣房導(dǎo)致租金較高，因?yàn)槭聦?shí)上業(yè)主們已經(jīng)對(duì)SOHO尚都的租金預(yù)期降至谷底，“沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，無(wú)法吸引人氣為商戶帶來(lái)回報(bào)才是問(wèn)題的根本”。
　　■ SOHO中國(guó)自相矛盾
　　SOHO中國(guó)歷來(lái)堅(jiān)持的商業(yè)模式即是開發(fā)商業(yè)物業(yè)，然后散售給中小投資者，并統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理。
　　但業(yè)界分析人士表示，由于散售散賣，SOHO中國(guó)“統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理”只能是一句空話。以SOHO尚都為例，盡管其推廣招商由SOHO中國(guó)租賃部進(jìn)行，但實(shí)際收效甚微。
　　在馮新看來(lái)，散售導(dǎo)致無(wú)法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，SOHO尚都這種室內(nèi)商業(yè)不同于街鋪底商，它客觀上要求必須要統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，必須堅(jiān)持有為而治，絕對(duì)不能無(wú)為而治。開發(fā)商將商鋪散售之后，往往喪失了商鋪的支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
　　據(jù)記者隨機(jī)走訪發(fā)現(xiàn)，在SOHO尚都中，僅餐飲、理發(fā)兩項(xiàng)商業(yè)，就出現(xiàn)在多個(gè)樓層之中，業(yè)態(tài)顯得十分混亂；其中一家古玩店旁邊就是一家街舞公司，古玩店剛來(lái)了兩個(gè)客人品茶，街舞公司那邊立即播放響聲震天的舞蹈音樂(lè)，而街舞公司旁邊還有一家上英語(yǔ)培訓(xùn)的教室。
　　正是由于這種混亂導(dǎo)致的不景氣，SOHO尚都商戶們紛紛打折銷售，其中一家外貿(mào)服裝店的最低價(jià)是29元/件，而旁邊一家名品時(shí)裝包店價(jià)格普遍在4000元左右 (論壇 新聞)，也在降價(jià)處理。
　　臨出門時(shí)，兩名飯館小伙子抬著一桶貨物上樓，菜葉子、塑料等掉散落在SOHO尚都商場(chǎng)大廳當(dāng)中。
　　隨后當(dāng)記者聯(lián)系上了SOHO中國(guó)租賃部表達(dá)了租賃SOHO尚都并計(jì)劃周末看房的想法之后，工作人員表示最好不要周末來(lái)看房，在記者一再追問(wèn)之下，她解釋：“SOHO尚都的消費(fèi)群體是固定的周邊寫字樓上班人士，一旦到了周末，SOHO尚都基本沒(méi)有人�！薄　�