地價(jià)看漲 怎樣開發(fā)才不賠

　　近期，出現(xiàn)了這樣一個(gè)怪相——拿到拿不到的都感到很不好受，拿到地的開發(fā)商十分焦慮，沒拿到地開發(fā)商十分的失望�！啊�有土斯有財(cái)”是開發(fā)商一直采用的一種投資策略，在地價(jià)與房價(jià)互相攀升的博弈下，開發(fā)商拿地豈能不加思考。當(dāng)土地的成本價(jià)格估算與周邊房子的銷售價(jià)格接近時(shí)，開發(fā)商只能寄希望于市場的房價(jià)繼續(xù)大幅上漲，而此時(shí)的開發(fā)商沒有任何自主權(quán)、話語權(quán)，他們的命運(yùn)掌握在市場的手里。如果你是一位命運(yùn)掌握在市場的手里的企業(yè)家，你睡覺能睡安穩(wěn)？
　　盈利模式由單一漸變復(fù)雜
　　這幾年，長春土地價(jià)格在以每年10%的增長速度遞漲。從區(qū)域來看，以中冶新奧藍(lán)城為例，其所在土地2006年當(dāng)年也是地王，拿地時(shí)土地成本為1000元/平多一些，而前不久剛剛出讓的柴油機(jī)廠地塊的成本地價(jià)已經(jīng)漲到2000元/平方米還多。從目前開發(fā)商拿地情況來看，長春地價(jià)還有進(jìn)一步攀升的趨勢。
　　地價(jià)的不斷走高使得開發(fā)商光靠土地增值來獲取利潤的空間越來越小。過去開發(fā)商一般通過“提高單位產(chǎn)值”的方法獲取盈利，簡單而言，就是通過各種手段提高樓盤的容積率。常見的方法如：提高建筑的高度或是加大建筑的厚度，目前一些大開發(fā)公司大都采用“混合規(guī)劃”的開發(fā)模式，在保證開發(fā)企業(yè)贏利的同時(shí)，又取得了較好的市場反響。而所謂“混合規(guī)劃”就是在同一小區(qū)內(nèi)同時(shí)納入多層、聯(lián)排、小獨(dú)棟等多種類型的房屋，通過對比三種物業(yè)在未來市場的銷售價(jià)格進(jìn)行比例控制，既能滿足小區(qū)整體容積率規(guī)劃，也不會(huì)付出犧牲房型的代價(jià)。
　　做加法or做減法
　　很多人談起萬科，都津津樂道于萬科較為獨(dú)特的盈利模式。如今房地產(chǎn)市場變化莫測，而熱點(diǎn)也不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個(gè)字——減法。在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化鏈條之中，萬科選擇了‘住宅’�！�
　　萬達(dá)則一直在做“加法”，經(jīng)過十二年的發(fā)展，萬達(dá)也經(jīng)歷了兩個(gè)階段，其前期屬于快速增長期階段，主要以住宅類這種可以短期收效的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支撐，實(shí)現(xiàn)了快速成長。2003年左右，萬達(dá)地產(chǎn)開始了全面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，意圖從以往“短、平、快”的住宅銷售轉(zhuǎn)向以穩(wěn)健、穩(wěn)固型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)形式，增加商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率。重點(diǎn)發(fā)展如寫字樓、商場、酒店等長期投資型、回報(bào)慢、收效穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與銷售，在此思路的指引下，萬達(dá)城市綜合體項(xiàng)目遍布全國。根據(jù)規(guī)劃，在營業(yè)收入中，樓盤銷售和租金收入的來源都在不斷增加。
　　像目前紅旗街萬達(dá)廣場還是秉承了“城市綜合體”的先進(jìn)理念，開業(yè)之后，將有10多種業(yè)態(tài)共同進(jìn)駐，休閑、娛樂、購物一應(yīng)俱全，相信這種新的綜合性業(yè)態(tài)形式很快就會(huì)吸引大量的顧客，不但可以為廣大投資人帶來豐厚的投資收益，還可以為萬達(dá)贏得穩(wěn)定的租金收入。
　　盈利不只一條路
　　由于土地屬于不可再生資源，隨著城市城區(qū)土地的不斷減少，土地的稀缺性不斷凸顯，其成本近些年來一直呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，再加上政府嚴(yán)格規(guī)范了土地市場轉(zhuǎn)讓“招拍掛”制度，使得很多開發(fā)商以往主要通過土地增值來獲取收益的傳統(tǒng)盈利模式難以為繼。
　　其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一向是土地投資價(jià)值和產(chǎn)品開發(fā)價(jià)值并存的行業(yè)，兩種盈利模式不能放棄任何一種。無論是實(shí)現(xiàn)土地投資價(jià)值，還是展示產(chǎn)品的開發(fā)價(jià)值，都對開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。相比較而言，要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的土地投資價(jià)值，就必須面對強(qiáng)大的競爭對手，通過公開招標(biāo)，來實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期，因此這對資金的要求更高。如果開發(fā)商要做到開發(fā)銷售短平快的話，就必須對自己的產(chǎn)品有足夠的信心。這一點(diǎn)上，萬科可以做到，因?yàn)槌晒Φ钠放浦�名度是它的�?yōu)勢所在。
　　萬科作為一家成熟的開發(fā)企業(yè)，從開發(fā)整體控制到人員配套都建立了自己的體系，保證了質(zhì)量和完整性，包括售后的物業(yè)管理，都是為了保證項(xiàng)目的完整性及對客戶的承諾。所謂大盤，除規(guī)模大外，還應(yīng)有開發(fā)商自身的發(fā)展特點(diǎn)，要以為客戶提供需求、提供價(jià)值為基礎(chǔ)，重要的是未來的可持續(xù)發(fā)展。