2009年中國房地產(chǎn)十大熱門話題

　　2009年，中國房地產(chǎn)走過了近乎瘋狂的一年，房價瘋漲、成交大增、投機(jī)盛行，在國際金融危機(jī)的大環(huán)境下，中國房地產(chǎn)業(yè)一枝獨秀，幾乎是出乎所有人的意料。在這一年，有很多值得我們關(guān)注、研究和深思的話題。
　　一、降價潮。今年新年伊始，萬科又掀起了新一輪降價潮的序幕。上海萬科元宵節(jié)期間推出了“豐禮迎春”活動，和去年開發(fā)商紛紛觀望不同，滬上不少開發(fā)商不再消極等待樓市回暖，綠地、嘉華、保利等品牌開發(fā)商也參加到價格戰(zhàn)行列中，各地降價潮呈愈演愈烈之勢。遺憾的是，由于政府的救市，這一輪降價潮沒能延續(xù)。
　　二、經(jīng)濟(jì)振興規(guī)劃。今年2月份，房地產(chǎn)業(yè)將被納入中國經(jīng)濟(jì)十大振興規(guī)劃的觀點甚囂塵上，業(yè)界人士翹首以盼，紛紛將此作為房地產(chǎn)業(yè)最后的救命稻草。更有甚者，原全國人大常委會副委員長、中科院研究生院管理學(xué)院院長成思危竟然越俎，在2月21日在中科院研究生院管理學(xué)院主辦的“國際金融危機(jī)與我國的應(yīng)對措施”報告會上透露，第十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃確定為房地產(chǎn)，但規(guī)劃具體措施尚需等待。結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)沒能搭上中國經(jīng)濟(jì)十大振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃快車。
　　三、售房紅頭文件。今年1月14日，山東濰坊寒亭區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(寒政發(fā)【2009】3號)，明確要求全區(qū)副科級及以上現(xiàn)職干部，每人至少銷售一套住房，完不成任務(wù)的，按比例從所在單位已認(rèn)定的全年招商引資額中扣減。
　　隨后不久，寒亭區(qū)房產(chǎn)局制定出臺了《關(guān)于機(jī)關(guān)干部購買(引薦)商品住房的考核認(rèn)定辦法》，要求全區(qū)副科級及以上干部每人至少購買或引薦購買一套商品住房，時間為2009年1月14日至6月30日；考核認(rèn)定辦法還規(guī)定，購買或引薦購買75平方米/套(含)以上商品住房的，認(rèn)定為一套，不足75平方米/套的，按0.5套認(rèn)定；并對完不成任務(wù)的如何從所在單位招商引資額中扣減做出詳細(xì)規(guī)定；并同時表示，對考核結(jié)果每月予以通報。政府以紅頭文件規(guī)定干部售房的方式支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實屬匪夷所思。
　　四、小陽春。今年一季度以來，國內(nèi)許多城市的樓市開始逐漸顯露出復(fù)蘇跡象，并在前一段迎來了供需兩旺的“小陽春”。隨著成交量的回升，2008年下半年開始的開發(fā)商降價行為明顯減少，房價趨于平穩(wěn)，甚至部分樓盤悄然提價。今年的房產(chǎn)小陽春令地產(chǎn)商收獲頗豐，正是由于小陽春所激發(fā)的成交量，為今年房產(chǎn)火爆奠定了基礎(chǔ)。
　　五、假按揭。今年一季度，地產(chǎn)涉案訴訟正呈激增之勢，其中大多為假按揭訴訟。鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，我們正在目睹自2007年地產(chǎn)大牛市以來，那如火如荼的成交數(shù)據(jù)背后究竟有多少潛在的秘密——從套取銀行貸款、虛抬房價，到編織一個無影無形卻真實存在的、以消化假按揭訴訟房產(chǎn)為利潤來源的利益集團(tuán)，在那里，利益的交換與輸送觸目驚心。 對于今年上半年的假按揭，筆者和牛刀、時寒冰等及時撰文揭露，銀監(jiān)會也較為及時地出手整治�？蛇z憾的是假按揭現(xiàn)象卻難以根除，各地假按揭行為仍時有發(fā)生。
　　六、退房潮。09年上半年，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長33.4%；辦公樓銷售面積增長7.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.4%。商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售額增長57.1%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長19.9%和30.2%。熱銷未能掩蓋退房事件的發(fā)生。以北京為例，截至5月18日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上共有119頁，1772條期房退房信息，其中一些樓盤的退房率高得有些不正常，達(dá)20%以上�，F(xiàn)房退房信息也有51頁，752條。
　　導(dǎo)致退房潮的原因有三點：開發(fā)商為制造熱銷假象自買自賣，在達(dá)到預(yù)期目的后便進(jìn)行退房，此其一；其二，開發(fā)商為了緩解資金壓力，采用不同手段進(jìn)行假按揭，以期達(dá)到騙取銀行資金的目的，在達(dá)到目的后采取退房方式實現(xiàn)自己的資金轉(zhuǎn)移；第三，部分消費者、投資者受盲目需求心態(tài)驅(qū)動，在進(jìn)行沖動性購買后經(jīng)理性思考覺得不是入市良機(jī)，故做出退房舉動。
　　七、違規(guī)松綁二套房貸。在上半年量價齊升的市場態(tài)勢下，各地二套房貸紛紛“松綁”，不少銀行今年以來對非改善型二套房也實行首付二成，貸款利率七折�！傲闶赘丁�、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時間之后再次在深圳、成都、浙江、上海等樓市出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對貸款審查較為嚴(yán)格；而今貸款政策寬松，商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重，陰陽合同難以監(jiān)督出現(xiàn)降低首付的情況不難理解。數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，包括四大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的9家銀行，累計新增貸款投放量為3.65萬億元，為全年計劃信貸投放目標(biāo)2.76萬億元的1.3倍，已超額完成全年計劃。銀監(jiān)會多次強(qiáng)調(diào)，從沒有出臺松綁二套房貸的政策，可為什么各地銀行卻能夠置銀監(jiān)會政策于不顧呢？
　　八、整治捂盤惜售。為了進(jìn)一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)銷售行為，住建部于11月份向各地下發(fā)通知，要求加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度，及時發(fā)現(xiàn)并查處開發(fā)商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。住建部在此次通知中也特別要求，商品住宅項目一般不能分層、分單元辦理預(yù)售許可。
　　下半年以來，上海、南京等城市陸續(xù)出臺整治捂盤惜售行為，可從實踐來看收效甚微。此番住建部出手整治捂盤惜售，從其相關(guān)政策來看，是上海、南京等地舉措的翻版。盡管住建部將捂盤惜售定性為違法違規(guī)行為，可沒有明確屬于哪種違法違規(guī)行為，這樣，就難以找出相對應(yīng)的法律法規(guī)予以懲處。同時，住建部也沒有明確捂盤惜售行為的處罰標(biāo)準(zhǔn)，若還像南京一樣捂盤最高罰一萬，則其政策必然難以顯效。
　　九、政府研究出臺物業(yè)稅。今年5月25日，國務(wù)院通過并對外正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》�！兑庖姟诽岢觯�深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)。由此，我們可以看出，深受業(yè)內(nèi)外關(guān)注并在十余省市空轉(zhuǎn)好多年的物業(yè)稅終于有了實質(zhì)性進(jìn)展。
　　此消息一出，業(yè)內(nèi)外各種不同聲音頻現(xiàn)各類媒體，理性地產(chǎn)研究人士普遍看好這一政策，而地產(chǎn)利益集團(tuán)普遍持反對態(tài)度，因為他們都深知物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響。于是乎，諸如“開征物業(yè)稅將嚴(yán)重打擊中國經(jīng)濟(jì)”、“開征物業(yè)稅將重創(chuàng)樓市”、“物業(yè)稅100年也出不來”等觀點多了起來。從中經(jīng)會議后政府遏制高房價的明確態(tài)度來看，2010年出臺物業(yè)稅的可能性非常大。
　　十、險資入市。新修訂的《保險法》已于10月初正式實施，其中明確保險資金“可投資不動產(chǎn)，《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》一旦出臺，保險資金則能正式進(jìn)入房產(chǎn)市場。據(jù)預(yù)計，保險資金入市后每年新增資金量約150億～200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。
　　據(jù)接近保監(jiān)會人士透露，具體比例要待最后公布時才能明確，由于保險機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)投資領(lǐng)域還比較陌生，投資經(jīng)驗、投資團(tuán)隊尚匱乏，因此監(jiān)管層并不會制定太高的投資比例。目前，參與征求意見的業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險資金總資產(chǎn)3.34萬億元計算，保險公司可進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右。
　　很多人想當(dāng)然地以為，巨量險資將成為推動樓市向上、助推房價上漲的又一支生力軍，甚至有人認(rèn)為險資入市將成為繼溫州炒房團(tuán)、山西煤老板之后的又一支炒房團(tuán)。對此，筆者以為，險資入市不會助推房價上漲。 吳其倫