海外零售商變身為“開發(fā)商”競逐商業(yè)地產

　　從最初的“寄人籬下”到如今的主動擴張，多家海外零售商開始對中國商業(yè)地產領域躍躍欲試。由拿地開始直至招商運營完成，在各路資本競相角逐商業(yè)地產市場時，部分零售商不約而同地變身“地產開發(fā)者”，參與競爭。
　　海外零售商重拾“歐洲模式”
　　進入中國多年之后，業(yè)已熟悉“水性”的英國知名零售商特易購（Tesco），其發(fā)展策略的調整顯得低調卻有效。
9月17日，隨著青島樂都匯廣場的開幕，特易購以商業(yè)地產開發(fā)商的新身份完成了“漂亮轉身”。實際上，早在此之前，以合作伙伴或收購項目為目標，特易購已在全國范圍內展開了低調卻大規(guī)模的“搜地”行動。
　　“特易購的土地收購方式有兩類，找到有意向出讓土地的賣家，或是在市場中公開競標地塊。不過，由于特易購無論在資金財力還是品牌效應方面皆具強勢性，因此這兩種方式的最終結局都是由特易購成為絕對控股方�！币晃唤咏�特易購的業(yè)內人士稱。
　　據悉，特易購對于此次發(fā)展策略的調整尤為重視。該集團內部成立了一個專事市場調整的團隊，對于中國各個城市、不同地段的商圈氛圍和人口數(shù)量進行調查統(tǒng)計，最終將信息匯總上報。一個耐人尋味的細節(jié)是，在企業(yè)架構中，這個并不起眼的團隊完全不受地區(qū)性總部的管轄，轉而直接向公司董事會進行匯報。
　　自2009年初，特易購在中國的發(fā)展步調突然加速。其中國區(qū)首席運營官戴博特（Robert　Desborough）對外表示，購地自建門店的方式未來將成為特易購在中國拓展業(yè)務的重要策略之一。與這一策略相匹配的是，特易購為旗下大型綜合性購物中心引入了“樂都匯”品牌。
　　按照戴博特的計劃，截至2012年底，中國14個城市中將有18家樂都匯廣場正式開業(yè)。這意味著，特易購在中國市場的雙品牌運作路線開始正式啟動。大賣場部分仍然繼續(xù)耳熟能詳?shù)臉焚徠放�，而購物中心則主推樂購匯。
　　“特易購在中國的轉型算是醞釀蠻長時間了�！币晃粚Ｋ旧虡I(yè)地產項目的投資人士對CBN記者表示，“可能是受到之前操作模式的影響，思路還是更為側重于大賣場�！睋�他介紹，從商業(yè)布局來看，購物中心結合了購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務，包括大賣場、專賣店、餐飲在內的零售業(yè)態(tài)較為齊全，從運作水準來說，明顯高于簡單的賣場概念�！皬倪@方面來看，特易購在中國的運作成熟還是需要時間�！�
　　不過對于特易購來說，其對商業(yè)地產的未來發(fā)展前景充分具備信心。特易購中國地產公司CEO馬·保羅在公開場合透露，啟動購地自建計劃，是公司在中國商業(yè)拓展的重要手段之一。這種策略的調整，可以使得購物中心不受租賃物業(yè)的限制，更好地開拓自己的經營及文化理念。
　　除了特易購，專營家居零售的宜家也開始正式涉足中國商業(yè)地產領域。今年7月，宜家集團對外宣布，已成功拍得北京大興的西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期用地，將對此地進行綜合開發(fā)且建立一個大型購物中心。主力運作拿地策略的英特宜家集團為宜家的兄弟企業(yè)，并在歐洲50多個國家建立運營購物中心。此次該集團在中國商業(yè)地產市場的嶄露頭角，預示著宜家開始邁上了自主拿地運營之路。
　　商業(yè)地產競爭或加速
　　仲量聯(lián)行華中區(qū)商鋪部總經理鄧汝舜表示，特易購、宜家等零售商在中國“轉型”的模式，其實在海外市場早有進行。這些海外知名零售商在進入中國之初，采取與海外市場截然不同的運作模式，某種程度上也是為了熟悉市場分散風險。隨著在中國市場占有率及品牌知名度的提升，這些零售商開始更傾向于自己獨立進行拿地及經營。
　　“一個商業(yè)項目從拿地、投資、開發(fā)到運行，通常需要高資金與長期性的投入。”上海社會科學院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示。根據他的大致測算，以租賃的形式操作，超市整體租金在1元/平方米/天左右，但如果出租給其他商家的話，卻可以達到2~3元/平方米/天，其間的利潤差價顯而易見。
　　戴德梁行商鋪部董事韋澤銘對此持相同意見：“雖然收購項目或土地的支出成本會更高，但對于有經驗的企業(yè)來說，持有自己的商業(yè)項目進行經營，利潤回報也會更大�！�
　　另一方面，零售商們將在海外業(yè)已成熟的操作模式帶入中國，也有助于在角逐激烈的中國商業(yè)地產領域中擴大市場占用份額�！皬那笆且耘c開發(fā)商捆綁合作的零售品牌出現(xiàn)，如今已過渡到投資商及運營商的角色，從長遠來看也是有利潤可圖的。”一名商業(yè)地產投資者稱。
　　不過，也有業(yè)內專家指出，當前中國商業(yè)地產開始日益顯露的一大弊端，就是許多投資商或開發(fā)商借著項目開發(fā)之名，行囤地之實。個別快速擴張的商業(yè)地產商甚至在當?shù)亍罢猩桃�資”的名義下，以優(yōu)惠價格吸納到二、三線城市的多幅優(yōu)質土地，從而對以規(guī)范市場為主旨的“土地招拍掛”方式進行了合理規(guī)避。
　　“成功的商業(yè)地產模式，是開發(fā)商與運營商合作，以部分招商部分持有的方式進行資本運作，這需要‘養(yǎng)’，在商業(yè)地產開發(fā)中必須杜絕前述的投機心態(tài)。”朱連慶表示。