2010年商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)顯現(xiàn)或存危機(jī)

　　在租金連續(xù)下降數(shù)月之后，與住宅市場(chǎng)倒掛已久的商業(yè)地產(chǎn)終于迎來暖流。
　　據(jù)戴德梁行、仲量聯(lián)行等數(shù)家知名房地產(chǎn)代理行統(tǒng)計(jì)顯示，在第三季度小幅上升后，商業(yè)地產(chǎn)需求在第四季度開始出現(xiàn)穩(wěn)步回升的跡象，眾多投資者已經(jīng)把目光從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。
　　暖意初現(xiàn) 現(xiàn)狀難改
　　根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2009年三季度報(bào)告獲悉，三季度整體市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)到13.9萬平方米，是2008年三季度以來的最高值，并接近2008年二季度市場(chǎng)處于頂峰時(shí)的水平。國有企業(yè)，特別是大型國有金融機(jī)構(gòu)的大面積擴(kuò)張構(gòu)成本季度吸納量的主力，大約60％的本季度凈吸納面積都來自于國有金融機(jī)構(gòu)的租賃需求。
　　“這是在經(jīng)歷了一年多的低迷后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)似乎首次出現(xiàn)的積極現(xiàn)象�！贝鞯铝盒醒芯款檰柌恐�理董事王晨對(duì)《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，除此之外，租賃市場(chǎng)中看樓及租樓活動(dòng)也正在增加，但整體租金水平仍呈下行趨勢(shì)。
　　那么，這是否意味著空置現(xiàn)狀已經(jīng)有所恢復(fù)呢？
　　日前，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者從第二屆中國商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上獲悉，雖然2009年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，但商業(yè)地產(chǎn)仍處在低銷售、高投資的狀況，上海、北京、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率仍未恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。
　　統(tǒng)計(jì)顯示，2009年1~10月商業(yè)營運(yùn)用房銷售面積同比增長33％，而住宅銷售面積增長50％。同時(shí)，今年1~10月份商業(yè)用房投資達(dá)到35.4％的增長速度，而住宅物業(yè)的增長幅度只有14％。
　　“這也說明商業(yè)地產(chǎn)存在低銷售、高投資的情況。這是不是長期現(xiàn)象，是否與持有型物業(yè)增多有關(guān)，還需要進(jìn)一步觀察和研究�！泵裆�銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理兼首席分析師董續(xù)勇說。
　　此外，董續(xù)勇也表示，目前我國商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供的信貸支持不夠�！霸诿绹�，商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款占了貸款總額的24％，而在我國，商業(yè)地產(chǎn)貸款額占整個(gè)銀行貸款的2％左右，銀行與非銀行的金融機(jī)構(gòu)以及第三方金融機(jī)構(gòu)的合作也不足�！倍�續(xù)勇說。
　　商住倒掛逼破轉(zhuǎn)向
　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流的背后，是商業(yè)和住宅市場(chǎng)價(jià)格長時(shí)間的背離。
　　“位于北京花市大街的國瑞城公寓的價(jià)格已達(dá)到3萬元/平方米，最高達(dá)到3.5萬元/平方米；而在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于2萬元/平方米的寫字樓。在CBD地區(qū)，御金臺(tái)公寓售價(jià)高達(dá)5.5萬元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價(jià)僅為3.1萬元/平方米，其間有高達(dá)兩萬余元的差額�！盌TZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東向本報(bào)記者舉例說。
　　這一現(xiàn)象并不正常，中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)不同的是，寫字樓市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求。因此，寫字樓市場(chǎng)更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。
對(duì)此，魏東認(rèn)為，商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。商業(yè)地產(chǎn)向來被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價(jià)值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值，還沒有被充分挖掘。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30％左右。倒掛和商業(yè)地產(chǎn)滯銷，這說明目前商品住宅的火暴局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。
　　但這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也有政策因素，魏東表示，在購買寫字樓和商鋪時(shí)，首付比例一般都會(huì)在50％以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢(shì)背離的原因之一。
　　盡管如此，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海2009年1~8月，貌似火暴的住宅市場(chǎng)實(shí)際投資同比出現(xiàn)了負(fù)增長，而表面平靜的辦公樓市場(chǎng)則同比增加了14.9％。在北京，1~8月，盡管住宅及寫字樓投資同比雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長，但寫字樓投資的負(fù)增長也較住宅低了一個(gè)百分點(diǎn)，這些都說明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。