沈商業(yè)地產(chǎn)格局明年待變

    城市綜合體搶灘沈陽(yáng)沈商業(yè)地產(chǎn)格局明年待變
    從預(yù)約看房的繁瑣流程，再到每平方米高達(dá)9萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)商鋪，商業(yè)地產(chǎn)往往以高姿態(tài)亮相，在商業(yè)地產(chǎn)從量變醞釀質(zhì)變進(jìn)軍沈陽(yáng)的那刻起，一場(chǎng)商業(yè)梟雄爭(zhēng)霸賽已然拉開(kāi)帷幕。
    從量變到醞釀質(zhì)變
    2009年，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)首先從數(shù)量上突圍。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，沈陽(yáng)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以年均10％以上的速度增長(zhǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)總量已達(dá)到1200多萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)占沈陽(yáng)房地產(chǎn)建設(shè)比重超過(guò)五分之一。在建的如華強(qiáng)廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)亞太廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)等多家商業(yè)項(xiàng)目都已被大家熟知。據(jù)沈陽(yáng)市建委介紹，沈陽(yáng)金廊沿線已有31個(gè)商業(yè)項(xiàng)目竣工并投入使用，78個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)或即將開(kāi)工，如此浩大的商業(yè)地產(chǎn)隊(duì)伍創(chuàng)造了沈陽(yáng)空前強(qiáng)大的商業(yè)陣勢(shì)。
    在商業(yè)地產(chǎn)量變的同時(shí)，質(zhì)變也開(kāi)始醞釀。上海新天地是上海的一張名片，依仗上海的文化底蘊(yùn)大獲成功。據(jù)說(shuō)瑞安集團(tuán)將把沈陽(yáng)天地項(xiàng)目打造成沈陽(yáng)的“新天地”，從規(guī)劃到物業(yè)服務(wù)再到建筑設(shè)計(jì)一律聘請(qǐng)加拿大、英國(guó)等知名團(tuán)隊(duì)，氣勢(shì)非同凡響；而香港嘉里集團(tuán)更是靠自己的招牌——香格里拉酒店來(lái)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為沈陽(yáng)商業(yè)帶來(lái)高品質(zhì)的內(nèi)涵；華強(qiáng)廣場(chǎng)也不甘示弱，率先決定營(yíng)造出輕松愉快的辦公環(huán)境，空中休閑花園是其最大亮點(diǎn)。各大商業(yè)地產(chǎn)尋求質(zhì)變的方式多種多樣，新穎之處更是不勝枚舉，也許正是如此高調(diào)亮相，商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)也是不菲。
    在剛剛結(jié)束的“2009沈陽(yáng)金廊商業(yè)房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，某商業(yè)項(xiàng)目最高產(chǎn)權(quán)商鋪一平方米賣到了9萬(wàn)，在沈陽(yáng)商鋪每平方米2萬(wàn)左右是比較普遍的價(jià)格，9萬(wàn)算得上是天價(jià)了。商鋪用于投資，自然要比住宅貴，但商業(yè)地產(chǎn)的公寓部分售價(jià)也是水漲船高，位于青年大街南端的皇朝萬(wàn)鑫大廈幾乎漲了3倍，百姓看房得預(yù)約，連公寓每平方米都賣到3萬(wàn)多元。這或許跟其五星級(jí)的公寓配置有直接關(guān)系，而根據(jù)目前市場(chǎng)行情，皇朝萬(wàn)鑫40平方米的公寓每個(gè)月租金可達(dá)到6000元，或許這就叫做貴得有理。
    城市綜合體布陣沈城
    在不知不覺(jué)中，沈陽(yáng)人發(fā)現(xiàn)外出購(gòu)物、休閑的場(chǎng)所越來(lái)越多，而源頭在于大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目竣工并投入使用。近一兩年，像沈陽(yáng)百聯(lián)購(gòu)物中心、中糧大悅城、太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等陸續(xù)開(kāi)業(yè)，世茂百貨也即將開(kāi)門納客，而且還有大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年集中開(kāi)業(yè)，比如億豐時(shí)代廣場(chǎng)、鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、泛華廣場(chǎng)、沈陽(yáng)天地等等。2010年，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)將步入一個(gè)嶄新的階段，其中城市綜合體將是濃墨重彩的一頁(yè)。
    從北站的華府天地開(kāi)始，沈陽(yáng)人看到了沈陽(yáng)城市綜合體的雛形。在北京、上海等發(fā)達(dá)城市中，城市綜合體在城市中扮演著重要的角色，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線的開(kāi)發(fā)策略勢(shì)必將沈陽(yáng)帶入一個(gè)綜合體項(xiàng)目集中爆發(fā)的歲月，而這個(gè)時(shí)間很可能是2010年。一年多的時(shí)間，城市綜合體項(xiàng)目遍布沈陽(yáng)的各大要塞，沈陽(yáng)新天地雄踞南塔板塊、億豐時(shí)代廣場(chǎng)掌控渾南板塊、鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)鐵百商圈，而中街、太原街這種黃金地段商業(yè)項(xiàng)目布陣更是旗鼓相當(dāng)。而城市綜合體的盛產(chǎn)地要數(shù)金廊沿線，沿著北陵大街一直向南到青年大街，瑞安、世茂、華潤(rùn)、嘉里等地產(chǎn)大鱷各據(jù)其位，可以說(shuō)，2009年，城市綜合體在沈陽(yáng)已布好陣勢(shì)。
    城市綜合體的異軍突起，人們最關(guān)注的還是它所提供的一種“shoppingmall”的生活。有人這樣形容城市綜合體的“多重復(fù)合”：你穿著睡衣按一下電梯，轉(zhuǎn)眼間就從凌亂的臥室來(lái)到五光十色的商場(chǎng)、飯店，飽餐一頓后，回家躺在床上，還能感受到方才起床時(shí)留在被窩里的體溫。一站式休閑娛樂(lè)消費(fèi)被開(kāi)發(fā)商所推崇，消費(fèi)者是否認(rèn)可則還有待于時(shí)間的檢驗(yàn)。
    黃金地未必結(jié)黃金果
    或許是沈陽(yáng)人習(xí)慣于以購(gòu)物中心和百貨商店為主體的商場(chǎng)模式，對(duì)于發(fā)達(dá)城市很流行的“shoppingmall”一時(shí)還難以接受，剛剛開(kāi)業(yè)部分城市綜合體項(xiàng)目并沒(méi)有出現(xiàn)人氣沸騰的局面，但是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)成熟需要大概3年的時(shí)間，為此，剛“出道”的商業(yè)項(xiàng)目非常需要學(xué)習(xí)和積累。
    商場(chǎng)的日漸增多，很多人都在關(guān)心“沈陽(yáng)能消化得了嗎”，這種百姓由衷而發(fā)的感慨確實(shí)應(yīng)該值得商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商深思。多意味著市場(chǎng)份額的有限，進(jìn)而加劇競(jìng)爭(zhēng)，如何生存將是2010年商業(yè)地產(chǎn)最核心的話題。隨著明年大量商業(yè)項(xiàng)目面市，沈陽(yáng)原有的商業(yè)格局將在醞釀中改變。
    瀾海地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理李昂說(shuō)：“從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)講，一窩蜂開(kāi)發(fā)隱含巨大風(fēng)險(xiǎn)，就如爛尾樓是城市的傷疤一樣。商業(yè)綜合體如果廢置，對(duì)城市的影響更為巨大。沈陽(yáng)的商業(yè)市場(chǎng)處于升級(jí)階段，細(xì)致分析市場(chǎng)需求沒(méi)有差異化，如此密布的商業(yè)地產(chǎn)格局，內(nèi)容雷同地引進(jìn)品牌，在運(yùn)營(yíng)上存在很大風(fēng)險(xiǎn)�！�
    關(guān)于五洲商業(yè)廣場(chǎng)和東舜百貨，很多人感到惋惜，占據(jù)太原街黃金地段卻中途敗落，所以結(jié)論是黃金地段未必能結(jié)出黃金果。失敗的案例給沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)上了一課，從另一方面來(lái)說(shuō)，更是提供了豐富的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷案例。
    商業(yè)是用“腳”來(lái)投票的，也就是說(shuō)靠人氣來(lái)獲得成功。無(wú)論是標(biāo)榜著把上海新天地移植到沈陽(yáng)還是香格里拉酒店的復(fù)制，人們并不在乎商業(yè)地產(chǎn)如何盛裝打扮，而是有多大的內(nèi)在可以挖掘。沈陽(yáng)精博堂房產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理李克新認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目除了開(kāi)發(fā)銷售，更重要的是后期的管理和運(yùn)作問(wèn)題，在北方，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)商業(yè)就缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，后期運(yùn)營(yíng)也是一個(gè)很大的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不妨把項(xiàng)目先出租，等運(yùn)作好了把價(jià)格翻倍炒起來(lái)再銷售賺取高額回報(bào)。瀾海地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理李昂同樣認(rèn)為運(yùn)營(yíng)決定著商業(yè)項(xiàng)目的成敗，目前只租不售是比較常見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)手段，這樣易于調(diào)整商業(yè)效率。
    2010年，將是沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體成敗角逐的一年，在業(yè)內(nèi)和大眾的質(zhì)疑聲中，商業(yè)地產(chǎn)需在警醒中摸索與創(chuàng)造。