解密商業(yè)地產(chǎn)操作的五大環(huán)節(jié)

　　前言：

　　近幾年，國(guó)內(nèi)的GDP一直保持著高速增長(zhǎng)，2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅達(dá)到11.4%，同時(shí)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格也比上年上漲了7.6%，都達(dá)到了一個(gè)高峰。經(jīng)濟(jì)的兩位數(shù)增長(zhǎng)離不開(kāi)各行業(yè)的貢獻(xiàn)，如果要論功行賞，房地產(chǎn)業(yè)可謂立下首功，在很多地方政府收入中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著30%以上份額，有的甚至超過(guò)了60%，這其中，除了住宅地產(chǎn)高速發(fā)展所帶來(lái)的貢獻(xiàn)外，商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)同樣是巨大的。

　　 商業(yè)地產(chǎn)面臨“消化不良”

　　 商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比，雖然在國(guó)內(nèi)受關(guān)注程度要低很多，但這并沒(méi)有阻礙商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱情，尤其是近兩年，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)都呈現(xiàn)非理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。以北京和上海為例，由于受奧運(yùn)利好影響，北京去年就出現(xiàn)了商業(yè)項(xiàng)目的集中放量，導(dǎo)致很多項(xiàng)目在實(shí)際操作過(guò)程中面臨著招商難、推遲開(kāi)業(yè)、甚至無(wú)法開(kāi)業(yè)的尷尬，由于嚴(yán)重提前透支開(kāi)發(fā)，北京商業(yè)地產(chǎn)在奧運(yùn)后更是面臨著“消化不良”現(xiàn)象。上海的情況同樣不容樂(lè)觀，在前不久結(jié)束的2008上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上最新數(shù)據(jù)顯示，按照戶籍人口計(jì)算，目前上海的人均商業(yè)面積超過(guò)3平方米，按照常住人口計(jì)算，也達(dá)到人均2.5平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物的人均占有商業(yè)面積1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)。

　　 “心態(tài)”導(dǎo)致項(xiàng)目失敗

　　 雖然商業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大，市場(chǎng)上的新項(xiàng)目也不斷涌現(xiàn)，與此同時(shí)失敗項(xiàng)目也是屢見(jiàn)不鮮，商業(yè)地產(chǎn)的成敗包含了眾多因素，包括行業(yè)背景、區(qū)位環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等等因素，每一個(gè)環(huán)節(jié)在操作中都要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，缺一不可。就目前市場(chǎng)上眾多失敗商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，選址不當(dāng)、定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)配比不合理都可能是失敗的原因，體量太大、租金不合理也可能使商業(yè)項(xiàng)目走向失敗，招商不利、運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題同樣會(huì)導(dǎo)致失敗�？v觀市場(chǎng)上失敗的商業(yè)項(xiàng)目里，不管是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，都和“開(kāi)發(fā)商的心態(tài)”有一定關(guān)系，不少開(kāi)發(fā)商都在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中都存在 “盲目開(kāi)發(fā)”、“急功近利”的現(xiàn)象，都想一口吃個(gè)大胖子。但商業(yè)地產(chǎn)如果沒(méi)有長(zhǎng)線贏利心態(tài)和正視風(fēng)險(xiǎn)的心態(tài)，所操作商業(yè)項(xiàng)目必將走向失敗。

　　　 正確對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)“五大環(huán)節(jié)”

　　　 在商業(yè)地產(chǎn)操作過(guò)程中，很多人會(huì)問(wèn)這樣一個(gè)問(wèn)題：“商業(yè)地產(chǎn)在操作中哪個(gè)環(huán)節(jié)最重要？”。我會(huì)告訴他：“商業(yè)地產(chǎn)從選址到定位，從定位到招商，從招商到運(yùn)營(yíng)，中間還涉及到建筑設(shè)計(jì)、品牌宣傳等等，可謂環(huán)節(jié)眾多、環(huán)環(huán)相扣，每個(gè)環(huán)節(jié)都發(fā)揮著自己應(yīng)有的作用，都是重中之重，如果非要說(shuō)哪個(gè)最重要，那你目前所操作環(huán)節(jié)就是最重要的，當(dāng)這一環(huán)節(jié)順利完成后，下一環(huán)節(jié)就成為最重要的”。

　　 的確，商業(yè)地產(chǎn)在打造過(guò)程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都有可能前功盡棄，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，嚴(yán)謹(jǐn)、正確對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以良好的心態(tài)來(lái)對(duì)待每個(gè)環(huán)節(jié)是每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)操作者都應(yīng)具備的，商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)中，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)和資金達(dá)到要求時(shí)，心態(tài)將很大程度上決定項(xiàng)目成敗，從選址到定位，從定位到招商，從招商到運(yùn)營(yíng)，只要開(kāi)發(fā)商有一個(gè)良好的心態(tài)去操作，商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)離成功更近一步。

　　 從市場(chǎng)的層面來(lái)看，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目主要涉及選址、定位、招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)五大環(huán)節(jié)，以下是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)存在的主要問(wèn)題，以及每個(gè)環(huán)節(jié)的核心，希望開(kāi)發(fā)商不要重蹈覆轍，以正確的方法和態(tài)度對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)每個(gè)環(huán)節(jié)。