二套房貸首付不得低于4成 改善房貸款申請(qǐng)有漏洞

　　隨著2010年的來(lái)到，各大銀行又有了新一年的貸款額度，去年年末房屋貸款一貸難求的局面得到有效的緩解。
　　就在北京各大銀行開(kāi)始新一年的房貸業(yè)務(wù)時(shí)，1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士均表示：國(guó)務(wù)院這個(gè)通知中有關(guān)二套房貸的政策在2009年一直在重申，這次同樣是要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行。而能否嚴(yán)格執(zhí)行的關(guān)鍵還是要看銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行的監(jiān)管力度，畢竟最終放貸的口子還是在銀行那里。
　　不過(guò)由于這次政策重申是由國(guó)務(wù)院提出的，相信銀監(jiān)會(huì)肯定要在今后加強(qiáng)監(jiān)管。
　　中小股份制銀行
　　紛紛調(diào)低利率搶客源
　　在中信銀行，其房貸部門(mén)的工作人員告訴記者：“這幾天申請(qǐng)房貸的人確實(shí)挺多的，如果現(xiàn)在申請(qǐng)第二套房屋貸款，首付最低還是要4成，但是利率方面則可以給予7折的優(yōu)惠。如果申請(qǐng)貸款的是改善型住房，那么還可以按首套房貸的優(yōu)惠給予辦理，即首付2成，利率優(yōu)惠方面同樣是7折�！�
　　而在12月底，記者在房地產(chǎn)中介那里了解的中信銀行房貸情況還是最多只能給予9折的優(yōu)惠。這位中信的工作人員同時(shí)表示，對(duì)于144.2平方米以上的非普通住房，中信銀行最多只能給予全部房款60%的貸款額度，而144.2平方米以下的普通住房則可以給予全部房款70%的貸款額度。
　　除了中信銀行，記者在采訪(fǎng)民生、招商等股份制銀行時(shí)，同樣得到了二套房首付4成，貸款利率給予7折優(yōu)惠的回答。
　　不過(guò)，雖然中小股份制銀行已經(jīng)開(kāi)始紛紛調(diào)低利率爭(zhēng)搶客源，但國(guó)有四大銀行卻并沒(méi)有行動(dòng)。
　　國(guó)有銀行
　　二套房貸利率嚴(yán)守1.1倍
　　記者以購(gòu)房者身份采訪(fǎng)中國(guó)銀行的房貸專(zhuān)員時(shí)，對(duì)方表示：“現(xiàn)在在中國(guó)銀行辦理貸款，只要是二套房貸，除了首付4成外，利率全部按央行公布的基準(zhǔn)利率上調(diào)1.1倍來(lái)執(zhí)行，沒(méi)有任何優(yōu)惠�！倍�在與這家中國(guó)銀行相鄰的一建行支行內(nèi)，工作人員同樣表示要是二套房貸，利率肯定要按基準(zhǔn)利率的1.1倍收取。
　　而后，記者在詢(xún)問(wèn)改善型住房是否能享受到首套房貸款的優(yōu)惠時(shí)，這位房貸專(zhuān)員稱(chēng)，“中國(guó)銀行現(xiàn)在暫時(shí)沒(méi)有改善型住房的貸款項(xiàng)目”，也就是說(shuō)，只要是二套房貸，就都是首付4成，利率1.1倍。
　　除了在二套房貸上全面收緊，這位貸款專(zhuān)員還表示：“如果您是首套房貸款，也不都是最低首付2成，還要看您房屋的面積，一般面積較大的房屋首付最低要到3成，只有面積比較小的房屋才可以做到首付2成，大小房的標(biāo)準(zhǔn)按是否達(dá)到140平米算，不過(guò)利率方面所有首套房還都可以給予7折的優(yōu)惠�！�
　　一位中國(guó)銀行的內(nèi)部工作人員則對(duì)記者表示：“在房貸這方面，年初國(guó)有四大銀行的放貸力度相對(duì)于中小股份制銀行來(lái)說(shuō)確實(shí)還是比較緊的，一方面是央行推動(dòng)貨幣信貸均衡投放，要求下屬銀行每個(gè)月的信貸放量要盡量平穩(wěn)具體措施更要謹(jǐn)慎，另一方面這幾家銀行的客戶(hù)都比較多，沒(méi)有必要下標(biāo)準(zhǔn)去爭(zhēng)搶剩下的客源�！�
　　改善型住房申請(qǐng)貸款有漏洞
　　在采訪(fǎng)中記者還注意到，雖然國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文表示二套房貸最低的首付標(biāo)準(zhǔn)為4成，但只要能證明購(gòu)買(mǎi)的第二套房屋是改善型住房，同樣可以享受到首套房貸的優(yōu)惠。而至于需要什么條件才能申請(qǐng)改善型住房貸款時(shí)，上述中信銀行的工作人員對(duì)記者表示：“中信銀行的界定標(biāo)準(zhǔn)是人均居住面積小于27平方米的家庭可以申請(qǐng)改善型住房的貸款。”
　　而在記者詢(xún)問(wèn)銀行方面如何查證對(duì)方是否符合改善型貸款條件時(shí)，上述工作人員表示：“銀行現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)有多余的精力來(lái)逐個(gè)查證。只要出具的證明不是太離譜，一般都可以辦理改善型住房�！北热缫粋�(gè)家庭在不同地區(qū)有多處房產(chǎn)，但只要貸款人證明自己的家庭都居住在一處房屋，并且人均面積小于27平方米，就都可以申請(qǐng)改善型住房。而這種情況在很多申請(qǐng)改善型住房貸款人的身上都有發(fā)生。
　　相關(guān)新聞：業(yè)內(nèi)反應(yīng)：改善型住房算不算第二套房不明確
　　國(guó)務(wù)院辦公廳10日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，針對(duì)近期部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管等問(wèn)題作出要求。專(zhuān)家認(rèn)為，針對(duì)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)和抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的差異化政策仍然是“有保有壓”，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但在具體操作中可能更加靈活。
　　物業(yè)稅征不征？
　　部分商業(yè)地產(chǎn)可能開(kāi)征
　　專(zhuān)家認(rèn)為，《通知》強(qiáng)調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”，但沒(méi)有明確提及物業(yè)稅，預(yù)計(jì)物業(yè)稅在短期內(nèi)開(kāi)征的可能性非常小，但不排除在全國(guó)范圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅。
　　申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師李虹接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，此次《通知》內(nèi)容與業(yè)界預(yù)期一致，后續(xù)仍可能會(huì)有具體措施相繼出臺(tái)。整體來(lái)說(shuō)政策表述很中性，但實(shí)際操作可能會(huì)非常靈活和寬松。
　　李虹稱(chēng)，《通知》沒(méi)有提及“改善性住房需求”，盡管一些地方政府對(duì)“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積33.4平方米作為改善型購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)差異化較大，仍有待進(jìn)一步明確；《通知》雖然明確對(duì)于申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，但沒(méi)有提及房貸利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，只是強(qiáng)調(diào)“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，這在實(shí)際操作中仍有很大空間。
　　房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？
　　走勢(shì)要到4、5月份明晰
　　預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)觀望，走勢(shì)還有待觀察，既可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，也可能出現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。要等到今年4、5月份政策效應(yīng)集中釋放，市場(chǎng)走勢(shì)才能進(jìn)一步明晰。
　　《通知》要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度和繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。專(zhuān)家認(rèn)為，這次《通知》傳遞的信息仍然是“有保有壓”，采取差別化政策合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。
　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，《通知》要求二套房貸首付不低于40%，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策，都是希望讓房地產(chǎn)泡沫不要進(jìn)一步擴(kuò)大，回到健康發(fā)展的軌道上來(lái)，把調(diào)結(jié)構(gòu)與保增長(zhǎng)、保民生結(jié)合起來(lái)。而最終的貫徹落實(shí)仍需要地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這些利益方共同履行職責(zé)，不再為房?jī)r(jià)的高漲推波助瀾，這也是《通知》最后強(qiáng)調(diào)“國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查”的用意所在。
　　薛建雄也向記者表示，國(guó)務(wù)院此次再次明確要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是防范過(guò)熱而不是打壓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2010年導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的因素雖然還存在，但是政策已有所收緊，所以房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)會(huì)有所放緩。由于2009年成交體量較大，預(yù)計(jì)2010年的供應(yīng)量不太可能大幅上升，所以商品住宅的成交體量比2009年可能會(huì)略有下滑。
　　中原地產(chǎn)分析師馬冀稱(chēng)，從去年12月中下旬開(kāi)始，上海許多商業(yè)銀行已將二套房貸的首付提高到四成，且利率優(yōu)惠也提高到8.5折。這次國(guó)務(wù)院通知明確首付4成，符合市場(chǎng)的預(yù)期。現(xiàn)在信貸“水龍頭”關(guān)小了，投資投機(jī)性需求以及改善性需求的成本將提高。但是在一些豪宅成交旺盛的一線(xiàn)城市，對(duì)中高端投資者影響恐怕有限，因?yàn)檫@些購(gòu)房者使用美元、港元進(jìn)行按揭貸款，在信貸方面往往有優(yōu)惠，購(gòu)房利潤(rùn)依然明顯。
　　“熱錢(qián)”怎么防？
　　加強(qiáng)跨境投融資監(jiān)控
　　“熱錢(qián)”更愿意抓住國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格上漲帶來(lái)的機(jī)會(huì)，通過(guò)認(rèn)購(gòu)股權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)商業(yè)中心及寫(xiě)字樓等獲利。綜合來(lái)看，至少在2010年上半年，短期國(guó)際資本仍將持續(xù)流入中國(guó)。
　　薛建雄接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，值得注意的是，此次《通知》提出“有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外‘熱錢(qián)’沖擊我國(guó)市場(chǎng)”。有關(guān)部門(mén)在2008年全球金融危機(jī)之前曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)過(guò)防范“熱錢(qián)”沖擊，此次再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，說(shuō)明市場(chǎng)上“熱錢(qián)”流入已經(jīng)引起有關(guān)部門(mén)的注意。
　　中國(guó)社科院國(guó)際金融研究中心秘書(shū)長(zhǎng)張明日前指出，2010年中國(guó)面臨的短期國(guó)際資本流動(dòng)形勢(shì)，必須建立在兩方面判斷的基礎(chǔ)上：一方面是短期國(guó)際資本在中國(guó)以及在其他國(guó)家的相對(duì)收益率；另一方面是美元套利交易的融資成本變動(dòng)。
　　國(guó)務(wù)院國(guó)資委副主任黃淑和7日在中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核工作會(huì)議上表示，中央企業(yè)要做好風(fēng)險(xiǎn)防范，要慎重進(jìn)入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域�！耙呀�(jīng)進(jìn)入這些領(lǐng)域的，要規(guī)范程序，嚴(yán)格考核�！�
　　央行日前召開(kāi)的工作會(huì)議也特別強(qiáng)調(diào)，要防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)貸款用途管理，防止變相使用銀行貸款作為項(xiàng)目資本金。要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。