房地產(chǎn)行業(yè)2010年一季度投資策略:偏松信貸和靚麗業(yè)績(jī)提振市場(chǎng)信心

    趨緊政策和偏高房?jī)r(jià)將拖累一季度成交量。
    1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳公布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)十一條)細(xì)化了2010年房地產(chǎn)的調(diào)控思路,即增加保障性和普通住房供給、刺激自住和改善型需求、抑制投資投機(jī)性需求。政策對(duì)投資投機(jī)性需求的打擊和偏高房?jī)r(jià)對(duì)自住改善型需求的抑制使房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)陷入觀望期,拖累了一季度的成交量,特別是投資投機(jī)性購(gòu)房需求占比較高且房?jī)r(jià)位于高位的一線城市的成交量。無(wú)論如何,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)爆增的歷史在2010年不會(huì)重演。
    適當(dāng)寬松信貸和靚麗業(yè)績(jī)有助提振市場(chǎng)信心。
    2009年前11個(gè)月,32%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款,新增巨量人民幣貸款中,17%流入了房地產(chǎn)行業(yè)(在以前年度,這一比例更高),房地產(chǎn)行業(yè)與貨幣政策息息相關(guān)。適當(dāng)寬松的貨幣政策下,預(yù)計(jì)2010年金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款為7.5萬(wàn)億元,仍相當(dāng)可觀。
    2009年前11個(gè)月,全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比分別增長(zhǎng)53%和86.8%。2009年前三季度,124家房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)26.59%,預(yù)收款項(xiàng)同比增長(zhǎng)57.04%(2008年預(yù)收款項(xiàng)同比增速為-4.19%),預(yù)收款項(xiàng)是同期營(yíng)業(yè)收入的1.22倍(2008年預(yù)收款項(xiàng)僅是營(yíng)業(yè)收入的43%)。大量的預(yù)收款項(xiàng)表明房地產(chǎn)上市公司2009年全年的業(yè)績(jī)還有較大增長(zhǎng)空間。適當(dāng)寬松貨幣政策下新增貸款的季節(jié)性釋放和2月份后陸續(xù)公布的上市公司靚麗年報(bào)有助于提振市場(chǎng)信心。
    行業(yè)估值合理,但上漲缺乏動(dòng)力。
    有保有壓的調(diào)控政策和通貨膨脹預(yù)期下,在適度寬松貨幣政策轉(zhuǎn)向、加息周期來(lái)臨之前,我們相對(duì)看好房地產(chǎn)行業(yè)。目前行業(yè)靜態(tài)市盈率27倍,市凈率3.59倍,市值前40家房地產(chǎn)上市公司股價(jià)與每股RNAV 基本相當(dāng),房地產(chǎn)行業(yè)整體估值與全部A 股比較基本合理。但由于缺乏房屋高成交量的支撐,房地產(chǎn)上市公司整體股價(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足,2010年行業(yè)的整體性機(jī)會(huì)不大。
    投資建議:關(guān)注三類個(gè)股:1、受益于行業(yè)集中度提高、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障、估值較低的行業(yè)龍頭企業(yè);2、受益于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的二、三線城市的區(qū)域龍頭企業(yè);3、受益于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、前期漲幅較小的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示:國(guó)十一條公布后,各部委和地方政府會(huì)陸續(xù)出臺(tái)并執(zhí)行相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則,沖擊房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和上市公司股價(jià)。