長沙市投資商鋪供大于求 炒鋪商機向周邊擴散

　　“現(xiàn)在在長沙投資商鋪，如果非要量化的話，一般而言資金門檻100萬才好做�！�1月11日下午，坐在記者對面，36歲的張先生感慨。
    從租商鋪做生意發(fā)現(xiàn)炒鋪商機，張先生一入江湖就將近十年。從單個門面開始，他的生意越做越大——從小商鋪的租售，到數(shù)千平方米面積的商業(yè)地產(chǎn)包裝運作。
2009年，張先生賺了一筆——盡管他不愿透露具體數(shù)字，但是這筆錢變成了7000多平方米的兩個商業(yè)項目的滾動投資資金。   
　　“以后想簡單做事。”張先生坦言，盡管成熟商鋪永遠(yuǎn)是供小于求，長沙商鋪在整體上則供大于求，對把握機會的要求越來越高，“做得有點累”。2010年，他感覺投資機會已在下移，在兼顧長沙的同時，已經(jīng)將觸角伸向郴州、衡陽等市州的商鋪市場。本版撰文/本報記者邵中兵
　　長沙炒鋪“門檻抬高”
　　從先前一家中老年用品商店做起，逐步開出5、6家分店，張先生積累了自己的第一桶金。在他看來，自己做生意的回報“很穩(wěn)健”，眼下占到自己整個現(xiàn)金流的4成左右。
　　做生意的利潤，則基本上被他投資在商鋪上。
　　“長沙做商鋪的門檻現(xiàn)在也比較高了�！睆埾壬�認(rèn)為。一是整體上來看，隨著新樓盤的遍地開花，社區(qū)商鋪數(shù)量激增，長沙商鋪供大于求，對于投資者的眼光有了更高要求；二是商鋪面積普遍變大，投資門檻基本上提高到了百萬元級別。
　　張先生覺得，機會正在下移。一是隨著城市的擴大，長沙周邊樓盤林立，加上現(xiàn)代人的“就近”消費習(xí)慣，將形成很多中小的次商業(yè)中心，其中有的社區(qū)商鋪將會成為“金鋪”，而他認(rèn)為湖南的其它市州如同幾年前的長沙，好機會也存在。
　　升級開發(fā)“主題商業(yè)”
　　在積累了資本之后，張先生2009年有了幾個“大動作”。一個是在南郊公園門口租下一個5000多平米的底層商業(yè)，整體包裝開發(fā)成“美諾購物公園”，在太平街則有個1000多平方米的“美諾湘印象”的主題購物商場。
　　“招商情況還不錯。前者完成了4成，后者2成多�！睆埾壬�透露，前者租金均價116元/平方米，后者的均價為180元/平方米。美諾購物公園計劃在今年5月份開業(yè)，屆時將收回三四成投資。這個租期10年的商場，如果運作順利，前五六年就可以賺回成本，后幾年相當(dāng)于全部都是利潤。
　　看來，做商業(yè)鋪面包裝運營“錢景誘人”。但是張先生坦言并沒那么容易。事實上，做主題商業(yè)開發(fā)需要一定的積淀——除了資金，還要經(jīng)驗。
　　張先生說，有個剛剛?cè)胄胁痪玫娜藢W(xué)了他之前在南門口淘吧項目的搞法，結(jié)果虧了100多萬元進去。
　　“要有耐心，要有虧損和止損的盤算，要有長線概念�！睆埾壬�表示。
　　年回報率5%就差不多了
　　炒房回報率高，還是炒鋪回報率高？
　　“當(dāng)然是炒鋪�！睆埾壬�的答案毫不猶豫。從買房（鋪）出租的角度來看，一個70萬元左右的160平米商品房，月租金高企到2000元，一年的回報率不過3個點左右，而成熟商鋪的年回報率都在8個點左右。
　　“我覺得回報率5個點就可以考慮。”張先生認(rèn)為。
　　而從轉(zhuǎn)賣的角度來說，商鋪升值更快。他2009年在湘江世紀(jì)城拿下的一個商鋪，眼下有人出價就比當(dāng)初接近翻番——但他拒絕了，租給了別人做餐飲，“回報更長線、穩(wěn)健”。
　　幾個月前，張先生成立了自己的商業(yè)地產(chǎn)投資管理公司，在兼顧長沙幾個商鋪項目的同時，摩拳擦掌準(zhǔn)備殺向市州市場。
 �。劢�湖戰(zhàn)績］
　　月租金收入過百萬
　　當(dāng)下，手里運營的商鋪總面積超過7000平方米，這些2009年啟動的項目，就是張先生生眼里自己的“戰(zhàn)績”。
　　“覺得自己還處于創(chuàng)業(yè)階段，錢都滾動投資了，沒買什么犒勞自己�！睆埾壬�說。
　　這7000多平方米的商鋪，全部租出，據(jù)記者估算，月租金收入過百萬。
　�。勖�家觀點］
　　新興區(qū)域機會更大
　　長沙商鋪數(shù)量沒有一個官方權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但是從市場情況來看，供大于求是整體狀況。從機會和風(fēng)險的角度來說，市中心的成熟商鋪相對價值較高，但是價格也很高。因此，機會和風(fēng)險都在于周邊新興區(qū)域，一些新樓盤的社區(qū)商鋪，眼下價格還不很高，只要未來區(qū)域發(fā)展得力，絕對有機會成為“嘩啦啦響的錢袋子”。
　　搜門面網(wǎng)CEO邵宣認(rèn)為，要關(guān)注一些路的拐角、十字路口，機會相對更好一些；而一些大盤，因為預(yù)期入住人口多，車流量大，更值得關(guān)注；另外就是一些大商業(yè)的旁邊，政府規(guī)劃中的新興區(qū)域、學(xué)校周邊的商鋪，機會更好，都值得花更多精力去發(fā)掘。
　　長沙的商業(yè)，除了一些大型的MALL和大的主題百貨商場，一般性的商業(yè)逐漸多元化。現(xiàn)代人生活追求簡單，而交通也越來越擁擠，“能在自家樓下解決問題是最好的”，商業(yè)中心在泛化，很多周邊的次中心和小中心會崛起。
　　做商鋪，心態(tài)不能浮躁，不能指望一夜暴富，這樣或許能發(fā)現(xiàn)更多的好機會。
　�。劢�湖秘笈］
　　謹(jǐn)防門面轉(zhuǎn)讓十大誤區(qū)
　　2009年剛剛過去，有很多門面經(jīng)營者在盤算著一年的得失。同時也積極籌劃著2010年的投資計劃。
　　在每年年關(guān)的時候，有很多門面老板急著把門面成功轉(zhuǎn)讓出去。邵宣認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓門面很有技巧，有高價轉(zhuǎn)讓，也有虧本的。他總結(jié)出門面轉(zhuǎn)讓10大誤區(qū)。
　　誤區(qū)一：合同很快到期，馬上交租金，才急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)二：正常的淡季來臨，生意不好，才急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)三：忌生意不好，跌到谷底，才急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)四：同行或同街道門面在轉(zhuǎn)讓，就想跟著“一窩蜂”轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)五：嚴(yán)重虧損，還要轉(zhuǎn)嫁利潤的方式，去轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)六：道聽途說別人轉(zhuǎn)門面賺了錢，強找理由、借口，急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)七：碰到不可抗力的事情，如拆遷，急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)八：忌隨意抬高轉(zhuǎn)讓價格，欺生心態(tài)，急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)九：忌僅靠自身的努力去轉(zhuǎn)讓，沒有與房東、隔壁門面老板商量好說法，就急于轉(zhuǎn)讓門面。
　　誤區(qū)十：不愿與專業(yè)機構(gòu)合作。不想出一分錢，反正虧了，有一種“想讓馬兒跑，不給馬兒草”的心態(tài)。