新政頻出 廣州樓市買家眾生相

關(guān)鍵詞：趁早出手
    羅先生，天河區(qū)一位醫(yī)務(wù)工作者，工作至今已近10年。和很多人一樣，羅先生也相信“樓價不可能一路往上漲、漲到高位就會回落”的理論，結(jié)果，在2009年年初開始看樓，誰知，就在這一年他切身經(jīng)歷了廣州樓價從低谷飛漲至高峰的“慘痛過程”。近日，眼看著自己喜歡的樓盤可售的產(chǎn)品一期一期減少，終于狠下心購買了一套，單價是1.48萬元/平方米。
    置業(yè)需求：羅先生是首次置業(yè)者，屬于父母“能贊助一些首付”的“幸福人”。因?yàn)橛泻透改竿�住的愿望，故選擇的目標(biāo)是大社區(qū)的電梯樓，一定是要有大園林、配套完善的社區(qū)。除了自住，投資功能也在其考慮范圍內(nèi)，“畢竟投了那么大一筆錢進(jìn)去，當(dāng)然希望以后的升值空間能大一些，不能單純滿足自住就可以�！睘榇耍�他最終選擇了海珠區(qū)一套鄰近地鐵的小三房物業(yè)。
    購房心態(tài)：作為一位看了一年樓的買家，羅先生對廣州的房地產(chǎn)市場也有自己的認(rèn)識，近期，國家陸續(xù)出臺調(diào)控政策，廣州樓價勢必會隨之調(diào)整。“廣州樓價太高了，降是肯定的，如果從經(jīng)濟(jì)規(guī)律看，我相信亞運(yùn)之后一定會降�！绷_先生對這個判斷十分肯定，既然如此，為何近期又快手入市？“沒辦法，市中心的樓越來越少了”。
    作為醫(yī)務(wù)工作者，羅先生說，出行一定要非常方便，這樣上班會方便些。在過去的一年里，地鐵三號線、五號線沿線樓盤，花都、番禺等區(qū)的樓盤羅先生幾乎看了個遍，他得出一個結(jié)論：“市中心的樓價升得很快，商家的優(yōu)惠很少，這次置業(yè)多少證明了自己的選擇方向是對的。我只會買中心區(qū)的房子，這里生活方便，教育、醫(yī)療配套也好。我看的郊區(qū)盤連交通配套都不完善，保值能力肯定就差一些了�！�
    “國家開始對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，廣州也表示要多推土地、增加住房供應(yīng)，但你看這些年新開發(fā)的房子都在那里？多在科學(xué)城、花都、從化、增城這些地方，我在市中心上班，工作緊張，怎可能到那些地方買樓呢？中心城區(qū)可開發(fā)的土地越來越少，拆遷還要回遷呢，供應(yīng)量無論如何也比不上外區(qū)。我相信調(diào)控力度大的話，樓價一定會下降，但這起碼要半年以上才體現(xiàn)到樓價上，如果到那時再買，我要的房子就沒有了，到時還不是‘杯具’一場？我既然敢現(xiàn)在買，就是對市中心的房子有信心，特別是地鐵旁邊的房子有信心，我堅信這里房子降價的可能性幾乎為零。”
堅信樓價回落，或會年底買房
關(guān)鍵詞：堅信
    張先生，媒體從業(yè)人員，是醫(yī)者不善自醫(yī)的典型代表。張先生從事的是和房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)，卻在一次又一次“樓價太高”感慨中，廣州樓價從“5字頭”、“6字頭”……上升到了萬元大關(guān)。這一次，張先生終于決定以行動代替感慨，考慮在年底買房。一方面是堅信樓價會在今年年底出現(xiàn)階段性低位，另一方面，是因?yàn)槭诸^上的錢“也許夠首付了吧”。
    置業(yè)需求：純粹自住。不過心態(tài)也不夠堅定，如果短時間內(nèi)買到的物業(yè)房價能增長三四成，也許會考慮將其放出獲利，這和不少白領(lǐng)不買彩票也想著哪一天要是中500萬元大獎后應(yīng)該如何花一樣純粹———空想而已。房子不能太大（這樣總價能低一些呀），安靜、安全就好，當(dāng)然，要買有電梯的小區(qū)樓。
    購房心態(tài)：去年最后的4個月，廣州已取代上海、北京、深圳，成為樓價增長最快的城市。但在張先生看來，這只是廣州房價最后的瘋狂而已，這樣的瘋長勢頭并沒有太多的支撐。張先生認(rèn)為，2009年廣州房價快速增長，特別是年底幾個月呈現(xiàn)的飆升狀態(tài)，其實(shí)是與買家結(jié)構(gòu)發(fā)生變化密切相關(guān)。在過去，廣州買家以自住型、本地市民為主，投資的、外地的買家并不多，自住和投資的購買比例約為六四開，甚至是七三開。
    進(jìn)入2009年，在投資渠道進(jìn)一步縮小，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的吸引力小而通貨膨脹預(yù)期大增的情況下，更多投資資金流入了樓市，投資者的比例開始大幅上升，近期，自住和投資者的比例幾乎逆轉(zhuǎn)，他們的比例變成了四六開甚至三七開。此外，去年年底，外地買家進(jìn)入廣州的情況又有所增加，他們在橫向比較下覺得，廣州的樓價仍較便宜，也加入了追漲的行列。投資購買、外地買家的雙重增加，導(dǎo)致了廣州樓價在去年、特別在去年年底大幅上揚(yáng)。
    張先生說，投資資金是貪婪的，同時也是敏感和膽小的，如果市場有什么風(fēng)吹草動，投資資金很可能會立刻止步觀望。現(xiàn)在的樓市不僅是風(fēng)吹草動，而且是有點(diǎn)“風(fēng)吹大樹動”的味道了。不利于房地產(chǎn)的消息持續(xù)不斷地現(xiàn)身：存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、二套房貸首付恢復(fù)到四成，各級政府正在嚴(yán)查開發(fā)商囤地情況……很多投資客都采取了觀望的態(tài)度，“現(xiàn)在很多樓盤基本都沒有什么看樓客了”。只要投資客觀望，廣州目前的樓市就會遭遇到一定的打擊。因?yàn)橥顿Y客目前的比例已占到了六七成，如果扣除這一部分消費(fèi)，市場上能買得起房子的人已經(jīng)不多。只要成交持續(xù)低迷，開發(fā)商最多也就能支撐半年時間，半年后肯定要降價，并以此來刺激成交的回升。
    所以，張先生認(rèn)為，2010年年初的市場上可能會有更多的優(yōu)惠、折扣出現(xiàn)，到了年中，一些新盤、新貨價格可能也會出現(xiàn)下滑。到了年底，樓價可能就會出現(xiàn)階段性低位，這時候?qū)�會是相對好的入市機(jī)會，張先生就準(zhǔn)備在這時候入市。
    張先生同時也說，樓價回落，幅度較大的可能是那些樓價過度預(yù)支、純粹以投資客支撐成交的區(qū)域，至于那些有教育資源等其他實(shí)實(shí)在在的利好支撐區(qū)域，即使樓價回落，其幅度也不會太大。
期望3-6個月后有轉(zhuǎn)機(jī)
關(guān)鍵詞：積極關(guān)注
    李先生，四十歲左右，經(jīng)營著一家生產(chǎn)健康產(chǎn)品的工廠。工廠每年都會有盈利，這部分錢他基本會用于買樓。
    置業(yè)需求：李先生是一個“定投式”的投資者，他每年都會買一到兩套住宅。收租是他投資物業(yè)的主要回報形式，他對樓市的關(guān)注已經(jīng)有十年之久。近期廣州樓市較為冷清，不過，李先生預(yù)期，3-6個月，廣州樓市就會出現(xiàn)回暖，因此，他目前正在積極關(guān)注樓市的變化。
    購房心態(tài)：李先生以2007年之后的樓市經(jīng)驗(yàn)告訴記者，中心城區(qū)是不會有多少下調(diào)空間的。“我小心地觀察過當(dāng)時的樓價，中心城區(qū)的樓盤下跌最多也不過是1500元-2000元/平方米，而像白云區(qū)等一些外圍區(qū)域，就有下跌5000元/平方米左右的樓盤。”從他的投資經(jīng)驗(yàn)看，城區(qū)樓盤無疑具有更好的抗跌性。
    對于有置業(yè)需求的人，李先生認(rèn)為，如今就可以開始關(guān)注，因?yàn)橘I樓需要長期的觀察，對樓價最好觀察半年到兩年，這樣才能知道買怎樣的房子是劃算的，“如果從現(xiàn)在開始留意，到樓市回暖的時候，我們至少就積累了兩個月的觀察期了�！�
    李先生認(rèn)為，廣州的樓價到目前已進(jìn)入一個微妙時期，但1月和2月，大多數(shù)的開發(fā)商資金還比較松動，估計不會有太多降價的可能，隨著開發(fā)商新項(xiàng)目的陸續(xù)開工，占用的資金會越來越多，當(dāng)資金偏緊時，就會有降價的可能。不過，他同時認(rèn)為，從2004年、2007年的情況看，樓市每一輪的降價，都不可能將之前的漲幅全部補(bǔ)回去，買家不應(yīng)期望過高。
    李先生說，與股市等其他投資渠道相比，房地產(chǎn)始終是讓人能夠看得到、摸得著的東西，會更加可靠一點(diǎn)。他認(rèn)為，投資者最值得學(xué)習(xí)的就是香港船王包玉剛的投資模式：在投入房屋的首期款之后，以租養(yǎng)供，等月供的盈余足夠付下一套房子的首期款時，又再去投資另一套。
    “投資的房子最好租出去，不要空置，這既為投資者增加回報，也沒有浪費(fèi)社會資源，這才是‘低碳時代’最值得提倡的投資方式�！�
    李先生認(rèn)為，投資者最值得關(guān)注的是物業(yè)稅開征的動向，但他認(rèn)為，物業(yè)稅“二次開征”的可能性不大，也就是說，最有可能的情況是已經(jīng)繳納了土地出讓金的房子在土地使用期內(nèi)不再繳納物業(yè)稅，只有沒有繳納土地出讓金的房子才需要繳物業(yè)稅�！叭绻�按照這種‘新有新制度，舊有舊方式’的模式來開征，說不定還會促成樓市的大量成交，因?yàn)榇蠖鄶?shù)中國人都比較保守，會覺得每年交稅不可靠，倒不如一次性繳納70年的費(fèi)用。”文/梁棟賢
越看樓越?jīng)]主意，很是彷徨
關(guān)鍵詞：焦慮
    易先生夫婦工資加起來1萬元左右，家里有一小孩，房子小，想換房。家住越秀，上班也在越秀區(qū)。從兩個月前就開始準(zhǔn)備買房，之后不停輾轉(zhuǎn)于海珠、白云、番禺等區(qū)域到處看房，越看越焦慮。樓價一路在漲，一路看一路彷徨，現(xiàn)在已經(jīng)沒了主意。最近接連出臺的調(diào)控政策讓他們似乎看到了一點(diǎn)希望，哪曾想到，市場根本就聽不到一個“降”字，心水的單位，不僅不降，還在調(diào)控中往上漲，這更加增加了其焦慮感。
    置業(yè)需求：典型的自住型買家。預(yù)算在100萬-130萬元以內(nèi)，市區(qū)三房兩廳單位，郊區(qū)房也可，但因?yàn)槭窃谑袇^(qū)上班，交通要方便一點(diǎn)。退而求其次，也可以考慮二手（出售、出租）房。
    購房心態(tài)：易先生近日跑完海珠大盤翠城花園以后，徹底沒了主意，這是他在兩個月內(nèi)跑的第五個樓盤。95平方米的三房單元，均價1.6萬元/平方米，算算總價都超過150萬元了。超出最高預(yù)算的20萬元啊，想都不敢想。
    兩個月前易先生動了買房的念頭。也是不得不買，一家人擠在小房子里，父母上門都得打地鋪，誰忍心？兩月前，正是廣州樓價沖高并高位運(yùn)行的時候，媒體的拐點(diǎn)論已經(jīng)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。120萬元、節(jié)衣縮食充其量最多130萬元，買樓去。如此百萬預(yù)算，這時候要在市區(qū)買套三房兩廳的房子，并非易事。
    易先生知道自己要買什么樣的房子，然而，他到哪里才能找這樣的房子呢？他有點(diǎn)茫然。拿份報紙，看到金沙洲的房子不錯，等來一個空閑的周末帶上妻兒直奔口碑較好的中海金沙灣（資料、論壇、二手）。來到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)人氣很旺，優(yōu)惠價“8字頭”，相對市區(qū)來說也極具吸引力，但易先生總覺得有哪里不對路。妻子一提醒才想起：到時上班豈不是很麻煩？經(jīng)此一役，易先生為自己的房子多添了一個條件：房子必須在市區(qū)。
   聽了朋友的推薦，易先生來到了海珠區(qū)的江南新苑�？吹浇袃r1.7萬元/平方米起，他草草看過樣板房就出來了。之后又跑過兩個盤，價錢是越看越貴，用他的話說就是“去一次貴一次”。 近日看完翠城花園以后，他開始考慮二手房了。但二手房又該往哪找呢？他很頭疼。本來自己工作就忙，好不容易抽空跑跑樓盤，現(xiàn)在竟然不知往哪跑了，能不頭疼嗎？
    老實(shí)說，能抱著120萬-130萬元的預(yù)算去看房，在跑房一族中，易先生已經(jīng)算是比較幸福的了。然而跑起來同樣是一團(tuán)糟，不知滿心彷徨向誰訴？采訪過程中，易先生幾次讓記者推薦些樓盤，“你們做記者的跑過那么多樓盤，經(jīng)驗(yàn)足，就給我推薦幾個好盤吧。”對于這樣一個彷徨的買家，確實(shí)需要較為專業(yè)的指引。然而，我該推薦些什么樓盤呢？尷尬的是，認(rèn)真一想還真的想不出價廉物美的好盤……文/趙亞洲
跑不贏通脹就不如不買
關(guān)鍵詞：等待時機(jī)
陳先生四十多歲，事業(yè)有成的他目前基本處于退休狀態(tài)，他有不少投資經(jīng)驗(yàn)。
置業(yè)需求：陳先生是一個“批發(fā)型”的投資者，他置業(yè)果斷，看中了一個區(qū)域，就會一次購入多套。雖然有多次成功獲利的經(jīng)驗(yàn)，但是，如今的陳先生卻表示，一般不會選擇在這個時候買樓，尤其是買住宅，當(dāng)然，如果是價錢特別“筍”的樓盤，他也不會放過。
購房心態(tài)：在陳先生看來，“中央政府這次決心很大，而且也確實(shí)有實(shí)際需要穩(wěn)定樓價，因?yàn)檎�府要維持社會的和諧和穩(wěn)定，過高的樓價意味著很多人的居住很難得到保障，肯定會造成一定的不穩(wěn)定因素，因此，政府不會在樓價上漲這個問題上太過放松，未來一段時間內(nèi)樓價估計很難大幅攀升，作為一個成熟的投資者，不會選擇在這個時候買樓。”
    不過，陳先生說，由于房地產(chǎn)行業(yè)目前和整個國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度很高，因此政府也并不希望樓價大跌，而是希望樓價穩(wěn)定，“對于政府來說，最理想的狀態(tài)是樓價能夠在幾年的時間內(nèi)保持平穩(wěn)，利用時間來慢慢消化已經(jīng)領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樓價�！彼�認(rèn)為，通過幾年的磨練，而今的政府已經(jīng)成熟多了，對樓價應(yīng)該有更高的駕馭能力，因此對于投資者來說，如今入市不是一個很好的時機(jī)。
    但是，他也表示，不投資只是一個大方向，如果遇到有回報好的物業(yè)，還是不排除投資的可能。對于陳先生來說，投資物業(yè)的最低回報標(biāo)準(zhǔn)是要抵消通脹的影響，而好的投資則需要跑贏通脹。
    按照這個原則，陳先生如今在投資的時候會首選商鋪，因?yàn)樯啼伒耐顿Y回報可預(yù)測性較高，“一個區(qū)域的未來發(fā)展情況大致是可以判斷的，因此這個區(qū)域商鋪的未來租金和價格變得容易計算，每年租金回報能達(dá)到4%以上的商鋪就屬于我考慮的投資對象，當(dāng)然，如果區(qū)域未來的發(fā)展前景非常明晰的話，未來加租的可能性較大，哪怕目前的租金回報稍低，我也會接受”。而珠江新城由于規(guī)劃前景較好，里面的商鋪就是近期他重點(diǎn)關(guān)注的對象。
    “如今進(jìn)行住宅投資則要等機(jī)會，如果有業(yè)主等錢用，用比市場低得多的價錢放盤，當(dāng)然就要馬上購買了�！倍�自住型買家買樓關(guān)鍵還是看是否合適自己，看到合適的就要買。
小投資者：這回終于受重視了
關(guān)鍵詞：穩(wěn)坐釣魚臺
    寧女士年約六十歲，退休在家，手頭有多套物業(yè)，投資買房是她的主要投資方式。
    置業(yè)需求：寧女士之前投資了不少住宅，目前專攻商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪�！拔乙郧暗闹饕�精力都放在住宅上，對商鋪幾乎沒有任何投資經(jīng)驗(yàn)，去年開始首次涉足商鋪，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不多，投入當(dāng)然不會很多，初步預(yù)算最多就是100萬元”。
    購房心態(tài)：說起最近的投資商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷，寧女士說，自己終于出了一口氣了。這一切都源于去年新政出臺之前去了好幾間中介公司受到冷遇。
    “很多經(jīng)紀(jì)人聽說是買商鋪，表現(xiàn)都很熱心，但知道我的預(yù)算只有100萬元時，口氣就馬上變了，告訴我，現(xiàn)在100萬元的商鋪很少見。有個經(jīng)紀(jì)人更夸張，他用手指往上一指，說，‘我們樓上的住宅至少都一萬元一平方米啦，一百萬，能買什么鋪？’”
    好容易找到總價符合寧女士標(biāo)準(zhǔn)的商鋪，寧女士看后往往都大失所望。第一個是在經(jīng)紀(jì)口中的東圃大馬路一線臨街鋪，30平方米，只需90萬元。如此筍鋪，寧女士當(dāng)然是第一時間“撲過去”，原來其鋪面凈寬只有一米多，整個商鋪猶如一條長“坑渠”，都不知道做什么生意才合適。商鋪二，經(jīng)紀(jì)說是天河北大型小區(qū)的市場鋪，20多平方米，售價50萬元，實(shí)際的情形是這個商鋪位于粵墾路一個不算很大的樓盤內(nèi)，其使用面積最多只有6平方米，而且四面無墻，位置也不好�！敖�(jīng)紀(jì)凈找這些商鋪來敷衍我，我稍有點(diǎn)不滿，他們就會說，沒辦法了，誰叫你的錢只有這么少！”
    如今，新政策出臺，不少大投資可估計都會收手，寧女士覺得該到自己舒口氣了，“以前那些瞧不起我們這些小投資者的經(jīng)紀(jì)，最近給我打了好幾個電話，推薦了不少鋪，還老催我去看，以前可沒這樣的待遇�！�
    “我認(rèn)為長遠(yuǎn)來說，樓市肯定還是會漲的，因?yàn)橄駨V州這樣的大城市，人口會越來越多，現(xiàn)在樓市不太景氣，正是我們這等小投資者的機(jī)會，就像股市一樣，政策好的時候，小股民根本沒有機(jī)會，反倒是政策不好的時候，有人急于放盤，我們才有入貨的機(jī)會。我現(xiàn)在正在等這樣的筍鋪入市呢�！蔽�/梁棟賢
寄望政府搭救，等買限價房
關(guān)鍵詞：守株待兔
    林小姐，白云區(qū)一位教育工作者�！叭�十而立”。林小姐渴望自己能夠在此時完成一件大事———購置一套屬于自己的房子。無奈的是，看了無數(shù)次樓后，最終仍是竹籃打水，“一次次看房，每一次價格都在升啊，下不了手�！背Ｄ甑淖赓U生活令其厭倦，今年政府說又會推出限價房，林小姐說，自己買房又有希望了。
    置業(yè)需求：林小姐自稱屬于相當(dāng)可憐的“夾心階層”，買房當(dāng)然是自住。假如以后真的行大運(yùn)嫁了個有錢人，那就另當(dāng)別論（把房子出租，做自己的小錢庫）。所以，小房子就行，最好是大社區(qū)的電梯樓。
    購房心態(tài)： 林小姐在白云區(qū)一所學(xué)校教書，從2008年開始就想買房以擺脫租賃生活。考慮到自己的經(jīng)濟(jì)承受力有限，開始，她只關(guān)注白云區(qū)一帶的二手樓。雖然，二手樓可以選擇的房子很多，不過，“便宜的，不是破舊就是遠(yuǎn)，看上的，不是貴就是戶型不好的”，在二手市場中奔波了三四個月，林小姐心神疲憊，終于決定放棄買二手房的念頭，“我寧愿加點(diǎn)錢買套一手新房，也要對自己好一點(diǎn)”。不幸的是，一手房的價格在看樓的過程中不斷上升，等考慮選擇限價房時，已經(jīng)無房可售了。一氣之下，置業(yè)計劃再次擱淺，至今一直租房。
    林小姐的遭遇不是個別，在廣州，有這種置業(yè)需求的白領(lǐng)可謂一抓一大把，去年，廣州樓價迅猛上升，令這批“夾心階層”只能望樓興嘆，今年1月10日，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知規(guī)定：“要加快建設(shè)限價商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。”通知下發(fā)后，廣州國土局即時回應(yīng)：“廣州將加大限價房和小戶型商品房的供應(yīng)。”據(jù)了解，今年內(nèi)有望上市的限價房有中海金沙馨園、和宏康項(xiàng)目。限價房因?yàn)閼粜瓦m中且價格固定，此前的最高售價是6150元/平方米，為不少首次置業(yè)者降低了難度。
    “盼星星盼月亮，還只能盼政府的限價房啊�！绷中〗阏f，到時一定得早早登記資格才行。