石家莊商業(yè)地產(chǎn)是全國(guó)投資洼地

    2010年1月19日，由中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心、河北非常傳媒有限公司承辦，以“聚焦省會(huì)金融中心，凸顯城市中央價(jià)值”為主題的房地產(chǎn)高峰論壇將在石家莊世貿(mào)廣場(chǎng)酒店隆重舉行。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科應(yīng)邀出席了本次盛會(huì)，并對(duì)石家莊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)做出了詳細(xì)的分析。
　　經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下的地產(chǎn)形勢(shì)
　　在整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下，馮科對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出了詳細(xì)的分析，他指出從2010年到2030年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持7.2%的增長(zhǎng)速度沒(méi)有問(wèn)題。
    中國(guó)的工業(yè)化、城市化都尚未完成，2030年中國(guó)基本完成工業(yè)化，那個(gè)時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)是2000年的10倍，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看沒(méi)有問(wèn)題，短期有可能出現(xiàn)滯脹。麻煩就是既不能擴(kuò)張，也不能收縮。如果經(jīng)濟(jì)采取總需求擴(kuò)張的政策，通貨膨脹就加劇，如果采取緊縮的政策，經(jīng)濟(jì)停滯的現(xiàn)象會(huì)加劇，那時(shí)候左右為難。
　　對(duì)于現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的一些列關(guān)乎地產(chǎn)的政策，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科博士認(rèn)為國(guó)家采取這些政策是非常得當(dāng)?shù)�，�?005年到 2012年這個(gè)階段的開(kāi)發(fā)商都是非常幸運(yùn)。馮科談到，“因?yàn)橛兄�前雷曼兄弟的倒閉拯救了開(kāi)發(fā)商，我們從防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、防通貨膨脹轉(zhuǎn)向防衰退的時(shí)候，到了今天我們一線城市防泡沫的時(shí)候，政府開(kāi)始出手了。所以開(kāi)發(fā)商不會(huì)出現(xiàn)很大的問(wèn)題�！�
　　但馮科在論壇會(huì)議上同時(shí)表示，今后企業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)更加謹(jǐn)慎，因?yàn)橹袊?guó)面對(duì)的市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型，可能不再是自住需求的市場(chǎng)，而是自住和投資相結(jié)合。只要是投資性的市場(chǎng)，典型特征就是過(guò)熱。過(guò)熱的市場(chǎng)畢竟會(huì)為樓市帶來(lái)不小的沖擊力。
　　首付40%政策不適應(yīng)石家莊地產(chǎn)市場(chǎng)
　　在高峰論壇上，各位地產(chǎn)人士對(duì)石家莊市場(chǎng)作出分析。馮科在會(huì)議上的發(fā)言表示“我們給中央政府一些關(guān)于房地產(chǎn)綜測(cè)的建議建議，政策不要采取一刀切。石家莊的房地產(chǎn)還沒(méi)有充分發(fā)展就開(kāi)始緊縮。北京、上海都可以采取首付40%，但是石家莊應(yīng)該保持20%，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。利率加息、準(zhǔn)備金率可以調(diào)，北京、上海、深圳準(zhǔn)備金率上調(diào)，石家莊市應(yīng)維持不變，政策理應(yīng)有所區(qū)別，而不應(yīng)該一刀切�！�
　　馮科博士認(rèn)為就目前而言，國(guó)內(nèi)外的投資集中在北京、天津、上海、深圳這些地方，省會(huì)的地產(chǎn)市場(chǎng)總體住宅的房?jī)r(jià)最高不到一萬(wàn)，是相對(duì)比較健康、理性的。
　　“石家莊的商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)是全國(guó)投資的洼地”
　　“任何一個(gè)城市最核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)是有長(zhǎng)期的升值潛力，也是國(guó)內(nèi)外長(zhǎng)期的資金、養(yǎng)老資金、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)基金所青睞的對(duì)象。”馮科建議開(kāi)發(fā)商在企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)跟持有開(kāi)發(fā)、物業(yè)的雙重戰(zhàn)略。
　　馮科舉例說(shuō)，開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y本很薄弱，當(dāng)房子賣(mài)掉完成原始積累以后，全部為他人資產(chǎn)，而不再是開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)。當(dāng)中國(guó)慢慢進(jìn)入了工業(yè)化的中后階段，在這個(gè)階段就是未來(lái)工業(yè)的比重要下降，服務(wù)行業(yè)的比重要上升。就像美國(guó)第一產(chǎn)業(yè)不到2%，第二產(chǎn)業(yè)大概17%、18%，第三產(chǎn)業(yè)接近78%到80%，到第三產(chǎn)業(yè)來(lái)臨的時(shí)候，他們要使用大量的寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)以提供服務(wù)，所以國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮暫時(shí)需要一個(gè)等待的過(guò)程。
　　馮科表示從直觀的判斷來(lái)看，石家莊的商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)是全國(guó)投資的洼地�！艾F(xiàn)在從政府到企業(yè)到居民，都有責(zé)任去改善石家莊的商業(yè)環(huán)境”，馮科說(shuō)到，“石家莊是一個(gè)年輕的城市，年輕是優(yōu)勢(shì)也是劣勢(shì)，我們沒(méi)有太多歷史的名片，這就需要政府想辦法去打造城市名片，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值僅僅靠本地的消費(fèi)力是相當(dāng)有限的。大連著名的上市公司30塊錢(qián)一股，完全是被旅游拉動(dòng)的，我們的政府有責(zé)任去打造一些城市名片�！�
　　“市中心的商業(yè)地產(chǎn)潛力無(wú)限，建議開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)”
　　談到如何營(yíng)造城市商業(yè)中心，馮科表示“如果我作為中央新聞(論壇 新聞視頻)的老板，我會(huì)一直拿著這個(gè)地不賣(mài)，只要賣(mài)出去把貸款還了，我會(huì)一直持有。在這個(gè)區(qū)域一定要營(yíng)造一個(gè)商業(yè)氛圍�！�
　　馮科在論壇上表示，對(duì)于位于城市中心的中央新城來(lái)說(shuō)，一定要注意營(yíng)造夜生活的商業(yè)氛圍�！拔医�(jīng)常去北京的金融街，金融街在下班以后是死城，全部的人都回家，出租車都打不了。一定要營(yíng)造夜生活的氛圍，中央新城這個(gè)地方要比北京的金融街好，因?yàn)楸本┑慕鹑诮质潜本┑陌最I(lǐng)住不起的，而石家莊的經(jīng)濟(jì)水平恰好處于一個(gè)發(fā)展的最佳狀態(tài)，可以為商業(yè)的發(fā)展提供一定的有力條件。位于城市中央的商業(yè)還要有一些大型的社區(qū)匹配，要營(yíng)造商業(yè)休閑廣場(chǎng)、要營(yíng)造商業(yè)氛圍�！�
　　馮科認(rèn)為石家莊雖然處于二三線城市之間，但石家莊市一個(gè)很年輕很有活力的城市，地理位置上可以占據(jù)發(fā)揮離京津近的優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引北京、天津的人才。北京是一個(gè)不能再容納青年人的地方了，一小時(shí)的通往距離，一定能把北京就業(yè)的青年人吸引進(jìn)來(lái)。只要石家莊不斷發(fā)展省事建設(shè)，打造城市名片，石家莊的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)就一定能夠繁榮起來(lái)。