濟(jì)南當(dāng)年商業(yè)地標(biāo)拔地而起“迪拜塔”

　　２０１０年１月４日，總高度為８２８米的世界第一高樓迪拜塔在沙漠中舉行了一場(chǎng)極盡奢華的竣工盛宴。第二天，２０１０年１月５日，２６０米高的濟(jì)南“迪拜塔”——“綠地·普利中心”也在市中區(qū)普利門(mén)工地現(xiàn)場(chǎng)舉行了奠基儀式。普利門(mén)是清末濟(jì)南開(kāi)埠以來(lái)連接老城與商埠區(qū)的重要區(qū)域，這是濟(jì)南當(dāng)年的商業(yè)地標(biāo)。
　　這或許是一座能夠改變濟(jì)南商業(yè)地理格局的建筑，在它東邊不遠(yuǎn)處，開(kāi)業(yè)于１９９９年，高１８５米的銀座索菲特曾成為濟(jì)南的一張名片，西邊１８８米的明珠國(guó)際商務(wù)港則是目前濟(jì)南最高建筑。
　　值得一提的還有不遠(yuǎn)處的濟(jì)南百貨大樓，這座建于１９５５年，只有四層高的建筑曾是上世紀(jì)６０年代濟(jì)南城的“天際線”。它的命運(yùn)見(jiàn)證了３０年中國(guó)商業(yè)大變局。百年商埠區(qū)豎起城市第一高樓，這是一個(gè)商業(yè)史的環(huán)形隱喻，喻示著未來(lái)濟(jì)南商業(yè)格局的重大突破，甚至，還將重新描繪濟(jì)南的商業(yè)地理。
    高樓史是一部商業(yè)地產(chǎn)史，代表了一座城市的商業(yè)品格
    １９９６年，某股民在當(dāng)年的行情中連勝幾場(chǎng)，興奮之余跑到摩天大樓的旋轉(zhuǎn)餐廳里，左手握著酒杯，眼望樓下熙熙攘攘的人群，大聲喝道：誰(shuí)敢惹我。這是最能書(shū)寫(xiě)那個(gè)時(shí)代商業(yè)氣質(zhì)的一幅圖畫(huà)，它在中國(guó)絕大多數(shù)城市上演，股票和摩天大廈成為標(biāo)注人們商業(yè)心理的最好圖騰。
　　“高樓史就是一部商業(yè)地產(chǎn)史，它代表了一座城市的商業(yè)品格�！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)專家這樣說(shuō)。
　　１９９６年的濟(jì)南似乎沒(méi)有合適的場(chǎng)所來(lái)施展這種勃勃雄心。當(dāng)時(shí)，濟(jì)南城８層以上建筑僅有１２０來(lái)座。
　　市民小張的印象中，１９９６年的濟(jì)南，“高樓大廈可以用手指頭數(shù)過(guò)來(lái)”�！肮浣值臅r(shí)候，我總喜歡去數(shù)高樓，但當(dāng)時(shí)除了已經(jīng)營(yíng)業(yè)的玉泉森信、東方大廈以外，還有剛剛完工的索菲特（銀座大飯店）、三聯(lián)大廈等，幾乎就見(jiàn)不到其他的高層建筑，即使立交橋也很罕見(jiàn)——只有八一立交橋還能算是一座有點(diǎn)規(guī)模的立交橋，當(dāng)時(shí)它還是濟(jì)南十大景觀之一�！�
　　 曾經(jīng)多次到過(guò)濟(jì)南的北京人李文峰有著同樣的感覺(jué)，“１９９６年時(shí)我到過(guò)幾次濟(jì)南，感覺(jué)好像它永遠(yuǎn)跟不上時(shí)尚，永遠(yuǎn)那么土里土氣，而它看上去卻并不著急，表情淡淡的，像是認(rèn)命了……”
　　那一年，１６５米高的齊魯賓館新樓主體工程已經(jīng)封頂，但很多人沒(méi)想到，這座按五星級(jí)賓館設(shè)計(jì)，設(shè)有停機(jī)坪的大樓便因資金鏈斷裂成為濟(jì)南的一道“傷疤”。
　　與齊魯賓館幾乎同時(shí)開(kāi)建的還有索菲特銀座大飯店。但這兩座賓館，命運(yùn)迥異，索菲特銀座自開(kāi)業(yè)以來(lái)一直十分紅火，并在某種意義上成為濟(jì)南的一張名片。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者關(guān)鍵原因是索菲特背后有山東省商業(yè)集團(tuán)做依托；而齊魯賓館雖然是山東省旅游局的直屬企業(yè)，但后者卻不可能拿出那么多錢(qián)來(lái)填這個(gè)“大窟窿”。
　　不過(guò)在當(dāng)時(shí)看來(lái)，齊魯賓館變身爛尾樓，那是一個(gè)天方夜譚。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾，濟(jì)南高樓四起，泉城廣場(chǎng)正在規(guī)劃之中，索菲特銀座主體工程施工完畢，政協(xié)委員張希舜所在的建筑公司開(kāi)始承接高層建筑，２８層的匯統(tǒng)大廈是張希舜所在公司承建的第一座高層建筑。
　�。保梗梗纺辏对拢保等眨�中共山東省委召開(kāi)了專題研究省城濟(jì)南建設(shè)與發(fā)展的常委擴(kuò)大會(huì)議，做出了“力爭(zhēng)用五年左右的時(shí)間，使?jié)�南的城市面貌有一個(gè)較大改觀，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和服務(wù)功能得到明顯提高”的決策，一個(gè)濟(jì)南“五年大變樣”工程就此開(kāi)始。
　　 “從那以后，在一定程度上標(biāo)志著城市現(xiàn)代化的高層建筑迅速增加，大型現(xiàn)代化樓盤(pán)如雨后春筍般拔地而起，而且，路橋也在‘長(zhǎng)高’，順河高架橋、燕山立交橋、北園立交橋、段店立交橋相繼開(kāi)工，如今已成為濟(jì)南交通的重要樞紐�！睆埾Ｋ凑f(shuō)。
　　１０多年后，濟(jì)南８層以上建筑已有１０００余座，百米以上的超高層建筑也有３０多座。２００６年，在某媒體組織排名的新泉城十大景觀中，新“濟(jì)南第一高樓”明珠國(guó)際商務(wù)港取代齊魯賓館成為濟(jì)南新地標(biāo)。
　　之后，２００９年１月５日，２６０米高的“綠地·普利中心”在百年商埠區(qū)普利門(mén)舉行了奠基儀式，這或許是某種意義上的商業(yè)輪回。
    “第一高樓”背后的地產(chǎn)效應(yīng)：祝舜路地塊，６．７億起拍，１８億成交
　　位于普利門(mén)的綠地·普利中心高達(dá)２６０米，這是上海綠地集團(tuán)在濟(jì)南投資的第一個(gè)大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體。
　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊位于濟(jì)南市中心，呈三角形，北鄰歷史老街普利街，南鄰共青團(tuán)路，西鄰順河高架路，坐落于濟(jì)南歷史悠久的商業(yè)聚集區(qū)，連接著泉城金街泉城路和濟(jì)南老商埠區(qū)。
　　據(jù)悉，在用途上，該高樓是集甲級(jí)辦公、高級(jí)公寓、商業(yè)于一體，綠地方面表示，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中將中國(guó)傳統(tǒng)建筑元素與現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)功能相結(jié)合，將項(xiàng)目打造成濟(jì)南的“上海新天地”，成為具有鮮明歷史文化特色的現(xiàn)代化地標(biāo)性綜合體，并計(jì)劃緊鄰項(xiàng)目建設(shè)中央綠地公園，使之成為濟(jì)南市民的城市客廳。
　　記者在現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)劃圖上看到，高樓位于三角地西角上，其他地方都是綠地，在綠地的正中央是一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，兼有商業(yè)和休閑的功能。綠地方面表示，為了創(chuàng)造整體性的市民生活中心，項(xiàng)目一期、二期兩個(gè)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，將商業(yè)、休閑、娛樂(lè)功能與城市綠化立體坡地公園穿插結(jié)合起來(lái)，以提高城市公共空間的利用率，為濟(jì)南打造一個(gè)公園化的購(gòu)物中心與辦公樓的綜合體。
　　除了綠地·普利中心外，將陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè)的四個(gè)項(xiàng)目中，經(jīng)四緯二路超高層項(xiàng)目最為引人關(guān)注。超高層項(xiàng)目將如其名，達(dá)到４００米的“海拔”。項(xiàng)目位于濟(jì)南市市中區(qū)，總用地面積約２５０畝，規(guī)劃總建筑面積約６０萬(wàn)平方米，規(guī)劃打造高達(dá)４００米的“山東第一高樓”。
　　“樓宇經(jīng)濟(jì)”的概念也提了出來(lái)，省委常委、濟(jì)南市委書(shū)記焉榮竹在２００９年一次講話中指出，從某種意義上說(shuō)，現(xiàn)代城市建設(shè)就是“綜合體建設(shè)”，現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)就是一種“樓宇經(jīng)濟(jì)”。
　　４０００億城市開(kāi)發(fā)、１６個(gè)城市綜合體，２００９年被許多房地產(chǎn)專家認(rèn)為是濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的元年，濟(jì)南市委書(shū)記焉榮竹與山東鑫苑置業(yè)有限公司總經(jīng)理余登攀的一番對(duì)話便能證明如今濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的火爆程度。
　　“你去搶了嗎？”
　　“我搶了！從２００９年９月份到１０月份，我參加了三場(chǎng)拍賣會(huì)，終于搶到一塊地。”
　　“當(dāng)初我打聽(tīng)過(guò)，說(shuō)是梁府片區(qū)那塊地能拍１８０萬(wàn)，至多２００萬(wàn)。我沒(méi)想到竟被一個(gè)開(kāi)發(fā)商炒到了３７８萬(wàn)�！�
　　“那就是我�。∥揖褪悄莻�(gè)開(kāi)發(fā)商，我拿了那塊地�！�
　　“原來(lái)是你啊�！�
　　“還有祝舜路那塊地，６．７億起拍，最后竟然１８億成交。開(kāi)發(fā)商炒，有的老百姓也跟著去搶。還聽(tīng)說(shuō)奧體中心附近有個(gè)聯(lián)體別墅，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)小時(shí)就賣完了。我還聽(tīng)說(shuō)有人連夜排隊(duì)買房子，有的女同志因?yàn)闆](méi)排上號(hào)，還哭了……”　　
    “長(zhǎng)高”還是“限高”——?jiǎng)趥愃鼓е涞慕?jīng)濟(jì)邏輯
　　不得不提的是一個(gè)看起來(lái)并不科學(xué)的財(cái)經(jīng)預(yù)言。
　　“摩天大廈建成之日，便是經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)”——１９９９年，當(dāng)?shù)聡?guó)人安德魯·勞倫斯公布他的“摩天大樓指數(shù)”的研究成果時(shí)，上海環(huán)球金融中心正經(jīng)歷著幾乎胎死腹中的痛苦。
　　安德魯·勞倫斯的“摩天大樓指數(shù)”并無(wú)明確的科學(xué)依據(jù)，但它反映了這樣一個(gè)內(nèi)在經(jīng)濟(jì)周期邏輯：政府寬松的貨幣政策往往會(huì)鼓勵(lì)一些大型項(xiàng)目的產(chǎn)生，這些項(xiàng)目完工之前，通常政策就已經(jīng)開(kāi)始緊縮，此前他所研究和觀察的分布在世界各地的摩天大廈們，幾乎都沒(méi)有能擺脫這樣的結(jié)局：大樓落成、經(jīng)濟(jì)危機(jī)便開(kāi)始。
　　而誕生于沙漠之上的“迪拜塔”面臨的一系列困境似乎也印證了這個(gè)預(yù)言。
    迪拜房地產(chǎn)價(jià)格降幅去年超過(guò)５０％。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，迪拜塔房?jī)r(jià)也在跌，只不過(guò)不至于“腰斬”。一名巴勒斯坦商人說(shuō)：“我２００８年購(gòu)買迪拜塔８０層一套一居室公寓，花費(fèi)３００萬(wàn)美元。隨著房?jī)r(jià)下滑，我會(huì)蒙受巨額損失，至少理論上是這樣。”迪拜塔含１０４４套公寓。部分分析師預(yù)計(jì)，迪拜房地產(chǎn)價(jià)格今后４個(gè)季度至６個(gè)季度內(nèi)會(huì)再降三分之一。
    據(jù)了解，２００４年剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，迪拜塔就已經(jīng)售罄，業(yè)主都是通過(guò)邀請(qǐng)前來(lái)購(gòu)房的世界各地的富豪權(quán)貴。阿聯(lián)酋迪拜房地產(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人胡衛(wèi)東說(shuō)，“我不清楚目前迪拜塔業(yè)主中是否有中國(guó)投資客，但我知道將至少有一套二手房從我手中成交，春節(jié)將有一批中國(guó)投資客到迪拜塔看房。他們認(rèn)為現(xiàn)在是抄底時(shí)機(jī)。”
　　摩天大廈現(xiàn)象開(kāi)始讓人們反思。濟(jì)南市社科院的一位專家認(rèn)為：“從宏觀層面看，人們對(duì)城市發(fā)達(dá)程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)也在變化，高樓多未必是現(xiàn)代化的象征，隨著自然價(jià)值觀的回歸，自然化、生態(tài)化的住宅成為人們新的要求。因此，在老城區(qū)限高的同時(shí)，應(yīng)該考慮在合適地點(diǎn)建設(shè)高層建筑，以緩解土地資源日益緊張的局面，但是在不適合建設(shè)高層建筑的地區(qū)必須嚴(yán)格控制建筑物的高度，以避免破壞泉脈以及濟(jì)南古香古色的老城原貌。城市的長(zhǎng)高不應(yīng)只體現(xiàn)在物理高度上，更應(yīng)該體現(xiàn)在高品位、科學(xué)適度的層面上�！�
　　濟(jì)南市建委的有關(guān)負(fù)責(zé)人也介紹說(shuō)，濟(jì)南市目前亦有相關(guān)規(guī)定，對(duì)濟(jì)南老城區(qū)的新建建筑實(shí)行限高，其目的主要是保護(hù)老城區(qū)的原貌。
　　然而，也有人對(duì)城市限高提出不同觀點(diǎn)。一位不愿透露姓名的學(xué)者表示，“城市限高”將導(dǎo)致土地資源緊張，而且舊改成本會(huì)大大增加，可能引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。
　　盡管，讓城市“長(zhǎng)高”還是“限高”仍然存在爭(zhēng)議，但不可否認(rèn)的是，城市“長(zhǎng)高”在一定程度上折射出城市的巨大變化。
　　 “說(shuō)白了，一個(gè)時(shí)代自有一個(gè)時(shí)代的建筑，從城市發(fā)展規(guī)律上看，高樓現(xiàn)象是一個(gè)城市發(fā)展過(guò)程中的必然階段�！狈▏�(guó)著名雜志《ＣｉｔｉｚｅｎＫ》主編Ｆｒｅｄｅｒｉｃ Ｃｈａｕｂｉｎ這樣說(shuō)。