鄭州商業(yè)地產(chǎn):：告別“盲人騎瞎馬”的年代？

2008年，對(duì)于鄭州商業(yè)地產(chǎn)而言，絕對(duì)可以用“寒氣襲人”來形容，宏觀調(diào)控一波未平，金融危機(jī)一波又起，以“投資”見長的商業(yè)地產(chǎn)被撂進(jìn)了角落里，誰都不愿去多看一眼。其實(shí)，備受“冷落”的商業(yè)地產(chǎn)，正在悄無聲息地進(jìn)行著一場(chǎng)嬗變，理性運(yùn)營逐漸讓鄭州商業(yè)地產(chǎn)告別“盲人騎瞎馬”的年代，這不禁讓人想起：沒有一番寒徹骨，哪得梅花撲鼻香？

空置高企：鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和？

回顧2008年鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，空置高企已是不容忽視的問題，時(shí)光追溯至三年前，你一定對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“大躍進(jìn)”記憶猶新，伴隨著住宅市場(chǎng)的興旺，形式單一的社區(qū)商業(yè)如雨后春筍般多了起來，形形色色的“商圈之爭(zhēng)”爭(zhēng)相上演，各類業(yè)態(tài)的工業(yè)地產(chǎn)你方唱罷我登場(chǎng)。大規(guī)模的投放并未受到市場(chǎng)的認(rèn)可，數(shù)據(jù)顯示，2007年，鄭州市商業(yè)地產(chǎn)批預(yù)售面積136萬平方米，而實(shí)際銷售也僅56.4萬平方米。

河南省尚正行房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理鞠濤直言，鄭州商業(yè)地產(chǎn)的空置量之大，讓人觸目驚心，但實(shí)際空置量也許會(huì)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)字。

在供大于求的現(xiàn)實(shí)面前，我們不禁要問，莫非鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和了？

河南財(cái)經(jīng)學(xué)院工程管理系主任李曉峰并不贊同“飽和”的說法，他認(rèn)為，鄭州商業(yè)地產(chǎn)之所以“空置率”走高，主要在于早幾年開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不清，對(duì)市場(chǎng)把握不足，用開發(fā)住宅的思路去運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，必然會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，脫離了市場(chǎng)的真實(shí)需求。

河南新田置業(yè)有限公司總經(jīng)理丁盟對(duì)此深表贊同，他認(rèn)為，鄭州商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)才剛起步，真正定位準(zhǔn)確、規(guī)劃超前、招商得力、管理先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)還嚴(yán)重不足，這也是鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商值得思考的地方。

除了開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不足外，2008年宏觀形勢(shì)的變化同樣影響著商業(yè)地產(chǎn)的需求。

深圳市泰辰置業(yè)顧問有限公司副總經(jīng)理徐均認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)的投資特性，近年來，宏觀調(diào)控對(duì)投資投機(jī)性需求的抑制，首先反映在商業(yè)地產(chǎn)上，同時(shí)，宏觀調(diào)控一波未平，經(jīng)濟(jì)危機(jī)一波又起，嚴(yán)重影響了人們的投資信心。

理性運(yùn)營：告別“盲人騎瞎馬”的年代

運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，除了要考慮房地產(chǎn)開發(fā)的因素，還要考慮商業(yè)的因素，要商業(yè)先行，地產(chǎn)在后兩年前，一位房地產(chǎn)資深人士曾用“盲人騎瞎馬”來評(píng)價(jià)鄭州商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀，但2008年市場(chǎng)上的種種變化表明，鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于理性運(yùn)營，正在逐漸告別“盲人騎瞎馬”的年代。

鞠濤認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)開發(fā)商綜合開發(fā)能力的要求更高，它除了要考慮房地產(chǎn)開發(fā)的因素，還要考慮商業(yè)的因素。運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一定要弄明白，商業(yè)先行，地產(chǎn)在后，地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)的關(guān)系，而正確的順序應(yīng)該是：招商→規(guī)劃→施工→管理。

值得一提的是，2008年鄭州商業(yè)地產(chǎn)也在試水而動(dòng)，與大商家簽訂單，與專業(yè)商業(yè)管理公司合作的方式屢見不鮮。

曼哈頓廣場(chǎng)即在規(guī)劃之初便和沃爾瑪、國美等一流商家洽談，按照他們的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定制，而如今，升龍?jiān)谂c加盟商家的合作中獲益匪淺。而鄭州國貿(mào)中心與家樂福、大商新瑪特的聯(lián)姻也有著異曲同工之妙。普羅旺世50000平方米的商業(yè)中心，美國GLC商業(yè)設(shè)計(jì)公司將其規(guī)劃為環(huán)形商業(yè)街、購物樂園、商場(chǎng)等各類業(yè)態(tài)，將超前的休閑生活方式植入中原。中油國際名店街與南半球最大的商業(yè)零售服務(wù)商L.J.HOOKER集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作關(guān)系……

談及鄭州商業(yè)地產(chǎn)的變化，丁盟按捺不住內(nèi)心的激動(dòng)：“2008年對(duì)于鄭州商業(yè)地產(chǎn)而言的確不尋常，雖然遭遇宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重影響，但我們依然用自己的理性步伐去接近成熟，多年來鄭州商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)步是明顯的，2008年是鄭州商業(yè)地產(chǎn)的回歸年，也是復(fù)興年�！�

商業(yè)自持：鄭州商業(yè)地產(chǎn)中興的希望越來越多的開發(fā)商選擇自持運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，或?qū)��?huì)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會(huì)

2008年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的變化，莫過于持有性物業(yè)的顯著增加，早期以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”包打天下的銷售模式逐漸淡出市場(chǎng)。

丁盟告訴記者：“我們將鄭州國貿(mào)中心10萬平方米進(jìn)行自持經(jīng)營，超過總量的80％，我們信心的來源是對(duì)產(chǎn)品的看好，對(duì)區(qū)域價(jià)值的看好，同時(shí)，從長遠(yuǎn)角度看，這也是鄭州國貿(mào)中心能否成熟的保證�！�

綜觀2008年以前，很多開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中僅僅扮演一個(gè)開發(fā)者的角色，項(xiàng)目賣完后就不管了，商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營中產(chǎn)生的各種復(fù)雜問題，為投資者和商戶造成很大的麻煩，一個(gè)個(gè)“天資”不錯(cuò)的項(xiàng)目走入末路。

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，越來越有實(shí)力的開發(fā)商開始選擇自持運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，鄭州國貿(mào)中心、曼哈頓廣場(chǎng)、建業(yè)置地廣場(chǎng)等幾家鄭州市場(chǎng)上賣得好的項(xiàng)目，自持物業(yè)的比例都很高。

針對(duì)這一趨勢(shì)，李曉峰認(rèn)為：“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行持有經(jīng)營，將會(huì)為企業(yè)的跨越式發(fā)展孕育新的機(jī)會(huì)，因?yàn)閷㈨?xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一出租、經(jīng)營和管理，將會(huì)提升整體物業(yè)的檔次，將會(huì)樹立自身的品牌形象，有助于形成成熟的商業(yè)氛圍。同時(shí)，商業(yè)自持經(jīng)營將會(huì)為鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展甚至騰飛創(chuàng)造機(jī)會(huì)。”

鞠濤認(rèn)為，商業(yè)賣的是希望，關(guān)鍵要靠養(yǎng)，因此商業(yè)的成熟需要一段時(shí)間來培育。開發(fā)商對(duì)商業(yè)進(jìn)行自持，統(tǒng)一出租，有利于招到實(shí)力商家，有助于商業(yè)的盡快成熟，隨著商業(yè)氛圍越來越濃厚，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)越來越高。

由開發(fā)商“統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理”的自持式經(jīng)營，有助于商業(yè)地產(chǎn)的成熟，也會(huì)使開發(fā)商獲得最大程度的回報(bào)。殊不知，對(duì)于苦于“過冬”的房地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)自持還是一件御寒的毛衣。

社區(qū)商業(yè)：一只方興未艾的“潛力股”

呈現(xiàn)百花齊放態(tài)勢(shì)的社區(qū)商業(yè)，服務(wù)功能目前正逐步向?qū)�業(yè)化、綜合性轉(zhuǎn)變

鄭州市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2002~2008年上半年，鄭州社區(qū)商業(yè)銷售面積占全市商業(yè)的比重一直保持在50％以上，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)牢牢占據(jù)鄭州商業(yè)份額的半壁江山。

如今的社區(qū)商業(yè)則呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢(shì)，從零星商鋪到集成商業(yè)，從臨街“門面房”到特色街區(qū)、商業(yè)中心，從單純的配套功能到專業(yè)化或綜合性服務(wù)功能的變遷。

例如，綠城·百合公寓將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃為三條特色商業(yè)街和一個(gè)8000平方米商業(yè)中心的組合，普羅旺世的“地中海生活廣場(chǎng)”以“社區(qū)會(huì)所＋周圍商業(yè)”形成集中布置的商業(yè)區(qū)，已經(jīng)大大突破了社區(qū)商業(yè)原有配套公建的內(nèi)涵。另外，社區(qū)商業(yè)逐漸從全部銷售向租售并舉轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)了自持物業(yè)的發(fā)展趨向，綠地·老街鄭東新苑和普羅旺世均采用了自持的方式對(duì)外招租。

記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然近年來鄭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展很快，出現(xiàn)了不少嶄新的模式，但依然不能掩蓋整體落后的面貌，鄭州社區(qū)商業(yè)的發(fā)展空間還很大。

丁盟認(rèn)為，在社區(qū)購物非常便捷，這使得大社區(qū)的商業(yè)知名度和租金并不遜于城區(qū)商業(yè)街，而且隨著社區(qū)入住率的提高和居民購買力的增強(qiáng)，社區(qū)商業(yè)的價(jià)值會(huì)逐漸得以體現(xiàn)。

河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長張進(jìn)才告訴記者，居民在社區(qū)里享受到生活便捷的同時(shí)，還可以享受到高品質(zhì)的服務(wù)，比如，社區(qū)商業(yè)的連鎖化經(jīng)營能夠?qū)⑵放粕碳乙�入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)與大型商業(yè)的有效對(duì)接。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)與住宅開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，以及居民消費(fèi)觀念的更新和消費(fèi)能力的提升，可以預(yù)計(jì)，未來幾年社區(qū)商業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間，社區(qū)商業(yè)將凸顯綜合服務(wù)性的特點(diǎn)，檔次、品質(zhì)將逐漸提高。