2009年上海商用物業(yè)市場(chǎng)分析 商鋪?zhàn)饨鹪鏊俜啪?/h1>

    日前，發(fā)布年度報(bào)告顯示，在今年３季度中，上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金開(kāi)始下降，并預(yù)計(jì)明年的寫(xiě)字樓租金可能將繼續(xù)下降。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)的需求卻仍然保持活躍，租金水平持續(xù)上漲。

 

　　寫(xiě)字樓租金下跌

 

　　2008年前三季度，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量驟升，租賃活動(dòng)卻于同時(shí)放緩。

　　前三季度，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總供應(yīng)量達(dá)到約93.07萬(wàn)平方米，而今年全年供應(yīng)量預(yù)計(jì)將高達(dá)111萬(wàn)平方米——這個(gè)數(shù)字是2005-2007年間年均供應(yīng)量的2.4倍。與此同時(shí)，在全球金融風(fēng)暴不斷惡化的影響下，企業(yè)的控制支出使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求下降。就這樣，在供應(yīng)和需求兩端的共同作用下，市場(chǎng)的供應(yīng)/吸納比在前三季度出現(xiàn)大幅上升，這繼而導(dǎo)致了寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)放緩和市場(chǎng)未租用率的快速上升。

　　今年前9個(gè)月84%的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)多為甲級(jí)及超甲級(jí)物業(yè)，因此相較于整體市場(chǎng)，甲級(jí)及超甲級(jí)細(xì)分市場(chǎng)的租金和未租用率的變化也更為劇烈。在第三季度中，上海甲級(jí)及超甲級(jí)寫(xiě)字樓租金開(kāi)始下跌，環(huán)比跌幅為0.9%，而未租用率也較第二季度大幅上漲了7.5個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。

　　在2009全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)可避免的減速以及部分西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)可能陷入衰退的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，以裁員和擱置擴(kuò)張計(jì)劃等方式來(lái)度過(guò)這一困難時(shí)期。世邦魏理仕在報(bào)告中指出，其尚未觀測(cè)到市場(chǎng)上有充足的企業(yè)行為去支撐2009年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，目前，一些企業(yè)已考慮選擇市中心區(qū)域以外的商務(wù)園區(qū)以節(jié)約開(kāi)支。

　　此外，2009年的上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到87萬(wàn)平方米，包括靜安寺的會(huì)德豐廣場(chǎng)、陸家嘴的上海國(guó)金中心、南京路上的恒基項(xiàng)目等，持續(xù)的高供應(yīng)量將會(huì)增加市場(chǎng)修復(fù)目前供過(guò)于求狀況的難度。盡管政府出臺(tái)的刺激經(jīng)濟(jì)措施以及在全球經(jīng)濟(jì)下滑中跨國(guó)公司對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的重視程度的提高會(huì)對(duì)防止辦公樓需求更深度的萎縮發(fā)揮一定的作用，但綜合考慮市場(chǎng)各方力量， 2009年的上海寫(xiě)字樓租金很有可能出現(xiàn)下跌。

 

　　出售型寫(xiě)字樓行情突變

 

　　早在今年7、8月份時(shí)，浦東陸家嘴的寫(xiě)字樓租金就率先出現(xiàn)下跌，這與國(guó)際金融形勢(shì)的下滑自然脫不了關(guān)系。而這也證明了，上海的持有型大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的行情，已經(jīng)和國(guó)際行情“接軌”。由于當(dāng)前的國(guó)際金融市場(chǎng)不景氣，上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)隨之蕭條，租金水平也進(jìn)而開(kāi)始下降。

　　這原本只是一個(gè)非常正常的現(xiàn)象，然而，就在上海樓市普遍低迷的形勢(shì)下，上海的出售型寫(xiě)字樓近來(lái)卻出現(xiàn)了“突變行情”。

　　10月15日、16日期間，位于虹口區(qū)四川北路、海寧路路口的中信廣場(chǎng)以15.27億元的總價(jià)集中售出了12個(gè)寫(xiě)字樓整層樓面，建筑面積合共為3.05萬(wàn)平方米左右，每平方米均價(jià)50034元/平方米。接下來(lái)的11月8日和9日，上市公司中海發(fā)展（600026）又整幢購(gòu)置了上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè)辦公配套項(xiàng)目5號(hào)辦公樓，作為其行政辦公大樓，總金額約為人民幣6.5774億元，中海發(fā)展將通過(guò)自有資金一次性付款。記者粗略估算，按照5號(hào)辦公樓15663平方米的建筑面積，中海發(fā)展此次整購(gòu)5號(hào)樓的均價(jià)約為41993元/平方米，但若按照10000平方米的實(shí)際使用面積，此次中海發(fā)展的購(gòu)樓單價(jià)就高達(dá)驚人的65800元/平方米。一般說(shuō)來(lái)，整購(gòu)都能獲取一定折讓，如今年發(fā)生的亞太置地收購(gòu)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、黑石收購(gòu)長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)等，均較市場(chǎng)行情有一定的折價(jià)，且世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)和長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)都是位于上海成熟地段的成熟物業(yè)。而中信廣場(chǎng)和上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目都還是在建項(xiàng)目，四川北路、北外灘的商務(wù)氛圍也并不成熟，在這樣尚待成熟的地段，中信廣場(chǎng)、上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目的期房卻以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行情的高價(jià)成交，令人費(fèi)解。

　　更何況，今年下半年開(kāi)始，上海樓市行情已經(jīng)不能與上半年相比，今年5月，李嘉誠(chéng)旗下的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)出售給亞太置地的均價(jià)也不過(guò)為45100元/平方米，無(wú)論是中信廣場(chǎng)，還是上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目，都不能與世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)同日而語(yǔ)，然而，就在當(dāng)前周邊經(jīng)濟(jì)不景氣、樓市萎靡不振的情況下，這兩個(gè)出售型寫(xiě)字樓卻出現(xiàn)了大宗成交，且交易價(jià)格接近了世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)的整購(gòu)均價(jià)，甚至超出了這一水平，而這一“突變”的行情顯然已經(jīng)與國(guó)際市場(chǎng)完全“脫節(jié)”。雖然目前只有2、3個(gè)案例，尚不足以構(gòu)成一個(gè)行情，但是這幾個(gè)案例在時(shí)下低迷的樓市行情下卻出現(xiàn)得特別密集，這其中可能有非正常的因素存在，或是同行的幫襯，或是股東作勢(shì)，而從專業(yè)眼光來(lái)看，不免要打下一個(gè)問(wèn)號(hào)。

 

 明年商鋪?zhàn)饨鹪鏊俜啪?/P>

 

　　與寫(xiě)字樓市場(chǎng)完全不同的是，隨著眾多零售商的進(jìn)入和擴(kuò)張，上海優(yōu)質(zhì)商鋪的需求保持活躍，市場(chǎng)空置率一直保持在5%-6%的低位，可以說(shuō)，2008年前三季度的上海優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)，最大的特點(diǎn)就是零供應(yīng)和低空置率。當(dāng)前處于商鋪供應(yīng)的低迷時(shí)期，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，尤其是中心商圈的旺鋪十分搶手，新進(jìn)名牌難覓空間。而市場(chǎng)供需失衡使得商鋪?zhàn)饨鹚�平在過(guò)去12個(gè)月中加速上漲，今年第三季度，上海優(yōu)質(zhì)商鋪底層租金環(huán)比上升5.7%，達(dá)到每天每平方米人民幣47.7元的水平，同時(shí)二樓租金環(huán)比上漲6.9%，到每天每平方米人民幣30.9元的水平。

　　目前，全球經(jīng)濟(jì)減速對(duì)于上海零售市場(chǎng)的影響尚未顯現(xiàn)。對(duì)于裁員和降薪的憂慮使得家庭開(kāi)支削減，導(dǎo)致零售市場(chǎng)的消費(fèi)情緒變?nèi)�。同時(shí)，在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，眾多跨國(guó)零售商由于在西方國(guó)家的利潤(rùn)下滑，影響了其市場(chǎng)擴(kuò)張的決策，導(dǎo)致商鋪需求下降。“明年預(yù)計(jì)會(huì)有30萬(wàn)平方米左右的優(yōu)質(zhì)商鋪上市，在一定程度上緩解目前市場(chǎng)供應(yīng)緊張的狀況。”但是，這些商鋪供應(yīng)更多在二級(jí)商圈涌現(xiàn)，在基礎(chǔ)設(shè)施改善之后，這些區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力日益增加，將會(huì)給優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鸬睦^續(xù)上漲施加阻力。

　　然而，事物也有樂(lè)觀的一面。中央政府已經(jīng)開(kāi)始推行一系列的財(cái)政和金融措施來(lái)刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，而當(dāng)跨國(guó)零售商在傳統(tǒng)市場(chǎng)的銷售遭遇大幅下滑的情況下，上海市民不斷增長(zhǎng)的收入為其繼續(xù)強(qiáng)化在這個(gè)新興市場(chǎng)的地位提供了堅(jiān)實(shí)的依據(jù)。此外，2010年的上海世博會(huì)以及屆時(shí)會(huì)涌入的7000萬(wàn)參觀者，對(duì)于國(guó)內(nèi)外零售商來(lái)說(shuō)都是一個(gè)提升品牌形象和創(chuàng)造財(cái)富的大好時(shí)機(jī)。

　　事實(shí)上，在最近一段時(shí)間以來(lái)，上海各大商鋪的業(yè)主紛紛進(jìn)行品牌升級(jí)，逐漸淘汰中低端品牌，引進(jìn)高端品牌，年底可能有部分新增供應(yīng)上市，維持租金的理性發(fā)展。目前，香港廣場(chǎng)和力寶廣場(chǎng)進(jìn)入品牌全面調(diào)整階段�；春Ｖ新�、瑞金一路路口的新華聯(lián)商廈已經(jīng)關(guān)閉裝修，明年將翻牌為東方商廈。南京西路、陜西北路的金鷹購(gòu)物廣場(chǎng)也在裝修改造之中，并謀求品牌全面升級(jí)；而在各大商場(chǎng)調(diào)整品牌的同時(shí)，不少一線品牌仍然看好上海市場(chǎng)，繼續(xù)以其雄厚的背景和實(shí)力增加自己的零售店鋪，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。全球知名的奢侈品公司厲峰集團(tuán)已經(jīng)攜旗下的登喜路、江詩(shī)丹頓登陸上海，進(jìn)駐了淮海路796號(hào)。MaxMara日前入駐了浦東華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)及梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)底層旺鋪，而美國(guó)以外的第一家“芭比娃娃體驗(yàn)館”據(jù)悉也將落戶淮海路。

　　因此，就總體而言， 2009年上海優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨饘⒗^續(xù)上漲，但增速會(huì)有所放緩。

 

　　租金或非簡(jiǎn)單上漲

 

　　在全球金融危機(jī)的影響下，不少公司已經(jīng)倒閉，而一些跨國(guó)公司已經(jīng)開(kāi)始減薪，甚至裁員，然而，在這樣的大環(huán)境之下，上海商鋪的租金仍然有所上漲，確實(shí)令記者感到疑惑。

　　在記者看來(lái)，大型零售商鋪與寫(xiě)字樓物業(yè)畢竟不同，甲級(jí)寫(xiě)字樓通常都是全裝修項(xiàng)目，一般公司只需添置一些辦公用具即可進(jìn)駐，其租期也相對(duì)較短，一年兩年均可。然而，商鋪則全然不同，商家在進(jìn)駐之前，往往需要進(jìn)行調(diào)查、設(shè)計(jì)及裝修，進(jìn)駐之后也需要一段時(shí)間的培育期，方能進(jìn)入盈利狀態(tài)，因此商鋪的租約期也相對(duì)較長(zhǎng)，租約5、6年一簽，甚至更多。如此一來(lái)，商鋪對(duì)租金的固化作用就比較明顯，即便租金下降，也很難有直接的反應(yīng)。

　　另一方面，關(guān)于商鋪的具體租金報(bào)價(jià)，大房東具體收取多少的租金收益誰(shuí)也不知道，租金報(bào)價(jià)抬高，事實(shí)上并不能完全代表著租金收益提高。記者認(rèn)為，在周邊經(jīng)濟(jì)不景氣的形勢(shì)下，大房東很有可能提高底租而求自保，作為交換，其將在營(yíng)業(yè)分成方面降低一定比例，相應(yīng)地犧牲一點(diǎn)利益。對(duì)于大型優(yōu)質(zhì)商鋪而言，不斷有商家計(jì)劃入駐，因此，大房東往往是強(qiáng)勢(shì)的，其預(yù)計(jì)明年商戶的營(yíng)業(yè)款將會(huì)有所降低，大房東的壓力將變大，因此提出抬高底租、降低營(yíng)業(yè)分成比例也是很有可能的。