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南寧新項目如何立足朝陽商圈？
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主題式商場
培養(yǎng)創(chuàng)造性人流
朝陽商圈仍處在蛻變期初始階段，仍然有著非常大的跳躍式發(fā)展空間。關于老商圈的投資回報率，北京甲京邑房地產經紀有限公司董事長張文正表示，投資者在該核心商圈投資商業(yè)地產，不能光看它的投資回報率，應當分析其自然增長率——國外成熟的商業(yè)地產投資市場的投資回報率是相對固定的。對于一個處在成長期的投資市場，不能簡單按投資回報率來計算投資價值。
商業(yè)地產的人流量分為3種——既有人流量、導引人流量和創(chuàng)造性人流量。張文正表示，在朝陽核心商圈，即便檔次最高的萬達商業(yè)廣場也未能形成創(chuàng)造性人流量，但其投報率也已高達20%多。與之不同的是，目前朝陽商圈以臺灣城·愛之味為代表的新興主題式商城，則可以通過鮮明的主題及活動來培養(yǎng)創(chuàng)造性人流：比如臺灣城·愛之味的臺灣小吃城，特地請來經歷過蔣介石、蔣經國、李登輝三朝的御廚來坐鎮(zhèn)，那么，只要你來到這里，宋美齡這樣的政治名人愛吃的紅豆松糕、西餐西點等等名人名菜，普通的老百姓都可以品嘗到，這將對市場產生極大的吸引力。
“經過賣場培養(yǎng)期之后，臺灣城·愛之味的投報率完全可能達到20%，甚至更高�！睆埼恼f。
差異化競爭
助推占領并創(chuàng)造市場
在臺灣城·愛之味，你除了會嘗到臺灣地區(qū)一些政治名人愛吃的菜肴，還能品嘗到地地道道的各色臺灣小吃。張文正介紹，只有在臺灣城·愛之味，你才能品嘗到地道的臺灣美食和小吃。這種鮮明的特色和獨有性，正是臺灣城的差異化核心競爭力之所在。
張文正感慨道，剛接手臺灣城·愛之味，他和他的精英團隊首先想的是“如何活下去”，朝陽商圈非常成熟，尤其是那些檔次鮮明的綜合性賣場。此外，從地緣上看，臺灣城與最近的成熟賣場——南寧百貨都有兩三百米的距離，距離萬達廣場就更遠了，如果業(yè)態(tài)、業(yè)種雷同，就很難去占有市場。如何在競爭激烈的市場中，甚至是微利的市場競爭中生存下去？ “我們的答案是：主題式商城——這一差異化經營模式�！�
張文正進一步解釋說，主題式商城在發(fā)達城市并不鮮見，恰恰是在激烈的市場競爭條件下催生的一種經營模式——差異化的定位讓其非常有競爭力的同時，主題式商城還是一個商圈消費文化成形的重要助推器。朝陽商圈這樣成熟的核心商圈能為主題商場提供成長的土壤。將來，朝陽商圈隨著舊城改造的推進，會出現(xiàn)越來越多的主題式商城，比如韓國城、日本城都可能出現(xiàn)。
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