廣州產(chǎn)權(quán)式商鋪難逃尷尬局面

　  空置率高經(jīng)營慘淡出租困難
　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪售后包租經(jīng)營、返租年限5~10年、年凈利潤在8%以上”……昔日，開發(fā)商為吸引商家入駐做出的種種承諾，今日看來多數(shù)難以兌現(xiàn)。上周末，信息時(shí)報(bào)記者兵分多路，走訪廣州多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，昔日帶有產(chǎn)權(quán)式商鋪的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目空置率高達(dá)40%以上，不少商場面臨出租難、人氣淡、經(jīng)營不善等尷尬局面，有的項(xiàng)目甚至至今仍無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
　　業(yè)內(nèi)專家分析，投資商鋪一般正�；貓�(bào)率在5%左右，超過8%就已暗藏很多風(fēng)險(xiǎn)；不少產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售是一些房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金的短視做法，商場難以對各商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，致使品牌混亂、定位偏差，旺銷不旺場。商場如何才能“起死回生”？資深商業(yè)地產(chǎn)專家張勇功認(rèn)為，對于資金不足的開發(fā)商，在尋找信托等融資手段的同時(shí)，可找一些資金實(shí)力相對雄厚的開發(fā)商一起運(yùn)作項(xiàng)目，即使利潤低一點(diǎn)，但總好于無利潤。信息時(shí)報(bào)記者 徐鳳
　　現(xiàn)象綜述 產(chǎn)權(quán)商鋪大多旺銷不旺場
　　記者在走訪中了解到，與一年前產(chǎn)權(quán)式商鋪火爆銷售截然不同，現(xiàn)今開業(yè)逾半年的多家商場及專業(yè)市場等經(jīng)營慘淡，不少產(chǎn)權(quán)商鋪都貼出了“轉(zhuǎn)租”“轉(zhuǎn)讓”等告示。
　　4月10日上午十點(diǎn)，記者在位于荔灣區(qū)的盛賢登云天下國際禮品玩具展貿(mào)中心看到，整個(gè)展貿(mào)中心相對冷清，一眼掃去見不到幾個(gè)人，兩層逛完，僅看到顧客不超過15人。據(jù)了解，該商場目前一樓和二樓已經(jīng)正常營業(yè)，首層開店率相對較高，而二樓只有為數(shù)不多的幾個(gè)鋪面在開門迎客，臨近電梯旁的商鋪多數(shù)關(guān)著門，寫著“轉(zhuǎn)租”“轉(zhuǎn)讓”等。即使地處人流量比較大的北京路，部分商場的經(jīng)營也不盡如人意。11日下午三點(diǎn)，記者在光×廣場看到，門口以及首層通道客流量非常大，但二樓以上基本上沒有多少客人，大部分商鋪大門緊鎖，空空如也。經(jīng)營服裝生意的丁先生告訴記者，該廣場大部分商鋪已經(jīng)出售，僅有少數(shù)歸光×廣場所有。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”乍聽起來會有“商鋪產(chǎn)權(quán)有保證”的感覺，正如住宅有房產(chǎn)證一樣，于是不少投資者趨之若鶩。但這樣的商鋪不一定全是會下金蛋的母雞，也可能隨時(shí)令你的資本虧損。資深商業(yè)地產(chǎn)專家張勇功分析，之前采用商場式產(chǎn)權(quán)商鋪方式銷售的項(xiàng)目大多遭受失敗，是因?yàn)閷�產(chǎn)權(quán)分散出售，會造成眾多業(yè)主難以協(xié)調(diào)，使其在經(jīng)營上很難有起色；同時(shí)增加了商鋪投資市場的風(fēng)險(xiǎn)性，會出現(xiàn)數(shù)量眾多的不同背景的產(chǎn)權(quán)業(yè)主，從而導(dǎo)致項(xiàng)目在管理上難以協(xié)調(diào)，造成管理失控。

　　達(dá)鏢國際中心顧問程立志日前在信息時(shí)報(bào)舉行的商業(yè)論壇上表示，如果將商鋪賣散了，對于今后的經(jīng)營勢必帶來困難。舉個(gè)例子，1999年中華廣場周圍商圈還不是很成熟，就把商鋪分散賣掉；等到有大商家要求進(jìn)入，開發(fā)商又不得不重新找小業(yè)主要求回購，但由于每個(gè)商鋪的位置不同，業(yè)主的賣價(jià)期望也不同，因此很難重新收回，整個(gè)商場也做不夠旺。
　　記者探營
　　1 南方永福國際
　　前景好 做旺需要過程
　　現(xiàn)場直擊：該廣場地處永福汽車用品商圈核心路段，去年被重新收購后，致力于打造經(jīng)營汽車電子、音響影音類產(chǎn)品的專業(yè)市場。一樓和四樓出租，租金80~100元／平方米，二樓和三樓出售。與永福路盛大國際對比，南方永福國際顯得異常冷清。一樓商鋪全部出租，有從美國引進(jìn)的IASCA以及華陽、東方萊特、JBL、JVC等一些比較知名的品牌進(jìn)駐。但二樓以上仍有不少商鋪空置。
　　商戶聲音：二樓一位從事汽車導(dǎo)航生意的老板表示：“這里的客流非常少，但鋪?zhàn)獗阋�，不像盛大那邊需要�?0多萬元的頂手費(fèi)，適合有固定客源的商戶�！�。一位做汽車鑰匙生意的東北人稱，剛進(jìn)來20多天，每天雖只有近10人來看，但有七八個(gè)是實(shí)客，短期經(jīng)營比較滿意。
　　管理者說：南方永福國際汽車電子用品廣場副總經(jīng)理高曄表示，目前一樓和二樓都已招滿，二樓一些商家還沒開始進(jìn)駐。三樓商鋪面積比較大，引進(jìn)商家有限。因?yàn)槭侵匦率召�，且時(shí)間不長，在廣場裝修方面已是整個(gè)永福路最好的，但要做旺還需要一個(gè)過程，我們有信心。
　　專家點(diǎn)評：資深商業(yè)地產(chǎn)專家張勇功表示，該廣場剛開始招商還比較旺，但后來開發(fā)商開始加價(jià)，又轉(zhuǎn)給一些中介或策劃公司代理，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上出現(xiàn)了問題，但目前已解決。但該廣場將首層最外面的優(yōu)質(zhì)商鋪出租給了銀行等，而沒做汽車配件，導(dǎo)致容納度不高。經(jīng)過重新整頓，若能進(jìn)行重新找準(zhǔn)定位，還是有望做旺的。
　　2 光×廣場
　　同一廣場 冰火兩重天
　　現(xiàn)場直擊：上周日，北京路人潮涌涌，位于北京路和西湖路交界處的光×廣場門口以及首層通道客流量非常大。但二樓以上基本沒有客人，很多商鋪大門緊鎖。據(jù)了解，目前光×廣場似乎被大卸八塊，多數(shù)被三家大公司分割，還有一些小商鋪被小業(yè)主購買。據(jù)資料顯示，該廣場從2003年開始招商，至2005年春節(jié)試營業(yè)時(shí)，已有1/3的鋪面租出，租金接近北京路旺鋪水平。目前首層租價(jià)在200~300元/平方米左右，二層租價(jià)為160元/平方米左右（含管理費(fèi)）。
　　商戶聲音：在一樓偶遇經(jīng)營服裝生意的老同學(xué)，他告訴記者，光×廣場除了大門附近的商鋪，其他地方及二樓以上基本上已是“死了”。跟動漫星城、流行前線這些地下商場比，光×廣場的鋪?zhàn)獾�，客流少，�?jīng)營狀況也比較差，該同學(xué)目前經(jīng)營的商鋪并不是光×廣場的物業(yè)，而是被一個(gè)私人老板購買下來的物業(yè)。
　　管理者說：記者致電給光×廣場招商、管理處了解情況，被告知并不知情，具體情況也不能透露。
　　專家點(diǎn)評：中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長楊奕勇表示，“天庭開的好，就聚財(cái)；天庭開的不好，就斷財(cái)”，光×廣場的規(guī)劃設(shè)計(jì)并沒有從商業(yè)模式考慮，造成廣場好看不好用。在銷售過程中，開發(fā)商也只是看到眼前利益，為了迅速回籠資金，將所有商鋪很隨意地一并售出。
　　3 黃石廣場
　　“吃不飽也餓不著！”
　　現(xiàn)場直擊：黃石廣場位于白云區(qū)黃石路旁，于2008年底開業(yè)，定位為集休閑、購物、餐飲于一體的白云區(qū)高檔、廣州中檔的多功能潮流購物商場，資料顯示其正式開業(yè)時(shí)出租率已達(dá)80%。項(xiàng)目內(nèi)設(shè)商鋪500多個(gè)，配套車位300個(gè)，首層租金在140~160元/平方米，記者前日傍晚時(shí)分前往該商場，發(fā)現(xiàn)目前商場已有麥當(dāng)勞、香港榮華餅屋、中域電訊、大卡司、紅蜻蜓等品牌進(jìn)駐，首層C區(qū)所有商鋪都已開門營業(yè)，但二樓手扶電梯已封停，所有商鋪停止?fàn)I業(yè)。
　　商戶聲音：首層一位經(jīng)營小飾品生意的老板娘告訴記者，這里生意不怎么賺錢，但也基本不會虧，“吃不飽也餓不著！”C區(qū)由于臨近菜市場情況好一些，二樓就有很多商戶經(jīng)營不下去了。記者之前路過該廣場，曾遇到一位經(jīng)營美甲生意的老板，她表示，這里客流太少，消費(fèi)能力又不高，生意不好做。記者發(fā)現(xiàn)昔日的美甲店已變成了內(nèi)衣店了。
　　管理者說（廣州市名洋物業(yè)管理有限公司）：目前已開始重新規(guī)劃，過幾天將正式對外公布新規(guī)劃。二樓將全部經(jīng)營服裝，首層將打造一條食街，商場的門口街道將實(shí)行日租方式，租一個(gè)攤位日租金為50元/平方米。
　　專家點(diǎn)評：著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓表示，商鋪的收益很大程度上取決于經(jīng)營者的經(jīng)營能力，黃石廣場自身經(jīng)營不當(dāng)導(dǎo)致投資回報(bào)低，未形成固定的商家群和消費(fèi)群，另其周圍商業(yè)氛圍比較散亂，輻射范圍相當(dāng)有限，租客才會紛紛撤走。
　　4 登云天下
　　“客流少租金貴 ”
　　現(xiàn)場直擊：盛賢登云天下國際禮品玩具展貿(mào)中心2008年底正式開業(yè)招商，資料顯示，當(dāng)時(shí)短短一天時(shí)間就已成功租出2/3的鋪位。首層租金均價(jià)為110~150元/平方米，二層租價(jià)為60~80元/平方米。但上周六記者前往探訪發(fā)現(xiàn)，展貿(mào)中心非常冷清，兩層逛完只碰到不足15位客人，首層開店率比較高，二層只有少數(shù)鋪面開門。一些商鋪裝修后幾個(gè)月沒營業(yè)，物管已貼出收回商鋪使用權(quán)利的公告；還有不少商鋪貼出了“轉(zhuǎn)租”“轉(zhuǎn)讓”等告示。
　　商戶聲音：二樓一位經(jīng)營玩具生意的老板表示：“這里客流太少，生意難做，租金也不便宜，很多人紛紛撤走了�！庇浾哌�碰到一位租了多個(gè)店鋪的女老板，她表示，目前人手不足有意轉(zhuǎn)讓，但記者觀察發(fā)現(xiàn)，她很可能是因?yàn)樯�意不好難以維持。
　　管理者說：商場去年才開業(yè)，比較新，客流量有限，但有租金較低的優(yōu)勢，適合有固定客源的店鋪。記者隨后致電該招商中心了解，工作人員表示不作任何回應(yīng)。
　　專家點(diǎn)評：某貿(mào)易公司商業(yè)顧問陳先生表示，該展貿(mào)中心環(huán)境不錯(cuò)，交通也便捷，停車也方便。但目前有實(shí)力的商家不多，也沒有太大優(yōu)惠，所以已有部分商家撤場，這是惡性循環(huán)的一個(gè)開端，但并非致命。最直接有效的就是用非常優(yōu)惠的政策去吸引有實(shí)力跟經(jīng)驗(yàn)的商家進(jìn)駐。建議管理處再免租半年。
　　5 柏西商都
　　“爛尾樓”逐漸起死回生
　　現(xiàn)場直擊：柏西商都位于體育西路與天河北路交會處，為中石化大廈（此前名為“中誠廣場”）的裙樓，建筑面積4萬平方米，規(guī)劃為中高端餐飲、娛樂以及精品時(shí)尚購物廣場。記者日前在現(xiàn)場看到，目前各樓層都有細(xì)致定位：負(fù)一層為美食廣場，一、二層為中高檔百貨，三、四層為餐飲、KTV等，五層則為SPA、健身中心、等。 目前開業(yè)的有王品，還有鼎鼎香等特色品牌店。
　　商戶聲音：某餐飲品牌負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)對這個(gè)項(xiàng)目還沒什么信心，畢竟這個(gè)與中信廣場隔路對望的項(xiàng)目已爛尾多年，一直是天河北一道礙眼的“疤痕”，雖在2002年被成功拍賣出去，但此后幾經(jīng)反復(fù)，依然沒有起色。不過，來自深圳的房地產(chǎn)商“佳兆業(yè)地產(chǎn)”已悄然注資，將與北京金貿(mào)投資有限公司共同開發(fā)中誠廣場。據(jù)悉，深圳這家地產(chǎn)公司注入了八九億資金。
　　管理者說：項(xiàng)目策劃經(jīng)理華勇表示，隨著品牌商的進(jìn)駐，目前人氣逐漸上升，商場是以餐飲、娛樂消費(fèi)為主，既滿足了一般商務(wù)溝通的需求，又滿足了白領(lǐng)交流互動以及其他一些日常需求。
　　專家點(diǎn)評：廣東中理投資顧問有限公司總經(jīng)理申格聯(lián)認(rèn)為，柏西商都是借廣州市堅(jiān)決解締爛尾樓的政策起死回生的。但由于設(shè)計(jì)十分超前（光電梯就有58部之多），在物業(yè)管理費(fèi)用方面開支較大。戴德梁行(廣州)物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理方面應(yīng)該會讓業(yè)主放心，25000元/平方米的售價(jià)和130.00元/平方米/月（前幾年的數(shù)據(jù)）應(yīng)該是比珠江新城更有引力。中石化的進(jìn)駐更是讓其如虎添羽，只要招商經(jīng)營策略得當(dāng)，人氣應(yīng)該越來越旺。事實(shí)上，體育西路北段目前已經(jīng)構(gòu)筑了北有中石化大廈，南有天河購書中心的經(jīng)典架構(gòu)。
　　6 東方寶泰
　　轉(zhuǎn)型后前景有待觀察
　　現(xiàn)場直擊：位于廣州火車東站地下商業(yè)空間的東方寶泰廣場，最先命名為“天匯城”，定位服飾批發(fā)市場，但由于招商不理想，堅(jiān)守兩年后決定轉(zhuǎn)型為以零售為主的綜合型商業(yè)中心。目前已成功引入吉之島、大快活、BELLA、SACCATO、依妙、優(yōu)衣庫、ONLY等著名品牌。但人氣似乎仍不理想。
　　管理者說：東方寶泰常務(wù)副總經(jīng)理盧先生表示，項(xiàng)目重新開業(yè)至今已有半年，入場率也已達(dá)到70~80%，并成功引入了大批的品牌商戶。由于以周邊白領(lǐng)及高尚家庭為主要目標(biāo)消費(fèi)者，項(xiàng)目對入駐商家也有所篩選。目前雖還算不上成功，但已超出之前的預(yù)期。
　　專家點(diǎn)評：業(yè)內(nèi)人士分析，從服飾批發(fā)到綜合型商業(yè)中心，東方寶泰經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型的陣痛。未來，隨著體育中心及珠江新城兩大地下商城的開業(yè)，廣州將迎來一個(gè)立體化的商業(yè)時(shí)代，如何找準(zhǔn)定位、合理組合業(yè)態(tài)，無疑將成為這些地下項(xiàng)目的一個(gè)重要課題。
　　原因探討
　　盲目投資 供過于求 商業(yè)地產(chǎn)易“失靈”
　　昔日產(chǎn)權(quán)商鋪或招商火爆的商場，為何多數(shù)旺不起來？有關(guān)人士表示，商業(yè)有別于住宅，對資金的要求有更多考驗(yàn)。廣東中理投資顧問有限公司總經(jīng)理申格聯(lián)分析，商業(yè)地產(chǎn)的選址和推出時(shí)機(jī)很重要，投資市場的規(guī)律是:有利潤的項(xiàng)目,很多資金就會蜂擁而至，但缺乏有水平、有預(yù)見性的專業(yè)投資人才的參與，是造成商業(yè)地產(chǎn)投資旺不起來的主要原因。 喝到“頭啖湯”的人固然是幸運(yùn)兒，但由于市場失靈的存在，當(dāng)人們意識到商業(yè)地產(chǎn)供過于求時(shí)，“厄運(yùn)”已經(jīng)降臨。
　　謝逸楓也認(rèn)為，商場、專業(yè)市場或裙樓，旺不起來不僅是因?yàn)橥顿Y回報(bào)低，主要是投資成本大、風(fēng)險(xiǎn)高，容易受到市場因素的影響；另外是沒有個(gè)人的產(chǎn)權(quán)，大部分是別人的產(chǎn)權(quán)。地產(chǎn)人士分析，商鋪的魅力就在于，它兼具房地產(chǎn)的土地穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。由多家相同主題商鋪構(gòu)筑的商鋪群落，存在市場競爭，又具備獨(dú)特的經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足了買家對投資產(chǎn)品的三要求：保值、增值、收益。
　　其中又以產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)钍茏放�，意味著可以一輩子擁有這個(gè)鋪?zhàn)�，自己可以�?jīng)營，或者是出租給別人，隨著商鋪越來越旺盛，投資回報(bào)就越來越高。主要原因是投機(jī)預(yù)期推動，就是所謂的預(yù)期利潤大，促使其盲目跟風(fēng)，沒有理性評估投資風(fēng)險(xiǎn)。其次是“售后包租”的騙局。開發(fā)商承諾投資者購買商鋪后，負(fù)責(zé)將商鋪出租，并開出高額的售后包租收益率，但這實(shí)際上是開發(fā)商為銷售商鋪利用的財(cái)務(wù)技巧。
　　但投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)也高，收益的前提是取決于經(jīng)營者的經(jīng)營能力，還要看區(qū)域的商業(yè)繁華狀況、商鋪?zhàn)陨淼臈l件等，每個(gè)商鋪都會有兩三年的養(yǎng)成階段，必須有等待的耐心和長遠(yuǎn)的眼光。
　　專家指路
　　1 延長對商家的優(yōu)惠期
　　著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，一個(gè)市場要做好，最直接快捷的方式是有很多大商家的進(jìn)駐；要走出困局，首先要延長商家培養(yǎng)市場的周期，目的是把人氣做起來形成一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)商圈，同時(shí)減少商家經(jīng)營商鋪的時(shí)間成本。其次要給商家一定的租金優(yōu)惠，在沒有獲得利潤的情況下，最好可以有一定的免租期，目的是減少商家的經(jīng)營成本。最后是開發(fā)者應(yīng)該增加廣告宣傳力度和擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響力，吸引更多的消費(fèi)人群關(guān)注。
　　2 聘請專業(yè)團(tuán)隊(duì)重整業(yè)態(tài)定位
　　“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要做活并不容易，需要有博士后級別的開發(fā)，有70%的商業(yè)廣場都是因?yàn)榍捌谝?guī)劃不合理出現(xiàn)問題�！� 中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長楊奕勇表示，開發(fā)商需要請專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃團(tuán)隊(duì)重新定位招商，當(dāng)然這對一些已經(jīng)將優(yōu)質(zhì)鋪位賣出去的商業(yè)項(xiàng)目而言，難度相當(dāng)高。
　　業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，現(xiàn)在一些商業(yè)廣場的失敗主要是因?yàn)闆]有切合實(shí)際進(jìn)行很好的定位，應(yīng)很好地分析該項(xiàng)目所在區(qū)域的情況而定，在租客的選擇上也需要定位、需要選擇等。
　　記者觀察 探究失敗，是為了今后的成功！
　　2010年是廣州商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)年：200余萬平方米的新增面積集中噴發(fā)，無疑將有望一改廣州商業(yè)地產(chǎn)的頹勢，為全國矚目，為世界矚目�？v觀目前廣州的零售商業(yè)項(xiàng)目，除一般的臨街商鋪之外，無非三大類：一是大型購物中心，如正佳廣場、天河城；二是地下商業(yè)空間，如流行前線、動漫星城；三是裙樓商業(yè)，如麗影廣場、中山八童裝世界等。立體化的商業(yè)平臺，為各類商戶提供了充分的展示舞臺，也增添了廣州商業(yè)的姿彩。
　　然而，在過去的10年，我們曾經(jīng)經(jīng)歷了多個(gè)失敗的案例，“前車”就在眼前！如名盛廣場、如十甫名都、如康王商業(yè)城(11.66,-0.37,-3.08%)、天匯城……即使這些項(xiàng)目在經(jīng)歷陣痛之后，紛紛轉(zhuǎn)型并重新招商，但能夠獲得成功的依然不多。一失足成千古恨！
　　探究過去的失敗，并非是揭示這一領(lǐng)域的陰暗，而是為未來的發(fā)展提供前車之鑒。特別是在今年，廣州即將迎來200萬平方米新增商業(yè)面積的時(shí)候，如何應(yīng)對市場激烈的競爭？是擺在各大運(yùn)營團(tuán)隊(duì)面前的一道難題。用即將開業(yè)的某大型商業(yè)中心的負(fù)責(zé)人的話來說，在面對市場的競爭，找到自己項(xiàng)目的差異化，并豐富所在商圈的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，才是共贏之道。但成功并非布道、施舍，不會青睞于每一個(gè)人，每一個(gè)項(xiàng)目。大家都知道，要想在這個(gè)競爭激烈的市場中殺出一條血路，定位、實(shí)力、管理和耐心，缺一不可！但現(xiàn)實(shí)的操作，又談何容易？