抄底商業(yè)地產(chǎn)利多還是弊多

　　在股市和債市的夾擊之下，保險資金通向物業(yè)性地產(chǎn)的投資閘門正徐徐開啟。

　　日前，剛剛閉幕的十一屆全國人大常委會第四次會議對保險法修訂草案進(jìn)行了第二次審議，代表們對草案增加的“保險資金可以投資不動產(chǎn)”這一規(guī)定已無任何異議，修訂后的《保險法》有望在明年上半年出臺。而剛剛結(jié)束的全國保險工作會議也明確提出，2009年將加強(qiáng)保險資產(chǎn)監(jiān)管，研究投資經(jīng)營性物業(yè)政策。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，保險資金涉足房地產(chǎn)漸行漸近，但由于商業(yè)地產(chǎn)2009年前景不明，并且之前已有了大量“曲線”投資先例，未來政策開閘后仍有比例限制，因此實質(zhì)利好不值得過多期待。

　　提高資金運(yùn)用效率

　　國外統(tǒng)計資料顯示，只有當(dāng)保險公司的資金年收益率在7%以上時，其經(jīng)營才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。而我國除了2007年因資本市場大牛市創(chuàng)造出12%的歷史新高外，平均投資收益只有4%左右，投資渠道的限制無疑是原因之一。

　　據(jù)查，國外保險公司的房地產(chǎn)投資主要有兩類，一類是保險公司因自身經(jīng)營所用的房地產(chǎn)投資；另一類是為了取得收益而專門投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域。具體的投資方式包括：投資于REITs，購買抵押貸款證券化類產(chǎn)品（如MBS、CMBS等），以及直接或間接通過專業(yè)房地產(chǎn)公司持有經(jīng)營性物業(yè)。

　　保監(jiān)會主席助理袁力表示，通過商業(yè)性地產(chǎn)投資，之后通過租賃來獲取穩(wěn)定的收入，這樣對壽險公司的資金回報會很有好處，但是在房地產(chǎn)開發(fā)和買賣、炒房方面的投資，這個基本不允許。而從目前的情況來看，國內(nèi)的保險公司在投資不動產(chǎn)上主要集中在自有物業(yè)這方面。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，以委托方式投資經(jīng)營性物業(yè)不僅符合保險公司自身的業(yè)務(wù)經(jīng)營特點(diǎn)，在安全性和收益性上也充分體現(xiàn)了保險資金的投資特性�！坝捎谧饨鹱邉菹蚝�，經(jīng)營性物業(yè)就像‘蓄水池’，可以帶來比較長期和穩(wěn)定的收益。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示。

　　“曲線”投資陽光化

　　事實上，我國保險資金“曲線”涉足物業(yè)性地產(chǎn)已是公開的秘密，通過特批形式，中國人壽、平安保險、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過這方面經(jīng)驗，僅金融街上就有中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購買寫字樓。

　　受限于之前的政策，保險資金通常采用兩種“曲線”進(jìn)入方式，一種是以自用名義購買寫字樓變相投資，一種是通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司變相投資房地產(chǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計，包括中國人壽、太平洋保險、中國平安等在內(nèi)的保險機(jī)構(gòu)從2006年起就陸續(xù)以直接或間接方式購入土地或?qū)懽謽�。初步統(tǒng)計，2006年至今各大保險公司購買的寫字樓面積達(dá)122.52萬平方米。

　　以2008年的交易為例，4月中國太保以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈，8月中國平安以約24億元的代價接手了北京原“美邦國際中心”的商業(yè)和寫字樓部分。中國平安有關(guān)負(fù)責(zé)人曾向記者坦承，平安信托投資和管理下的物業(yè)，包括平安信托作為信托的受托人與投資管理人的角色投資和管理的物業(yè)，其綜合存量接近100億元。

　　中國平安是通過信托方式投資房地產(chǎn)的典型企業(yè)。平安保險以委托貸款等形式，擴(kuò)大平安信托股本，間接投資房地產(chǎn)。中國平安2007年年報顯示，2007年其通過平安信托轉(zhuǎn)投的投資性房地產(chǎn)達(dá)到40.51億元。

　　因此，多位業(yè)內(nèi)專家表示，監(jiān)管部門對險資投資不動產(chǎn)“放行”的最大意義在于政策突破，讓其陽光化。

　　抄底商業(yè)地產(chǎn)利多？弊多？

　　很多國家保險資金投資不動產(chǎn)的比例大概在5%至10%之間。而保監(jiān)會有統(tǒng)計顯示，截至去年年末，全國保險資金運(yùn)用余額為3.2萬億元，如以這個比例計算，就意味著可投入不動產(chǎn)的險資至少超1000億元，甚至達(dá)到2000億元。

　　“不過，不要對保險資金開閘房地產(chǎn)投資感到特別樂觀�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)保險系教授郝演蘇說，“保險資產(chǎn)可動用的估計有2.5萬億元，而保監(jiān)會允許投資不動產(chǎn)的最大上限是10%，分給全國120家保險公司，小公司分得額度更少，對其而言沒有什么意義。而大公司之前盡管有著制度上的限制，但還是早已涉足其中，因此實質(zhì)意義并不大�！�

　　此外，開展這方面的投資風(fēng)險仍需謹(jǐn)慎防范。首先，在經(jīng)營方面，保險公司承擔(dān)了物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠(yuǎn)大于管理傭金的波動，由此加大了保險公司經(jīng)營物業(yè)的壓力；在市場風(fēng)險方面，物業(yè)經(jīng)營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風(fēng)險，保險公司在這方面的經(jīng)驗欠缺很大；在專業(yè)隊伍方面，保險公司面臨的就是人才困境，如果不能組建一支成熟的有實操經(jīng)驗的管理團(tuán)隊，一旦經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，保險公司將難以承受。

　　郝演蘇還提示，除了上述操作風(fēng)險之外，還有主要來自于房地產(chǎn)市場波動性風(fēng)險。在宏觀調(diào)控政策效果還未顯現(xiàn)，保險資金投資房地產(chǎn)是否是最佳時機(jī)，對商業(yè)地產(chǎn)是福是禍，尚難判斷。仲量聯(lián)行北京副董事總經(jīng)理張瑩在其第三季度行業(yè)報告會上預(yù)測，預(yù)計2009年第四季度北京商鋪市場的平均租金將下跌15%-20%。

　　世邦魏理仕也指出，由于供應(yīng)量急增，2009年市場平均租金將下降，市場空置率將有所上升。高力國際最新報告顯示，考慮到2009年新增供應(yīng)量的逐漸增加，空置率甚至有可能會超越2007年年末16.71%的水平，創(chuàng)五年內(nèi)歷史新高。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，2009年，商業(yè)地產(chǎn)的租金將進(jìn)入一個階段性低谷。不過不排除商業(yè)地產(chǎn)的低谷正是保險資金抄底良機(jī)的可能性。

　　但業(yè)內(nèi)人士判斷，投資房地產(chǎn)應(yīng)該不會在短時間“開閘”。一方面，雖然保險法修訂草案的通過已無懸念，但草案中僅有原則性規(guī)定，還沒有具體的配套規(guī)定，后續(xù)還要保監(jiān)會出臺相應(yīng)的細(xì)則；另一方面，房地產(chǎn)市場目前處于敏感時期，保監(jiān)會將從控制風(fēng)險的角度適度放緩保險資金投資房地產(chǎn)的節(jié)奏，同時保險公司不熟悉房地產(chǎn)市場，涉足房地產(chǎn)市場也將慎之又慎。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整到位，保險資金將陸續(xù)開閘放水。

　　還有業(yè)內(nèi)人士指出，投資不動產(chǎn)有一個明顯的問題，就是在退出機(jī)制上受到制約，變現(xiàn)能力很差，存在流動性風(fēng)險。

　　但郝演蘇解釋，對于壽險公司而言，大部分保單的有效期都是10年至20年，相對來說對流動性要求不是很高。此外，保監(jiān)會對各種投資渠道都有一定的比例限制，指導(dǎo)資金實現(xiàn)多元化配置，并且一半以上資金還是在固定收益領(lǐng)域，因此這方面不必太過擔(dān)憂。