2009年上海商業(yè)地產(chǎn)市場展望

　　2008年的零售物業(yè)雖然不比住宅市場的如履薄冰，但是受到如美國次貸危機放大的金融風(fēng)暴的沖擊，國內(nèi)股市大量資本的蒸發(fā)，投資者信心下挫，相對于07年的供需兩旺，成交相對疲軟。

　　市場篇

　　2008年1-11月，上海共推出217.82萬平米(18161套)的可售商業(yè)物業(yè)，供應(yīng)量較07年同期增長了23.9%。其中最大的項目為6月面市的上海箱包城，放量20.97萬平米。從環(huán)線來看，2008年1-11月，各環(huán)線間表現(xiàn)占比形勢延續(xù)以往態(tài)勢，內(nèi)環(huán)內(nèi)及中內(nèi)環(huán)間推出可售物業(yè)依然相對稀缺，各自占比7%、8%。虹口區(qū)下半年表現(xiàn)搶眼，其區(qū)內(nèi)四川北路商圈嘉杰國際廣場（查看地圖）、峻豐國際財富廣場、中信廣場以及北外灘共推出3.88萬平米可售商業(yè)，上海港國際客運中心商業(yè)配套項目亦隨寫字樓上市0.49萬平米商用物業(yè)。外郊環(huán)間共推出115.87萬平米(10116套)，占全部供應(yīng)量比重為54%。

　　從成交來看，2008年1-11月商用物業(yè)去化面積為139.19萬平米, 與去年同期環(huán)比下降30.2%,當(dāng)期供求比為1.6：1，打破了去年商業(yè)項目供不應(yīng)求的樂觀態(tài)勢。與今年股市低迷、經(jīng)濟危機等不無關(guān)系�？梢钥闯�，上半年除了因2月傳統(tǒng)春節(jié)影響，銷售量僅為7.41萬平米，其余月均去化量保持了12萬平米以上的速度。而自8月起，經(jīng)濟危機對國內(nèi)影響力漸漸凸顯，嚴重影響投資者信心，交易量逐月下降，難以突破10萬平米的月度成交量。11月銷售面積為9.24萬平米，比1月下降了42%。

　　從成交價格來看，2008年1-11月成交均價為11807元/平米，總體在1-1.3萬元/平米之間震蕩。2月與4月均價探底接近1萬元/平米，其中2月由于傳統(tǒng)春節(jié)，量價齊跌，4月間浦東以6405元/平米的價格整體成交高青路2671號項目，面積達2.82萬平米，大幅拉低當(dāng)月成交價格至10071元/平米。7月價格為13075元/平米，達到全年的第一個小高潮，由于靜安區(qū)南京西路板塊的長春藤運通大廈2.07萬米裙房整體出售，雖然2.47萬元/平米的均價大大低于市價。不過從成交結(jié)構(gòu)上拉高了整體月度均價。11月上海港國際客運中心由于其開發(fā)商方興地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易的整體收購，以3.6萬元/平米的均價去化了0.49萬平米商業(yè)配套，榜單上高價成交的大宗物業(yè)還包括浦東金橋中環(huán)大廈，成交0.25萬平米，價格為3.5萬元/平米，則當(dāng)月均價進一步攀升至13172元/平米。

　　租賃市場上，眾多重點商圈的換血升級使得市區(qū)商圈租金保持良好的上升勢頭，11月末日租金達到27.6元/平米.天，上漲幅度較1月24.5元/平米.天達12.6%，區(qū)級商圈受益于中心商圈一些品牌被置換后的退而求其次，不過在與商家的談判姿勢上缺乏強勢，上揚空間有限。商鋪供大于求的嚴峻形勢進一步威脅了居住區(qū)與郊區(qū)商圈的租金，大量的空關(guān)商鋪使得整體租金短期很難抬頭。

　　特征篇

　　08歲末回顧，無疑買賣市場的積壓與租賃商圈的升級的鮮明對照，專業(yè)市場的熱銷是為08年的關(guān)鍵詞。

　　特征一：供求比例上升 商鋪出售壓力增大

　　打破了2007年供不應(yīng)求的整體形勢，2008年供應(yīng)量上升而去化量下跌。一升一跌，供求比例則由2007年的1：1.1 至今年的1.6：1。究其原因，一來，從時間節(jié)點來看，上半年除了因2月傳統(tǒng)春節(jié)影響，銷售量僅為7.41萬平米，其余月均去化量保持了12萬平米以上的速度。而自8月起，交易量逐月下降，難以突破10萬平米的月度成交量�？梢娊�(jīng)濟危機對國內(nèi)影響力漸漸凸顯，嚴重影響投資者信心；二來，人們對商業(yè)地產(chǎn)的投資漸理智，不輕易被開發(fā)商承諾的投資回報所鼓動。商業(yè)項目是否擁有成熟經(jīng)營模式以及有支撐力的投資回報越來越被投資者所看重。

　　特征二：專業(yè)市場仍受青睞 迪斯尼效應(yīng)初現(xiàn)端倪

　　從成交排行榜中看出，專業(yè)市場依舊屬市場寵兒，寶山區(qū)的長江國際貿(mào)易中心。共成交5.41萬平米(2296套)，雖然其商鋪最高3.47萬/平米的單價在專業(yè)市場類不屬價廉，不過該項目23.6平米的套均面積使得“小面積、低總價”總是能成為發(fā)展商的噱頭，也吸引了投資者的目光。其他幾例大型專業(yè)市場項目如長三角物流中心、上海箱包城、上海玫瑰園商貿(mào)城等亦頻繁占據(jù)月度成交榜顯著位置，2008年1-11月成交面積分別4.62萬平米、4.55萬平米、3.94萬平米。另外迪斯尼落戶川沙之定論使得周邊房價逆市飄紅，其板塊內(nèi)的綠地東海岸國際廣場項目，自3月開盤以來去化勢頭良好，截至11月底，商鋪去化1.71萬平米(194套)，且最高價高達4.4萬元/平米，成為年度商場類成交明星。

　　特征三：商家熱情不減 中心商圈頻頻升級

　　雖然與07年相比，消費者信心明顯不足。金融危機對國內(nèi)的影響力凸現(xiàn)，失業(yè)、降薪等風(fēng)險的增加無力降低了國民的購買力需求。相對應(yīng)的，零售物業(yè)的需求受到了一定的抑制，不過相對來說，快消、餐飲、服裝等產(chǎn)業(yè)受沖擊較小，國外一些時尚類零售商選擇進入或者繼續(xù)擴大其在華業(yè)務(wù)。與此同時， 08年上海市區(qū)商圈升級步伐頻繁，如徐家匯太平洋百貨年初停業(yè)裝修并更新了45%左右的品牌，消費檔次調(diào)高約20%。港匯廣場引進了Versace、Dkny、Paul&Shark等國際一線品牌；虹橋商圈08年新增了長房國際廣場、虹橋天都、泓鑫國際廣場以及匯金百貨天山店等約17萬平米的商業(yè)面積。大虹橋商圈黃金城道的開放、LV大廈的即將動工表明其將全力打造高端涉外商業(yè)；南京西路商圈的金鷹廣場5月歇業(yè)閉關(guān)，預(yù)計09年4月面世，屆時將引入GUCCI2000平米的豪華旗艦店。同時，863號的原鴻翔百貨在10月初迎來了英國瑪莎百貨的開業(yè)。未來越洋廣場、嘉里中心二期、協(xié)和城二期、大中里等多個商業(yè)項目的落成均揭示南京西路商圈的競爭升級；淮海路商圈則云集了眾多大牌旗艦新店。C&A位于思南路口雪豹商廈的旗艦店粉墨登場，愛瑪仕、“芭比娃娃體驗館” 以及厲峰集團旗下的登喜路世界不久亦可能落戶。豫園商圈娛樂休閑廣場——豫龍坊0面市，明年還將落成MSsquare購物中心。標(biāo)志著其由小商品集聚地向多元化商業(yè)中心的轉(zhuǎn)變。

　　特色商業(yè)街方面，一些傳統(tǒng)代表將改變以往街攤式的經(jīng)營模式，引進較高端品牌。如云南路美食街預(yù)計12月將重新展現(xiàn)，匯聚了包括五芳齋、小紹興大酒店、鮮得來排骨年糕店、等傳統(tǒng)美食店，體現(xiàn)其老字號文化特征。而吳江路則基本完成新一輪招商，引進包括星巴客、一茶一座等品牌，傳統(tǒng)品牌小楊生煎等繼續(xù)保留，店面進行了相關(guān)調(diào)整。

　　特征四：鼓勵政策利好 未來形勢信心高漲

　　近日政府出臺了政策加快外商投資房地產(chǎn)審批節(jié)奏，一直以來嚴格的限外政策松動跡象明顯，在現(xiàn)在住宅形勢相當(dāng)不明朗的情勢下，商業(yè)項目更容易獲得外資的青睞。另外10月初，相關(guān)部門開始征求房地產(chǎn)投資信托基金(reits)方案的意見稿，并經(jīng)過央行、證監(jiān)會及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各大部委會簽完畢后送呈國務(wù)院并取得批復(fù)。預(yù)計明年初待reits實施細則確立后可能出臺，無疑為對資金要求比較高的商業(yè)地產(chǎn)商吹來一股暖風(fēng)。

　　展 望 篇

　　2009年，零售業(yè)市場的新增物業(yè)面積預(yù)計比08年稍有回落，為200萬平米左右。銷售形勢不容樂觀，下滑趨勢較明顯。預(yù)計年去化量120萬平米。嚴峻的銷售壓力可能促使部分開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租，等待市場回暖。

　　2009年，市中心優(yōu)質(zhì)商鋪租賃供應(yīng)有限，空置率保持較低水平。由于中國受本次金融危機的沖擊相對較小，且刺激居民的消費欲、提振內(nèi)需是國內(nèi)目前經(jīng)濟政策的主基調(diào)，一些國外品牌將積極拓展對華業(yè)務(wù)，市區(qū)的高檔購物中心將繼續(xù)保持其品牌的活躍調(diào)整。相對應(yīng)的，市區(qū)租賃市場的活躍，銷售業(yè)績的增長也將使得租金平穩(wěn)良性增長。

　　2009年，世博效應(yīng)以及交通基礎(chǔ)設(shè)施快速建設(shè)，將通過網(wǎng)點布局規(guī)劃、業(yè)態(tài)配套等，結(jié)合形成軌道樞紐型商業(yè)中心，有利于上海商業(yè)布局的進一步擴散。