新政后商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)新生機(jī) 城市綜合體成新寵

    隨著新政效應(yīng)的日漸凸顯，商業(yè)地產(chǎn)又煥發(fā)出新的一輪生機(jī)。數(shù)據(jù)也顯示，在滬上一手住宅市場(chǎng)成交持續(xù)萎縮的背景下，一些房企紛紛將開(kāi)發(fā)重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，在這里面，城市綜合體尤其受到他們的青睞。

　　源起

　　城市綜合體DNA解碼

　　在同一個(gè)區(qū)域購(gòu)物、工作、休閑、吃飯乃至住宿，我國(guó)早在1000年前就已實(shí)現(xiàn)。 《清明上河圖》中描繪了12世紀(jì)北宋首都開(kāi)封城的極盛景象，可謂是城市綜合體的雛形。

　　城市綜合體 (英文為HOPSCA)，是酒店(Hotel)、寫(xiě)字樓(Office)、公園(Park)、購(gòu)物中心 (Shoppingmall)、會(huì)議中心(Convention)、公寓(Apartment)等首個(gè)英文字母的縮寫(xiě)。也就是說(shuō)，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱(chēng)為“城中之城”。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院常務(wù)副院長(zhǎng)賴(lài)建言表示，目前城市綜合體作為混合用途的開(kāi)發(fā)是源自以前集合鎮(zhèn)在許多方面的演化，里邊包含了生活、工作、娛樂(lè)等元素，它使得空間利用最大化，令人賞心悅目。

　　如今，城市綜合體已成為城市發(fā)展的方向。 ，日本東京六本木新城、香港國(guó)際金融中心，包括國(guó)內(nèi)深圳萬(wàn)象城、北京華貿(mào)中心等城市綜合體均獲得巨大成功，成為展示城市鼎盛的符號(hào)。

　　扎堆上馬

　　去年剛在香港上市的恒盛地產(chǎn)啟動(dòng)了其在中部城市首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目——恒盛·合肥壩上街休閑商務(wù)中心，這也是其繼推出上海徐家匯的尚海灣項(xiàng)目后，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大手筆。據(jù)悉該項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)140萬(wàn)平方米，投資逾百億元。

　　此前六月，SOHO中國(guó)宣布以股權(quán)收購(gòu)的形式，間接收購(gòu)?fù)鉃?04地塊，成功拿下其在上海第二個(gè)項(xiàng)目，收購(gòu)總價(jià)22.5億元。據(jù)悉，該項(xiàng)目是目前上海外灘核心地段最后一塊可供商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，可用作商業(yè)、金融、辦公、酒店等用途。

　　更早地，成功打造了南京“水游城”的上海鵬欣地產(chǎn)宣布正式啟動(dòng)“水游城”全國(guó)戰(zhàn)略，擬將“水游城”這一品牌商業(yè)地產(chǎn)推向全國(guó)各大城市。據(jù)介紹，這個(gè)僅開(kāi)業(yè)一年多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目日均人流量已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)額超過(guò)10億元，年繳稅2500萬(wàn)元，可解決3000人就業(yè)。

　　而位于嘉定新城的中信泰富又一城，項(xiàng)目占地達(dá)到了53.8萬(wàn)平方米，此外，上置·海景大廈、上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北岸·長(zhǎng)風(fēng)等多個(gè)城市綜合體陸續(xù)在上海推出，項(xiàng)目數(shù)量正在不斷增加，且多集中在上海周邊板塊。

　　借商業(yè)拉動(dòng)住宅

　　據(jù)了解，不僅一直以來(lái)以住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)的萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而且合生地產(chǎn)、保利地產(chǎn)也已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。如此眾多的開(kāi)發(fā)商扎堆轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格并未像住宅市場(chǎng)那樣瘋漲，商住倒掛的現(xiàn)狀也為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的增值提供了廣闊的空間；二是現(xiàn)在住宅投資的門(mén)檻被提高之后，同區(qū)域價(jià)格更低的商鋪和寫(xiě)字樓自然會(huì)引起更多消費(fèi)者的關(guān)注。

　　在商業(yè)地產(chǎn)走熱的情況下，不少城市綜合體現(xiàn)身滬上，尤其是在周邊板塊，開(kāi)發(fā)商借商業(yè)氛圍帶動(dòng)住宅銷(xiāo)量的意圖表露明顯。

　　上述位于嘉定新城的中信泰富又一城正是通過(guò)自身近7萬(wàn)平方米的商業(yè)配套來(lái)吸引購(gòu)房者入住，目前正在對(duì)外推銷(xiāo)約75平方米的一房和近90平方米的兩房?jī)煞N小戶型，據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目住宅部分且受訪度維持在較高水平線上。

　　滬上樓市中的種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)不僅在樓市新政中未受到很大沖擊，反而在新一輪調(diào)控中迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)，而且其內(nèi)在投資價(jià)值也正在被喚醒。 “新政主要是針對(duì)住宅，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有太多涉及，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言或許是一個(gè)利好。 ”一位資深的房地產(chǎn)專(zhuān)家這樣分析說(shuō)。

　　城市綜合體價(jià)值彰顯

　　上述專(zhuān)家表示，在新政間接帶來(lái)的機(jī)遇之下，被稱(chēng)為“城中之城”的城市綜合體，是城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)，具備了現(xiàn)代城市的全部功能，這種多業(yè)態(tài)的組合在世界眾多城市大獲成功、成為廣泛認(rèn)同的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。目前，城市綜合體已在全國(guó)各地遍地開(kāi)花，推動(dòng)其發(fā)展已成為各個(gè)城市政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)的共識(shí)。

　　如果說(shuō)樓市新政帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的漸漸紅火，并喚醒了商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在的投資價(jià)值的話，那么以萬(wàn)達(dá)為代表的城市綜合體項(xiàng)目的投資價(jià)值體現(xiàn)得會(huì)更加充分。以正在緊張施工的石家莊裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)為例，這一城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)際上也是在建設(shè)一個(gè)新的城市中心。除此，包括萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的主流住宅開(kāi)發(fā)商，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度和運(yùn)作速度也進(jìn)一步加快。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城商業(yè)以及遠(yuǎn)洋光華國(guó)際等項(xiàng)目都在緊張進(jìn)行，并且基本為持有型物業(yè)為主。

　　專(zhuān)家分析稱(chēng)：“房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，既可以達(dá)到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，并且其租金回報(bào)率相對(duì)較為穩(wěn)定，進(jìn)而更凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。 ”

　　三大綜合體掠影

　　香港國(guó)際金融中心

　　香港國(guó)際金融中心是亞洲著名的綜合體的代表，位于香港島中環(huán)金融街8號(hào)，面向維多利亞港。由新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、香港中華煤氣等所組成的IFCDevelop-mentLimited發(fā)展合作設(shè)計(jì)而成，總樓面面積達(dá)43.6萬(wàn)千平方米。

　　東京六本木新城

　　六本木新城2003年正式開(kāi)業(yè)，總建筑面積78萬(wàn)平方米，歷經(jīng)17年完成建設(shè)，由美國(guó)捷得，KPF等多家設(shè)計(jì)公司聯(lián)合完成。它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體。

　　上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

　　上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)在上海開(kāi)發(fā)的第三個(gè)大型城市綜合體。規(guī)劃用地約18.63萬(wàn)㎡，總建筑面積約55萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積約25萬(wàn)㎡。項(xiàng)目集中了城市公寓、商業(yè)廣場(chǎng)、SOHO、餐飲酒吧街等多重物業(yè)類(lèi)型。