專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)散賣(mài)，繁華背后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

  土地性質(zhì)有隱憂 誘人回報(bào)難保障

  專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪繁華背后風(fēng)險(xiǎn)重重

 “九堡客運(yùn)中心旁的商鋪需要投資嗎，20年全承包租�！薄澳昊貓�(bào)率不低于8%，合同第六年退租可拿回收益及商鋪款�！薄巴顿Y項(xiàng)目不受限，資金投入有保障，幾乎是零風(fēng)險(xiǎn)�！苯�期，類(lèi)似于這樣的“兜售”電話不絕于耳，推銷(xiāo)模式也是出奇的一致。幾乎是限購(gòu)政策一落地，分布于杭州以及周邊縣市的此類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)型商鋪就開(kāi)始大行其道了。

  然而記者在采訪過(guò)程當(dāng)中，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都表示不贊成購(gòu)房者把錢(qián)投到這種專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)商鋪上�！棒~(yú)龍混雜，而且水太深”。

  專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)繁華之下有隱憂

  這里提到的“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)型商鋪”在商鋪的零售市場(chǎng)當(dāng)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某類(lèi)商品經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括電子、家用電器、家居、建材等。

  例如杭州現(xiàn)在的九堡客運(yùn)商圈一帶的新四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)、新客站商城、瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)、恒大建材市場(chǎng)、紅星美凱龍、物流市場(chǎng)、石材市場(chǎng)……還例如早些年的諸如桐鄉(xiāng)等地的世貿(mào)中心、羊毛衫市場(chǎng)、皮革城、建材市場(chǎng)。

  以記者接到電話推銷(xiāo)的恒大建材市場(chǎng)為例，該市場(chǎng)位于九堡客運(yùn)中心附近，目前在售市場(chǎng)一、二層商鋪，一層售價(jià)18000元/平方米，二層售價(jià)13000元/平方米，面積在20—30平方米之間。銷(xiāo)售員盛敏芝告訴記者，市場(chǎng)承諾8年包租，頭3年的回報(bào)率分別為7%、8%、9%，第4年到第9年的租金回報(bào)都大于9%，每年的租金回報(bào)都會(huì)打到買(mǎi)家賬號(hào)。如果到第5年開(kāi)始想退鋪也可以，回購(gòu)價(jià)為原價(jià)的142%，“這些回報(bào)額都會(huì)在合同中注明，沒(méi)有投資風(fēng)險(xiǎn)。”

  土地性質(zhì)多有風(fēng)險(xiǎn)

  “投資市場(chǎng)型商鋪的這潭水很深，而且投資難度和專(zhuān)業(yè)性都非常強(qiáng)，如果不是在投資界摸爬滾打很多年的人，我不建議他們購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)商鋪�！� 資深商業(yè)地產(chǎn)人、全國(guó)工商聯(lián)浙江商業(yè)地產(chǎn)研究院秘書(shū)長(zhǎng)謝成龍如此直接地表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。

  “為什么現(xiàn)在杭州范圍內(nèi)主要的新興市場(chǎng)都集中在九堡，因?yàn)槟抢镉写笃�用地都屬于特殊用地，其中一部分土地是屬于村里的，還有很大一部分是屬于軍事用地，總之開(kāi)發(fā)商都不具備產(chǎn)權(quán)證。換句話說(shuō)，是開(kāi)發(fā)商先從村里租來(lái)土地之后再轉(zhuǎn)租給一個(gè)個(gè)小業(yè)主�！焙椭x成龍說(shuō)的一樣，恒大建材市場(chǎng)的銷(xiāo)售員就明確表示其土地為政府軍區(qū)用地。除此之外，九堡客運(yùn)商圈一帶的新四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)、新客站商城、瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)、恒大建材市場(chǎng)、紅星美凱龍、物流市場(chǎng)、石材市場(chǎng)等等，均因?yàn)橥恋匦再|(zhì)而沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

  謝成龍指出，只要是投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，首要因素就是必須要有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檎l(shuí)都無(wú)法排除可能會(huì)遇到運(yùn)營(yíng)不利或者面臨拆遷等變故，到時(shí)候只有房產(chǎn)證是受到法律保護(hù)的。

  此前時(shí)報(bào)就曾曝光過(guò)丁橋的海虹安居，該市場(chǎng)的土地性質(zhì)為共建用地，用途為社會(huì)停車(chē)場(chǎng)，且開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中多次出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作，所以導(dǎo)致直到承諾的開(kāi)張期限都無(wú)法順利完成施工，被“套牢”的商戶(hù)別說(shuō)拿到返利，就連本金都拿不回來(lái)。

  對(duì)于此類(lèi)商鋪，經(jīng)常作為代理商的中介公司比較具有發(fā)言權(quán)�？仆�不動(dòng)產(chǎn)此前代理銷(xiāo)售過(guò)嘉興一個(gè)名叫信源商業(yè)城的項(xiàng)目。拓展部經(jīng)理項(xiàng)銘告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，項(xiàng)目類(lèi)型是綜合體性質(zhì)，“即便是我們中間商也會(huì)有選擇的進(jìn)行代理，經(jīng)過(guò)正規(guī)土地出讓、產(chǎn)權(quán)可以分割到戶(hù)的項(xiàng)目比較讓人放心�！�

  回報(bào)誘人卻無(wú)法保障

  在采訪過(guò)程當(dāng)中，也有業(yè)內(nèi)人士坦言，對(duì)桐鄉(xiāng)、九堡這些即將面臨交付的市場(chǎng)非常擔(dān)憂�！巴┼l(xiāng)聚集著相當(dāng)龐大的一批市場(chǎng)，少則10萬(wàn)平方米動(dòng)輒50萬(wàn)平方米。但是這么大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力卻沒(méi)有相匹配的人流量來(lái)支撐，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一定的空置率�！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，這批市場(chǎng)在銷(xiāo)售之初承諾前后能給商戶(hù)帶來(lái)共計(jì)30—40%的投資回報(bào)，“很有可能會(huì)拿不出來(lái)，那么就會(huì)出現(xiàn)退租潮”。

  對(duì)此，謝成龍也表示了同樣觀點(diǎn)，例如恒大建材市場(chǎng)承諾平均15.6%的回報(bào)率聽(tīng)起來(lái)誘人，但是得不到保障。此前因資金鏈問(wèn)題導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)的公司也不是個(gè)例。

  對(duì)于市場(chǎng)商鋪常見(jiàn)的租金回報(bào)承諾，浙江六和律師事務(wù)所葉永祥律師認(rèn)為，國(guó)家法律明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)單位不能承諾租金回報(bào)，所以現(xiàn)在的普遍情況是開(kāi)發(fā)商注冊(cè)一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理公司，由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行返租，租金回報(bào)是否有保障最終還是看經(jīng)營(yíng)公司的經(jīng)營(yíng)能力，如果經(jīng)營(yíng)能力不好，“租金回報(bào)即使合同有規(guī)定也很難真正落實(shí)�！�

  例如地處武林路的女人天地，地段不差，但就是因?yàn)槎ㄎ徊粔驕?zhǔn)確，商品價(jià)格不低卻定位在“小商品”模式，再加之小業(yè)主太多諸多事宜無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一，遂造成市場(chǎng)幾開(kāi)幾關(guān)，現(xiàn)在徹底歇業(yè)。

  再如涌金廣場(chǎng)，雖然地處延安南路商圈和吳山商圈交界處，但也是一個(gè)較為典型的失敗案例。先后三次由不同的運(yùn)營(yíng)商接手，卻始終沒(méi)有起色�！斑�是定位不明確的原因，再加之道路單行、交通不便等等因素。”盛世管家市場(chǎng)部經(jīng)理韓毅表示。

  運(yùn)營(yíng)商能力決定投資回報(bào)

  在住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)受限的情況下，專(zhuān)家建議不要遵循“一鋪養(yǎng)三代”的原則盲目吃進(jìn)各類(lèi)商鋪。想要成功實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)鋪的模式，商鋪的地段、開(kāi)發(fā)商的品牌以及運(yùn)營(yíng)商的操盤(pán)能力都至關(guān)重要。目前商鋪大致的投資回報(bào)率在8%—10%之間，但商鋪投資講究的是長(zhǎng)期回報(bào)，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長(zhǎng)期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。

  怎樣才能確保“淘”到一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪，除了盡量購(gòu)買(mǎi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪之外，地段是其一。無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪還是市場(chǎng)型商鋪，首先要關(guān)注周邊是否有固定客群，或是能否依靠交通和人流獲得穩(wěn)定的客戶(hù)群。

  其二，找準(zhǔn)商鋪?zhàn)陨矶ㄎ�，比如在一個(gè)并不是非常繁華、消費(fèi)水平也不強(qiáng)的區(qū)域買(mǎi)了一個(gè)大面積商鋪，前景自然是不容樂(lè)觀的。

  三要看運(yùn)營(yíng)商是否善于商鋪的經(jīng)營(yíng)，對(duì)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)類(lèi)別有無(wú)必要的規(guī)劃和控制。如果運(yùn)營(yíng)商對(duì)商鋪的功能分布和用途都沒(méi)有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險(xiǎn)必然加大，因此投資價(jià)值也就相對(duì)較低。換句話說(shuō)，如果樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商對(duì)社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)、招商理念很強(qiáng)，那么社區(qū)商鋪的投資價(jià)值也會(huì)非常高。

  當(dāng)然，要求一個(gè)市場(chǎng)一開(kāi)始就生意興隆也是不實(shí)際的，有一定的市場(chǎng)培育期也很正常。但關(guān)鍵是，投資者不能只盯著開(kāi)發(fā)商承諾的高回報(bào)，眼光要放遠(yuǎn)，一定要考察周詳，對(duì)經(jīng)營(yíng)公司的實(shí)力和市場(chǎng)的定位有信心，這才是商鋪增值的根本保證。