金融危機(jī)影響租金 政策利好但商業(yè)地產(chǎn)不容樂觀

　　北京市地稅局昨天宣布，除分稅種計(jì)征外，個(gè)人住房出租可按5%綜合征收率計(jì)征稅費(fèi)，個(gè)人非住房出租應(yīng)征稅費(fèi)則按7%或12%綜合征收率計(jì)征。
　　據(jù)市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人非住房出租稅收管理工作的通知》的規(guī)定，個(gè)人非住房出租應(yīng)征稅費(fèi)，可以按分稅種計(jì)征或者按7%或12%綜合征收率計(jì)征兩種方式計(jì)算繳納。其中，個(gè)人非住房出租月租金收入在本市營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)(5000元/月)(含)以上的，綜合征收率為12%；月租金收入在起征點(diǎn)以下的，綜合征收率為7%。
　　對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)證上房屋權(quán)屬性質(zhì)明確是“商用”的房屋、門臉房，或者商鋪、寫字樓的房主來說，這是一大利好。據(jù)了解，北京市原規(guī)定個(gè)人出租房屋應(yīng)征稅費(fèi)可以按分稅種計(jì)征和按5%綜合征收率計(jì)征兩種方式計(jì)算繳納，但2008年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》文件，明確了一系列鼓勵(lì)住房出租的稅收優(yōu)惠政策，北京市也據(jù)此出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人出租房屋稅收管理工作的補(bǔ)充通知》，明確了自2008年12月1日起，北京市商用等個(gè)人非住房在出租時(shí)，不再適用5%綜合征收率。
　　由于此前個(gè)人非住房出租已經(jīng)不適用5%綜合征收率，只能適用按分稅種計(jì)征稅款的方式。而按分稅種計(jì)征時(shí)，納稅人需要同時(shí)繳納六七種稅費(fèi)，稅負(fù)約在20%以上。因此，7%或12%的綜合征收率，將使個(gè)人非住房出租者，省下不菲的一筆支出，也將有利于商鋪、寫字樓的發(fā)展，并適合當(dāng)前下行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
　　月租萬元至少省800稅款
　　以個(gè)人非住房出租，月租金收入10000元/月為例，按過去納稅人需分稅種計(jì)征，每月稅款約為2000多元。實(shí)行新政后，他適用于12%的綜合征收率，每月稅款為1200元，每月可省800多元。
　　部分納稅人可申請(qǐng)退稅
　　地稅部門表示，新政的執(zhí)行日期是2008年12月1日起。對(duì)于自2008年12月1日至今，已按照分稅種計(jì)征方式繳納稅款的，如果存在多繳稅款情況，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還多繳納的稅款。納稅人申請(qǐng)退稅時(shí)要帶好以下資料:完稅憑證、與完稅證上納稅人姓名一致的銀行卡賬號(hào)或儲(chǔ)蓄賬戶原件、退稅申請(qǐng)人有效身份證原件、退稅申請(qǐng)表等資料。
　　開發(fā)商:政策要“放水養(yǎng)魚”
　　對(duì)于地稅局此次調(diào)整的非住房出租稅率，中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)常任理事陳云峰表示，政策是比去年12月1日開始執(zhí)行的商業(yè)用房出租稅率20%以上有所下降，商業(yè)地產(chǎn)投資人的負(fù)擔(dān)有所減輕，但是下降比例并不夠。
　　在當(dāng)前金融危機(jī)的狀況下，為刺激經(jīng)濟(jì)，為廣大投資者減負(fù)是重中之重。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較蕭條，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，空置率日漸增高。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)本身就比住宅市場(chǎng)要困難。一般來講，住宅貸款比例基本可以達(dá)到房款的60%－80%，而商業(yè)地產(chǎn)首付都要50%，并且貸款年限在5年－10年之間，從金融方面來看，商業(yè)地產(chǎn)獲得的支持比較小。這也造成了現(xiàn)在開發(fā)商都不愿意開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
　　如果在這樣的不利條件下，稅務(wù)部門在稅收上不能出臺(tái)合理政策，那對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將是致命的打擊。出租者和承租者必須有一方要犧牲自己的利潤(rùn)，如果雙方都不愿意的話，那商鋪或?qū)懽謽侵荒荛e置，顯然這對(duì)整個(gè)行業(yè)是非常不利的。商業(yè)地產(chǎn)是目前拉動(dòng)內(nèi)需的主要?jiǎng)恿χ�一，�?duì)于繁榮經(jīng)濟(jì)來說起到重要的作用。因此，政策的制定一定要“放水養(yǎng)魚”，才能保證商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　投資者:稅率下降幅度還不夠
　　對(duì)于此次稅率調(diào)整，擁有一套商鋪的李先生說，原來聽說租金收入不再按5%綜合征收率納稅，擔(dān)心按分稅種計(jì)征稅負(fù)重，都想把商鋪出手了。這次調(diào)整的稅率確實(shí)下降了，但覺得幅度不夠大，因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，商戶要求降租金。此外，商鋪出租低于5000元/月的租金已經(jīng)接近一些中高檔住宅的租金了，甚至一些高檔住宅租金比5000元/月還要高，但商鋪出租卻要征收更高的出租稅，租金5000元/月以上的收稅比住宅稅費(fèi)高出一倍多，投資商鋪的利潤(rùn)減少了。
　　新綜合征收率有利于公平稅負(fù)
　　對(duì)住房和非住房出租確定不同的征收率，地稅部門解釋說，這一方面是落實(shí)財(cái)稅【2008】24號(hào)鼓勵(lì)住房出租的文件精神；另一方面是不區(qū)分住房出租和非住房出租，統(tǒng)一按5%綜合征收率計(jì)征稅款，與相同條件下個(gè)體工商戶等其他類型納稅人相比，存在稅負(fù)不公平的問題，也產(chǎn)生了一些避稅現(xiàn)象。
　　次本著公平稅負(fù)原則，參照相同情況下其他類型納稅人經(jīng)營(yíng)非住房出租的稅負(fù)水平，確定了個(gè)人非住房出租的最新綜合征收率，使同類型納稅人的稅負(fù)可以比較接近。
　　政策利好但商業(yè)地產(chǎn)不容樂觀
　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總繆培丹指出，先前政府為了抑制房?jī)r(jià)虛高，以及過度過熱投資導(dǎo)致的高通脹而出臺(tái)的一系列抑制投資的政策確實(shí)打壓了一部分人的投資意愿，而寫字樓和商鋪又是典型的高投資行為，受到了直接影響，導(dǎo)致2008年以來寫字樓和商業(yè)市場(chǎng)的空置率一直呈上升趨勢(shì)。近期，由于全球性金融危機(jī)的波及，國(guó)內(nèi)外企業(yè)都取消擴(kuò)張計(jì)劃，進(jìn)行了不同程度的收縮，寫字樓的需求量下降明顯，租金相應(yīng)下滑，空置率增高。
　　同樣，由于經(jīng)濟(jì)下滑，失業(yè)率上升，國(guó)民消費(fèi)意愿明顯收縮，許多商鋪招商和出租受到巨大影響，由于無法形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，很多地方的商鋪?zhàn)庥谜呒娂娨�求退租，租金急劇下滑，出現(xiàn)了大量閑置的現(xiàn)象。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入下行通道，此次調(diào)整個(gè)人非住房出租稅率的政策可以拉動(dòng)內(nèi)需，這對(duì)于開發(fā)商和投資者來說都是一大利好，是政府鼓勵(lì)投資的又一個(gè)信號(hào)。從經(jīng)濟(jì)政策的角度考慮，此次以及之前出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)眾多調(diào)整都有一個(gè)共同的目的，就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，從而帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
　　繆培丹認(rèn)為，盡管政策已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，但是多年來積壓的大量空置寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目的消化還是需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間。而2009年還將有大批的寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目的新增供應(yīng)量進(jìn)入市場(chǎng)，開發(fā)商仍然不容樂觀，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，怎么解決好經(jīng)營(yíng)和開發(fā)之間的關(guān)系，是值得開發(fā)商認(rèn)真研究的課題。(記者　趙鵬　趙麗萍)