供需"倒掛" 成都商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃待整

      從人流如織的成都春熙路商圈的中環(huán)廣場(chǎng)沿東大街東行，穿過(guò)一座座建筑工地機(jī)器的轟鳴聲后，躍入楊濤眼簾的是一條全長(zhǎng)5.2公里的金融商務(wù)大道，其中有九龍倉(cāng)國(guó)金天地、天府時(shí)代廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)、花樣年喜年廣場(chǎng)、信德廣場(chǎng)、新鴻基的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)等眾多甲級(jí)寫(xiě)字樓，他的辦公室就在其中一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓中.
     楊濤最近心思很多。身為一家當(dāng)?shù)刂�名金融�?dān)保機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，擺在他面前的一邊是中國(guó)西部金融中心的龐大規(guī)劃，據(jù)說(shuō)這一商務(wù)地域的范圍是世界最為著名的美國(guó)華爾街的兩倍多。另一邊則是，在金融危機(jī)的影響下，他必須考慮收縮業(yè)務(wù)，減少公司租金支出。最實(shí)際的是，每個(gè)月6萬(wàn)元的租金如果能省下來(lái)一部分，他就不需要裁員了。
　　類(lèi)似的去留問(wèn)題同樣困擾著該區(qū)域眾多公司的決策者。
　　供需嚴(yán)重倒掛
　　“現(xiàn)在雖然未出現(xiàn)公司大面積搬離甲級(jí)寫(xiě)字樓的現(xiàn)象，但整體租金下滑8％左右，持幣觀望的態(tài)勢(shì)越發(fā)明顯，且未來(lái)面臨供應(yīng)量迅速增加的壓力加大�！� 戴德梁行商業(yè)部經(jīng)理熊大瑋長(zhǎng)期身處成都、重慶等城市商業(yè)地產(chǎn)一線(xiàn)，對(duì)于成都、重慶前兩年商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃“大躍進(jìn)”的后遺癥，熊大瑋說(shuō)，一切還尚待觀察。
　　這樣的問(wèn)題雖然已經(jīng)開(kāi)始考驗(yàn)楊濤這樣的租戶(hù)，但“西部華爾街”的開(kāi)工幅度并沒(méi)有因此放緩。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大投資拉動(dòng)力，仍然是這個(gè)“西部華爾街”狂飆突進(jìn)的最好理由。
　　按照成都金融中心的發(fā)展規(guī)劃，在兩年后，東大街將興建6個(gè)五星級(jí)酒店，超過(guò)150萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓和120萬(wàn)平方米的高檔商場(chǎng)。而這樣的計(jì)劃僅是成都商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的冰山一角。
　　有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2008年成都市區(qū)內(nèi)商業(yè)土地供應(yīng)超過(guò)2368畝，相對(duì)2007年增幅達(dá)126％，達(dá)到整體供地面積的78％，成為土地供應(yīng)的主力。
　　同樣的問(wèn)題也在考驗(yàn)著重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。早在2004年，重慶就曾有過(guò)246萬(wàn)平方米商業(yè)用房遭閑置的經(jīng)歷，居當(dāng)年全國(guó)城市之首。此后，重慶為推動(dòng)商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，變商業(yè)“大排檔”為高檔物業(yè)，僅在渝中區(qū)的解放碑拆遷就達(dá)200萬(wàn)平方米，并投資450億元建設(shè)120萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，西部商業(yè)地產(chǎn)的大躍進(jìn)的后果將在今明兩年顯現(xiàn)。一組數(shù)據(jù)顯示：近兩年整個(gè)成都市的商業(yè)地產(chǎn)年開(kāi)工量都在600多萬(wàn)平方米，但真正供應(yīng)到市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售的卻不到300萬(wàn)平方米，在租售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了171個(gè)，積存的體量超過(guò)了150萬(wàn)平方米。
　　“按照開(kāi)發(fā)計(jì)劃，2007年、2008年所拍賣(mài)的商業(yè)地塊，將在今明兩年集中上市，屆時(shí)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴�！毙艽蟋|對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析，金融危機(jī)帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)需求放緩仍在持續(xù)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力將是嚴(yán)峻考驗(yàn)。“成都商業(yè)地產(chǎn)與北京、上海等一線(xiàn)城市同樣經(jīng)受著金融危機(jī)帶來(lái)的巨大供銷(xiāo)考驗(yàn)，重慶商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)相對(duì)落后，但租售的壓力更大�！�
　　成都、重慶此輪商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮發(fā)端于2007年6月。當(dāng)時(shí)成都、重慶同時(shí)獲批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)，受此政策利好，兩地政府紛紛將“建立以金融為核心的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)”作為城市規(guī)劃的重點(diǎn)。據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)顯示，這一規(guī)劃拉動(dòng)兩地的商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到上千億。
　　在知名地產(chǎn)管理咨詢(xún)專(zhuān)家田同生看來(lái)，此輪商業(yè)地產(chǎn)興建規(guī)劃，大多基于2006年、2007年的牛市戰(zhàn)略，對(duì)熊市的波動(dòng)所造成的市場(chǎng)影響未進(jìn)行深層次考慮�！跋鄬�(duì)于成都重慶這樣的區(qū)域中心城市，跨國(guó)公司在以辦事處的形式進(jìn)入時(shí)，需要高檔寫(xiě)字樓充當(dāng)形象，但在打開(kāi)中國(guó)市場(chǎng)后，大部分跨國(guó)企業(yè)會(huì)選擇自己購(gòu)置土地自建大樓，對(duì)高檔寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期需求有限�！碧锿�生說(shuō)。
　　成都、重慶在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃上遭遇的尷尬實(shí)際上只是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)的一個(gè)縮影。
　　包括上海、北京、天津、西安等地都在2008年紛紛提出打造各種不同層級(jí)的金融中心，與之相配套的便是商業(yè)地產(chǎn)的大幅投資。
　　長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃效果有待觀察
　　“商業(yè)地產(chǎn)對(duì)政府的最大要求就是規(guī)劃，做規(guī)劃時(shí)必須考慮到下一代，一個(gè)壽命不會(huì)超過(guò)10年的規(guī)劃毫無(wú)意義。”美國(guó)企業(yè)全球競(jìng)爭(zhēng)力研究院院長(zhǎng)黃力泓認(rèn)為，各國(guó)政府的救市暫緩了金融危機(jī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)群的影響。“要解決商業(yè)地產(chǎn)面臨的供銷(xiāo)矛盾，除了掌握好供應(yīng)的度外，地方政府必須對(duì)服務(wù)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)扶持，包括生產(chǎn)、制造、公共事務(wù)等各方面服務(wù)。諸如稅收政策、商業(yè)形態(tài)的配套引進(jìn)等等。” 黃力泓說(shuō)。
　　戴德梁行報(bào)告則認(rèn)為，不管是成都還是重慶，要建設(shè)西部金融中心，都應(yīng)加強(qiáng)金融核心力的構(gòu)架，比如建設(shè)區(qū)域股票市場(chǎng)或者全國(guó)性的期貨交易所，增強(qiáng)對(duì)金融及相關(guān)企業(yè)的附著力，否者太多的金融大樓都可能面臨“空樓”命運(yùn)。
　　商業(yè)地產(chǎn)的供需嚴(yán)重倒掛已經(jīng)引起商務(wù)部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的注意。
　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，包括上述部委及全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)等多個(gè)部門(mén)的專(zhuān)家已于近期開(kāi)始會(huì)同廣東、上海、川渝等地，就商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行摸底調(diào)查，其內(nèi)容包括，各地商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積、人均商業(yè)面積，已開(kāi)業(yè)的1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況。同時(shí)了解宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響，以及對(duì)大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和規(guī)范的意見(jiàn)和建議等等。
　　據(jù)了解，這些狀況已被寫(xiě)入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報(bào)國(guó)務(wù)院的《房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》報(bào)告中，具體涉及到商業(yè)地產(chǎn)的網(wǎng)點(diǎn)分布、選址及規(guī)模，信貸及產(chǎn)業(yè)配套等內(nèi)容。
　　“在房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃中特別提到商業(yè)地產(chǎn)，說(shuō)明有關(guān)部門(mén)已經(jīng)重視了這個(gè)問(wèn)題，但長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃能否解決現(xiàn)在的過(guò)剩，還是個(gè)未知數(shù)。”有業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。(張明)