上海城市副中心：商業(yè)帶“飛”住宅

      徐家匯、五角場、真如、花木四個區(qū)域是上海未來的四大城市副中心。其中,徐家匯作為傳統(tǒng)市級商業(yè)中心區(qū)位條件優(yōu)越,花木連接陸家嘴金融中心,五角場是上海東北部的商業(yè)中心和交通樞紐,真如的區(qū)位在四個城市副中心中優(yōu)勢最不明顯。這四個城市副中心在近年來的發(fā)展,一方面為城市各片區(qū)提供了更好的商業(yè)服務(wù),另外一方面也提升了片區(qū)內(nèi)自身住宅市場的價值和檔次
　　特別關(guān)注:商業(yè)和辦公是未來發(fā)展重點,檔次將進一步提升
　　受益住宅:徐家匯花園、天際花園、尊園等
　　依托整個區(qū)域的完善配套設(shè)施以及傳統(tǒng)商圈的凝聚力,徐家匯目前已經(jīng)成為上海的高檔住宅區(qū)之一,近年來,隨著市中心可開發(fā)地塊的減少,徐家匯地區(qū)新開發(fā)的高檔住宅因稀有而更顯得珍貴。
　　徐家匯城市副中心的房地產(chǎn)業(yè)由商業(yè)、辦公和住宅構(gòu)成。商業(yè)地產(chǎn)方面,徐家匯地區(qū)著重發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè),目前已發(fā)展成兩個商業(yè)圈,以東方商廈、太平洋百貨、六百、匯金等圍成一個商業(yè)圈;和由港匯和88號地塊及周邊區(qū)域的商務(wù)樓群組成另一個商務(wù)圈。
　　上海中原地產(chǎn)投資咨詢部預(yù)計,未來徐家匯商務(wù)圈內(nèi)商業(yè)企業(yè)的建筑體量約達50萬平方米,商務(wù)圈的規(guī)模將超過現(xiàn)有的商業(yè)圈,并將商業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相融合。
　　而作為商務(wù)辦公區(qū),徐家匯寫字樓的檔次和租金明顯低于淮海路及南京西路辦公區(qū),港匯雙塔的建成對提升徐家匯的辦公氛圍起到了舉足輕重的作用,而徐家匯中心項目的建設(shè)將連同港匯雙塔辦公樓,為徐家匯地區(qū)的寫字樓市場注入新的活力,未來將有更多國內(nèi)外大企業(yè)集團、研發(fā)機構(gòu)進駐徐家匯城市副中心。
　　副中心之二:五角場
　　特別關(guān)注:商業(yè)檔次提升,創(chuàng)意辦公先行,高檔寫字樓補缺
　　受益住宅:新江灣城
　　五角場的整體形象改變后,最受益的住宅區(qū)之一要算新江灣城,新江灣城依托于其本身的濕地價值,其中住宅檔次普遍在中高檔,由于靠近五角場商圈,五角場商圈的改變亦改善了新江灣城的生活娛樂配套設(shè)施,有效增加了新江灣城住宅的附加值。
　　在五角場城市副中心大規(guī)模改造開始之前,五角場的房產(chǎn)由老式居民樓、中低檔商場及中低檔商務(wù)樓組成,交通條件的局限性也使得五角場的商業(yè)發(fā)展水平不均,檔次高的有東方商廈,檔次低的有大西洋百貨。經(jīng)過一番改頭換面的改造之后,目前已經(jīng)建成的萬達商業(yè)廣場及百聯(lián)又一城購物中心完全改變了原有的商業(yè)局面。
　　萬達商業(yè)廣場總建筑面積約33萬平方米。整個商業(yè)廣場內(nèi)有沃爾瑪、黃金珠寶城、新世界百貨、第一食品大廈、寶大祥、特力屋家居廣場和華納電影城等主力店進駐經(jīng)營,提升了五角場的商業(yè)檔次。
　　五角場城市副中心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是楊浦區(qū)城市功能的重新塑造,也是五角場城市副中心的特色功能。五角場是人才、科研、知識密集的匯集地和制造業(yè)高度發(fā)達的地區(qū),這為園區(qū)的發(fā)展提供了極好的條件。
　　園區(qū)內(nèi)將建成第一個具備科技、產(chǎn)權(quán)、信息交換功能的市場,通過網(wǎng)絡(luò)溝通,充分發(fā)揮園區(qū)內(nèi)外科技創(chuàng)新功能和工業(yè)生產(chǎn)功能。在此基礎(chǔ)上,五角場出現(xiàn)了創(chuàng)智天地這一為初始創(chuàng)業(yè)者提供低成本商務(wù)辦公條件的商辦項目,在這個服務(wù)于創(chuàng)新人才的知識型社區(qū)中,有上海市人才服務(wù)中心楊浦分中心,還有創(chuàng)業(yè)者風(fēng)險投資服務(wù)園,這個項目的誕生也為日后五角場寫字樓市場的發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)。
   　副中心之三:花木地區(qū)
　　特別關(guān)注:發(fā)展格局基本確定,未來寫字樓規(guī)模還將壯大
　　受益住宅:香梅花園、99別墅等
　　作為中高檔住宅區(qū)已經(jīng)成型的花木地區(qū),聚集了世紀(jì)公園以及聯(lián)洋社區(qū)等國際化社區(qū),由于花木的居住功能很大程度上是滿足陸家嘴金融區(qū)上班族的居住需求,世紀(jì)公園的良好環(huán)境造就了一批高價位景觀住宅,聯(lián)洋社區(qū)吸引了大部分外籍人士,未來住宅發(fā)展仍將以仁恒河濱城這類中高檔國際化社區(qū)為主。
　　花木的一個主要職能是行政辦公,目前有上海市出入境管理局、浦東新區(qū)政府辦公中心等近100萬平方米辦公體量。由于小陸家嘴地區(qū)可容納企業(yè)已處于飽和狀態(tài),未來將實施陸家嘴東擴戰(zhàn)略,除了知名的500強大企業(yè)入駐以外,中小企業(yè)為降低企業(yè)經(jīng)營的商務(wù)成本亦看中花木地區(qū)的商務(wù)辦公功能,預(yù)計未來花木地區(qū)的中高檔寫字樓規(guī)模將進一步擴張。
　　目前花木地區(qū)沒有形成五角場或徐家匯那樣的商圈,這也是花木特殊的布局所導(dǎo)致的,其住宅基本分布在世紀(jì)公園周邊區(qū)域,難以形成一個能夠服務(wù)到整個花木城市副中心的商業(yè)中心。在這種情況下,證大大拇指廣場這類社區(qū)型的中等規(guī)模商業(yè)則很好地滿足周邊居民生活娛樂消費的基本需要。預(yù)計未來花木地區(qū)的商業(yè)還是會以這種社區(qū)型商業(yè)的形式作為商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)。
　　從整體來看,花木城市副中心的發(fā)展格局已基本確定,西部以浦東新區(qū)政府為中心的區(qū)域?qū)⒅�重發(fā)展寫字樓市場,東部著重發(fā)展為世博會展中心服務(wù)的各項商業(yè)酒店設(shè)施,整個花木城市副中心的住宅開發(fā)將進入平緩期。
　　副中心之四:真如
　　特別關(guān)注:處于初步啟動階段,未來房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展?jié)摿�和空間
      受益住宅:品尊國際等
　　目前真如城市副中心率先崛起的房地產(chǎn)項目是品尊國際,該項目是一座大型多業(yè)態(tài)的都市綜合體項目,集高檔住宅、酒店、辦公樓、大型商業(yè)于一體。該案住宅的價格目前為20000-24000元/平方米,價格達到歷來區(qū)域住宅項目的最高。
　　真如城市副中心的啟動最遲,以發(fā)展物流為主,所謂商業(yè)多為一些批發(fā)市場,住宅多為老式公房,既不像五角場是傳統(tǒng)商業(yè)中心,也不像花木有陸家嘴金融中心的發(fā)展為支撐,因此近年來,真如地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展基本處于停滯狀態(tài)。城市副中心的規(guī)劃建設(shè)無疑為沉寂已久的真如帶來了發(fā)展的契機,真如擁有稀缺的內(nèi)環(huán)沿線土地,城市副中心的規(guī)劃定位使真如的發(fā)展?jié)摿κ艿疥P(guān)注,一批頂級開發(fā)商,如和記黃埔等隨即入駐真如,并計劃在此興建一批大型物業(yè)項目。