昆明等西部11城商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)前瞻及建議

昆明等西部11城商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)前瞻及建議
“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題   
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　　西部城市的商業(yè)物業(yè)發(fā)展日益陷入尷尬的境地，由于整體需求疲軟，供應(yīng)過(guò)剩的矛盾在全國(guó)來(lái)看顯得更加突出。然而，多方面存在的行業(yè)空白對(duì)房企而言依然極具誘惑力。那么，如何在風(fēng)險(xiǎn)彌漫的西部城市找到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)？
　　隨著行業(yè)白銀時(shí)代的到來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。對(duì)此，近年來(lái)中央出臺(tái)了一系列促成交、調(diào)供應(yīng)的政策，并且從今年的商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，也確實(shí)取得了一系列卓有成效的建樹(shù)。但是值得注意的是，在這一系列政策調(diào)整中，對(duì)于供應(yīng)過(guò)剩更為嚴(yán)重的商辦市場(chǎng)卻沒(méi)有提及，似乎有失偏頗。畢竟商辦存量高度積壓已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識(shí)，并且在成都、西安等西部重點(diǎn)城市，這一問(wèn)題的嚴(yán)重性更是到了迫在眉睫的地步。

　　一現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)成熟度較低，去化風(fēng)險(xiǎn)顯著高于東部
　　二原因分析：四大視角剖析風(fēng)險(xiǎn)何以積重難返

　　作為一個(gè)上下游涉及多個(gè)行業(yè)的復(fù)合型市場(chǎng)，西部商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)的原因來(lái)自于供求關(guān)系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)習(xí)慣、投資強(qiáng)度等各個(gè)方面。對(duì)此，為了更明晰的探究西部重點(diǎn)城市出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的原因，我們從市場(chǎng)參與者角度出發(fā)，從政府、房企、商家、消費(fèi)者四方面均進(jìn)行了探究。

　　1、政府：“迫不得已”的供應(yīng)過(guò)量

　　在政府決策角度，地方政府并不是沒(méi)有看到供應(yīng)過(guò)量將帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而是也有自身的苦衷。早在2011年，中商聯(lián)秘書長(zhǎng)即在成都做出了“當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、投資性物業(yè)市場(chǎng)供求失衡“的判斷，并且這一點(diǎn)也廣為業(yè)內(nèi)所認(rèn)同。政府的“迫不得已”主要來(lái)自于以下三個(gè)方面：其一是全國(guó)共有的財(cái)政模式桎梏，其二是更為迫切的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，而最顯而易見(jiàn)的，則是來(lái)自于提升城市形象和配套需要。這一點(diǎn)從影劇院密度上即可見(jiàn)一斑。目前西部城市人均擁有影劇院數(shù)量明顯低于東部發(fā)達(dá)城市，其中人口最少的銀川每百萬(wàn)人也僅有5.8座影劇院，也低于人口高度集聚，城市規(guī)模龐大的上海。　

　　2、企業(yè)：追求業(yè)績(jī)擴(kuò)張導(dǎo)致規(guī)模過(guò)大難掉頭

　　但經(jīng)過(guò)數(shù)年來(lái)的野蠻生長(zhǎng)，西部重點(diǎn)城市 商業(yè)用房施工規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了尾大難掉的地步。至2014年底，這些城市商業(yè)用房施工規(guī)模較2010年增長(zhǎng)1.68倍，復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)28%，而在同一時(shí)期，東中部重點(diǎn)城市為16.7%。不過(guò)值得注意的是，近年來(lái)外來(lái)資本已經(jīng)率先認(rèn)識(shí)到西部商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集聚的風(fēng)險(xiǎn)，譬如港資房企三年未在成都拿地即是最好明證。國(guó)內(nèi)房企也漸漸認(rèn)識(shí)到了存量快速攀升的風(fēng)險(xiǎn)，如華潤(rùn)計(jì)劃2年內(nèi)新開(kāi)的18座萬(wàn)象城中，位于西部的僅有一座成都萬(wàn)象城。但鑒于目前西部重點(diǎn)城市普遍超過(guò)10年的商業(yè)用房施工銷售比，短中期內(nèi)供應(yīng)過(guò)量已成無(wú)可回頭的現(xiàn)實(shí)，房企的全面警醒也已經(jīng)為時(shí)已晚。

　　3、商家：整體來(lái)看需求相對(duì)匱乏

　　這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整。在目前西部重點(diǎn)城市中，私有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度仍然較為落后，大部分人口依然在公辦的企事業(yè)單位工作，私營(yíng)和個(gè)體勞動(dòng)者所占比例仍然不高，以致各市對(duì)于商鋪體量的需求相對(duì)有限。
　　二是市場(chǎng)規(guī)模不足制約發(fā)展。西部重點(diǎn)城市商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求也不如東部城市，處于低位的市場(chǎng)“密度”大大制約了西部重點(diǎn)城市商服地產(chǎn)的銷售，因此從商家角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于在西部城市的投資機(jī)會(huì)，也必須予以更為審慎的考量。

　　4、消費(fèi)者：居民消費(fèi)力不足制約商業(yè)綜合體發(fā)展

　　目前東西部消費(fèi)傾向性指標(biāo)（消費(fèi)性支出/可支配收入）差距不大，大多數(shù)城市均在60%-70%之間，但是由于收入水平不同，東西部城市城鎮(zhèn)人口消費(fèi)支出還是存在著比較大的差距：西部重點(diǎn)城市人均消費(fèi)性支出多低于2萬(wàn)元，而東部發(fā)達(dá)城市則普遍高于2.5萬(wàn)，其中最高的廣州甚至達(dá)到了3.3萬(wàn)元。如果再扣除相差不大的基本生存支出，東西部重點(diǎn)城市的人均文體娛樂(lè)性消費(fèi)支出差距還會(huì)更大，而這也是同樣的規(guī)模的綜合體，在西部城市普遍需要考慮覆蓋更大面積人群的重要原因。
　　三趨勢(shì)預(yù)判:近年內(nèi)難走出困境，但個(gè)體項(xiàng)目仍有機(jī)會(huì)
　　由以上四方面分析可見(jiàn)，西部重點(diǎn)城市商服用房的現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)并不僅僅因?yàn)檎�府的不作為，而是由�?jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政壓力、企業(yè)業(yè)績(jī)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民支付能力等多方面因素構(gòu)成的“風(fēng)險(xiǎn)推升系統(tǒng)”共同導(dǎo)致的。故而近年來(lái)政府和房企雖然越來(lái)越多的關(guān)注到贏商網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）的風(fēng)險(xiǎn)，但在大多風(fēng)險(xiǎn)成因難以轉(zhuǎn)變的客觀事實(shí)面前，我們認(rèn)為在近年內(nèi)，這些城市商辦市場(chǎng)還是難以走出風(fēng)險(xiǎn)高企的困境。不過(guò)若是具體到項(xiàng)目角度，考慮到龐大的市場(chǎng)成交總量，我們認(rèn)為還是能夠出現(xiàn)一些成功個(gè)案：　

　　1、方向一，配套空白區(qū)域

　　對(duì)比成交規(guī)模，西部重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)已經(jīng)處于供應(yīng)過(guò)量的階段，但是如果對(duì)比到城市規(guī)劃，目前西部重點(diǎn)城市還存在著大量的商業(yè)產(chǎn)品空白區(qū)域，譬如今年開(kāi)盤的成都青羊萬(wàn)達(dá)、昆明樂(lè)派即是彌補(bǔ)了當(dāng)前的商業(yè)綜合體空白，而西安西郊、昆明東郊等區(qū)域也依然存在著大量的綜合體空白。對(duì)于這些住宅已經(jīng)漸成規(guī)模，但是商業(yè)配套還是沒(méi)有跟上的區(qū)域，還是有希望看到眾多成功商業(yè)項(xiàng)目的興起機(jī)會(huì)。

　　2、方向二，高端業(yè)態(tài)空白

　　目前西部重點(diǎn)城市的高端商業(yè)相對(duì)匱乏，進(jìn)駐的高端百貨商業(yè)不多，高端品牌的門店分布密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部，譬如LV在西部重點(diǎn)城市僅有4家門店，而百達(dá)翡翠更是無(wú)一門店。因此隨著西部城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于有實(shí)力的商業(yè)房企來(lái)說(shuō)，在高端業(yè)態(tài)方面，西部重點(diǎn)城市仍然有著許多機(jī)會(huì)。

　　3、方向三，專業(yè)市場(chǎng)

　　在專業(yè)市場(chǎng)方面，西部重點(diǎn)城市的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然值得關(guān)注：這首先是“一帶一路”的國(guó)家戰(zhàn)略契機(jī)，為這些作為“陸上港口”西部重點(diǎn)城市帶來(lái)了更大的貿(mào)易量增長(zhǎng)預(yù)期；其次是目前西部重點(diǎn)城市仍然缺乏”集群式”商業(yè)模式，對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，仍然有率先打響品牌，并形成商業(yè)集聚效應(yīng)的機(jī)會(huì)，最后由于近年來(lái)人力成本上升，東部沿海許多工人回流西部二線城市，也為家居建材等專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)了新增的就業(yè)人群和消費(fèi)需求。

　　四總結(jié)建議: 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)期也是行業(yè)整合期，仍可關(guān)注優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)

　　西部重點(diǎn)城市商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題雖然在短期內(nèi)難以解決，但對(duì)于企業(yè)而言，鑒于西部重點(diǎn)城市每年過(guò)千億的商業(yè)產(chǎn)品銷售量，我們認(rèn)為還是有很多值得付出的努力：　

　　1、抓住空白領(lǐng)域的機(jī)會(huì)

　　對(duì)于上文所述的個(gè)體項(xiàng)目機(jī)會(huì)，譬如超大型商業(yè)綜合體、人口快速增長(zhǎng)的新區(qū)，以及“一帶一路”帶來(lái)的專業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)機(jī)會(huì)均值得關(guān)注。不過(guò)相比較而言，其中回報(bào)最快的還是超大型商業(yè)綜合體。針對(duì)目前西部重點(diǎn)城市缺乏超大型商業(yè)綜合體、并且高端商業(yè)門店稀缺的現(xiàn)況，資金實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商可以考慮抓住這一機(jī)會(huì)，在合適的選址基礎(chǔ)上，打造城市標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，制造商業(yè)集聚效應(yīng)實(shí)現(xiàn)逆市求生。譬如近期西安首家宜家開(kāi)業(yè)即很好的詮釋了這一點(diǎn)，該商場(chǎng)選擇在工作日開(kāi)業(yè)，但依然引來(lái)了大量到訪人流，僅僅是當(dāng)天上午到場(chǎng)人數(shù)即已突破萬(wàn)人�！�

　　2、修煉內(nèi)功，提升自身盈利能力

　　首先可以效仿萬(wàn)達(dá)、綠地、華潤(rùn)等龍頭房企的成功經(jīng)驗(yàn)，可以考慮通過(guò)輕資產(chǎn)模式提升資本運(yùn)作效率，近年來(lái)興起的Reits、代建代運(yùn)營(yíng)等模式值得關(guān)注；其次也可以利用綜合體內(nèi)辦公、住宅產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)，沖淡長(zhǎng)周期持有的商業(yè)地產(chǎn)資金壓力，并可擇機(jī)整體轉(zhuǎn)讓；最后則是做到差異化運(yùn)營(yíng)，在商場(chǎng)主體、與本地文化結(jié)合、特色服務(wù)上下功夫，在同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出�！�

　　但對(duì)于西部重點(diǎn)城市的特殊情況，我們以下兩點(diǎn)更應(yīng)值得注意：其一，警惕互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的沖擊。與東部城市相比，在西部重點(diǎn)城市，目前贏商網(wǎng)電子商務(wù)對(duì)于百貨等實(shí)體商業(yè)的沖擊還沒(méi)有那么明顯。但隨著“一帶一路”戰(zhàn)略帶來(lái)的物流業(yè)迅速增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，西部重點(diǎn)城市的電子商務(wù)必將迎來(lái)一段快速發(fā)展期，百貨類商業(yè)綜合體還是應(yīng)該早作風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案為宜，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)即留好足夠的煙道、停車位空間，以便轉(zhuǎn)為餐飲娛樂(lè)或出售型辦公。其二，爭(zhēng)奪更為稀缺的消費(fèi)群體。上文提到，目前東西部城市居民消費(fèi)傾向差距不大，但是限于收入不足以致人均消費(fèi)支出有限，再加之人口密度不高以致“消費(fèi)密度”較低。因此對(duì)于房企，尤其是做持有型商業(yè)的企業(yè)而言，在“消費(fèi)密度”更低的西部城市，也更應(yīng)重視商場(chǎng)的人流導(dǎo)入能力，做好品牌口碑和差異化優(yōu)勢(shì)。

　　綜上所述，鑒于種種客觀因素，目前西部重點(diǎn)城市商業(yè)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)雖然在短期內(nèi)無(wú)法消退，但在企業(yè)角度，市場(chǎng)的陣痛并不會(huì)落到每一個(gè)努力的人身上，只要能做到勤練內(nèi)功抓住機(jī)遇，在個(gè)體項(xiàng)目方面仍然有著大量的進(jìn)入機(jī)會(huì)。畢竟對(duì)于期望提升市場(chǎng)占有率的企業(yè)來(lái)說(shuō)，相比人人賺錢的市場(chǎng)旺季，逆市才是行業(yè)資源整合，大魚吃小魚的最好時(shí)機(jī)。

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