昆明商業(yè)地產(chǎn)過剩消化成疑

昆明商業(yè)地產(chǎn)過剩消化成疑
      中國房地產(chǎn)報(bào) 作者：萬小強(qiáng) 11月16日，昆明市住建局對《昆明市城市地下綜合管廊投資建設(shè)管理暫行辦法》召開聽證會(huì)，新規(guī)要求規(guī)劃紅線50米以上新（改、擴(kuò)）建城市主干道或地下管廊規(guī)劃確定的城市道路，原則上必須同步配套建設(shè)管廊。
如果說，這還只是昆明響應(yīng)國家建設(shè)地下綜合管廊和海綿城市計(jì)劃的舉措的話，之前10月23日昆明市規(guī)劃局發(fā)布的《昆明城市地下空間開發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃》中“三核兩帶六心三十字軸”8大區(qū)域、11個(gè)地下綜合體的龐大的“地下城”規(guī)劃，就足以顯示昆明的勃勃野心。

這個(gè)龐大的“地下城”規(guī)劃實(shí)施起來也是“雷厲風(fēng)行”。幾乎同時(shí)，“地下城”規(guī)劃中最大的地下綜合體也迫不及待地亮相了。在“東風(fēng)廣場北片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)評(píng)”公示中，就出現(xiàn)了“結(jié)合地鐵東風(fēng)廣場站將其打造成昆明首座大型地下商業(yè)綜合體”的內(nèi)容。

迷幻“地下城”：

11個(gè)地下綜合體

在規(guī)劃當(dāng)中，昆明的地下空間成為了一個(gè)包括地下軌道交通、地下機(jī)動(dòng)車道路、地下步行系統(tǒng)、地下綜合體、地下商業(yè)街、下沉式廣場、綜合管廊等在內(nèi)的縱橫交錯(cuò)的迷幻般的龐大地下王國，形成“三核、兩帶、六心、三‘十’字軸”的布局。

值得注意的是，按照規(guī)劃，在昆明市中心城范圍內(nèi)，將會(huì)在11個(gè)主要區(qū)域建設(shè)以大型地下綜合體和地下商業(yè)街組成的“地下商業(yè)王國”。

具體為北部山水新城地下綜合體、火車北站地下綜合體、梁家河地下綜合體、三市街地下綜合體及商業(yè)街、東風(fēng)廣場地下綜合體、火車南站地下綜合體、金產(chǎn)中心地下綜合體、巫家壩新中心地下綜合體、廣福路地下綜合體、呈貢火車站地下綜合體、呈貢彩云南路地下綜合體。

此外，規(guī)劃還在中心城區(qū)范圍內(nèi)選擇9個(gè)區(qū)域，作為大型下沉式廣場的重點(diǎn)布局區(qū)域，其中主城區(qū)7個(gè)，呈貢區(qū)2個(gè)。具體為：五里多下沉廣場、梁家河下沉廣場、三市街下沉廣場、東風(fēng)廣場下沉廣場、火車南站下沉廣場、金產(chǎn)中心下沉廣場、巫家壩新中心下沉廣場、呈貢火車站下沉廣場 、呈貢彩云南路下沉廣場。

土地存量做新文章

“大力開發(fā)地下空間，是因?yàn)殡S著中央對城市發(fā)展規(guī)模和新增用地開始進(jìn)行嚴(yán)厲控制，昆明被迫在土地存量上做文章。除了向上要空間，還要向地下要空間。”昆明一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場部總經(jīng)理對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

昆明對城市地下空間的商業(yè)開發(fā)其實(shí)已有不短的歷史。1996年9月建設(shè)的號(hào)稱昆明最早的地下商業(yè)步行街的“金碧地下商城”，曾一度很受商鋪投資客歡迎，但很快金碧地下商城就陷入經(jīng)營慘淡的境地。 其余的著名地下商業(yè)包括女人街、正義坊負(fù)一樓淘寶購物街以及小西門地下商場等。這幾家地下商業(yè)經(jīng)營狀況也不好，充斥各種小商鋪，顯得非�；靵y，且人流量少，到處掛滿“商鋪轉(zhuǎn)讓”的牌子。

商業(yè)地產(chǎn)井噴

引擔(dān)憂

另一個(gè)問題是，昆明由于十年城中村改造“大躍進(jìn)”，近年來進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的井噴期。

去年第4季度，昆明西山萬達(dá)廣場、同德昆明廣場、紅星愛琴海購物公園、濱江俊發(fā)廣場、七彩云南花之城等幾個(gè)超大型購物中心集中開業(yè)，新增商業(yè)體量超過60萬平方米。今年上半年昆明又有近45萬平方米商業(yè)投入運(yùn)營。

商業(yè)地產(chǎn)的洪峰必然導(dǎo)致市場供應(yīng)過剩，商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)人流不足、運(yùn)營難以為繼。

這種情況下，很多開發(fā)商選擇了延遲開業(yè)以躲避行業(yè)的寒冬。今年6月，昆明曾有13個(gè)綜合體項(xiàng)目宣稱將于年內(nèi)開業(yè)，到目前為止，卻只有海倫國際、大都摩天購物中心、銀海尚御、廊橋陽光購物中心4個(gè)項(xiàng)目確定年底開業(yè)，其余項(xiàng)目全部延遲。

可見，樓市自我調(diào)整帶來的市場快速下行，“去庫存”早已成了市場的主流，在這種情況下，昆明市政府推出“11個(gè)地下商業(yè)綜合體”的龐大計(jì)劃是否符合時(shí)宜，也受到了業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

前述房地產(chǎn)企業(yè)市場部總經(jīng)理就表示：“我們表示憂慮，現(xiàn)在地面上的綜合體就已經(jīng)賣不出去了，再增加地下商業(yè)，對市場來講不是好事。中央都在講‘去庫存’了，再去做增加庫存的事情，是不是和大政方針有沖突啊？”

地下商業(yè)不計(jì)入容積率

這種情況下，考慮到開發(fā)企業(yè)參與地下空間的顧慮，昆明市政府在規(guī)劃中制定了參與地下空間開發(fā)的激勵(lì)政策，其中最給力的就是容積率獎(jiǎng)勵(lì)。

根據(jù)《規(guī)劃》，各類地下商業(yè)、文體、娛樂等公共服務(wù)功能，地下停車，下沉式廣場等屬于積極鼓勵(lì)的地下功能。規(guī)定在地下空間重點(diǎn)地區(qū)、地鐵站點(diǎn)周邊區(qū)域的公共類建設(shè)項(xiàng)目，按照規(guī)劃思路和要求積極實(shí)現(xiàn)相互連通、與地鐵站點(diǎn)實(shí)現(xiàn)連接的，可享有對連接通道的優(yōu)先使用權(quán)，并在國家和地方法律、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)劃允許的前提下，酌情享受地面開發(fā)項(xiàng)目容積率等獎(jiǎng)勵(lì)。地下建筑面積不計(jì)入地塊容積率計(jì)算。

“政府對開發(fā)商還是挺知根知底的，獎(jiǎng)勵(lì)容積率對開發(fā)商來說激勵(lì)作用應(yīng)該是明顯的�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場部總經(jīng)理表示。

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