商業(yè)地產(chǎn)租賃簽合同前須保持警惕

商業(yè)地產(chǎn)租賃5大陷阱 簽合同前須保持警惕
   商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽訂前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實(shí)房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。承租方一旦忽視對(duì)出租方主體資格的審查，則可能會(huì)掉進(jìn)房東“合同效力”的陷阱。
 
   《商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
   《商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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陷阱一：出租主體
   商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽訂前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實(shí)房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。承租方一旦忽視對(duì)出租方主體資格的審查，則可能會(huì)掉進(jìn)房東“合同效力”的陷阱。
 陷阱二：土地性質(zhì)
     我國建設(shè)用地使用權(quán)按用途劃分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地等不同類型。根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房屋實(shí)際用途應(yīng)當(dāng)與土地用途一致。未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變土地用途，例如在居住或工業(yè)用地上開設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，則有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。我們曾遇到這樣一個(gè)案例，當(dāng)事人租賃工業(yè)用地上建造的房屋開設(shè)酒店，裝修進(jìn)行了一半后卻發(fā)現(xiàn)因土地性質(zhì)問題無法通過工商、消防等審批程序。申領(lǐng)不到合法的經(jīng)營執(zhí)照，當(dāng)然就無法再繼續(xù)承租和經(jīng)營下去。由此造成的經(jīng)濟(jì)損失由誰承擔(dān)？一場不可避免的房屋租賃糾紛就此產(chǎn)生了。
 陷阱三：轉(zhuǎn)租問題
轉(zhuǎn)租是商業(yè)地產(chǎn)租賃中經(jīng)常遇到的，且關(guān)系雙方切身利益的敏感問題。房屋的轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書面同意的情況下，承租人可以充當(dāng)“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。但如果承租人未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，嚴(yán)重的可導(dǎo)致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。
第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。這種轉(zhuǎn)租方式也是“盤店”的一種方式，但是在盤店的過程中一般還會(huì)涉及到裝修，設(shè)備、技術(shù)的一并轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償，所以在合同中應(yīng)分別約定清楚，并且要由新的接盤方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書面協(xié)議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。
 陷阱四：裝修改造
  商業(yè)地產(chǎn)的承租人在接手后一般都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修改造。在此提醒物業(yè)裝修改造必須把握的幾個(gè)原則：
   一、必須事先得到房東的書面同意。

   二、不能損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全。

    三、裝修工程的消防報(bào)批和驗(yàn)收責(zé)任由承租人負(fù)責(zé)。

    四、合同期滿或提前終止時(shí)，裝修折舊與補(bǔ)償方式一定要約定清楚。
我們在實(shí)踐中經(jīng)常遇到的案例就是房屋租期未滿，由于各種原因?qū)е码p方合作破裂，這時(shí)候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭議的焦點(diǎn)。裝修需要拆除還是補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又是什么，為避免雙方陷入爭執(zhí)的僵局，事先的約定是非常必要的。

    《商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
   《商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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    陷阱五：消防問題
    商業(yè)地產(chǎn)在租賃中一般需過兩道消防關(guān)，一是房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)取得的房屋消防驗(yàn)收合格證書或備案登記；二是將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營場所時(shí)在開業(yè)前應(yīng)通過的消防安全檢查。前者是業(yè)主的責(zé)任，后者一般是承租人的責(zé)任。
    曾有這樣的案例，承租人將租賃房屋裝修好申請消防驗(yàn)收時(shí)，因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業(yè)�？墒欠课荼旧淼慕Y(jié)構(gòu)又不適合再添建逃生梯，結(jié)果自然造成房東與承租人之間互相指責(zé)，推諉責(zé)任，釀成訴訟。為避免類似的糾紛發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請工程專業(yè)人員實(shí)地查驗(yàn)租賃房屋是否具備所開辦的經(jīng)營項(xiàng)目的硬件條件，裝修改造方案也應(yīng)先獲消防審批后再動(dòng)工，并應(yīng)事先約定好雙方各自的消防責(zé)任。

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