研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)展情況
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廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)展 情況 廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)位于荔灣區(qū)石圍塘街芳村 大道中，以茶葉批發(fā)為主，同時(shí)經(jīng)營(yíng)茶具、茶工藝品、茶家 具等與茶相關(guān)的各類茶商品，占地約 26 萬(wàn)平方米，建筑面 積約 35 萬(wàn)平方米，2002 年被國(guó)家農(nóng)業(yè)部授予“國(guó)家定點(diǎn)” 市場(chǎng)，是廣州市重點(diǎn)發(fā)展的五大專業(yè)市場(chǎng)之一，是國(guó)家“菜 籃子工程”信息報(bào)價(jià)茶葉類唯一價(jià)格信息提供單位。廣州芳 村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)現(xiàn)有 19 個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，商鋪約 5000 個(gè)，經(jīng)營(yíng)戶約 2757 戶，其中個(gè)體戶 2383 戶，公司法人及分 支機(jī)構(gòu) 374 戶， 2013 年商業(yè)成交額近 30 億元， 年稅收約 2200 萬(wàn)元。 我街以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以 科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，在區(qū)委 區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，大力推動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推進(jìn)廣州芳 村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)不斷提升商貿(mào)能級(jí)， “芳村茶葉”市場(chǎng) 品牌日益發(fā)展成熟，影響力不斷提升，對(duì)石圍塘街地區(qū)經(jīng)濟(jì) 起到較好作用。 一、廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)展情況 （一）園區(qū)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了以點(diǎn)帶面擴(kuò)張 經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，在規(guī)模上廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)從
局限于洞企石路一帶、面積僅有 2 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)，逐步形 成了以芳村大道中為主干、輻射洞企石路、山村路、龍灣路、 南塘大街等的大型市場(chǎng)集群格局，面積增加到 26 萬(wàn)平方米， 園區(qū)內(nèi)各場(chǎng)區(qū)建筑風(fēng)格各具特色，宣傳效果明顯、道路指向 明晰，成為了輻射全國(guó)乃至東南亞地區(qū)的現(xiàn)代化茶葉批發(fā)市 場(chǎng)。 （二）以“三舊改造”實(shí)現(xiàn)了園區(qū)規(guī)模擴(kuò)張和稅源留區(qū) 受廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)的蓬勃發(fā)展的良好影響， 周邊的舊倉(cāng)庫(kù)、舊廠房業(yè)主積極主動(dòng)開(kāi)展三舊改造，累計(jì)近 12 萬(wàn)平方米的低值場(chǎng)地被開(kāi)發(fā)改造為茶葉市場(chǎng)。 我街轄內(nèi)的 廣州鋁材廠有限公司、 廣州建材二廠有限公司等 “退二進(jìn)三” 國(guó)有工業(yè)企業(yè)，在將公司注冊(cè)地、納稅關(guān)系保留在荔灣的同 時(shí)， 將原有廠房改造成茶葉市場(chǎng)， 相繼建立了華裕茶葉市場(chǎng)、 廣州名茶交易中心、天易茶葉市場(chǎng)、啟秀茶城、珀雅水岸茶 港，廣物集團(tuán)將其在花地河邊的舊倉(cāng)庫(kù)改造成廣物茶葉市 場(chǎng)，為我街增加了大量的稅收。單以出管中心計(jì)算，茶葉市 場(chǎng)園區(qū)為我街創(chuàng)造的稅收達(dá) 260 多萬(wàn)元/年。 （三）通過(guò)加強(qiáng)政府服務(wù)提升了茶葉經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁 我街在引導(dǎo)廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)做好基礎(chǔ)建設(shè) 的同時(shí)，積極推動(dòng)市場(chǎng)物業(yè)業(yè)主配合市場(chǎng)共同發(fā)展產(chǎn)業(yè)配 套，為人流、物流、資金流的集中創(chuàng)造條件。 1、為適應(yīng)茶葉購(gòu)銷的商務(wù)人流，我街通過(guò)招商引資，
引進(jìn)了柏浩商務(wù)酒店、茗城旅業(yè)、荔豪賓館等旅業(yè)，滿足了 大量外地客商的住宿商務(wù)需求， 同時(shí)在洞企石路布設(shè)了 838、 91 路公交車總站，增加多個(gè)公交線路站點(diǎn)，方便群眾出行購(gòu) 物。 2、協(xié)調(diào)交警、公路、規(guī)劃、建設(shè)、交委等部門，改善、 擴(kuò)寬了廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)的中心區(qū)、北門、南區(qū)的 出入口道路交通條件，細(xì)化停車場(chǎng)安排，布設(shè)了貨運(yùn)場(chǎng)，為 廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)提供了物流方面的保障。 3、為解決資金往來(lái)安全性及便捷問(wèn)題，我街通過(guò)協(xié)調(diào) 交通銀行，在洞企石 120 號(hào)二樓開(kāi)設(shè)了交通銀行南方茶葉市 場(chǎng)支行，以此帶動(dòng)了民生銀行、光大銀行等多個(gè)銀行在茶葉 市場(chǎng)內(nèi)開(kāi)設(shè)了 ATM 交易網(wǎng)點(diǎn)，極大方便經(jīng)營(yíng)者、客商、群眾 的資金往來(lái)，建立了暢通的資金流渠道。 4、為解決茶商的納稅問(wèn)題，我街在區(qū)國(guó)地稅局的指導(dǎo) 下成立了南方茶葉市場(chǎng)協(xié)稅護(hù)稅辦公室，聘請(qǐng)得力人員對(duì)個(gè) 體戶的居住證、辦理稅務(wù)登記證、納稅代征提供高效服務(wù)。 在 2013 年的荔灣區(qū)專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)起征點(diǎn)調(diào)整工作中， 南方茶葉市場(chǎng)協(xié)稅護(hù)稅辦公室在 3 個(gè)月內(nèi)通過(guò)全面宣傳、逐 戶上門核定、逐戶化解疑問(wèn)矛盾的方式，茶葉市場(chǎng)園區(qū)的納 稅個(gè)體戶從 86 戶增加到 1823 戶（起征點(diǎn) 2 萬(wàn)/月） ，月度個(gè) 體戶國(guó)稅入庫(kù)稅額從 5 萬(wàn)/月增長(zhǎng)到 109 萬(wàn)/月，有效而平穩(wěn) 地完成了任務(wù)，增加稅收超過(guò) 1000 萬(wàn)/年。
（四）通過(guò)主動(dòng)引導(dǎo)提升了總部經(jīng)濟(jì)氛圍 市場(chǎng)集群的發(fā)展離不開(kāi)做強(qiáng)做大的企業(yè)集聚示范效應(yīng)， 對(duì)此我街選取了綜合條件較好的廣東芳村茶業(yè)城作為茶業(yè) 總部培育區(qū)。 廣東芳村茶業(yè)城位于芳村大道中，占地 2.5 萬(wàn)平方米， 建筑面積約 3.8 萬(wàn)平方米，共四層，配套了大型停車場(chǎng)及多 個(gè)自動(dòng)扶梯、觀光梯、貨梯，安裝了自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)，硬 件條件在南方茶葉市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)主體中首屈一指。茶葉批發(fā)市 場(chǎng)向來(lái)是一樓的好租，一樓以上的難租，廣東芳村茶業(yè)城在 開(kāi)業(yè)之初也遇到這種情況。我街在了解企業(yè)困難后，結(jié)合區(qū) 委區(qū)政府的發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略和市場(chǎng)的自身硬件優(yōu)勢(shì)，建議 該市場(chǎng)將二樓以上向茶葉公司優(yōu)惠招租，同時(shí)積極通過(guò)招商 引資引進(jìn)茶商在三樓、四樓設(shè)立公司。該措施取得了較好的 成效，至今已經(jīng)有 53 家公司進(jìn)駐了廣東芳村茶業(yè)城，初步 形成了較好的總部經(jīng)濟(jì)氛圍。 二、廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的瓶頸 （一）園區(qū)經(jīng)營(yíng)主體多樣化，影響統(tǒng)一提升經(jīng)營(yíng)檔次 廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)現(xiàn)有 19 個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體， 業(yè)主既有國(guó)有企業(yè)、 村集體企業(yè)的自營(yíng)物業(yè)， 也有民營(yíng)企業(yè)、 私人老板等“二房東”承包經(jīng)營(yíng)物業(yè)，園區(qū)僅限于名稱統(tǒng)一， 各茶葉市場(chǎng)保持獨(dú)立的法人資格，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，互 相間無(wú)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任。這造成了各自的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不一，資金
投入、精力投入程度不一，對(duì)于廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū) 轉(zhuǎn)型升級(jí)的整體推進(jìn)存在較大的影響。 （二）現(xiàn)行稅收政策難以直接體現(xiàn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)成果 1、對(duì)于茶業(yè)公司來(lái)講，由于產(chǎn)地在外省，銷售在廣州， 現(xiàn)行稅制在茶葉生產(chǎn)者領(lǐng)購(gòu)及使用農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票存在隱 患，客觀上使得稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)監(jiān)控收購(gòu)對(duì)象、收購(gòu)資金 往來(lái)、農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)格，導(dǎo)致一方面企業(yè)可以做大成本抵扣 增值稅， 另一方面又可以簽訂虛假協(xié)議， 虛增自有茶園面積， 成立茶葉專業(yè)合作社，制造自產(chǎn)自銷的假象，享受國(guó)家相關(guān) 稅收優(yōu)惠政策，逃避繳納增值稅。這造成了部分茶業(yè)企業(yè)看 上去規(guī)模、名氣較大，但納稅額較低的情況。2011 年 1-9 月 份，荔灣區(qū)國(guó)稅局對(duì)轄區(qū)內(nèi)芳村茶葉企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估，發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題率為 100%，主要問(wèn)題集中在企業(yè)賬冊(cè)不健全，甚者是 企業(yè)有意不記賬，未及時(shí)在發(fā)出貨物時(shí)作賬務(wù)處理，少報(bào)、 漏報(bào)、瞞報(bào)實(shí)際銷售收入等方面。 2、對(duì)個(gè)體戶來(lái)講，因之前園區(qū)個(gè)體戶核定的營(yíng)業(yè)額基 本在 2 萬(wàn)元/月左右，核定在 3 萬(wàn)元/月的個(gè)體戶（全部是申 領(lǐng)發(fā)票戶）只有 89 家，2014 年 10 月出臺(tái)的個(gè)體戶和小微企 業(yè)起征點(diǎn)調(diào)整到 3 萬(wàn)元/月（2014 年 11 月 1 日-2015 年 12 月 31 日實(shí)施） ，導(dǎo)致我街的茶葉園區(qū)個(gè)體戶稅收從每月過(guò)百 萬(wàn)將下降到每月不足 9 萬(wàn)元。同時(shí)因?yàn)椴枞~普遍是現(xiàn)金現(xiàn)貨 交易，稅務(wù)部門只能根據(jù)經(jīng)營(yíng)成本核算營(yíng)業(yè)額，在現(xiàn)今的政
治經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要大規(guī)模提高起征點(diǎn)達(dá)到 3 萬(wàn)元/月存在相 當(dāng)大的難度， 2014 年 10 月 23 日廣東芳村茶業(yè)城個(gè)體戶抗議 物業(yè)公司加租群體事件體現(xiàn)了部分苗頭。 （三）傳統(tǒng)交易模式向電商交易模式轉(zhuǎn)變困難 一方面，茶葉經(jīng)營(yíng)戶不論是個(gè)體戶還是公司，大部分的 交易還是習(xí)慣以現(xiàn)金現(xiàn)貨交易為主，同時(shí)因買方缺乏索取發(fā) 票的習(xí)慣，營(yíng)業(yè)額無(wú)法在納稅申報(bào)中全部反映，從而影響了 商業(yè)統(tǒng)計(jì)及繳納稅收。另一方面，和一般的工業(yè)品不同，茶 葉品質(zhì)受產(chǎn)地、產(chǎn)地產(chǎn)茶當(dāng)年的氣候、制作工藝等多方面的 影響，不同的茶葉品質(zhì)會(huì)使茶葉價(jià)格造成較大的落差，僅通 過(guò)銷售現(xiàn)場(chǎng)或倉(cāng)庫(kù)的茶葉外形很難確定茶葉的價(jià)值。盡管大 量的茶業(yè)企業(yè)、個(gè)體戶試水電商，但實(shí)際效果不如人意，這 造成了電子商務(wù)交易模式在廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)無(wú) 法得到真正推行。 （四）總部經(jīng)濟(jì)受限于財(cái)稅政策難以在短期內(nèi)產(chǎn)生效果 現(xiàn)有的各大茶業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式是把生產(chǎn)總部放在 產(chǎn)地，依照國(guó)家政策享受免稅（根據(jù)財(cái)稅字? 1995?第 52 號(hào)《農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》有關(guān)規(guī)定，對(duì)合作社入股農(nóng)戶 茶樹(shù)所產(chǎn)茶青直接加工而成的茶葉銷售，給予免稅） ，把銷 售總部（代理公司）放在廣州，小批量出貨由銷售公司完成， 大批量出貨則由產(chǎn)地直接運(yùn)達(dá)，受限于各地的保護(hù)政策及企 業(yè)的避稅需求，要求茶業(yè)企業(yè)將總部遷來(lái)廣州芳村茶葉批發(fā)
市場(chǎng)園區(qū)難度相當(dāng)大。 （五）多個(gè)茶葉協(xié)會(huì)（商會(huì)）并存，缺乏整合協(xié)調(diào)各社 團(tuán)的政府主管部門 廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)現(xiàn)有多個(gè)茶商協(xié)會(huì)，如廣州 市荔灣區(qū)南方茶葉商會(huì)、廣州市荔灣區(qū)廣寧茶貿(mào)易促進(jìn)會(huì)、 廣東省茶葉流通協(xié)會(huì)、 廣州茶業(yè)協(xié)會(huì)、 廣州茶文化促進(jìn)會(huì)等。 這些協(xié)會(huì)（商會(huì)）基本是聯(lián)系各自相熟的茶商、社會(huì)人員組 成的，在宣傳等方面缺乏政府有關(guān)部門的指導(dǎo)，難以形成合 力。 三、廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)的下一步思 路 （一）以地鐵 11 號(hào)線建設(shè)推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體準(zhǔn)入制度 的建立 廣州地鐵 11 號(hào)線在石圍塘設(shè)站，石圍塘地鐵站擬規(guī)劃 通過(guò)輕軌連接地鐵五號(hào)線滘口站，該規(guī)劃對(duì)整個(gè)石圍塘地區(qū) 及廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)是一個(gè)非常大的利好，能夠帶 來(lái)更多的人流、商流。建議有關(guān)主管部門建立廣州芳村茶葉 批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)物業(yè)主體準(zhǔn)入制度及標(biāo)準(zhǔn)，汰弱留強(qiáng)，推動(dòng)各 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體加大市場(chǎng)環(huán)境提升力度，強(qiáng)化各市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī) 劃，統(tǒng)一市場(chǎng)標(biāo)識(shí)，提升市場(chǎng)品牌形象。 （二）推動(dòng)發(fā)展論壇及行業(yè)商會(huì)的整合實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變 建議區(qū)有關(guān)部門成立對(duì)茶葉協(xié)會(huì)（商會(huì)）進(jìn)行有效整合
的部門，實(shí)行規(guī)范統(tǒng)一管理，運(yùn)用行業(yè)、市場(chǎng)發(fā)展論壇、商 會(huì)的形式，引導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，適應(yīng)茶葉消費(fèi)由 團(tuán)體消費(fèi)向家庭消費(fèi)轉(zhuǎn)變、由投資消費(fèi)向日常消費(fèi)轉(zhuǎn)變這兩 大轉(zhuǎn)變。 （三）引導(dǎo)茶業(yè)企業(yè)向展貿(mào)式方向發(fā)展 按照廣州市對(duì)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，推動(dòng)廣州芳村茶 葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)內(nèi)茶業(yè)企業(yè)發(fā)展展貿(mào)經(jīng)營(yíng)模式，我街計(jì)劃對(duì) 洞企石路的南方茶葉市場(chǎng)工藝品一條街進(jìn)行改造，擬建南方 茶葉博覽中心，占地 1.7 萬(wàn)平方米，將其改造為茶商總部， 配套電子交易平臺(tái)，引進(jìn)有規(guī)模的茶葉公司（如廣州春光茶 葉有限公司，大益普洱廣東總代理）進(jìn)駐，形成資金流、物 流等高度集中的示范性現(xiàn)代交易中心、企業(yè)展貿(mào)總部。
綜合服務(wù)業(yè)，商貿(mào)綜合體，專業(yè)市場(chǎng)策劃咨詢、整合運(yùn)營(yíng) 、升級(jí)改造專家
專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢招商銷售運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資管理機(jī)構(gòu)
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《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無(wú)所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程需要。
《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、市場(chǎng)管理者；2、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 、各連鎖店、特許經(jīng)營(yíng)店、專業(yè)店等各種商業(yè)零售企業(yè)；4，各級(jí)政府、職能主管部門；5，各市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》約120余萬(wàn)字，分電子書、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開(kāi)，1300頁(yè)；電子書，光盤。
浙江（義烏）商成專業(yè)市場(chǎng)研究所 總發(fā)行 電話0579 83059667 15325915356 發(fā)行QQ1615472898
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