社區(qū)購物中心商鋪成投資熱點

社區(qū)型購物中心商鋪有可能成為未來商鋪投資的熱點品種。根據新的人口布局規(guī)劃，未來市中心區(qū)域人口將會控制在一定規(guī)模，因而在城市外圍區(qū)域必將會發(fā)展一些人口相對較為集中的新型新城，這對區(qū)域內商業(yè)發(fā)展提出了新的要求，社區(qū)型購物中心由此應運而生。而根據現有的成功經驗，這種以服務社區(qū)居民為主的商業(yè)發(fā)展模式市場前景不小。
那么，如何投資社區(qū)型購物中心，投資社區(qū)型購物中心與投資專業(yè)市場又有何不同，投資者應該如何選擇……帶著這一系列問題，記者進行了采訪。

商鋪受到市場追捧

社區(qū)型購物中心商鋪近期受到投資者追捧。5月下旬，上海市松江泗涇鎮(zhèn)某商業(yè)項目開盤當天，推出的130套商鋪便遭哄搶，一天即告售罄。記者查詢“上海網上房地產”網站時發(fā)現，該項目在5月份的成交記錄的確為130套，面積從40～110平方米不等，均價為22000元/平方米。更加讓人感到有點吃驚的是，開盤前的前三天，就有得到消息的投資者開始排隊，即使如此，也有少數人因為太過靠后，而沒能搶到房源。
據了解，該項目是泗涇鎮(zhèn)上的唯一一個定位于社區(qū)型商業(yè)購物中心的商鋪，占地面積約5萬平方米，建筑體量有10萬平方米，已成功引進大潤發(fā)超市，此外，還有肯德基等品牌加盟，是集生活購物、時尚餐飲、休閑娛樂等功能于一體的一站式體驗消費中心。
專家表示，該項目受到投資者追捧并不讓人感到奇怪。上海五合智庫總經理鄒毅表示，泗涇鎮(zhèn)已經成為上海近郊較為成熟的居住板塊，隨著人口的聚集，區(qū)域對商業(yè)配套的要求已然提高，該項目的出現可謂應運而生。泗涇鎮(zhèn)從2003年起開始大力發(fā)展商品房，開發(fā)的樓盤主要有寬景99、金港河濱華城、祥和公寓、潤和苑、水四季城和泗涇頤景園等。而隨著軌道交通9號線的建成通車，已導入大量人口。
鄒毅分析指出，該項目受到投資者追捧不會只是個案，他樂觀預測，日后如有類似項目推出，還會有人排隊搶購。

成功投資收益不菲

社區(qū)型購物中心商鋪緣何會得到眾多投資者的青睞，專家表示主要是由于其具備較強的吸金能力而得到投資者的認可。
鄒毅表示，社區(qū)型購物中心在最近幾年發(fā)展態(tài)勢較為迅速，其中最為主要的原因是填補了市場需求空白。這種商業(yè)中心主要以區(qū)域內社區(qū)居民為服務對象，為之提供日常物質生活、精神生活商品和服務的新型購物中心模式。
百聯南方商城是上海老牌社區(qū)商業(yè)購物中心之一，我們可以以此為例來分析此類商業(yè)模式的贏利之道。該社區(qū)商業(yè)購物中心位于閔行區(qū)，周邊聚集了古美社區(qū)、梅隴社區(qū)、羅秀社區(qū)等大型居住社區(qū)，城市居民多達數十萬。該購物中心以家樂福大型生活超市為主力店，不管男女老少等都可以前來消費。同時引進百貨公司、和品牌店，如在商業(yè)中心的一樓為中檔服飾、黃金珠寶以及品牌化妝品等。二樓、三樓分布有ONLY、VERO MODA、UNIQLO等品牌店，這為居住附近的白領階層找到了消費去處。兒童服飾廣場、湯姆熊等，都是附近年輕父母愿意逛一逛的地方。當然，永樂家電、迪信通以及好美家建材超市，也能滿足相應消費需求。其總體布局為大賣場為主力店，綜合專業(yè)賣場、零售、餐飲、休閑娛樂、社區(qū)服務等多種業(yè)態(tài)，能滿足各種人群的消費需求。
豐富的業(yè)態(tài)能夠吸引到人群前來消費，但如果能夠輔以適當的手段，則能夠讓消費者更加愿意前來消費。社區(qū)商業(yè)購物中心借助大賣場班車，使得輻射半徑有效擴大。上海知名商鋪專家姜新國表示，在國外，傳統意義上的社區(qū)商鋪輻射半徑基本上在500米以內，而借助大賣場班車的作用，目前上海的社區(qū)商業(yè)購物中心的輻射半徑可達1公里，更有甚者可達2公里。
對于社區(qū)型購物中心的經營模式和業(yè)態(tài)結構搭配，專家對其的合理性推崇有加，洲聯集團(WWW5A)•五合國際總顧問劉力博士指出，以大賣場充當的主力店在前，不僅對于投資自營客是保障，而且有利于后期的經營管理。大賣場客流量比較大，同場經營的商鋪就有了良好的依托及銷售額保證。并且，大賣場免費班車，輻射范圍可有效擴張，并吸引更遠距離的消費者前來消費。

主力店的吸引力是關鍵

為使得投資更有保障，專家建議投資者應該重點考察經營管理團隊的能力以及主力店的吸引力。這類商鋪不同于鬧市區(qū)街鋪，投資小、回報穩(wěn)定是其得以生存的不二法則。記者了解到，前文中提到的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)上的某項目，面積為40平方米的商鋪，總價在80萬元左右，一般的中小投資者也能承受。而根據開發(fā)商開出的包租條件，每年的回報率在8.5%左右，相對來說還是比較理想的。
姜新國認為，首先要看的是經營團隊的管理能力。商鋪的作用主要體現在經營上，因此經營得法、人氣旺盛的商鋪價值更大，而要做到這點，需要高明的經營團隊來運作。在這方面，上海百聯集團可謂是經驗老道，如旗下的西郊百聯購物中心、百聯南方商城等都是在相當成功的案例。因此經營團隊能力強的，投資成功的可能性也會隨之增加。
其次是主力店的吸引力。社區(qū)購物中心的主力店，相當于整個購物中心的中流砥柱，因此主力店的品牌效應如何，也在一定程度上決定了商鋪價值提升的空間。最簡單的例子某過于位于閔行區(qū)內的上海港澳購物中心，隨著山姆士超市在2005年底關閉，這里曾一度變得冷冷清清而乏人問津，但一年后大潤發(fā)超市進駐，而后活力重現�？梢娔芊癯晒σ�進具有超強市場競爭力的超市，也在一定程度上關系到日后商鋪的經營狀況。目前知名度高的大賣場有沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、好又多等。

經營風險要規(guī)避

商鋪投資作為一種技術性很強的投資方式，對于風險控制要相當到位，否則會遭遇失敗。因此專家提醒要注意控制風險。那么，應該怎樣做呢？姜新國給投資者提供以下幾個方面的建議：
遠離主力店的商鋪少碰為妙。越靠近主力店，就越能接觸到更大的人流量，相應商鋪受關注程度也就越高。因此投資者可以預先了解主力店的位置，或者肯德基等品牌店的分布情況。此外如果投資街鋪，盡量接近主力店也是投資成敗的關鍵所在。
人口規(guī)模太小要當心。社區(qū)人口規(guī)模決定社區(qū)商品需求量，進而決定了商鋪未來的租金水平和本身價值升值空間。因此投資者應該走訪周邊樓盤，了解其規(guī)模大小，居住人口多少，同時還可以預先了解一下大賣場免費班車可能到達的區(qū)域。
另外就是需要關注同質化競爭和管理方面的風險。如果附近一公里以內已經存在相同的購物中心，甚至存在規(guī)模更大的區(qū)域性購物中心，則應該三思而后行了。同時，考慮到商鋪經營方面的風險，建議投資者一定要事先了解經營模式，已經商家的經營能力。如果引進在社區(qū)商業(yè)經營上有著豐富經驗的商家來經營，如上海的百聯集團，其成功的可能將會更有保障。甄愛軍

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