榕商業(yè)地產密集開發(fā)引發(fā)過剩擔憂 新商業(yè)亟待變臉

　　8月5日，福州市國土資源局網站公布土地信息，將于8月25日公開出讓宗地2009-28號(臺江區(qū)原富成味精廠地塊)，該地塊用途確定為建設純商業(yè)的高標準的Shopping Mall，并要求整體經營運作，不得分割銷售、經營。若有開發(fā)企業(yè)接手，該項目將成為繼寶龍城市廣場、萬象城之后，福州西二環(huán)區(qū)域又一個大型的SHOPPING MALL。
　　近年來，福州的商業(yè)地產可謂是遍地開花，無論是標榜“海西第一街”的君臨•盛世茶亭，或是致力于打造福州地標的世茂天城，還是志在重塑八一七老街中心價值的群升國際，以及7月30日剛剛動工的福州萬達廣場，都是以高起點、大規(guī)模亮相市場。但是，在這些地產項目熱火朝天開工建設的同時，我們也不難看到不少已經投入運營的商業(yè)項目陷入艱難的生存狀態(tài)。
　　福州商業(yè)地產扎堆而起，據不完全統(tǒng)計，目前福州商業(yè)地產項目總面積超過320萬平方米，這一龐大數(shù)據無疑將考驗著福州這個僅有200多萬人口的中型城市的消費能力。
　　商業(yè)過于集中“旺”鋪難旺
　　一直以來，說起福州商業(yè)繁榮的代表，人們第一反應是東街口商圈和臺江商圈，由于在兩大商圈之間存在明顯的定位差異，進行了錯位經營，因此，數(shù)十年來，它們之間形成了互補的格局，各占一方。
　　但隨著福州城市化步伐的加快，商業(yè)地產的發(fā)展也是日新月異，先是正大廣場的改造，到寶龍城市廣場、萬象城的開發(fā)，再到冠亞廣場的建設，以及后來的橫街、茶亭街的舊城改造。在福州鼓樓和臺江兩大行政區(qū)交匯處里，商業(yè)項目無疑最集中。有業(yè)內人士指出，在這半徑不足3公里的區(qū)域范圍內，可供經營的商業(yè)面積已經永遠超過百萬平方米，商業(yè)地產開發(fā)的集中程度可見一斑。
　　這種過度集中的商業(yè)地產開發(fā)、重復的商業(yè)業(yè)態(tài)、差強人意的商業(yè)管理，導致一些商業(yè)項目陷入艱難的生存狀態(tài)。福州正大廣場和冠亞廣場就是其中的典型案例。2006年7月，福州正大廣場因招商經營決策嚴重失誤，不但沒有引進新的商家，反而使大批進駐的商家退出，商場一片冷清的景象。即便后來開發(fā)商將商場產權物業(yè)委托給物業(yè)公司管理，也引進大型知名百貨，但人氣還是尚缺。再如，2008年4月，冠亞廣場的近百商戶集體歇業(yè)，同年11月，開發(fā)商通過降低商鋪租金、成立業(yè)主大會等補救措施，也難以維持商業(yè)的活力，入駐商家數(shù)量在短期回升之后再度流失。如今還能見到關閉的店面和冷清的商場。
　　福州資深地產策劃人莊子告訴記者，在2007年他曾做過統(tǒng)計，福州的人均商業(yè)面積達到了1.6平方米，而同期北京人均商業(yè)面積為1.14平方米，上海則1.1平方米都不到�！帮@然，對于福州而言，商業(yè)項目已經明顯太多了。”
　缺乏聯(lián)動新商業(yè)亟待變臉
　　盡管商業(yè)地產項目的運作需要與領近已建的商業(yè)項目形成“錯位經營”“差異經營”是地產策劃人皆知的道理，但從福州商業(yè)地產的整體狀況來看，這看似簡單的道理卻是一處久難平復的痛。
　　莊子指出，新出現(xiàn)的商圈并未突出自己的特色是發(fā)展的最大瓶頸。他解釋說，以目前福州城市的規(guī)模來看，以東街口傳統(tǒng)百貨商業(yè)業(yè)態(tài)牽頭，帶動了八一七路的零售，形成了百貨——零售——精品街一條龍的模式，再加上中亭街的商業(yè)互補，基本就已經足夠。而新開辟的寶龍萬象乃至冠亞廣場、正大廣場實際上都與東街口功能上重合了。
　　“福州商業(yè)項目相互間的聯(lián)動性不足，區(qū)位定位不合理，加上集中的區(qū)域范圍較小，造成了同質的商業(yè)過于擁擠，新興商業(yè)項目很難得到發(fā)展。”他表示。
　　福州零距離營銷公司總經理陳晶表示，以近期將要出讓的臺江區(qū)原富成味精廠地塊商業(yè)項目來看，其所處的寶龍萬象商圈不僅服務于西二環(huán)，還能輻射臺江包括北江濱林立的高檔住宅區(qū)以及金山大部分區(qū)域，有大量的消費需求，但成功與否需要看其定位。
　　而福州此前不少的商業(yè)地產項目就吃了“定位”的虧，群升國際策劃部經理王寶松一語點出，這也導致了商業(yè)地產發(fā)展良莠不齊。
　　有業(yè)內人士指出，已投巨資打造“城市綜合體”的萬達集團，對其內部組成部分的明確定位則可供許多商業(yè)地產項目參考借鑒。據悉，該集團計劃投資30億元建設福州萬達廣場，建成總建筑面積約389500平方米的超大型城市綜合體，其中包括大型購物中心、大型娛樂中心、五星級電影院、5A級寫字樓、高星級酒店等，其內部業(yè)態(tài)豐富，本身內部各商業(yè)定位明確，能夠形成有效的互補，同時還能讓該區(qū)域的輻射范圍得到延伸，促進所處商圈的形成與發(fā)展。
問題突出商業(yè)規(guī)劃亟待改進
　　對于目前福州市商業(yè)地產的發(fā)展現(xiàn)狀，福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，商業(yè)地產普遍存在的“通病”，那就是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。
　　他指出，目前福州一些開發(fā)的商業(yè)地產項目，雖然地處繁華地段，但受交通等因素的制約，很難按投資商原來的設想，帶來巨大的人流和商機，將在很大程度上制約商業(yè)地產的發(fā)展。
　　因此，他認為，對于商業(yè)地產的規(guī)劃問題，除了要讓讓商家提早介入，還需要考慮中長期最好能與市民進行公開討論，或從立法角度加強規(guī)劃的管理。
　　另外，陳晶認為，類似臺江區(qū)引入萬達建設金融街的模式對商業(yè)的迅速發(fā)展的作用也可期待，因為萬達這類專業(yè)的大型商業(yè)地產商家，擁有長期聯(lián)合的商家，對于豐富城市區(qū)域的業(yè)態(tài)也能起到巨大作用。但對于此模式，莊子仍指出了城市商業(yè)規(guī)劃的重要性，他表示，在當前的規(guī)劃下，這種模式能否帶動周邊資源的整合，還需要時間的檢驗，如果城市規(guī)劃不跟上，福州的商業(yè)地產項目無論是定位、推廣、招商、管理模式、后續(xù)經營等方面都將面臨巨大的挑戰(zhàn)。

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