北京：京南商業(yè)亟待拓荒者

　　來(lái)自豐臺(tái)區(qū)商務(wù)局的信息顯示，2008年7月至2009年間，京南地區(qū)將有資和信百貨、國(guó)美商都、首地•大峽谷3家大型高檔商業(yè)設(shè)施在豐臺(tái)區(qū)亮相，而時(shí)至今日，這3家商場(chǎng)中，只有體量最小的資和信百貨在一再延期后開(kāi)門(mén)納客。面積達(dá)到數(shù)十萬(wàn)平方米的首地•大峽谷遲遲沒(méi)有開(kāi)業(yè)跡象，而宣稱去年8月開(kāi)業(yè)的國(guó)美商都曾一度被業(yè)內(nèi)看好，但如今卻日漸淡出人們視野。隨著這兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的暫時(shí)擱淺，北京南部商業(yè)再次陷入無(wú)人拓荒的窘境。
　　與此同時(shí)，位于北京東北部的來(lái)福士、悠唐生活廣場(chǎng)相繼按原計(jì)劃開(kāi)業(yè)，廣受關(guān)注的西部第一MALL華熙長(zhǎng)安于近日更名為華熙樂(lè)茂后，宣布即將迎客。這些商場(chǎng)“前赴后繼”的開(kāi)業(yè)更加凸顯了京城南部地區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目稀缺的尷尬。
 　 京南兩大商業(yè)項(xiàng)目齊現(xiàn)開(kāi)業(yè)難
　　兩年前，在人民大會(huì)堂舉辦的國(guó)美商都B座鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚中心全球推廣說(shuō)明會(huì)上，鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人高調(diào)宣布鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚中心將在2008年8月1日、北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前開(kāi)業(yè)。
　　與當(dāng)時(shí)的意氣風(fēng)發(fā)形成鮮明對(duì)比的是，如今，國(guó)美商都不僅沒(méi)有兌現(xiàn)它的諾言，更是逐漸淡出了人們的視野，曝光次數(shù)逐漸減少。記者近日撥打國(guó)美商都總機(jī)，但該號(hào)碼已是空號(hào)。值得玩味的是，進(jìn)入2009年，記者發(fā)現(xiàn)惟一一條與國(guó)美商都有密切關(guān)系的新聞是關(guān)于其欠薪的相關(guān)報(bào)道。
　　鵬潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)翟巍在2008年10月的一次活動(dòng)中如是說(shuō)：“國(guó)美商都是鵬潤(rùn)投資集團(tuán)迄今為止投資規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一�！碧�(hào)稱60萬(wàn)平方米的國(guó)美商都，即便是在現(xiàn)今的亞洲商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，其面積也能位居前列。
　　兩年間，在經(jīng)歷了禹晉永、吳坤嶺、童淵，再到周東權(quán)，4任總經(jīng)理連續(xù)更迭之后，國(guó)美商都不僅沒(méi)能更進(jìn)一步，甚至連市場(chǎng)定位都沒(méi)有確定，最終有可能成為商業(yè)巨擘國(guó)美發(fā)展過(guò)程中的一劑“毒藥”，一位業(yè)內(nèi)人士表示。
　　與此同時(shí)，北京市豐臺(tái)區(qū)商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在2008年宣布同期開(kāi)業(yè)的資和信百貨、國(guó)美商都、首地•大峽谷這三家商場(chǎng)中，只有資和信百貨在一再延期后開(kāi)門(mén)納客。國(guó)美商都和由首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)投資的首地•大峽谷都遲遲難現(xiàn)開(kāi)業(yè)曙光。
　　記者曾經(jīng)在首地•大峽谷看到，建筑工地外墻上赫然掛著2008年6月30日竣工的牌子，但現(xiàn)實(shí)卻是另一番情形。有知情人透露，該項(xiàng)目可能會(huì)在今年10月開(kāi)業(yè)。
　　體量巨大招商成難題
　　與京城新近開(kāi)業(yè)的大型商場(chǎng)有所不同的是，國(guó)美商都的體量更為巨大，達(dá)到了近60萬(wàn)平方米。國(guó)美商都分A、B座兩個(gè)建筑群，A座鵬潤(rùn)城由5棟相對(duì)獨(dú)立的建筑體相貫通，呈現(xiàn)圍合下沉式中庭廣場(chǎng)，總面積超過(guò)30萬(wàn)平方米。B座是約12萬(wàn)平方米的鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚中心。除此之外，國(guó)美商都還有約10萬(wàn)平方米的酒店等附屬設(shè)施。而去年同期宣布開(kāi)業(yè)的資和信百貨的面積僅僅是國(guó)美商都的1/10。記者在資和信百貨店內(nèi)看到，其品牌構(gòu)成良莠不齊。一家面積為6萬(wàn)平方米的商場(chǎng)招商都如此艱難，更何況是60萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心，可見(jiàn)國(guó)美商都招商的工作難度巨大。
　　據(jù)一位知情人透露，國(guó)美商都最初的經(jīng)營(yíng)理念是打造一家名品奧特萊斯和以時(shí)尚品牌為主打的購(gòu)物中心。為完成如此“艱巨”的招商任務(wù)，國(guó)美商都方面聘請(qǐng)了數(shù)家百貨顧問(wèn)公司，不僅如此，他們還與各種協(xié)會(huì)、貿(mào)易促進(jìn)會(huì)等一切可以發(fā)動(dòng)的力量緊密聯(lián)系。但因?yàn)閲?guó)美畢竟不是科班出身，在百貨領(lǐng)域的“人脈”有限，盡管發(fā)動(dòng)了各方面力量，但在招商過(guò)程中依然困難重重。
　　此前有媒體報(bào)道稱，國(guó)美方面為國(guó)美商都制定的租金過(guò)高，成為招商不利的主要原因，但記者實(shí)際了解發(fā)現(xiàn)，國(guó)美商都所制定的每日7元/建筑平方米的價(jià)格并不高。以西單某購(gòu)物中心為例，國(guó)美商都的租金僅是其租金的一半，而且國(guó)美商都的租金還可以優(yōu)惠，所以租金過(guò)高導(dǎo)致招商不利的說(shuō)法難以成立。在這位知情人看來(lái)，2008年10月，當(dāng)時(shí)的總經(jīng)理周東權(quán)因?yàn)榕c鵬潤(rùn)地產(chǎn)管理層的一些分歧，掛印而去。這些內(nèi)耗是國(guó)美商都運(yùn)營(yíng)過(guò)程舉步維艱、面臨擱淺的重要原因。
　　輻射區(qū)域缺乏客流支撐
　　據(jù)一位曾經(jīng)為國(guó)美商都做過(guò)商業(yè)咨詢的顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)人介紹，困擾大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)駐南城的一個(gè)重要原因是該地區(qū)人口密度過(guò)低。在他看來(lái)，以國(guó)美商都的體量，輻射區(qū)域內(nèi)至少需要有80萬(wàn)左右的人口才可以支撐其生存。但即使將開(kāi)車半小時(shí)劃定為商場(chǎng)的輻射范圍，輻射區(qū)域內(nèi)的人口與80萬(wàn)相比還有10萬(wàn)人左右的差距。現(xiàn)實(shí)的情況迫使這些商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)于開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)的選擇慎之又慎。
　　在采訪中，有專家坦言，這3家商場(chǎng)附近的區(qū)域內(nèi)有不少大型二手車交易市場(chǎng)和花卉市場(chǎng)，這些市場(chǎng)的特點(diǎn)是面積大，但人煙稀少，同時(shí)價(jià)格低廉造成土地浪費(fèi)嚴(yán)重。他建議道，應(yīng)將這些市場(chǎng)盡可能南遷至五環(huán)，將這部分區(qū)域大力進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。在開(kāi)發(fā)的同時(shí)，輔以高速軌道交通建設(shè)，只有人流達(dá)到一定密度后，大型商業(yè)設(shè)施的培育期才會(huì)進(jìn)一步縮短，這些商場(chǎng)才能安心落戶。而目前的情況正相反，有關(guān)部門(mén)希望通過(guò)大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)駐來(lái)拉動(dòng)地區(qū)人流有一定難度。
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　　資和信經(jīng)營(yíng)數(shù)月未見(jiàn)起色  專家建議應(yīng)做社區(qū)型商場(chǎng)
　　截至昨日，資和信百貨距離其正式營(yíng)業(yè)已經(jīng)超過(guò)8個(gè)月，但記者了解到，與開(kāi)業(yè)之初相比，資和信百貨在人流等方面未見(jiàn)顯著變化。一位常年研究商場(chǎng)運(yùn)作的專家指出，該商場(chǎng)品牌定位不清，品牌結(jié)構(gòu)存在一定問(wèn)題。如果商場(chǎng)定位于年輕時(shí)尚人群，則應(yīng)該引入符合該標(biāo)準(zhǔn)的品牌，但目前商場(chǎng)內(nèi)的品牌給人以“混搭”之感。除此之外，資和信百貨店內(nèi)規(guī)劃不盡合理。不管是柜臺(tái)設(shè)置還是面積等環(huán)節(jié)，在他看來(lái)，“不是出自業(yè)內(nèi)人士的手筆”。
　　該人士分析認(rèn)為，資和信百貨應(yīng)定位于社區(qū)型百貨商場(chǎng)。其店內(nèi)品牌構(gòu)成應(yīng)以B、C檔或是專做折扣業(yè)態(tài)的品牌為主。在業(yè)種構(gòu)成上，應(yīng)加大童裝、床品等品類的比重。此外，主打商品品類要非常清晰。
　　另外，要想盡可能地拉動(dòng)人氣增加知名度，資和信百貨需要經(jīng)常性地舉辦特賣會(huì)，開(kāi)展以社區(qū)為主題的促銷活動(dòng)，定期在社區(qū)內(nèi)做商場(chǎng)宣傳冊(cè)投遞。

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