“休眠”商業(yè)，誰(shuí)家的“資本王子”能將你吻醒？

　　摘要：近日，南山的萬(wàn)花筒購(gòu)物街正式開(kāi)業(yè)
　　近日，南山的萬(wàn)花筒購(gòu)物街正式開(kāi)業(yè)。而更令業(yè)界和市民關(guān)注的，是它的前身南山曼哈廣場(chǎng)，因?yàn)楦鞣N原因而停業(yè)長(zhǎng)達(dá)4年的時(shí)間。沉睡多年后，從當(dāng)初的曼哈廣場(chǎng)到變身為創(chuàng)業(yè)園，正是深圳“休眠商業(yè)”的一個(gè)典型代表。如同爛尾樓一樣，深圳近年來(lái)也出現(xiàn)了眾多諸如此類(lèi)的“休眠商業(yè)”，部分商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)設(shè)施由于定位有誤，制度缺陷，在尚未建成封頂之時(shí)卻已經(jīng)夭折；如同爛尾樓的重建，深圳也出現(xiàn)了多個(gè)“成功”案例，被“喚醒”之后起死回生，但也有部分商業(yè)，仍然處于昏昏沉睡之中。
　　不同于爛尾樓的重建，在經(jīng)濟(jì)向好、地產(chǎn)重回新一輪巔峰之際，開(kāi)發(fā)商可以盤(pán)活后輕松脫手，商業(yè)項(xiàng)目不僅僅與經(jīng)濟(jì)周期、地段等密切相關(guān)，同樣重要的還有時(shí)機(jī)，在錯(cuò)過(guò)了發(fā)展的黃金時(shí)段后，即使再次迎來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)熱潮，也已經(jīng)是物是人非，即使在10年后的新一輪經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)巔峰中也很難咸魚(yú)翻生。究竟需要什么樣的“資本王子”，才能將這些“休眠商業(yè)”吻醒呢？本報(bào)記者找來(lái)四個(gè)典型代表，希望通過(guò)深入分析它們的“前世今生”，找到治病良方。
　　案例1
　　萬(wàn)花筒購(gòu)物街厘清糊涂賬：南山曼哈4年后重生
　　8月8日，萬(wàn)花筒購(gòu)物街正式開(kāi)業(yè)引來(lái)不少的關(guān)注。這個(gè)面積近10000平方米的商場(chǎng)位于南山繁華的桃園路和常興路交接處的南景苑裙樓，周?chē)�有地鐵口、天虹商場(chǎng)和家樂(lè)福，已經(jīng)形成了南山的一個(gè)購(gòu)物消費(fèi)商業(yè)圈。雖然萬(wàn)花筒購(gòu)物街身處腹地，但是由于租憑糾紛，其前身南山曼哈廣場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)4年的停業(yè)。
　　前世南山曼哈突然關(guān)閉
　　該商場(chǎng)共有854個(gè)鋪位，產(chǎn)權(quán)分別由572個(gè)業(yè)主所擁有。由于關(guān)閉多年，27名商鋪業(yè)主已經(jīng)停止了銀行月供。去年10月份，有部分業(yè)主向有關(guān)部門(mén)提出要求，經(jīng)南頭街道辦協(xié)調(diào)，引入萬(wàn)花筒投資公司進(jìn)行資產(chǎn)重組和整合，最后商場(chǎng)才得以重新開(kāi)張營(yíng)業(yè)。據(jù)了解，當(dāng)年南山曼哈廣場(chǎng)關(guān)閉并非由于經(jīng)營(yíng)不善，而是業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和商場(chǎng)之間存在一筆非常糊涂的賬，正是這筆賬導(dǎo)致南山曼哈在興旺之時(shí)突然倒閉。
　　據(jù)一些媒體當(dāng)時(shí)的報(bào)道，2005年3月初，南山曼哈廣場(chǎng)數(shù)百名情緒激動(dòng)的業(yè)主多次圍堵在商場(chǎng)的大門(mén)口，要求商場(chǎng)立即繳納租金否則停止?fàn)I業(yè)并離場(chǎng)。而經(jīng)營(yíng)方曼哈方面表示租憑合同是和開(kāi)發(fā)商深圳萬(wàn)浩盛投資公司簽訂的，按合同應(yīng)該由萬(wàn)浩盛向業(yè)主支付租金，不過(guò)萬(wàn)浩盛卻表示因?yàn)閷?shí)際資金無(wú)多，所以無(wú)力支付。
　　在南山工貿(mào)局和南頭街道辦介入下三方簽訂了和解協(xié)議�？上Р痪�，曼哈出于經(jīng)營(yíng)方面的考慮最終還是撤資離場(chǎng)，業(yè)主收回了商鋪并解除和萬(wàn)浩盛的委托合同。當(dāng)時(shí)有業(yè)主提出單獨(dú)租憑，拒絕委托其他公司，但有部分業(yè)主卻表示反對(duì)，很多商鋪面積太小根本無(wú)法經(jīng)營(yíng)，如果單獨(dú)租憑必定出現(xiàn)混亂以致無(wú)法管理。因?yàn)樯婕岸噙_(dá)500多名業(yè)主的利益而無(wú)法平衡，最后該商場(chǎng)從2005年中就一直閑置。
　　但是該商場(chǎng)地處商業(yè)中心區(qū)，商鋪閑置令很多業(yè)主非常著急。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)許多業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)已花盡了所有積蓄甚至在銀行抵押貸款，在收回投資無(wú)望的情況下，商場(chǎng)一樓已經(jīng)有部分業(yè)主自行開(kāi)業(yè)�！暗�2008年，該裙樓有七成業(yè)主要求辦理租賃登記�！蹦项^租賃所所長(zhǎng)周華娣表示，“因?yàn)橐呀?jīng)閑置了4年時(shí)間了，業(yè)主都迫切希望政府在政策層面上解決問(wèn)題�！�
　　今生政府出面協(xié)調(diào)說(shuō)服
　　直到2008年10月，部分業(yè)主代表組成了臨時(shí)的“業(yè)主委員會(huì)”主動(dòng)找到了南山街道辦事處，要求政府出面協(xié)調(diào)處理，事情因此出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。南山街道辦事處的一位副主任告訴記者：“業(yè)主都有不同的利益訴求，協(xié)調(diào)起來(lái)并不容易。我們還專(zhuān)門(mén)開(kāi)會(huì)研究了這個(gè)問(wèn)題�！�
　　經(jīng)過(guò)多方的磋商和努力，深圳萬(wàn)花筒投資公司接受了盤(pán)活南山曼哈廣場(chǎng)的項(xiàng)目。但是問(wèn)題出現(xiàn)了，南山曼哈廣場(chǎng)的商鋪業(yè)主多達(dá)572名，而且有些電話是幾年前留下的，有些已經(jīng)離開(kāi)了深圳，有些甚至還出國(guó)定居了。不過(guò)，南頭街道辦和南頭租賃所也積極配合，安排人員負(fù)責(zé)跟進(jìn)，業(yè)主在其指導(dǎo)下緊急分成25個(gè)小組，負(fù)責(zé)分頭聯(lián)系散布在各地的業(yè)主，最后95%的業(yè)主被成功聯(lián)系到。
　　不過(guò)業(yè)主找到了，并不代表“重組”就能成功。據(jù)萬(wàn)花筒投資公司該項(xiàng)目的直接負(fù)責(zé)人王春英介紹，當(dāng)時(shí)有很多業(yè)主已經(jīng)心灰意冷，不了解情況的業(yè)主對(duì)重組也存在抵觸情緒�！罢�府方面做了很多協(xié)調(diào)和說(shuō)服的工作�！彪m然，王春英不愿多談，但是她還是對(duì)政府的工作表示了相當(dāng)?shù)目隙�，“如果沒(méi)有他們的支持，根本不會(huì)有今天盤(pán)活的成果�！�
　　◎病癥診斷：最開(kāi)始“返租包銷(xiāo)”就埋下禍根
　　當(dāng)年許多業(yè)內(nèi)人士就指出，萬(wàn)浩盛開(kāi)始對(duì)商鋪“返租包銷(xiāo)”時(shí)就已經(jīng)埋下了禍根。據(jù)了解，萬(wàn)浩盛將該物業(yè)1-4樓的商鋪劃分為小塊出售，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)以后再全權(quán)委托萬(wàn)浩盛管理并代租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)浩盛承諾從2002年6月起的15年間，每年按業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)實(shí)際成交價(jià)的8%-10%定期向業(yè)主繳納收益金。但是好景不長(zhǎng)，由于萬(wàn)浩盛資金鏈斷裂，2004年10月開(kāi)始，眾多小業(yè)主表示再?zèng)]有收到租金了。
　　“開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，向業(yè)主作出8%-10%的年收益率，遠(yuǎn)高于銀行貸款利率�！币晃毁Y深地產(chǎn)研究人士半求稱(chēng)，“如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不下去，發(fā)展商就收不到租金，每年白貼8%給業(yè)主也肯定不可能。如果開(kāi)發(fā)商拿這筆錢(qián)再去搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者炒股，業(yè)主也有可能血本無(wú)歸�！�
　　案例2
　　購(gòu)物公園困惑的地標(biāo)：跟上CBD發(fā)展步伐
　　位于深南大道南側(cè)，毗鄰會(huì)展中心，位于CO CO PA R K對(duì)面。項(xiàng)目占地面積約31000平方米，建筑面積約8.5萬(wàn)平方米，建筑主體為五層，其中地下二層，地上三層。
　　前世曾經(jīng)包括CO CO PA RK
　　“購(gòu)物公園在哪兒？”幾年前，剛剛來(lái)到深圳的李羽林，經(jīng)過(guò)C B D時(shí)產(chǎn)生了這樣的疑問(wèn)。而在深圳生活了多年后，當(dāng)記者向他詢問(wèn)同樣的問(wèn)題時(shí)，他仍然無(wú)法給出答案。
　　直到目前，深圳還有很多人習(xí)慣性地把地鐵購(gòu)物公園站所在的C O C O P A R K，認(rèn)作就是購(gòu)物公園。但真正的購(gòu)物公園，卻是與C O C OP A R K相隔福華路相對(duì)的一片樓群。歷經(jīng)多年的荒廢、沉寂，購(gòu)物公園陸續(xù)開(kāi)出了餐廳、酒吧甚至?xí)�所，但直到目前仍然有相�?dāng)一部分商鋪空置。從外面看，購(gòu)物公園大樓外表已經(jīng)有些破舊，而且部分地方正有工人正在翻修。
　　購(gòu)物公園已經(jīng)有近7年的歷史，而它的規(guī)劃早在上個(gè)世紀(jì)就已經(jīng)成型。根據(jù)深圳市政府對(duì)于中心商務(wù)區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，這塊地方就是被用于建造大型的購(gòu)物廣場(chǎng)，也正因?yàn)槿绱�，在廣闊的中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，經(jīng)過(guò)這里的地鐵站就是以“購(gòu)物公園”進(jìn)行的命名。但業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，根據(jù)目前商業(yè)的發(fā)展，購(gòu)物公園本身結(jié)構(gòu)存在一些問(wèn)題，最主要的就是只有3層樓，相比萬(wàn)象城甚至茂業(yè)來(lái)說(shuō)在商場(chǎng)面積上都有很大的局限。
　　記者由知情者處獲悉，在當(dāng)年市政府的規(guī)劃中，購(gòu)物公園并不僅僅是現(xiàn)在的這部分樓群，還包括馬路對(duì)面的C O C O PA R K部分。C O C O PA R K總經(jīng)理侯錫康向記者承認(rèn)，現(xiàn)在的購(gòu)物公園只是當(dāng)時(shí)的一期項(xiàng)目，而C O C O PA R K是二期項(xiàng)目，名字一開(kāi)始也是叫做“SO H O購(gòu)物公園”。但后來(lái)市政府分別將兩處各自拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�其中一期由城建進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而二期項(xiàng)目最初是另一家地產(chǎn)公司獲得，后來(lái)又再次轉(zhuǎn)給星河地產(chǎn)。
　　今生一部分已成功租出
　　相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的冷淡，眾多業(yè)主面對(duì)荒廢卻是急不可待。尤其是在2006年對(duì)面的C O C O PA R K開(kāi)張后，發(fā)展態(tài)勢(shì)給了購(gòu)物公園業(yè)主們一個(gè)很大的刺激。C O C O PA R K實(shí)行的是統(tǒng)一的招商出租模式，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前已經(jīng)有完備的規(guī)劃方案�！安煌�的開(kāi)發(fā)模式，導(dǎo)致出現(xiàn)現(xiàn)在兩種不同的結(jié)局�！睂�(duì)于出現(xiàn)的困境，業(yè)主們將問(wèn)題的根源指向了開(kāi)發(fā)商。
　　但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年與開(kāi)發(fā)商的協(xié)商、溝通，業(yè)主們心也逐漸涼了下來(lái)，而將希望寄托在了自己身上。2007年，不少業(yè)主開(kāi)始自發(fā)行動(dòng)起來(lái)，開(kāi)始對(duì)破損、陳舊的外墻、地面等進(jìn)行重新裝修布置，并開(kāi)始了自行招商，業(yè)主們還曾經(jīng)自發(fā)組成了統(tǒng)一對(duì)外的招商部，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)購(gòu)物公園的物業(yè)招商。到目前為止，已經(jīng)有相當(dāng)一部分成功租出�！跋鄬�(duì)于前兩年，現(xiàn)在C B D的發(fā)展態(tài)勢(shì)也越來(lái)越好，包括平安在內(nèi)的很多大公司逐漸進(jìn)駐，也為這一片區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了動(dòng)力和客源。”一位已經(jīng)將房產(chǎn)出租給一家餐廳的業(yè)主告訴記者。
　　但記者了解到，由于業(yè)主之間并不能形成完全統(tǒng)一的意見(jiàn)和定位，導(dǎo)致目前購(gòu)物公園在風(fēng)格上整體仍然比較雜亂，一眼看上去就能感覺(jué)出缺乏規(guī)劃和統(tǒng)一布局安排。此外，由于業(yè)主相互之間無(wú)法統(tǒng)一“定價(jià)”，導(dǎo)致相互之間的招租甚至出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面。
　　更令人感到惋惜的是，在購(gòu)物公園下面的地下商場(chǎng)，有著浩大的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，甚至規(guī)劃與華強(qiáng)北相連通，建成國(guó)內(nèi)最大的地下商業(yè)設(shè)施。但直到目前仍然始終空置，所有門(mén)面都已經(jīng)蒙上厚厚的塵土。相比上面幾層還可以租給餐廳、飯店，這里卻是一點(diǎn)希望都沒(méi)有，只能完全荒廢。業(yè)主蘇先生向記者介紹，這里本來(lái)是地鐵的一個(gè)出口，但由于與城建集團(tuán)對(duì)于地鐵接駁口建設(shè)的收費(fèi)問(wèn)題始終存在矛盾沒(méi)有得到解決，這里始終被堵死，也自然失去了大批的天然客源。購(gòu)物公園的自救之路，仍然漫漫。
　　◎病癥診斷：開(kāi)發(fā)商不顧商業(yè)整體策劃開(kāi)發(fā)
　　當(dāng)年城建集團(tuán)開(kāi)發(fā)建成購(gòu)物公園后，賣(mài)給了眾多業(yè)主，其中不少業(yè)主的商鋪面積只有幾十平米，超過(guò)上百平米的已經(jīng)算是大業(yè)主了。這也造成產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致直到目前購(gòu)物公園仍然沒(méi)有形成氣候。一些業(yè)主向記者抱怨說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只管建設(shè)出售，而不顧商業(yè)的整體策劃開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分散并且開(kāi)發(fā)難度加大。一位姓李的業(yè)主認(rèn)為，當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主，幾乎全都是投資者，因?yàn)榭春眠@里的發(fā)展而購(gòu)買(mǎi)，他們都是打算將商鋪出租商用，并非自己進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，因此對(duì)于這方面的招商、開(kāi)發(fā)都沒(méi)有概念，更需要開(kāi)發(fā)商在此之前做好相關(guān)的規(guī)劃。
　　案例3
　　鉆石廣場(chǎng)業(yè)主的心聲：商鋪開(kāi)業(yè)才是硬道理
　　位于羅湖區(qū)南湖路和友誼路交叉口，處在羅湖商業(yè)文化中心腹地，南與友誼百貨隔街相對(duì)，西接發(fā)展中心，北與南國(guó)影視城及國(guó)貿(mào)相連。該廣場(chǎng)在建筑設(shè)計(jì)上大膽創(chuàng)新，樓體在立面處理上采用復(fù)合鋁板構(gòu)架，與外墻面形成電子計(jì)算機(jī)高密度集成電路板的高科技構(gòu)圖，形成多層次的三維立體結(jié)構(gòu)。
　　前世羅湖商業(yè)的“鉆石”
　　親眼見(jiàn)證鉆石廣場(chǎng)從無(wú)到有，目睹其迅速成為所在地域一顆最耀眼的鉆石，卻又似流星般快速隕落的全過(guò)程，身為鉆石廣場(chǎng)業(yè)主之一的孫勇感慨萬(wàn)千。
　　鉆石廣場(chǎng)開(kāi)建之前，此地仍是一片空地。僅有一大片用鐵皮搭建并分隔開(kāi)來(lái)的一間間簡(jiǎn)陋的“鐵皮屋”，孫勇的妹妹在此租用一間約40平米的鐵皮屋做服裝生意。據(jù)孫勇介紹，其妹服裝店的營(yíng)業(yè)額最高峰時(shí)達(dá)4萬(wàn)元/天，生意好得讓人難以想象。得知該地要建商場(chǎng)后，孫勇的妹妹極力建議他購(gòu)買(mǎi)商鋪，然后租給她做生意。
　　據(jù)了解，作為當(dāng)時(shí)深圳市又一標(biāo)志性的商業(yè)建筑———鉆石廣場(chǎng)籌建于1998年，于1999年10月試業(yè)，是下屬深圳市華越實(shí)業(yè)有限公司的大型精品服飾購(gòu)物中心。
　　高科技設(shè)計(jì)理念、優(yōu)越的地理位置、超高的人流，以及孫勇妹妹之前做生意的日進(jìn)萬(wàn)金，這一切足夠讓孫勇有充分理由相信購(gòu)買(mǎi)鉆石廣場(chǎng)商鋪是明智之舉。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)時(shí)的鉆石廣場(chǎng)定位還是比較高端，進(jìn)駐的商家品牌都不錯(cuò)，加上各方面條件優(yōu)越，所有人均看好其未來(lái)的前景。
　　今生業(yè)委會(huì)積極行動(dòng)
　　今天的鉆石廣場(chǎng)早已失去了昔日的璀璨光芒，除了臨街的寥寥商鋪仍在營(yíng)業(yè)外，大部分都處于關(guān)閉狀態(tài)。
　　“其實(shí)商場(chǎng)僅僅具有光鮮的外表，而商場(chǎng)的定位與管理等卻一直問(wèn)題不斷，給到的承諾不能兌現(xiàn)，業(yè)主接受不了，導(dǎo)致與物業(yè)之間的溝通困難，讓鉆石廣場(chǎng)閑置至今�！币徊辉妇呙�的業(yè)主稱(chēng)。據(jù)介紹，業(yè)主簽訂購(gòu)買(mǎi)商鋪合同時(shí)，還簽訂了鋪位委托經(jīng)營(yíng)合同，即統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)商華越實(shí)業(yè)有限公司對(duì)外招商以及管理，期限為10年。
　　10年內(nèi)，由該公司以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款。據(jù)了解，頭3年共25%的返租合同兌現(xiàn)了。到了2006年，應(yīng)該簽后7年的合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)如果續(xù)簽的話，商鋪將以60元/平米的價(jià)格出租，因?yàn)橐袁F(xiàn)在的市場(chǎng)行情，沒(méi)有辦法以11%的比例返租。眾多業(yè)主不愿意看到自己高價(jià)買(mǎi)的商鋪以這么低的價(jià)格出租，于是沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽約，紛紛自找租戶。
　　前期過(guò)高的回報(bào)期望值讓業(yè)主產(chǎn)生了巨大的心理反差，業(yè)主自找租戶也讓商場(chǎng)的定位與管理顯得更加混亂，沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)模式。而在深圳其他商圈紛紛崛起之時(shí)，鉆石廣場(chǎng)成了羅湖商業(yè)中心區(qū)的“燙手山芋”。
　　在經(jīng)歷了這幾年的起起落落后，鉆石廣場(chǎng)的大部分業(yè)主有了這樣的一個(gè)共識(shí)：商鋪的開(kāi)張才是硬道理。
　　據(jù)了解，不少業(yè)主因?yàn)橹�前貸款買(mǎi)商鋪，后面因沒(méi)有資金收入而斷了銀行較高的月供，被迫以超低價(jià)格拍賣(mài)，有些商鋪甚至在拍賣(mài)時(shí)都經(jīng)常流拍，即使價(jià)格非常低，也沒(méi)人敢接手。
　　目前，鉆石廣場(chǎng)成立的業(yè)委會(huì)已經(jīng)在積極行動(dòng)，與各方協(xié)商并統(tǒng)一各業(yè)主意見(jiàn)，積極爭(zhēng)取政府的支持，盡量爭(zhēng)取早點(diǎn)讓商鋪開(kāi)張�！氨M管租金會(huì)比較低，但商鋪開(kāi)張了畢竟還有租金收入，像目前這樣的狀態(tài)一直下去，就是自尋死路�！焙茱@然，業(yè)主在經(jīng)歷了前期心理極度不平衡與巨大落差感之后，現(xiàn)在變得務(wù)實(shí)起來(lái)。
　　而業(yè)委會(huì)的執(zhí)行秘書(shū)孫勇表示，因?yàn)闃I(yè)主散布在世界各地，有些甚至根本聯(lián)系不上，導(dǎo)致沒(méi)辦法讓所有業(yè)主同意授權(quán)業(yè)委會(huì)統(tǒng)一對(duì)外；也有極少數(shù)業(yè)主仍不能接受當(dāng)年那么高的價(jià)格買(mǎi)入，現(xiàn)在租金這么低的現(xiàn)實(shí)，這些問(wèn)題讓鉆石廣場(chǎng)的“重生之路”又顯得曲折起來(lái)。
　　◎病癥診斷：產(chǎn)權(quán)分散、定位與管理有缺陷
　　針對(duì)現(xiàn)狀，鉆石廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)孫勇對(duì)記者稱(chēng)，其實(shí)當(dāng)時(shí)就不應(yīng)該以小產(chǎn)權(quán)的模式進(jìn)行售賣(mài)。而不少業(yè)主也紛紛表示，整個(gè)商場(chǎng)的定位與管理是導(dǎo)致其今天這樣結(jié)局的關(guān)鍵因素。
　　“以為有了優(yōu)異的先天條件就確保萬(wàn)無(wú)一失，就可以收取高額的租金，得到超高的回報(bào)價(jià)值”，小產(chǎn)權(quán)售賣(mài)注定會(huì)有分歧，因?yàn)槊總�(gè)人的想法都不一樣，當(dāng)部分業(yè)主看到可以獲取比讓物業(yè)統(tǒng)一招商與招租高的利益時(shí)，他們就會(huì)有想法了，這樣的結(jié)果就導(dǎo)致了商場(chǎng)的定位不明晰，管理也顯得混亂起來(lái)，再加上其他商圈的沖擊，失敗是必然的結(jié)果。
　　案例4
　　檸檬街前仆后繼的失�。�13年后終于找到新定位
　　“檸檬街”坐落在深圳東門(mén)步行街商圈百貨廣場(chǎng)里，上接人民南天橋，下連地鐵一號(hào)線老街站C出口，商業(yè)用地六層，可營(yíng)業(yè)面積達(dá)6萬(wàn)平方米。
　　前世一出生就面臨夭折
　　“這里頭真的很復(fù)雜！”這是記者在采訪時(shí)經(jīng)常聽(tīng)到的一句話，不少業(yè)內(nèi)人士甚至對(duì)其諱莫如深。關(guān)于“檸檬街”所在的“深圳市百貨廣場(chǎng)”店鋪的產(chǎn)權(quán)歸屬，很多都成為歷史遺留問(wèn)題“說(shuō)不清楚”。
　　一位資深房地產(chǎn)商透露，“深圳市百貨廣場(chǎng)”當(dāng)年是繼國(guó)貿(mào)之后深圳的又一個(gè)大型百貨項(xiàng)目。它是由政府背景的國(guó)家某機(jī)構(gòu)和深圳某百貨公司共同開(kāi)發(fā)的，但由于國(guó)家政策的出臺(tái)，使項(xiàng)目“一出生就面臨夭折的命運(yùn)”。自建成后經(jīng)歷過(guò)幾次招商，但始終沒(méi)有真正運(yùn)營(yíng)過(guò)。
　　據(jù)記者了解，深圳市百貨廣場(chǎng)在1995年-2008年的閑置生涯中，不少企業(yè)也曾對(duì)它進(jìn)行過(guò)“激活”，如深發(fā)展、中信集團(tuán)、天虹、國(guó)貿(mào)、國(guó)美，甚至有官方背景的珠寶城也對(duì)這塊東門(mén)寶地心存憧憬。但毫無(wú)例外，每個(gè)想進(jìn)駐的企業(yè)集團(tuán)當(dāng)了解到里面復(fù)雜產(chǎn)權(quán)后，都不約而同打起退堂鼓。與此同時(shí)，當(dāng)年在這里進(jìn)行按揭購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主，經(jīng)過(guò)十幾年的時(shí)間更替，使產(chǎn)權(quán)的歸屬更趨分散與復(fù)雜：有的商鋪已經(jīng)斷供被按揭銀行進(jìn)行拍賣(mài)；銀行為了解決呆賬、不良資產(chǎn)等問(wèn)題，將商鋪所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司；有的業(yè)主已身居海外，繼續(xù)讓其“休眠”；有的產(chǎn)權(quán)當(dāng)年屬公司資產(chǎn)，多年后，公司的固定資產(chǎn)歸屬問(wèn)題已經(jīng)有了調(diào)整……產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜化與分散化成為深圳市百貨廣場(chǎng)一直沉寂的主要原因。
　　今生多種租賃合同并行
　　2008年，金百隆貿(mào)易發(fā)展有限公司接手深圳百貨廣場(chǎng)，開(kāi)始策劃謀變。當(dāng)時(shí)企業(yè)主要面臨著兩方面問(wèn)題，一是要通過(guò)梳理整合，使公司得到業(yè)主充分信任，取得商城店鋪的使用權(quán)；二是在東門(mén)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，怎么樣才可以突圍而出，讓“休眠”以久的商城重?zé)ㄉ鷻C(jī)。
　　深圳市金百隆貿(mào)易發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)周實(shí)濠告訴記者：“經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)商城的負(fù)一層和架空層產(chǎn)權(quán)歸屬相對(duì)比較簡(jiǎn)單，不少商鋪的所有權(quán)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)歸銀行所有�！敝�后，周實(shí)濠帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)開(kāi)始與相關(guān)的銀行進(jìn)行艱苦卓越的談判。經(jīng)過(guò)多方的努力和協(xié)調(diào)，產(chǎn)權(quán)所有者超過(guò)60位、面積超過(guò)1.3萬(wàn)平方米的“檸檬街”一期如期在2008年的8月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。
　　“這里面包含多方面的合力，才促使‘檸檬街’第一期能夠順利推進(jìn)�！鄙钲谑薪鸢俾≠Q(mào)易發(fā)展有限公司鄭明聯(lián)總監(jiān)深有感觸，“一方面，深圳市政府和羅湖區(qū)政府對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的重視和大力支持是很關(guān)鍵的因素，有關(guān)部門(mén)的官員經(jīng)常來(lái)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)調(diào)研協(xié)調(diào)會(huì)，讓各方在一個(gè)順暢的平臺(tái)上進(jìn)行有效溝通；另一方面，我們的這個(gè)項(xiàng)目還得到銀行、資產(chǎn)管理公司、大小業(yè)主的支持，在利益一致的前提下，很多問(wèn)題迎刃而解。”據(jù)了解，現(xiàn)在“檸檬街”是金百隆公司與相關(guān)銀行、企業(yè)簽訂8年、10年、15年等多種租賃合同形式來(lái)進(jìn)行合作的。公司管理層表示，不排除在之后的運(yùn)作中，以企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商鋪的方式來(lái)對(duì)“檸檬街”進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理。
　　金百隆接手這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，另一個(gè)大問(wèn)題就是對(duì)深圳百貨廣場(chǎng)進(jìn)行重新定位。深圳共贏天下文化傳播公司總經(jīng)理周春柯表示，經(jīng)過(guò)調(diào)研后，他們決定將“我的購(gòu)物樂(lè)園”作為商城的口號(hào)，將“檸檬街”打造為全國(guó)首家新生代主題商城。對(duì)于入駐的商家，他們也有嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，日、韓最新流行精品、D IY時(shí)裝、富有個(gè)性的皮包鞋帽、適合青年人的娛樂(lè)餐飲成為“檸檬街”的首選。
　　◎病癥診斷：極度分散的產(chǎn)權(quán)令開(kāi)發(fā)商望而卻步
　　不止是深圳商業(yè)百貨廣場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散是羅湖區(qū)“休眠”商業(yè)房產(chǎn)的通病，這多多少少跟這里的歷史遺留問(wèn)題扯上關(guān)系�！皺幟式帧币黄�，由于商鋪多為按揭斷供，產(chǎn)權(quán)屬銀行所有，這對(duì)談判合作進(jìn)程帶來(lái)的阻礙不是很明顯。但記者了解到，“檸檬街”二期，也就是百貨廣場(chǎng)的四樓，光業(yè)主就多達(dá)70多位，極度分散的產(chǎn)權(quán)很容易令開(kāi)發(fā)商望而卻步。

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