安徽寫字樓市場(chǎng)縱深訪談系列之七

    蕪湖一位寫字樓業(yè)主打了這樣一個(gè)比方：“住宅開發(fā)就像是小學(xué)生作品，開發(fā)完了賣掉就好；而商業(yè)地產(chǎn)則是大學(xué)生作品，要把它經(jīng)營(yíng)好學(xué)問太多�！辟u還是租，還是部分出售，將直接影響寫字樓后續(xù)經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，對(duì)投資人和租賃客來說可得擦亮眼睛。
    據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2008年上半年，部分國(guó)內(nèi)上市的地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)中顯示：華僑城52%的收入來源于其持有的旅游酒店項(xiàng)目；天倫置業(yè)收入100%來源于物業(yè)租賃及管理；中糧地產(chǎn)19%的收入來源于租賃；深長(zhǎng)城62%的收入來源于租賃和酒店經(jīng)營(yíng)；金融街22%的收入來源于物業(yè)租賃和經(jīng)營(yíng)。
    毫無疑問，在不斷波動(dòng)的市場(chǎng)中，自持物業(yè)的效用已經(jīng)成為公司穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)基石。在長(zhǎng)期利益的驅(qū)動(dòng)下，越來越多的企業(yè)走向了綜合型物業(yè)運(yùn)營(yíng)商之路：未來3年內(nèi)上市公司富力規(guī)劃的自有高檔物業(yè)超過100萬平米，華潤(rùn)置地鳳凰置地廣場(chǎng)“由售轉(zhuǎn)租”，面向全球招租。此舉也被視作為其加強(qiáng)持有物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。
“產(chǎn)權(quán)人一多，糾紛扯皮就多。租給誰，不是你說了算。租金也亂，你租4塊，他租3塊，有的私人業(yè)主不給發(fā)票。一幢樓用了七八年后，如果產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，就能進(jìn)行整體裝修改造，這將大大提升樓的價(jià)值。”日前，南京中央路上某寫字樓項(xiàng)目將賣出的兩套辦公房回購(gòu)，走上了“只租不售”的經(jīng)營(yíng)之路，而位于新街口的金融中心也有意做全租賃式物業(yè)。
    蕪湖的寫字樓項(xiàng)目從去年起集中上市，開發(fā)商對(duì)出租還是出售自然早有決策。在今年初做客蕪湖房地產(chǎn)家居網(wǎng)站關(guān)于寫字樓的論壇時(shí)，僑鴻國(guó)際、摩根100和凱帆大廈的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人各抒己見，僑鴻方面的觀點(diǎn)很鮮明：不把所有的寫字樓都賣掉，對(duì)于企業(yè)今后的發(fā)展是有利的。因?yàn)閮?yōu)秀的物業(yè)管理對(duì)后期入住的企業(yè)包括購(gòu)買人還是租賃者非常重要。開發(fā)企業(yè)有一部分的保有物業(yè)，對(duì)于今后的運(yùn)營(yíng)管理方面也是有利的，這也顯現(xiàn)了僑鴻國(guó)際對(duì)于自己開發(fā)的寫字樓有出租的信心。僑鴻營(yíng)銷負(fù)責(zé)人打個(gè)比方：如果我們是一家不負(fù)責(zé)的企業(yè)的話，那么我們完全可以建一座寫字樓，然后花個(gè)一年時(shí)間，用大面積的廣告推廣，然后迅速銷售完畢；銷售完后，開發(fā)商迅速撤離，對(duì)于今后的物業(yè)管理也好，后期服務(wù)也好，入住企業(yè)的配套也好，都是不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。僑鴻國(guó)際寫字樓是以租、售相結(jié)合的方式，只銷售一半，既有利于企業(yè)的發(fā)展，也有利于后期的管理、經(jīng)營(yíng)；對(duì)于購(gòu)買的客戶，我們也對(duì)他提供這樣一個(gè)信心：一方面投資者可以到這兒來，進(jìn)行購(gòu)買和投資，同時(shí)我們有保有物業(yè)對(duì)外出租。
    “一是沒實(shí)力能力做后續(xù)經(jīng)營(yíng)，二要急于擴(kuò)張做新項(xiàng)目。拋售寫字樓的開發(fā)商大多是這兩大原因�！狈治鋈耸空J(rèn)為，判斷一座寫字樓品質(zhì)高低，根本的一條就是租賃式物業(yè)占多大比例；賣得越多，品質(zhì)越易降低，引進(jìn)有實(shí)力的項(xiàng)目就越難。

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