義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)建設定主調(diào) 以高層公寓安置為主

    作為“四個年”活動之一，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革是義烏今年的一大工作重點，其中的一項重任就是探索新農(nóng)村建設模式。城中村改造，實行以12層以上建筑的高層公寓為主的模式安置，規(guī)劃建設用地比例不低于60%；鎮(zhèn)中村(園中村)改造，實行生產(chǎn)經(jīng)營、生活居住功能分區(qū)。
　　作為“四個年”活動之一，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革是義烏今年的一大工作重點，其中的一項重任就是探索新農(nóng)村建設模式。
　　今年以來，稠城街道田畈村高層公寓改造模式試點與蘇溪鎮(zhèn)月白塘村功能分區(qū)改造模式試點等已穩(wěn)步推開并取得明顯進展；近郊“空心村”改造、遠郊“異地奔小康”等舊改模式也進行了有益的探索。
　　在此基礎(chǔ)上，義烏近期接連出臺《“宅基地換住房、異地奔小康”工程實施辦法》和《城鄉(xiāng)新社區(qū)建設實施辦法》(以下簡稱《新辦法》)，明確城中村、鎮(zhèn)中村(園中村)、近郊村和遠郊村的改造模式、規(guī)劃設計、安置辦法、實施程序等，其主基調(diào)以高層公寓安置為主，高低結(jié)合、功能分區(qū)，以轉(zhuǎn)變農(nóng)民的生活方式，變農(nóng)村為社區(qū)，變農(nóng)民為市民，進一步改善城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)和生活環(huán)境，提高城鄉(xiāng)建設品質(zhì)和城市品位。
　　舊村改造多樣化
　　圍繞城鄉(xiāng)一體化的目標，義烏新農(nóng)村建設如火如荼。然而，舊村改造千篇一律、村莊整治如出一轍，缺乏特色的弊端凸顯。尤其是土地緊縮后，垂直房安置模式受限，不利于集約土地。2006年，義烏曾出臺政策，鼓勵因村制宜、多樣化開展舊村改造。經(jīng)政府部門積極引導和試點新農(nóng)村“華麗變身”帶來的示范效應，村民逐漸接受高層公寓、高低結(jié)合的城市新社區(qū)。在這基礎(chǔ)上，義烏適時出臺《新辦法》，根據(jù)主城區(qū)、副城區(qū)、城郊區(qū)和遠郊區(qū)的不同定位，明確農(nóng)村新社區(qū)建設的多種模式。
　　城中村改造，實行以12層以上建筑的高層公寓為主的模式安置，規(guī)劃建設用地比例不低于60%；鎮(zhèn)中村(園中村)改造，實行生產(chǎn)經(jīng)營、生活居住功能分區(qū)。其中，生活居住區(qū)建設總用地的50%以上用于規(guī)劃建設高層公寓或多層及中高層公寓(6~11層建筑)。有條件的村，也可參照城中村模式改造；近郊村一般采用零增地或少增地的“空心村”改造，以環(huán)境整治為主，避免全村大拆大建；遠郊村實施“宅基地換住房、異地奔小康”工程，鼓勵村民下山脫貧。
　　為了使改造后的新農(nóng)村向城市(鎮(zhèn))新社區(qū)靠攏，《新辦法》還提倡整村異地安置，推行多村聯(lián)片按規(guī)劃適度集中建設，規(guī)定城市新社區(qū)規(guī)劃安置人口一般不少于1500人，鎮(zhèn)街新社區(qū)不少于1000人。目前，北苑街道正大力推行，打破塘坦、青溪、楊街等6個村原有行政體制，整合成一個綜合型大社區(qū)，實行統(tǒng)一管理。
　　水平安置不吃虧
　　從獨門獨戶的垂直房變?yōu)楦邩谴髲B的水平安置，參與改造的村民自然要算算這筆賬吃不吃虧�！缎罗k法》規(guī)定，高層公寓、標準廠房的安置系數(shù)為1∶6；多層及中高層公寓的安置系數(shù)為1∶4.5；聯(lián)立式住宅的安置系數(shù)為1∶3。高層公寓還允許再規(guī)劃一定比例的配套用房(一般指裙房)，其安置系數(shù)最高不超過1∶1.5，收益優(yōu)先用于公共配套、物業(yè)管理等支出。
　　以一個三口之家為例，安置基數(shù)有108平方米，建高層公寓至少能分到648平方米，建筑面積比垂直房只多不少。具體的分戶安置基數(shù)標準吸收和延續(xù)了“義政〔2001〕113號”和“義政發(fā)[2006]55號”文件的規(guī)定，4~5人的中戶限126平方米，6人以上大戶不超過140平方米。子女單獨立戶的，父母一人安置36平方米，兩人安排54平方米。已立戶但未婚的子女安置90平方米，已婚未育的可獲108平方米，生育后領(lǐng)取獨生子女證，可視為增加一人，享受中戶126平方米。
　　因分家立戶時舊房分配不均造成占地面積不足安置基數(shù)的，不再按限額補足；舊房合法占地面積超過戶型安置基數(shù)標準的，超過部分按1∶0.7的比例按實增加安置基數(shù)，但每戶最高不超過140平方米。
　　允許進二級市場
　　在新社區(qū)建設用地審批對象和用地規(guī)模核定方面，《新辦法》沿用了55號文件，規(guī)定人均規(guī)劃用地不得超過90平方米，享受用地安置的對象主要包括四類：村級組織實有在冊并且享受村民待遇的成員；服兵役前屬本村級組織成員的義務兵、士官；入學前屬本村級組織成員的全日制大中專院校在校學生；在服刑、勞教前屬本村級組織成員的正在改造人員。
　　針對農(nóng)村因舊房買賣等引發(fā)的糾紛，《新辦法》也作了明確規(guī)定，非村級組織成員合法房屋可獲補償。合法舊房建筑占地面積在108平方米以下的，按實安排規(guī)劃；超過108平方米部分按1∶0.5的比例按實安排規(guī)劃，但最高不超過126平方米。屬建設用地審批對象，但位于本村合法房屋已出讓或被拍賣等，可享受安置基數(shù)扣減舊房建筑占地面積，大于18平方米的，該面積即為該家庭的安置基數(shù)；少于18平方米予以照顧安置，小戶安排建筑面積108平方米的公寓房一套；4人及以上的享受126平方米公寓房一套。
　　此外，《新辦法》還有一個新亮點，規(guī)定新社區(qū)建設用地在自愿、依法征收為國有后，經(jīng)辦理審批手續(xù)，允許進入二級市場，土地出讓金按規(guī)定交納。

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