中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之三：貨幣政策、房地產(chǎn)周期與股票價(jià)格

    房地產(chǎn)周期與貨幣政策緊密相關(guān)：較低的利率水平會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而較高的利率水平會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌； 貨幣政策的放松并不會(huì)立即導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲：0ECD 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)周期表明，即使貨幣政策開始放松，但房?jī)r(jià)依然在下降。當(dāng)降息開始后，自利率高點(diǎn)，利率往往要下降11-24個(gè)季度，實(shí)際房?jī)r(jià)才會(huì)重新上升。當(dāng)貨幣政策剛放松時(shí)，開發(fā)商、消費(fèi)者都還繼續(xù)預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下降；銀行對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款仍然非常慎重，他們?cè)凇跋зJ”； 中國(guó)當(dāng)前的名義房?jī)r(jià)大約還要下跌8-12個(gè)季度：就中國(guó)的情況來(lái)看，08年2季度末應(yīng)該是利率的高點(diǎn)，鑒于中國(guó)城鎮(zhèn)化還處于加速階段，我們判斷利率下降11-15個(gè)季度后，實(shí)際房?jī)r(jià)才能上漲，也即自08年2季度末起大約8-12個(gè)季度后名義房?jī)r(jià)才能上漲； 中國(guó)未來(lái)名義房?jī)r(jià)的跌幅至少為30%-40%：名義房?jī)r(jià)的下跌幅度涉及到通貨膨脹率（通貨膨脹率越高，名義房?jī)r(jià)跌幅越小）、金融安全、上漲幅度、房?jī)r(jià)收入比等因素。綜合來(lái)看，中國(guó)尚處于城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)的階段，我們認(rèn)為名義房?jī)r(jià)的下跌幅度應(yīng)該在30-40%左右； 股票下跌7-10個(gè)季度后，盡管房?jī)r(jià)仍在下降，但股票價(jià)格迅速上漲：OECD國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，股票價(jià)格在實(shí)際房?jī)r(jià)達(dá)到峰值前1- 3個(gè)季度就已經(jīng)達(dá)到了高點(diǎn)；然后股票價(jià)格要連續(xù)下降7-10個(gè)季度才會(huì)回升。此后，盡管房?jī)r(jià)仍在下降，但股票價(jià)格迅速上漲；自高點(diǎn)起，股票下跌幅度大約為10%-45%。 招商證券股份有限公司