未來十年投資專業(yè)市場(chǎng) 關(guān)鍵要看產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃

    社區(qū)商鋪，沿街為市的早期，步行街商業(yè)模式，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)，Shoppingmall集中式商業(yè)，產(chǎn)業(yè)細(xì)分的專業(yè)市場(chǎng)……過去十幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，商業(yè)地產(chǎn)投資模式也不斷升級(jí)換代，逐漸發(fā)展到今天百花齊放的格局。十多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直作為房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的重要渠道，活躍于市場(chǎng)。不過，隨著市場(chǎng)投資者越來越成熟，一些風(fēng)生水起的投資模式如產(chǎn)權(quán)式商鋪等已逐漸退出市場(chǎng)。而在越來越多優(yōu)質(zhì)商業(yè)口岸被大型持有式賣場(chǎng)占有時(shí)，已有多年發(fā)展歷史的專業(yè)市場(chǎng)逐漸成投資者關(guān)注的新焦點(diǎn)。

    最近兩年，各種專業(yè)市場(chǎng)集中出現(xiàn)，并受到投資者的高度青睞。西部國(guó)際裝飾（石材）城、摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)、四川金恒德國(guó)際汽車商貿(mào)物流城、隆騰國(guó)際鞋材城、元瑞國(guó)際家居商城……目前活躍的各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都出現(xiàn)了大型集中式專業(yè)市場(chǎng)。

    這些大型專業(yè)市場(chǎng)推出之后，絕大多數(shù)都迅速贏得市場(chǎng)認(rèn)可。專業(yè)市場(chǎng)的火爆行情，絲毫不亞于上半年住宅市場(chǎng)。有專業(yè)人士分析，專業(yè)市場(chǎng)投資火熱一是與目前成都樓市商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品較少有關(guān)；其次是因?yàn)榇蠖鄶?shù)經(jīng)過升級(jí)換代之后的專業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，讓不少投資者看到了預(yù)期回報(bào)；第三，不少大市場(chǎng)都是依托政府規(guī)劃，降低了投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。業(yè)界人士預(yù)計(jì)，專業(yè)市場(chǎng)或?qū)⒊蔀槲磥硎�年房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要投資選擇。

市場(chǎng)現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)支撐撬動(dòng)投資需求

    記者發(fā)現(xiàn)，這些專業(yè)市場(chǎng)主要集中在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域活躍的行業(yè)，如汽車汽配、家具、石材、鞋業(yè)、燈具等。由于這些行業(yè)的原有市場(chǎng)大多建設(shè)較早，硬件設(shè)施落后，經(jīng)過多年發(fā)展之后，一些老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減弱，各種弊端開始凸顯，市場(chǎng)升級(jí)換代成為必然。新港地產(chǎn)顧問執(zhí)行董事張紅兵告訴記者，經(jīng)歷了多年的自然發(fā)展期后，以汽配、石材、鞋業(yè)等行業(yè)為龍頭的專業(yè)大市場(chǎng)，在政府整體規(guī)劃推動(dòng)下，正在產(chǎn)生聚集效應(yīng)，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)品正在升級(jí)換代，從而迎來了投資機(jī)會(huì)。

    而新興的專業(yè)市場(chǎng)在硬件方面確實(shí)有較大突破。據(jù)悉，摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)打造的電子商務(wù)中心，具有電子商務(wù)平臺(tái)、電子商務(wù)服務(wù)大廳、VIP客戶接待中心和96355汽配信息服務(wù)專線等綜合功能，為全川乃至全國(guó)的汽配生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)商提供產(chǎn)品展示、供求信息發(fā)布、資源調(diào)劑、在線下單、網(wǎng)上交易、倉(cāng)儲(chǔ)管理、產(chǎn)品配送等服務(wù)。目前正在打造的幾個(gè)新興汽配市場(chǎng)都將以多功能綜合市場(chǎng)的形態(tài)出現(xiàn)，消費(fèi)者在一個(gè)園區(qū)即可享行業(yè)相關(guān)的全面服務(wù)。

    西南石材城有限公司副總經(jīng)理鄭勁杰告訴記者，多年來，成都石材市場(chǎng)一直集中在老成灌線一帶，主要以比較初級(jí)的沿街為市的模式存在。石材市場(chǎng)規(guī)劃管理無序，業(yè)態(tài)混亂、環(huán)境污染嚴(yán)重。隨著老成灌線擴(kuò)寬和成灌快鐵的施工，成都石材行業(yè)形成集中專業(yè)市場(chǎng)的需求迫在眉睫。在這種背景下，環(huán)保、現(xiàn)代化專業(yè)石材市場(chǎng)西部國(guó)際裝飾（石材）城應(yīng)運(yùn)而生。

投資金律

力求3-5年收回成本

    新港地產(chǎn)張紅兵告訴記者，在不太景氣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)是投資者實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值保值的重要手段。但目前市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有限，成熟區(qū)域的社區(qū)商鋪買不到，新興區(qū)域的社區(qū)商鋪泛濫，大型購(gòu)物廣場(chǎng)則多為開發(fā)商持有，這為大型專業(yè)市場(chǎng)提供了巨大的需求空間。“不過，在商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，當(dāng)前專業(yè)市場(chǎng)的投資回報(bào)率確實(shí)相對(duì)比較高的。但仍需注意投資風(fēng)險(xiǎn)，”張紅兵說。最近兩年，不少行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)呈現(xiàn)集中爆發(fā)之勢(shì)，存在供需失衡的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而專業(yè)市場(chǎng)由于其設(shè)計(jì)和定位的特殊性，一旦無法吸引商家入住，就很可能成為死鋪，而且轉(zhuǎn)手也會(huì)比較困難。

    專業(yè)人士提醒，專業(yè)市場(chǎng)投資上主要考慮四大要素。首先，規(guī)劃決定了市場(chǎng)的發(fā)展前景，因此要看所投資項(xiàng)目的選址是否符合政府規(guī)劃；其次，要看市場(chǎng)規(guī)模夠不夠大，開發(fā)企業(yè)的實(shí)力越強(qiáng)、市場(chǎng)規(guī)模越大，其發(fā)展過程中的聚集效應(yīng)越強(qiáng)；第三，要看行業(yè)有哪些龍頭商家進(jìn)入，主力商家能形成區(qū)域號(hào)召力并有力推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展；第四，下手前還要調(diào)研一下投資回報(bào)率有多高（月租金×12÷銷售單價(jià)=年投資回報(bào)率）。因?yàn)閷�業(yè)市場(chǎng)可能面臨升級(jí)換代，其生命周期相對(duì)要短一些，因此投資回報(bào)要力求在3~5年內(nèi)收回成本，年投資回報(bào)率最低應(yīng)達(dá)到8%，力爭(zhēng)達(dá)到10%~15%，年回報(bào)率計(jì)算方式一般采取3~5年的年平均回報(bào)率。

點(diǎn)擊次數(shù):577